1、资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）历年真题试卷汇编 3 及答案与解析一、单项选择题1 运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产的( )。(东北财经大学，2011)（A）实际总收益（B）正常总收益（C）实际净收益（D）正常净收益2 某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估，选择了三个参照物，其交易价格分别为 110 万元、125 万元和 130 万元，经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为 108、105 和 098，则该大楼的评估值最接近于( ) 万元。(河南财经政法大学，2011)（A）13212（B） 12600（C） 11989（
2、D）125823 用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。 (河南财经政法大学，2011)（A）整个开发期（B）整个销售期（C）整个开发期和销售期（D）整个开发期和销售期的一半4 教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用( )。 (暨南大学，2011)（A）成本法（B）收益法（C）市场比较法（D）残余法5 国有土地使用权出让的最高年限按用途确定，其中工业用地为( )年。(暨南大学，2011)（A）70（B） 60（C） 50（D）406 在房地产评估中，( ) 等于建筑总面积除以土地总面积。(暨南大学，2011)（A）楼面地价（B）容积率（C）土地单价（D）单位建筑
3、面积地价7 “三通一平 ”指通水、通路、 ( )和场地平整。(暨南大学，2011)（A）通电（B）通讯（C）通气（D）通热8 在房地产评估中，( ) 是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。(暨南大学，2011)（A）路线价（B）交易底价（C）标定地价（D）基准地价9 下列公式能够成立的是( )。(中央贝 f 经大学，2011)（A）销售收入分成率=销售利润分成率 销售利润率（B）销售利润分成率= 销售收入分成率销售利润率（C）销售利润分成率= 销售收入分成率 销售利润率（D）销售收入分成率=1 一销售利润分成率10 商誉评估值的高
4、低与企业为形成商誉丽投入的费用( )。 (河南财经政法大学，2011)（A）没有关系（B）有一定联系（C）有直接联系（D）有完全联系11 在下列选项中，属于不可确指无形资产的是( )。(浙江财经学院，2011)（A）商誉（B）客户关系（C）专利权（D）商标权12 在其他条件一样的情况下，以下几种专利权转让方式中，卖方索要价格最高的是( )。(河南财经政法大学，2011)（A）普通使用权（B）排他使用权（C）独占使用权（D）独家使用权二、多项选择题13 商誉的特性是( ) 。(中央财经大学，2011)（A）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售（B）商誉是企业整体价值扣除全部
5、有形资产后的差额（C）商誉和商标基本相同，其价值是一样的（D）商誉是多因素共同作用的结果，但是形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价14 商誉的特征包括( ) 。(东北财经大学，2011)（A）形成商誉的个别因素不能单独计价（B）商誉是企业整体价值扣除全部有形资产以后的差额（C）商誉不能与整体企业分开交易（D）商誉是企业长期积累起来的一项价值（E）商誉是商标带来的三、判断题15 当无形资产的获利期限短于其法定保护期限，评估时应按照法定保护期限作为无形资产的剩余寿命期。( )(东北财经大学，2011)（A）正确（B）错误16 企业是企业各项可确指资产的汇集，企业整体价值一定等于企业各项可确指资
6、产评估价值之和。( )(东北财经大学，2011)（A）正确（B）错误四、名词解释17 房地产评估的市场法(天津商业大学，2011)18 基准地价(南京财经大学，2011)五、简答题19 什么样的房地产不能采用市场法进行评估?(天津商业大学， 2011)20 如何理解和运用资产评估中的“最佳使用原则”?以房地产评估为例说明。(东北财经大学，2011)21 简述房地产评估的程序。(天津财经大学，2011)22 除了转让内容、发展趋势、更新换代情况和速度、市场供需状况和同行业同类资产的交易方式这些因素以外，无形资产评估价值还受哪些主要因素影响?(暨南大学，2011)23 无形资产有什么功能特点?试述
