1、物权法练习试卷 6 及答案与解析一、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。0 2007 年 1 月，A 房地产开发公司通过合法方式，取得一块建设用地使用权，用于商品住宅小区建设。2008 年 8 月，B 房地产开发公司建设完成该项目，并全部出售完毕。2009 年 5 月，该小区成立业主大会，并准备重新聘请物业服务公司。李某购买了该小区住宅一套。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款 50 万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款 20 万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告
2、知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。据此，回答以下问题1 按照物权法规定，下列关于 A 房地产开发公司取得的该建设用地使用权，表述正确的是( ) 。 （A）该建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让取得（B）该建设用地使用权应当采取出让或者划拨等方式取得（C） A 房地产开发公司应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准（D）A 房地产开发公司取得该建设用地使用权，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同2 依据物权法，该小区成立业主大会，决定重新聘请物业管理公司事项，应当( )。（A）经该小区专有部分占建筑物总
3、面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（B）经该小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意（C）经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（D）经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上的业主同意3 下列关于李某将抵押后的房屋出租的表述中，正确的为( )。（A）该租赁关系不得对抗已登记的抵押权（B）抵押权实现后，该租赁合同对受让人具有约束力（C）李某将已抵押的房屋出租时，如果李某未书面告知承租人该房屋已抵押的，李某对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任（D）如果李某已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押
4、权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担4 李某到期无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。（A）扣押抵押物（B）与李某协议折价抵偿贷款（C）将李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款（D）根据事先约定，在债务清偿期届满而抵押权人未受清偿时，抵押房产所有权移转给抵押权人所有5 甲、乙银行与李某协商变卖该房屋得 90 万元，清偿债务后，剩余的 20 万元归( )所有。（A）甲银行（B）乙银行（C）李某（D）甲银行、乙银行、李某平分 5 A 房地产公司（下称 A 公司）与 B 建筑公司（下称 B 公司）达成一项协议，由B 公司为 A 公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额 6000 万元，8 个月交工，任何一
5、方违约，按合同总标的额 20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A 公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款 3000 万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。B 公司未经 A 公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费 5000 元。A 公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了 1 号楼 101 号房屋，预交了 5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A 公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。
6、汪某不知该房已经卖给丁某的事实。汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。因 A 公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对 A 公司开发的商品房行使抵押权。6 若甲银行行使抵押权，其权利标的是( )。（A）该项目商品房（B）该项目建设用地使用权（C）该项目建设用地使用权及商品房（D）以上都正确7 甲银行实现自己的抵押权，正确的做法是( )。 （A）可以将商品房一并处分，并能就商品房所得价款优先受偿（B）不可将商品房一并处分，也不能就商品房所得价款优先受偿（C）不可将商品房一并处分，但能就商品房所得价款优先受偿（D
7、）可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿8 下列关于 1 号楼 101 号房屋问题，表述正确的是( )。 （A）汪某应当取得该房屋所有权（B）丁某应当取得该房屋所有权（C）汪某取得该房屋所有权属于恶意取得（D）丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求 A 公司履行合同交付房屋，其主张应当得到支持 8 甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁随即将房屋出卖并移转登记于戊。9 在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是( )。（A）甲已经取得了该
8、房屋的所有权（B）甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人（C）甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力（D）甲可以出租该房屋10 关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是( )。（A）甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效（B）乙对房屋的占有是合法占有（C）乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效（D）丙已取得该房屋的所有权11 关于戊的权利状态，下列选项正确的是( )。（A）戊享有该房屋的所有权（B）戊不享有该房屋的所有权（C）戊原始取得该房屋的所有权（D）戊继受取得该房屋的所有权 11 2004 年 6 月，W 房地产开发股份有限公司在 A 省 B 市通过集体土地征收方式，取得一块建设
