1、注册会计师税法（房产税法、契税法和土地增值税法）模拟试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题只有一个正确答案，请从每题的备选答案中选出一个你认为最正确的答案，在答题卡相应位置上用 2B 铅笔填涂相应的答案代码。答案写在试题卷上无效。1 某公司 2014 年购进一处房产，2015 年 5 月 1 日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期 3 年，当年取得固定收入 160 万元(不含增值税)。该房产原值 3 000 万元，当地政府规定的减除幅度为 30，该公司 2015 年应缴纳的房产税为( )万元。（A）212（B） 276（C） 297（D）4442 2016 年 2 月自建的厂
2、房竣工并投入使用。该厂房的原值为 8 000 万元，其中用于储存物资的地下室为 800 万元。假设房产原值的减除比例为 30，地下室应税原值为房产原值的 60。该企业 2016 年应缴纳房产税( )万元。（A）56（B） 5914（C） 6160（D）53763 居民乙因拖欠居民甲 1 80 万元款项无力偿还，2015 年 6 月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款 20 万元。假定当地省政府规定的契税税率为 5。下列表述中正确的是( )。（A）居民甲应缴纳契税 1 万元（B）居民乙应缴纳契税 1 万元（C）居民甲应缴纳契税 10 万元（D）居民
3、乙应缴纳契税 10 万元4 下列项目符合房产税现行规定的是( )。（A）智能化楼宇设备单独记账核算的不征房产税（B）中央空调无论是否单独记账与核算都应计征房产税（C）更换房屋附属设备时，应将其价值全部计入房产原值（D）以房屋为载体的消防设备不计征房产税5 李某拥有两处房产，一处原值 80 万元的房产供自己和家人居住，另一处原值 30万元的房产于 2015 年 7 月 1 日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入 1 200元。李某当年应缴纳的房产税为( )元。（A）288（B） 576（C） 840（D）8646 某企业 2015 年委托施工单位修建物资仓库，8 月 30 日办理验收手续，工
4、程结算支出 50 万元并按此成本计入固定资产。已知当地省级人民政府规定的计算房产余值的扣除比例为 30。该企业 2014 年修建的物资仓库应缴纳房产税( )元。（A）1 400（B） 1 750（C） 2 800（D）4 2007 下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是( )。（A）农村的居住用房（B）建在室外的露天游泳池（C）个人拥有的市区经营性用房（D）尚未使用或出租而待售的商品房8 甲公司 2016 年年初房产原值为 8 000 万元，3 月与乙公司签订租赁合同，约定自201 6 年 4 月起将原值 500 万元房产租赁给乙公司，租期 3 年，月租金 2 万元，(不含增值税)，201
5、6 年 46 月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为 30，甲公司 2016 年度应缴纳的房产税为( )。（A）6549 万元（B） 6621 万元（C） 6654 万元（D）6726 万元9 下列关于房产税的说法中，正确的是( )。（A）销售房产的，以销售价格计税（B）融资租赁房屋的，以房产原值计税（C）出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免租期间由产权所有人缴纳房产税（D）以房产投资联营，共担风险的，由投资方按照房产余值缴纳房产税10 下列关于房产税纳税人的说法中，错误的是( )。（A）产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税（B）产权所有人不在房屋所在地的
6、，由房产代管人或者使用人纳税（C）外商投资企业也是房产税的纳税人（D）纳税单位无租使用免税单位房产，不需要缴纳房产税11 2016 年 4 月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值 100 万元，地下建筑物原价 200 万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为 50，房产原值减除比例为 30。该企业以上两处地下建筑物 2016 年 4 月至 12 月份应缴纳房产税( )万元。（A）095（B） 115（C） 126（D）18912 下列各项中，根据契税的相关规定不正确的是( )。（A）契税由财产的承受方缴纳（B）城
7、镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税（C）房屋产权相互交换免征契税（D）纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款13 居民甲某共有 3 套房产，2015 年将第一套市价为 80 万元的房产与乙某交换，并支付给乙某 15 万元；将第二套市价为 60 万元的房产折价给丙某抵偿了 50 万元的债务；将第三套市价为 30 万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为 3，甲某应缴纳契税( )万元。(上述金额均不含增值税)。（A）045（B） 195（C） 225（D）28514 家住北京市区的陈先
8、生因拆迁得到拆迁补偿款 60 万元，他在市郊以 96 万元重新购置住房 160 平方米，当地契税税率为 3。陈先生购房契税的处理是( )。(上述金额均不含增值税)。（A）因拆迁购房免缴契税（B）因拆迁购房减半缴纳契税（C）应纳契税 10 800 元（D）应纳契税 28 800 元15 依据契税的相关规定，下列处理正确的是( )。（A）因享受国家扶持政策而减免土地出让金的可以同时减免契税（B）契税的纳税人包括在境内转让房产的外国人（C）契税实行的是幅度税率，执行时由各级政府自行规定辖区内的税率（D）买房拆料也应当缴纳契税16 甲企业破产清算时，将价值 2 000 万元的房地产用于抵偿丙企业的债务