7、无形资产评估的基本程序。(安徽工业大学，2011)24 采用收益法评估专利权时，使用的主要参数有哪些?(天津商业大学，2011)25 商誉的含义是什么? 评估商誉的方法有几种 ?(东北财经大学，2011)六、计算题26 某设备与目前普遍使用的技术先进设备相比，在完成同样生产任务的情况下，能源消耗超支 30 000 元，人工消耗超支 10 000 元。经评估人员鉴定，该设备尚可使用 5 年，同行业的资产平均收益率为 10，所得税率为 33，则该设备的功能性贬值是多少?(PA，10，5)=3791。(安徽工业大学，2011)27 被评估机组为 5 年前购置，账面价值 20 万元人民币，评估时该机组
8、已经不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估基准日，其他企业购置新型机组的取得价格为 300 万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 07，被评估机组尚可使用 5 年，预计每年超额运营成本为 2 万元。假定其他费用可以忽略不计。 (浙江财经学院，2011)要求：(1)估测该机组的现实全新价格。(2)确定该机组的成新率。(3)确定设备的评估值。28 某评估对象为一生产控制装置，其正常运行需 5 名操作人员。目前同类新式控制装置所需操作人员定额为 3 名。现假设新、旧控制装置运营成本的其他项目支出大致相同，操作人员人均年收入为 12 000 元，被评估控制装置尚可使
9、用 3 年，所得税率为 25，适用的折现率为 10。试测算被评估控制装置的功能性贬值额。(PA，10，3)=24869；(PF，10，3)=0 7513。(南京财经大学，2011)29 被评估设备购建于 2000 年，账面价值为 200 000 元，2005 年追加技改投资 50 000 元，2010 年评估。2000 至 2010 年每年的设备价格上升率为 10；该设备在评估前的实际利用率为 50，尚可使用 5 年，未来使用期设备利用率能达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的成新率。(南京财经大学，2011)30 对某炼油厂的一个锅炉进行评估。该锅炉正常运转需 5 名操作人员，每名操作人员
10、年工资及福利费约 39 600 元，锅炉的年耗电量为 12 万千瓦时，目前相同能力的新式锅炉只需 3 个人操作，年耗电量为 85 万千瓦时，电的价格为 12 元千瓦时，被评估锅炉的尚可使用年限为 5 年，所得税率为 25，使用的折现率为10。根据上述数据资料，计算被评估锅炉的功能性贬值额。(暨南大学，2011)31 被评估设备购建于 2007 年 11 月，账面原值为 200 万元，其中设备购置价 160万元，基础及安装费用 36 万元，运杂费 4 万元。2010 年 11 月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：(1)2010 年该类设备的购置价比 2007 年上涨了 50，基础及安装费的
11、物价上涨了 30，设备的运杂费用上涨了 50。(2)由于企业内部原因开工不足，该设备过去的实际利用率仅为正常利用率的60，尚可使用 5 年。(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月人工超支额为 1 000 元，每月能耗超支额为 788 元。(4)该企业的正常投资报酬率为 10，所得税率为 25，(P A，10，5)=3790 8。要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。(2)按成本法计算被估设备的评估值。(青岛理工大学，2011)32 经纬评估事务所接受委托对光华水泥厂的一一台水泥生产设备进行评估，评估基准日定为 2009 年 12 月 31 日。该设备生产能力
12、为年产产品 100 万吨。该设备于 2005 年 12 月 31 日以 100 万元价款购入，于 2007 年底投入使用，已使用 2 年。2008 年的金融危机，导致当年设备利用率只有 80，2009 年恢复正常使用。设备设计使用年限为 10 年，经估测，尚可使用 8 年。评估基准日之前 4 年内，该设备的价格指数每年递增 5。经评估人员经调查，目前该种设备已经改型，改型后的设备提高了自动化水平。被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人 2 人，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月 2 000 元(含工资、保险费、福利费)。该行业适用折现率为 10，企业正常纳税，所得税税率是
13、25。(PA，10，8)=5334 9。2009 年在国家刺激经济政策下该企业已恢复生产，预计未来企业将持续正常经营，设备能够按照设计生产能力正常运营。要求：整理现有资料，确定该设备价值评估的洋估方法，并评估该设备于评估基准日的价值(要求分项目、分步骤计算；以万元为单位，保留两位小数)。(河南财经政法大学，2011)33 待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 1 000 平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为 6，覆盖率为50，土地使用权年限为 70 年。预计建设期为2 年，第一年投入 60的总建设费，第二年投入 40的总建设费，总建设费预计为 500 万元。专业费用为总建设费用的 6，