9、用地使用权。该地块涉及基本农田以外的耕地 20 公顷的，基本农田5 公顷。总地价 2000 万元。该块建设用地使用权经规划，用途为商品住宅，拟建设 C 住宅小区。2005 年 6 月，W 房地产开发公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托 D 房地产经纪公司代理销售。为加快项目建设， W 房地产开发股份有限公司利用其办公大楼，通过 M 商业银行进行贷款。M 商业银行为规避风险，要求 W 房地产开发股份有限公司对办公大楼进行保险，同时还要求担保公司进行担保。请根据以上背景，回答以下问题：12 下列关于征收该地块，表述正确的是( )。（A）因该地块涉及基本农田以外的耕地 20 公顷
10、，应由 A 省人民政府对土地征收审批（B）因该地块涉及基本农田 5 公顷，应由 A 省人民政府对土地征收进行审批（C）因该地块涉及基本农田 5 公顷，应由国务院对土地征收进行审批（D）因该地块涉及基本农田以外的耕地 20 公顷的，基本农田 5 公顷，应先由 A省人民政府对土地征收进行审批，再到国务院备案13 下列关于此项目农用地转用审批手续，表述正确的是( )。 （A）该项目建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续（B）该项目建设占用土地因有基本农田，不涉及农用地转为建设用地，不必办理农用地转用审批手续（C）须经国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续，不再另行办理征
11、地审批（D）须经国务院批准农用地转用的，先办理农用地转用审批手续，再办理征地审批手续14 下列关于 W 房地产开发公司进行商品房预售的条件，符合规定的是( )。 （A）取得建设用地使用权证书（B）持有建设工程规划许可证和施工许可证（C）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 15%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期（D）取得商品房预售许可证15 下列关于出售该小区其商品房，说法不正确的是( )。 （A）W 房地产开发公司取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房（B） D 房地产经纪公司应当与承购人签订书面预售合同（C） D 房地产经纪公司应当在签约之日起
12、30 日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续（D）W 房地产开发公司应当在签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续16 根据物权法，下列关于 M 商业银行要求 W 房地产开发股份有限公司提供担保公司担保，表述正确的是( )。 （A）M 商业银行为保障实现其债权，需要担保的，可以依照物权法和其他法律的规定设立担保物权（B）债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保（C）该担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，不影响该担保合同的效力（D）当事人如无约定，该担保物权的担
13、保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用 物权法练习试卷 6 答案与解析一、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。【知识模块】 物权法1 【正确答案】 A, C, D【试题解析】 物权法第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。【知识模块】 物权法2 【正确答案】 C【试题解析】 根据物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理
14、人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。【知识模块】 物权法3 【正确答案】 A, C, D【试题解析】 抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。【知识模块】 物权法4 【正确答案】 B, C【试题解析】 物权法第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权
15、人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。甲、乙银行有权与李某协议折价或将李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款。担保法第 40 条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。【知识模块】 物权法5 【正确答案】 C【试题解析】 物权法第一百九十八条规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。【知识模块】 物权法【知识模块】 物权法6 【正确答案】 B【试题解析】 物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲
16、银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。【知识模块】 物权法7 【正确答案】 D【试题解析】 甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。【知识模块】 物权法8 【正确答案】 A【试题解析】 不动产以登记作为物权变动的依据。【知识模块】 物权法【知识模块】 物权法9 【正确答案】 A, B, C, D【试题解析】 甲虽然取得了该房屋的所有权，但是，还没有进行产权过户登记之前，不能对抗善意第三人。物权法第 29 条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，|法律 ;教育 n 网 h 整理|自继承或者受遗赠开始时发生效力。【知识模块】 物权法10 【正确答案】 B, D【试
17、题解析】 物权法第 15 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽甲存在一房二卖的情况，但是，每个买卖合同都是有效的。因此，C 的说法错误。【知识模块】 物权法11 【正确答案】 A, D【试题解析】 虽然丁胁迫丙将房屋转移给他，但是因为办理了过户登记，丁就是房屋的所有权人，其将房屋转让给戊，戊是善意第三人，戊是基于合同，继受取得了该房屋的所有权，A 和 D 的说法是正确的。【知识模块】 物权法【知识模块】 物权法12 【正确答案】 C【试题解析】 征收基本农田，基本农田以外的
18、耕地超过 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的，由国务院审批。【知识模块】 物权法13 【正确答案】 A, C【试题解析】 土地管理法规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。【知识模块】 物权法14 【正确答案】 A, B, D【试题解析】 商品房预售的条件中，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。【知识模块】 物权法15 【正确答案】 B, C【试题解析】 开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当在签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。【知识模块】 物权法16 【正确答案】 A, B, D【试题解析】 物权法第一百七十二条规定，担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效。【知识模块】 物权法
