1、注册税务师（税法二）土地增值税章节练习试卷 13 及答案与解析一、单项选择题共 40 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 关于土地增值税的特点下面说法错误的是( )。（A）采用扣除法和评估法计算增值额（B）实行超额累进税率（C）以转让房地产取得的增值额为征税对象（D）征收管理上实行按次征收2 下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是( )。（A）与国有企业换房的外资企业（B）合作建房后出售房产的合作企业（C）转让国有土地使用权的企业（D）将办公楼用于抵押的企业3 下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是( )。（A）直系亲属继承的房屋（B）有偿转让的合作建房（
2、C）房地产评估增值（D）无偿赠与直系亲属的房屋4 下列行为中，应缴纳土地增值税的是( )。（A）出让国有土地（B）转让集体土地（C）转让国有土地使用权（D）处于抵押期间的房地产5 下列可以不征或免征土地增值税的是( )。（A）某工业企业将办公楼投资到联营的商业企业（B）企业之间交换的商铺（C）企业与个人之间交换的房地产（D）以房地产抵债而发生房地产权属转让的6 土地增值税的税率形式是( )。（A）全额累进税率（B）超额累进税率（C）超倍累进税率（D）超率累进税率7 下列项目中，不属于房地产开发成本的是( )。（A）耕地占用税（B）无偿移交给政府的公共配套设施发生的支出（C）开发间接费用（D）土
3、地出让金8 根据土地增值税的有关规定，下列关于取得土地使用权所支付金额的表述中正确的是( )。（A）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款（B）以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的土地出让金（C）以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用（D）取得土地使用权所支付的金额指取得土地使用权支付的地价款9 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是( )。（A）营业税、印花税（B）房产税、城市维护建设税（C）营业税、城市维护建设税（D）印花税、城市维护建设税10 按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照( ) 确定房产的扣
4、除项目。（A）税务部门估定的价格（B）税务部门与房地产主管部门协商的价格（C）房地产评估价格（D）历史成本11 根据土地增值税的规定，下列计算公式中正确的是( )。（A）房地产评估价格=交易实例房地产价格 权益因素修正（B）旧有房地产评估价格=重置成本价 成新折扣率（C）旧有房地产的价格=旧有的房地产原值+ 建筑物折旧（D）旧有房地产的价格=旧有房地产市场价格- 建筑物折旧12 某房地产开发公司整体出售了新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计 10000 万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允
5、许的最高比例计算；该项目转让的有关税金为 200 万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的“房地产开发费用” 和“其他扣除项目”的金额为( )万元。（A）1500（B） 2000（C） 2500（D）300013 2009 年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入 7000 万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为 2400 万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10%，销售商品房缴纳的有关税费 385 万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税( )万元。（A）1128.
6、25（B） 1222.75（C） 1535.25（D）1540.25二、多项选择题共 30 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。14 土地增值税的特点包括( )。（A）采用扣除法计算增值额（B）采用评估法计算增值额（C）实行超额累进税率（D）征收管理上实行按次征收（E）以转让房地产取得的增值额为征税对象15 下列房地产转移行为，需缴纳土地增值税的有( )。（A）企业双方交换房产（B）税务机关拍卖扣押的欠税单位的房产（C）某国有企业与一外国企业合作建房后出售（D）某外商投资房地产开发企业以开发的房产对外投资（E
7、）房主将房屋赠与承担直接赡养义务人的行为16 下列项目中，应征收土地增值税的有( )。（A）纳税人采取预售方式出售商品房的（B）纳税人以房地产抵偿债务的（C）某工业企业将其自建办公楼投资于某商业企业（D）因城市市政规划需要，纳税人自行转让房地产的（E）建造普通标准住宅出售增值额超过扣除项目金额 20%的17 房地产开发企业将开发产品用于下列( )项目，不属于视同销售房地产，不用缴纳土地增值税。（A）开发的部分房地产用于职工福利（B）开发的部分房地产与其他单位交换非货币资产（C）开发的部分房地产用于抵偿债务（D）开发的部分房地产用于办公自用（E）开发的部分房地产用于出租18 下列关于土地增值税征
8、税范围的一般规定，说法正确的有( )。（A）土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让（B）转让的土地的所有权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有（C）土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让是否有偿（D）转让的土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有（E）是既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税19 下列项目中，属于土地增值税中房地产开发成本的有( )。（A）土地出让金（B）管理费用（C）公共配套设施费（D）借款利息费用（E）土地征用及开发补偿款20 土地增值税规定，房地产开发的纳税人加计 20%扣除项目基数有( )。（A）房地产开发成本（B）房