9、，将价值 6 000 万元的房地产转让给乙企业乙企业接受了甲企业全部职工，并与其中的50签订了 5 年劳动合同。当事人各方合计应缴纳契税为( )万元。(契税适用税率为 4，上述金额均不含增值税)。（A）0（B） 120（C） 200（D）240二、多项选择题每题均有多个正确答案，请从每题的备选答案中选出你认为正确的答案，在答题卡相应位置上用 2B 铅笔填涂相应的答案代码。每题所有答案选择正确的得分；不答、错答、漏答均不得分。答案写在试题卷上无效。17 下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有( )。（A）以融资租赁方式租入的房屋（B）以经营租赁方式租出的房屋（C）居民住宅区内业主自营
10、的共有经营性房屋（D）以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋18 下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有( )。（A）房屋产权未确定的（B）房屋租典纠纷未解决的（C）房屋承典人不在房屋所在地的（D）房屋产权所有人不在房屋所在地的19 下列各项关于房产税纳税说法中，正确的有( )。（A）租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间不需缴纳房产税（B）产权出典的，由承典人缴纳房产税（C）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴纳房产税（D）融资租赁的房产、未约定开始日的，由承租人自合同签订的当月起缴纳房产税20 下列各项符合房产税计税依据规定的有( )。（A）地
11、下建筑物若作工业、商业之外的其他用途，以其房屋原价的 5060作为计税依据（B）房产原值不包括土地使用权价款（C）更新房屋附属设备将新附属设备价值计入原值时，可扣减原来相关设备价值后的余额为计税依据（D）地下建筑物若作工业用途，其房产计税原值为房屋原价的 5060，在此基础上扣除原值减除比例作为计税依据21 下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有( )。（A）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税（B）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之当月起，缴纳房产税（C）房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起计征房产税（D）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营
12、之次月起缴纳房产税22 下列各项中，符合房产税法有关规定的有( )。（A）个人非营业用的房产免征房产税（B）国家外汇管理局自用的房产应征收房产税（C）公园中供公共参观游览的房屋免征房产税（D）非营利性妇幼保健机构自用的房产免征房产税23 下列关于房产投资的房产税的说法，正确的有( )。（A）以房产投资成立有限公司投资方按房产余值为计税依据计征房产税（B）房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税（C）以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税（D）以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税24
13、下列关于契税计税依据的表述中，正确的有( )。（A）购买的房屋以成交价格作为计税依据（B）接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据（C）采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据（D）转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据25 2014 年 8 月，甲公司与乙金融租赁公司签订融资性售后回租合同。约定将一栋办公楼出售给乙公司，甲公司再向乙公司租回使用，租赁期限 1 年，2015 年 9 月甲公司又回购该办公楼。下列关于该业务纳税义务的表述中，正确的有( )。（A）甲公司出售办公楼应缴纳增值税（B）乙公司承受办公楼权属应缴纳契税（C）甲公司回购办公楼应缴纳契税（D
14、）甲、乙公司签订合同应缴纳印花税26 关于契税的计税依据，下列表述正确的有( )。（A）以协议方式出让国有土地使用权的，仅以土地出让金作为计税依据（B）房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据（C）买卖已装修的房屋契税计税依据中应包括装修费用（D）土地使用权交换的。以所交换的土地使用权的价格差额为计税依据27 居民甲将一处两居室房屋无偿赠送给他的孙子乙双方填写签订了“个人无偿赠与不动产登记表” 。产权转移等手续办完后乙又将该套房屋与丙的一套三居室住房进行交换，双方签订了房屋交换合同。下列关于甲、乙、丙应纳印花税及契税的表述中，正确的有( ) 。（A）乙应对接受甲的房屋赠与计算缴
15、纳契税（B）乙和丙交换房屋应按所交换房屋的市场价格分别计算缴纳契税（C）甲应对“个人无偿赠与不动产登记表”按产权转移书据税目缴纳印花税（D）乙应对“ 个人无偿赠与不动产登记表” 和与丙签订的房屋交换合同按产权转移书据税目缴纳印花税28 根据契税的有关规定，下列项目中可以不征收契税的情况有( )。（A）公司制改造中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的（B）政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移（C）承受房屋的附属设施权属的（D）企业破产清算期间，对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的29 王先生是某
16、企业债权人，2015 年 11 月该企业破产，王先生获得抵债的门面房一间，评估价 20 万元；当月王先生将门面房作价 30 万元投资于甲企业；另外甲企业又购买了该破产企业 60 万元的房产。下列税务处理，正确的有( )。（A）甲企业应缴纳契税 36 万元（B）王先生应缴纳契税 008 万元（C）破产企业应缴纳契税 24 万元（D）王先生承受破产企业的门面房免征契税三、计算题要求列出计算步骤，每步骤运算得数精确到小数点后两位。在答题卷上解答，答在试题卷上无效。30 某房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。2017 年 3 月 2 日，该公司出售高档住宅一幢，总面积 9 100 平方米，不含增
