1、注册税务师税法二（土地增值税）模拟试卷 24 及答案与解析一、单项选择题共 40 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 2010 年 8 月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入 5000 万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计 275 万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费 2000 万元，房地产开发成本 1000 万元，利息支出 100 万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为 5。该公司应缴纳土地增值税( )万元。（A）0（B） 14025（C） 22375（D）2625
2、02 根据土地增值税的有关规定，下列关于房地产转让的说法，正确的是( )。（A）以分期收款方式转让房产的，根据实际的收款日期确定纳税期限（B）以一次交割、付清价款方式转让房产的，在办理过户和登记手续后一次性缴纳土地增值税（C）因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让其房产的，应从签订房地产转让合同之日起 7 日内到房地产所在地主管税务机关备案（D）纳税人因国家建设需要被依法征用房地产并得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起 15 日内到房地产所在地主管税务机关备案3 下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是( )。（A）工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权（B）房产所有人通过希望工程基
3、金会将房屋产权赠与西部教育事业（C）甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用（D）房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入4 下列情形中，可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是( )。（A）企业间互换办公用房（B）企业转让一栋房产给政府机关用于办公（C）房地产开发企业将建造的商品房作价入股某酒店（D）居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产5 位于市区的某商业企业 2010 年 4 月购置一栋办公楼，支付价款 8000 万元(不包括相关税费)，支付契税 240 万元。2016 年 4 月将该办公楼转让，取得收入 10000万元，签订了产
4、权转移书据，转让时该办公楼已提折旧 400 万元，经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为 11200 万元，成新度折扣率为 749，支付评估费 112 万元，支付与转让相关的税金及附加 110 万元(不含印花税)。该企业能够提供相应的税费及评估费的支出凭证，则该企业转让该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。（A）4405（B） 4455（C） 4505（D）45556 某房地产开发企业出售一栋新建商品房，获得销售收入 3200 万元，其中包括按当地市政府的要求，在售房时计入房价向购买方一并收取的代收费用 200 万元。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金及有关费用 200 万
5、元，房地产开发成本为 600 万元，房地产开发费用及与转让房地产有关的税金合计 256 万元(不含印花税) 。则该企业应缴纳的土地增值税是( )万元。（A）746（B） 6796（C） 705（D）65067 某房地产开发公司 2015 年整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的取得土地使用权所支付的金额和开发成本共计 10000 万元；该公司没有按转让房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定，计征土地增值税时，房地产开发费用扣除比例按国家规定的最高比例计算；与转让该商品房有关的税金为 200 万元(不含印花税)。计算转让该商品房应缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和财政部
6、确认的“ 其他扣除项目 ”的金额合计为( )万元。（A）1500（B） 2000（C） 2500（D）30008 房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是( )。（A）工商营业执照原件（B）税务登记证原件（C）税务登记证复印件（D）土地使用权证书9 甲公司(非房地产开发企业)转让一幢已经使用过的厂房，售价 800 万元。该厂房原价为 700 万元，已提折旧 300 万元，经房地产评估机构评估，该厂房重置成本价为 1000 万元，成新度折扣率为六成，转让时缴纳各种税费共 7 万元(含印花税)。甲公司转让该厂房应缴纳的土地增值税是( )万元。（A）24（B） 56（C）
7、 0（D）57910 对于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的项目，在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，在( )以内计算扣除。（A）3（B） 5（C） 7（D）1011 对于符合土地增值税清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起( )日 1 内到主管税务机关办理清算手续。（A）7（B） 10（C） 30（D）90二、多项选择题共 30 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。12 计算土地增值税时，下列各项费用准予从收入总额中扣除的有( )。（A）建房
8、贷款超期支付的利息（B）土地征用及拆迁补偿费（C）出售旧房过程中的评估费用（D）取得土地使用权时办理登记的手续费（E）按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用13 下列属于在计算土地增值税时可以扣除的与转让房地产有关的税金的项目是( )。（A）建筑安装工程费（B）转让房地产缴纳的城建税（C）房地产销售费用（D）房地产开发项目贷款利息（E）拆迁补偿费14 计算土地增值税时，允许扣除的利息支出不包括( )。（A）超过国家有关规定上浮幅度的利息部分（B）向境外机构借款的利息（C） 10 年以上的借款利息（D）向金融机构借款可按项目分摊的利息部分（E）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息15 下列情形
9、中，纳税人应以房地产评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额，计算征收土地增值税的有( )。（A）纳税人不报或有意低报转让建筑物的价款（B）转让房地产的成交价格低于周边楼盘均价（C）纳税人申报的转让房地产的实际成交价高于房地产评估机构评定的交易价（D）纳税人在纳税申报时提供的扣除项目金额不实（E）转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的16 下列关于土地增值税的减免税规定，表述不正确的有( )。（A）建造普通标准住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额之和 20的，减半征收（B）建造普通标准住宅出售的，其增值额超过扣除项目金额之和 20的，只对其超过部分计税（C）因国家建设需要而被政府