14、利息率为 10，利润率为 20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5，假设住宅楼建成后即可全部售出楼价预计为 3 000 元平方米。假定地价在开始时一次支付，建设费、专业费用在建设期内均匀投入，利息按单利计算，不考虑所得税。要求：试采用假设开发法的静态计算法分析开发商购入该土地的最高报价。(青岛理工大学，2011)34 某地块面积为 60 000 平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为 10 万元亩，拆迁费 5 万元亩，开发费 3 亿元平方公里，其他费用(包括税费)3 万元亩，土地开发周期为 2 年，第一年投入资金占总开发费的 60，目前，市场上地产开发的投资报酬率为 10，银行贷款利
15、率为 6，试评估该土地经开发后的价格。(南京财经大学，2011)35 如某宗土地总面积为 7 500m2，容积率为 3，相应的土地单价为 4 500 元m 2，现允许容积率提高到 5，假设容积率每提高 01，楼面地价下降 1，则理论上因容积率提高应补交的地价款为多少元。(中国人民大学，2011)资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）历年真题试卷汇编 3 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 D【试题解析】 运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产在正常利用情况下的客观净收益(总收入扣减总费用)。【知识模块】 资产评估2 【正确答案】 D【试题解析】 P 1=110108=11
16、88(万元) P 2=125105=131 25(万元) P3=130098=1274( 万元) 评估值=(1188+13125+1274)312582(万元)【知识模块】 资产评估3 【正确答案】 C【试题解析】 土地取得费在动工前需付清，开发完成销售后才能收回，所以计息期为整个开发期和销售期。【知识模块】 资产评估4 【正确答案】 A【试题解析】 这些资产一般不具备活跃的交易市场，而且一般不具备产生收益的能力。故市场法和收益法无法应用。残余法主要用于建筑物的估价，实质上也属于收益法。对于上述资产，一般采用成本法。【知识模块】 资产评估5 【正确答案】 C【试题解析】 对于土地出让最高年限的
17、文件规定，工业用地最高出让年限为 50年；住宅用地为 70 年；商业、旅游、娱乐等用地为 40 年。【知识模块】 资产评估6 【正确答案】 B【试题解析】 【知识模块】 资产评估7 【正确答案】 A【试题解析】 “三通一平”是指通路、通水、通电及平整地面。【知识模块】 资产评估8 【正确答案】 D【试题解析】 基准地价的定义。【知识模块】 资产评估9 【正确答案】 B【试题解析】 销售利润分成率=【知识模块】 资产评估10 【正确答案】 B【试题解析】 商誉评估值的高低与企业为形成商誉而投入的费用有一定联系，但是无必然关系。【知识模块】 资产评估11 【正确答案】 A【试题解析】 不可确指资产
18、是指不能独立存在的资产，一般仅指商誉。【知识模块】 资产评估12 【正确答案】 C【试题解析】 独占使用权，是指许可合同所规定的时间和地域范围内卖方只把专利权许可给某一特定买主，买方不得卖给第二家买主。同时，卖主在合同规定的范围内也不许使用该专利权。【知识模块】 资产评估二、多项选择题13 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 A、B、D 均正确描述了商誉的特性；商誉和商标不是同一种资产，差别较大。【知识模块】 资产评估14 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 A、B、C、D 均描述了商誉的特性，商誉是多因素综合作用的结果，而非商标单独带来，故 E 错误。【知识模块】 资产评估三、判断题
19、15 【正确答案】 B【试题解析】 当无形资产的获利期限短于其法定保护期限，评估时应按照剩余的获利年限作为无形资产的剩余寿命期。【知识模块】 资产评估16 【正确答案】 B【试题解析】 企业整体价值不一定等于企业各项可确指资产评估价值之和，因为企业可能存在商誉。在存在商誉的情况下，企业整体价值要大于各项可确指资产评估价值之和。【知识模块】 资产评估四、名词解释17 【正确答案】 市场法，也称市场比较法、交易实例比较法，是指将待估土地与近期内已经交易的类似土地加以比较，并根据已发生交易的类似土地的价格，经过因素(交易情况因素、交易时间因素、房地产状况因素)修正得出待估土地资产可能实现的合理价格的