17、值税的销售价格为 20 000 元平方米。该房屋支付土地出让金 2 000 万元房地产开发成本 8 800 万元，利息支出为1 000 万元，其中 40 万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为 5，印花税税率为 005、教育费附加征收率为 3，地方教育费附加征收率 2。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10。假设该项目缴纳增值税 910 万元(不考虑地方教育附加)，请计算该项目应该计算缴纳的土地增值税。注册会计师税法（房产税法、契税法和土地增值税法）模拟试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题只有一个正确答案，请从每题的备选答案中选出一个你认为最正确
18、的答案，在答题卡相应位置上用 2B 铅笔填涂相应的答案代码。答案写在试题卷上无效。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题主要考核房产税的计算；房产税=16012+3 000(1 30)4 1212 =276(万元 )。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法2 【正确答案】 A【试题解析】 应纳税额=8 000(130)12 1012=56( 万元)【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法3 【正确答案】 C【试题解析】 本题主要考核契税的计算；本题中抵债房屋的价值=180+20=200(万元)，所以由甲企业缴纳契税=2005=10(万元)。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法
19、4 【正确答案】 B【试题解析】 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税，所以选项 A、D 说法有误；对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施，对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法5 【正确答案】 A【试题解析】 个人所有的非营业用房免征房产税。因此李某当年应缴纳房产税=1 20064=288( 元) 。【知识模块】 房产税法、契税法和土地
20、增值税法6 【正确答案】 A【试题解析】 应缴纳房产税=50(130)12 124=014(万元)：1 400(元)。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法7 【正确答案】 C【试题解析】 选项 A，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；选项 B，房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱) ，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建在室外的露天游泳池，不属于房产税的征税范围；选项 D，房地产开发企业建造的商品房，尚未使用或出租而待售的，不征收房产税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法8 【
21、正确答案】 C【试题解析】 税法规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。从价计征房产税=8 000(130)1212+7 500(130)1 2 1 2=336+315=651(万元)；从租计征房产税：2612=144( 万元)；甲公司应缴纳的房产税=651+144=6654( 万元)。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法9 【正确答案】 C【试题解析】 选项 A，销售房产的，不属于房产税的征税范围；选项 B，融资租赁房屋的，以房产余值计税；选项 D，以房产投资联营，共担风险的，由被投资方按照房产余值缴纳房产税。【知
22、识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法10 【正确答案】 D【试题解析】 纳税单位无租使用免税单位房产，应由使用人代为缴纳房产税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法11 【正确答案】 C【试题解析】 应缴纳房产税=(100+20050 )(130)12912=126(万元)。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法12 【正确答案】 C【试题解析】 房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税；价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法13 【正确答案】 A【试题解析】 土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税，第一套房产甲某
23、支付了补价，应纳契税=153=0 45( 万元)；用于抵债的第二套房产，应由承受方丙来缴纳契税；第三套房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。甲某共缴纳契税 045 万元。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法14 【正确答案】 C【试题解析】 居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳契税=(960 000 一 600 000)3=10 800(元)。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法15 【正确答案】 D【试题解析】 选项 A，不得因减免土地出让金而减免契税；选项 B，契税的纳税人是承受房产的