10、征收、收回的房地产，免税（D）对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定（E）社会团体转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20的，免征土地增值税17 下列关于土地增值税清算时相关问题的处理，表述错误的有( )。（A）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至管理费用中计算扣除（B）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，未开具发票的，扣留的质量保证金也可以计算扣除（C）房地产开发企业逾期开发
11、缴纳的土地闲置费不得扣除（D）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入（E）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费18 下列项目中，属于销售新建房产计算土地增值税时可据实扣除的有( )。（A）支付的土地出让金（B）销售房产的广告费用（C）项目规划、设计费用（D）公共配套设施费（E）直接管理开发项目所发生的办公费19 下列各项行为中，不征或免征土地增值税的有( )。（A）企业与企业之间的房地产交换（B）单
12、位在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，房屋、土地权属发生转移（C）个人之间互换营业用房的（D）因国家建设需要收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的（E）企业将房产赠送给关联企业20 关于房地产开发公司的土地增值税清算，下列表述正确的有( )。（A）规划申报项目可作为清算单位（B）国家有关部门审批、备案项目可作为清算单位（C）清算审核时，分期开发的项目，必须审核是否以分期项目为单位清算（D）清算审核时，必须审核不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税（E）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时可以扣除21 在计算土地增值税的增值额时，纳税人为取得土地使用权支
13、付的地价款准予扣除。这里的地价款是指( )。（A）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金（B）以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款（C）以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金（D）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金（E）以转让方式取得土地使用权的，为该土地使用权的评估价格22 下列项目中，符合土地增值税法规定的有( )。（A）超过贷款期限的利息不允许扣除（B）分期开发的房地产项目，各期清算方法可以不同（C）土地增值税由房地产所在地的税务机关征收（D）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费准予扣除（E）因国家建设需要而被政府收回的房地产
14、免征土地增值税三、计算题共 8 题，每题 2 分。每题的备选项中只有 1 个最符合题意。22 某市一家房地产开发公司，2015 年发生业务如下：(1)3 月份销售 10 年前建造的旧办公楼一栋，取得销售收入 1200 万元，双方签订了房屋销售合同；发生与转让该办公楼有关的税金及附加共计 66 万元(不含印花税)；该办公楼的原值为 1000 万元，已提取折旧 400 万元。经房地产评估机构评估，该办公楼成新度折扣率为 3 成，目前建造同样的办公楼需要 1500 万元；转让办公楼时向政府补缴土地出让金 80 万元，缴纳契税、过户手续费等共计 20 万元。(2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、
15、税费合计 6000 万元，本年度占用土地的 823 该房地产开发公司计算转让旧办公楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目的金额共计( )万元。（A）55060（B） 61660（C） 70060（D）7786024 该房地产开发公司转让旧办公楼应缴纳土地增值税( )万元。（A）16473（B） 3763（C） 20253（D）2422325 该房地产开发公司计算写字楼土地增值税的增值额时，准予扣除项目的金额共计( )万元。（A）10032（B） 11280（C） 11880（D）1254026 该房地产开发公司 2015 年销售写字楼应缴纳土地增值税( )万元。（A）1038（B） 1236（C
16、） 1416（D）18856注册税务师税法二（土地增值税）模拟试卷 24 答案与解析一、单项选择题共 40 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 扣除项目金额合计=2000+1000+100+(2000+1000)5 +(2000+1000)20+275=4125(万元) ，增值额=5000-4125=875(万元)，增值率=8754125100=2121，适用税率为 30，该公司应纳土地增值税=87530=26250(万元 )。【知识模块】 土地增值税2 【正确答案】 C【试题解析】 选项 A：以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根
17、据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限；选项 B：以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税；选项 D：纳税人因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起 7 日内，到房地产所在地主管税务机关备案。【知识模块】 土地增值税3 【正确答案】 A【试题解析】 选项 B：房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不
18、缴纳土地增值税；选项 C：合作建房后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项 D：房地产开发企业代客户进行房地产的开发，不属于土地增值税的征税范围。【知识模块】 土地增值税4 【正确答案】 D【试题解析】 企业之间互换办公用房没有免征土地增值税的规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；企业将房地产转让给政府机关没有免税规定，照章征税；从事房地产开发的企业将其建造的商品房进行投资、联营的，应当征收土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。【知识模块】 土地增值税5 【正确答案】 B【试题解析】 扣除项目金
19、额=1120074 9+110+1000005+112=83888+110+5+112=8515(万元)增值额=10000-8515=1485(万元)增值率=14858515100=1744，适用税率30应缴纳土地增值税=148530=445 5( 万元)。【知识模块】 土地增值税6 【正确答案】 B【试题解析】 允许扣除的金额=200+600+256+(200+600)20 +200=1416(万元)；增值额=3200-1416=1784(万元)；增值率=17841416100=12599；适用税率50，速算扣除系数 15；应缴纳的土地增值税=178450-141615=6796( 万元)。