9、地产开发费用（C）取得土地使用权所支付的金额（D）转让房地产的税金（E）房价之外收取的代收费用21 下列项目中，属于房地产企业的开发费用的有( )。（A）印花税（B）耕地占用税（C）前期工程费（D）借款利息费用（E）开发间接费用22 计算土地增值税时，下列费用准予扣除的有( )。（A）契税（B）开发小区的排污费、绿化费（C）安置动迁用房的支出（D）按照有关规定未计入房价向购买者收取的代收费用（E）按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用23 在土地增值税计算过程中，准予按实际发生额扣除的项目有( )。（A）与转让房屋有关的土地出让金（B）与转让房屋有关的建筑安装工程费（C）房地产开发费用（D
10、）转让房产交纳的营业税（E）与转让房屋有关的“三通一平” 支出24 下列各项中，属于土地增值税免税或不征的有( )。（A）国家依法征用、收回的房地产（B）房地产开发企业将开发产品转为自用，且产权末发生转移（C）房地产开发企业将开发产品对外投资（D）合作建房建成后自用的（E）企业出租给个人用于经营的房屋25 转让旧房地产及建筑物的土地增值税扣除项目包括( )。（A）旧房及建筑物的评估价格（B）转让环节缴纳的税款（C）支付的评估费用（D）旧房及建筑物的重置成本价（E）取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用三、计算题共 8 题，每题 2 分。每题的备选项中只有 1 个最符合题意。25 某市一内
11、资房地产开发企业 2009 年有关经营情况如下：(1)2 月 1 日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额 2000 万元，借款期限 10 个月，还款到期日 11 月 30 日；(2)2 月中旬用借款 2000 万元和自有资金 800 万元，购得非耕地 50000 平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为 60 年，2 月末办完相关权属证件；(3)第一期工程 (“三通一平”和第一栋写字楼开发)于 11 月 30 日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平” 费用 400 万元和写字楼建造费用 7200 万元。写字楼占地面积 20000 平方米，建筑面积 6
12、0000 平方米；(4)到 12 月 31 日为止对外销售写字楼 45000 平方米，全部签了售房合同，共计收入 16000 万元，按售房合同规定全部款项于 12 月 31 日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余 15000 平方米出租给某企业用于兴办五星级酒店，当年收取租金 200 万元。(说明：利息无法分摊，计算土地增值税开发费用的扣除比例为 10%)要求：根据所给资料，回答下列问题：26 征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为( )万元。（A）633（B） 600（C） 840（D）112027 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额为( )万元。（A）6200（
13、B） 6100（C） 7320（D）552028 征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额为( )万元。（A）1860（B） 1908（C） 1420（D）244829 2009 年应缴纳的土地增值税为( )万元。（A）2510.4（B） 2283.4（C） 2019（D）2078注册税务师（税法二）土地增值税章节练习试卷 13 答案与解析一、单项选择题共 40 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 土地增值税实行超率累进税率。【知识模块】 土地增值税2 【正确答案】 D【试题解析】 办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值
14、税。【知识模块】 土地增值税3 【正确答案】 B【试题解析】 直系亲属继承的房屋、无偿赠与直系亲属的房屋、房地产评估增值，均不缴纳土地增值税。【知识模块】 土地增值税4 【正确答案】 C【试题解析】 政府出让土地，不征收土地增值税；转让集体土地，属于违法行为；处于抵押期间的房地产，不征收土地增值税。【知识模块】 土地增值税5 【正确答案】 A【试题解析】 非房地产企业对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税；企业与企业、个人之间的房产互换，没有免征或不征土地增值税的规定；以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于土地增
15、值税的征税范围。【知识模块】 土地增值税6 【正确答案】 D【试题解析】 土地增值税的税率是以转让房地产的增值额高低为依据，按照累进原则设计的，采用四级超率累进税率，实行分级计税。【知识模块】 土地增值税7 【正确答案】 D【试题解析】 土地出让金属于取得土地使用权支付的金额，不属于房地产开发成本。【知识模块】 土地增值税8 【正确答案】 B【试题解析】 以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款；取得土地使用权所支付的金额是指纳税人取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。【知识模块】 土地增值税9 【正确答案】 C【试题解
16、析】 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。【知识模块】 土地增值税10 【正确答案】 C【试题解析】 对土地增值税的纳税人提供扣除项目金额不实的，应按房地产评估价格计算。【知识模块】 土地增值税11 【正确答案】 B【试题解析】 旧有房地产评估价格由重置成本价乘以成新度折扣率后的价格确定。房地产评估价格=交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正 区域因素修正其他因素修正旧有房地产的价格=旧有房地产重新建造的完全价值-建筑物折旧【知识模块】 土地增值税12 【正