24、单位和个人；选项 C，契税实行的是幅度税率，是由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度内按本地区的实际情况决定，并不是各级政府都有权规定具体的税率。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法16 【正确答案】 B【试题解析】 债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税，丙企业不需要缴纳契税。对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30以上职工签订服务年限不少于 3 年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税。乙企业应缴纳的契税=6 0004 2=120(万元)。【知识模块】 房产税
25、法、契税法和土地增值税法二、多项选择题每题均有多个正确答案，请从每题的备选答案中选出你认为正确的答案，在答题卡相应位置上用 2B 铅笔填涂相应的答案代码。每题所有答案选择正确的得分；不答、错答、漏答均不得分。答案写在试题卷上无效。17 【正确答案】 B,D【试题解析】 本题主要考核房产税的计税依据，其中选项 A、C 依照房产余值缴纳房产税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法18 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法19 【正确答案】 B,
26、C【试题解析】 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税；融资租赁房产的，由承租人自合同约定开始日的次月起缴纳房产税：未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法20 【正确答案】 C,D【试题解析】 地下建筑物若作商业和其他用途，以其房屋原价的 7080作为应税房产原值，在此基础上扣除原值减除比例作为计税依据；按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法21
27、【正确答案】 A,C【试题解析】 纳税人自行新建房屋用于生产经营，自建成之日的次月起，计征房产税：纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法22 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法23 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：以房产联营投资，共担经营风险的按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的实际是以联营名义取
28、得房产租金，因此应由投资方按租金收入计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法24 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 选项 C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的应按合同规定的总价款计征契税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法25 【正确答案】 B,D【试题解析】 选项 A 错误，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税；选项 C 错误，对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原
29、房屋、土地权属的，免征契税。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法26 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 以协议方式出让国有土地使用权的，其契税计税价格为成交价格，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法27 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房屋交换，价格相等不缴纳契税，价格不等由支付差价一方缴纳契税，所以选项 B 的表述不正确。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法28 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 承受的房屋附属设施权属如有单独计价的，按照当地确定的适用税率征
30、收契税：如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法29 【正确答案】 A,D【试题解析】 企业破产清算期间，对债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋归属的，征收契税。王某取得破产企业抵债的门面房免征契税；将门面房投资，王某不缴纳契税，被投资方甲企业应当缴纳契税。甲企业应缴纳契税=(30+60)4=3 6(万元)，王某应缴纳契税为零。【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法三、计算题要求列出计算步骤，每步骤运算得数精确到小数点后两位。在答题卷上解答，答在试题卷上无效。30 【正确答案】 销售收入
31、=9 10020 00010 000=18 200(万元)计算扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额：2 000 万元(2)房地产开发成本： 8 800 万元(3)房地产开发费用 =(2 000+8 800)10=1 080(万元)(2)计算扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额：2 000 万元房地产开发成本： 8 800 万元房地产开发费用： (2 000+8 800)10=1 080(万元)税金：城建税及教育费附加=910(5+5)=91(万元)加计扣除 =(2 000+8 800)20=2 160(万元)销售收入=91 0002 00010 000=18 200(万元)计算扣除项目：扣除项目金额合计=2 000+8 800+1 080+91+2 160=14 13 1(万元)增值额=18 20014 131=4 069(万元)增值率=4 069+14 131=287950适用税率 30土地增值税税额=4 06930=1 2207(万元)【知识模块】 房产税法、契税法和土地增值税法