20、【知识模块】 土地增值税7 【正确答案】 D【试题解析】 凡不能按转让房地产项目计算分摊借款利息或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的 10以内计算扣除，本题的扣除比例为最高比例 10，应扣除的房地产开发费用=1000010 =1000( 万元)；其他扣除项目是指按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 20计算的加计扣除费用，其他扣除项目=1000020 =2000(万元)。则应扣除的房地产开发费用和 “其他扣除项目”金额合计=1000+2000=3000(万元) 。【知识模块】 土地增值税8 【正确答案】 D【试题解析】
21、 房地产开发公司在办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供下列证件和资料：房屋产权证、土地使用权证书，土地转让合同、房产买卖合同及其他与转让房地产有关的资料，根据税务机关的要求提供房地产评估报告。【知识模块】 土地增值税9 【正确答案】 D【试题解析】 增值额=800-(100060+7)=800-607=193( 万元) ，增值额占扣除项目金额比例=193607100=31 80，适用 30的税率，应缴纳的土地增值税税额=19330 =579(万元 )。【知识模块】 土地增值税10 【正确答案】 D【试题解析】 对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，利息
22、支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，“准予扣除的房地产开发费用”的计算方法是，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，在 10以内计算扣除。【知识模块】 土地增值税11 【正确答案】 D【试题解析】 对于符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足清算条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。【知识模块】 土地增值税二、多项选择题共 30 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 选项 A：财政部、国
23、家税务总局规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许在计算土地增值税时从收入中扣除；选项 B：土地征用及拆迁补偿费应作为房地产开发成本扣除；选项 C：纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除；选项 D：取得土地使用权时办理登记的手续费属于按国家统一规定缴纳的有关费用，允许计入取得土地使用权所支付的金额中扣除；选项 E：如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则在计算土地增值税扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计 20【知识模块】 土地增值税13 【正确答案】 B【知识模块】 土地增值税14 【正确答案】 A,E【
24、试题解析】 财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【知识模块】 土地增值税15 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 纳税人有下列情形之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额，计算征收土地增值税：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；(4)出售旧房及建筑物的。【知识模块】 土地增值税16 【正确答案】 A,B
25、【试题解析】 建造普通标准住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额之和 20的，免征土地增值税；超过 20的，应就其全部增值额按规定计税。【知识模块】 土地增值税17 【正确答案】 A,B【试题解析】 选项 A：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除；选项 B：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。【知识模块】 土地增值税18 【正确答案】 A
26、,C,D,E【试题解析】 选项 B：属于房地产开发费用的范围，应按照规定的比例计算扣除，不得据实扣除。【知识模块】 土地增值税19 【正确答案】 B,D【试题解析】 选项 A：企业与企业之间交换房地产，发生了房产产权、土地使用权的转移，按规定属于土地增值税的征税范围，应计算缴纳土地增值税；选项 C：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税，除此之外的互换房产要缴纳土地增值税；选项 E：企业将房产赠送给关联企业，视同转让了房地产，应该征收土地增值税。【知识模块】 土地增值税20 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 根据国税发200991 号文第十七条：“清算审核
27、时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。所以选项 BCD 正确，选项 A 不正确。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除，所以选项 E 不正确。【知识模块】 土地增值税21 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 取得土地使用权所支付的地价款，可以有三种形式：(1)以出让方式(协议、招标、拍卖等) 取得土地使用权的，为支付的土地出让金；(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；(3)以转让方式取得土地使用权
28、的，为支付的地价款。【知识模块】 土地增值税22 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 (1)选项 B：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。(2)选项 D：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。【知识模块】 土地增值税三、计算题共 8 题，每题 2 分。每题的备选项中只有 1 个最符合题意。【知识模块】 土地增值税23 【正确答案】 B【试题解析】 扣除项目金额=150030+80+20+66+120005=6166(万元)。【知识模块】 土地增值税24 【正确答案】 C【试题解析】 增值额=1200-6166=5834(万元)，增值率=增值额扣除项目金额100 =5
29、8346166100 =9462，适用的土地增值税税率为 40，速算扣除系数为 5。应缴纳土地增值税=583440-61665=20253(万元)。【知识模块】 土地增值税25 【正确答案】 A【试题解析】 抵债部分的写字楼也应视同销售缴纳土地增值税。所以转让写字楼共应确认销售收入=12000(35)(45)=16000(万元)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=600080(45)=3840(万元)可以扣除的开发成本=4000(45)=3200(万元)可以扣除的开发费用=(3840+3200)10=704(万元)可以扣除的与转让房地产有关的税金=6603545=880(万元)加计扣除金额=(3840+3200)20=1408(万元)扣除项目金额合计=384【知识模块】 土地增值税26 【正确答案】 D【试题解析】 增值额=16000-10032=5968(万元)增值率=增值额扣除项目金额100 =596810032100=5949，适用税率为 40，速算扣除系数为 5。销售写字楼应缴纳土地增值税=596840-100325=1885 6(万元)。【知识模块】 土地增值税