17、确答案】 D【试题解析】 应扣除的“房地产开发费用”和“其他扣除项目”的金额=1000010%+1000020%=3000(万元)。公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，开发费用扣 10%，房地产开发企业可以加计扣除费用 20%，题中的有关税金 200 万元是干扰信息。【知识模块】 土地增值税13 【正确答案】 B【试题解析】 收入总额=7000(万元)扣除项目合计=2400+240010%+240020%+385=3505(万元)增值额=7000-3505=3495(万元)增值率=增值额 扣除项目金额 =34953505100%=99.71%，适用税率 40%，速算扣除系数 5%。应纳土
18、地增值税税额=349540%-35055%=1222.75(万元)【知识模块】 土地增值税二、多项选择题共 30 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。14 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 土地增值税的特点：以转让房地产取得的增值额为征税对象、征税面比较广、采用扣除法和评估法计算增值额、实行超率累进税率、实行按次征收。【知识模块】 土地增值税15 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 选项 A，企业双方交换房产缴纳土地增值税；选项 D，房地产作价人股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地
19、产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应按规定征收土地增值税，除此之外的投资行为，暂免征收土地增值税；选项 E，未取得收入，不是土地增值税的征税范围，但并不是所有的捐赠都不缴纳土地增值税，要注意范围限制。【知识模块】 土地增值税16 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 选项 C，投资主体和被投资主体均不是房地产企业，所以免税；选项 D，因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。【知识模块】 土地增值税17 【正确答案】 D,E【试题解析】 房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不征收土地增值税。【知识模块】 土地增值税18 【
20、正确答案】 A,C,E【试题解析】 土地的所有权不得买卖，所以选项 B 的说法是不正确的；选项 D，将属于国家所有的范围扩大化，土地增值税征税范围标准之一是转让的土地使用权是否为国家所有，地上的建筑物及其附着物不限定为国家所有。【知识模块】 土地增值税19 【正确答案】 C,E【试题解析】 房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等；土地出让金属于取得土地使用权支付的金额；管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。【知识模块】 土地增值税20 【正确答案】 A,C【试题解析】 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所
21、支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20%的扣除。对于代收费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计 20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。【知识模块】 土地增值税21 【正确答案】 A,D【试题解析】 选项 B、C、E 属于房地产企业的开发成本。【知识模块】 土地增值税22 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 开发小区的排污费、绿化费和安置动迁用房的支出作为房地产开发
22、成本扣除；代收费用计入收入的可以扣除，不计入收入的不可以扣除。【知识模块】 土地增值税23 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 房地产开发费用中，利息符合规定可据实扣除，其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的 5%以内扣除；利息不符合规定的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 10%以内扣除。【知识模块】 土地增值税24 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 选项 C，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。【知识模块】 土
23、地增值税25 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 转让旧房地产及建筑物扣除项目之一是旧房及建筑物的评估价格，该价格二旧房及建筑物的重置成本价 x 成新度。【知识模块】 土地增值税三、计算题共 8 题，每题 2 分。每题的备选项中只有 1 个最符合题意。【知识模块】 土地增值税26 【正确答案】 C【知识模块】 土地增值税27 【正确答案】 D【知识模块】 土地增值税28 【正确答案】 B【知识模块】 土地增值税29 【正确答案】 B【试题解析】 (1)征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(2000+800)20000500004500060000=840(万元)(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=72004500060000+40020000500004500060000=5520(万元)(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=(840+5520)(10%+20%)=1908(万元)(4)2009 年应缴纳的土地增值税：扣除项目=840+5520+1908+160005%(1+7%+3%)=9148(万元)增值额=16000-9148=6852(万元)增值率=68529148100%=74.90%应缴纳土地增值税=685240%-91485%=2283.4(万元)【知识模块】 土地增值税