20、一种方法。【知识模块】 资产评估18 【正确答案】 基准地价，是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。【知识模块】 资产评估五、简答题19 【正确答案】 根据市场法的应用前提可知，如果房地产不：具备一个充分发育、活跃的资产市场且市场上无参照物(可比较的相同或类似资产)及其交易活动的条件，则很难利用市场法进行评估。具体而言不能采用市场法进行评估的包括政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性房地产。【知识模块】 资产评估20 【正确答案】 最佳使用原则要求估价结
21、果是在估价对象最佳利用下的价值。该原则要求法律上许可、经济上可行、技术上可能，经过充分合理的论证，使得评估对象价值最大的一种最可能的利用。遵循最佳利用原则的原因在于：现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采用最佳利用方式发挥其房地产潜力，以取得最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产评估要遵循最佳使用原则。最佳使用原则要求满足以下 4 个条件：法律上许可、技术上可能、经济上可行和价值最大化。在房地产中，最佳利用包括最佳的规模、最佳的集约度、最佳的档次等。对于最佳使用原则的把握，需要了解一些经济学的原理：收益递增递减原理、均衡原理和适合原理。 【知识模块】 资产评
22、估21 【正确答案】 房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制订工作计划、实地勘察并收集资料、选用评估方法并进行评定估算、确定评估结果和撰写评估报告。(1)明确评估基本事项明确评估事项包括明确评估目的、了解评估对象、确定评估基准日及签订评估合同。(2)制订工作计划即对评估工作日程、人员组织等做出安排。(3)实地勘察并收集资料尽管评估师在受理评估业务时已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但评估师仍需亲临现场勘察。评估资料的收集在评估过程中是一项耗时较长、而且艰苦细致的工作。其内容涉及选用评估方法和撰写评估报告所需要的资料数据，包括：评估对象的基本情况；有关评估对象所在
23、地段的环境和区域因素资料；与评估对象有关的房地产市场资料；国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。(4)选用评估方法，进行评定估算在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法(成本法、市场法和收益法及其衍生方法)，进行价值测算。(5)综合分析确定评估结果同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。分析时应特别注意：选用的资料是否适当、评估原则的运用是否适当、对资料分析是否准确。(6)撰写评估报告评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结
24、果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。【知识模块】 资产评估22 【正确答案】 (1)无形资产的取得成本无形资产的取得成本取决于无形资产的取得渠道。如果无形资产通过外购形式取得，则其取得成本较易确定；如果无形资产通过自创取得，则其成本较难衡量，这是由创造无形资产的劳动复杂性决定的。无形资产的取得成本一般包括创造发明成本、法律保护成本和发行推广成本。 (2)机会成本机会成本是转让、出售或投资无形资产后失去市场和损失收益的大小。一般而言，机会成本与评估值成正相关关系，即机会成本越大，评估值越大。(3)效益因素 根据无形资产的价值特征可知，其价值高低取决于应用无形资产后创造的效益大
25、小，而不是其取得成本的多少。一般而言，无形资产预期收益越大，获利能力越强，评估值就会越大。因此，在评估无形资产价值时，要重点考虑无形资产应用后对于企业获利的影响。(4)使用期限 无形资产的价值除了与其获利能力有很大关系外，还与其获利时间的长短有很大关系。无形资产寿命的大小取决于其先进程度和无形损耗的大小。一般而言，无形资产越先进、损耗程度越低，使用期限越长，相应的评估值会越高。 (5)技术成熟度 一般而言，科技成果都会经过这样一个过程，即“发展一成熟一衰退” 。科技的发展阶段和成熟度会直接影响到无形资产评估值的高低。一般而言，技术越成熟、开发程度越高，则运用该技术的风险相对会小，其评估值就会越
26、高。因此，在评估时要对无形资产所处的成熟阶段予以考虑，从而合理确定其评估值。(6)价格支付方式资产转让时，如果是一次性支付，则使用过程中的风险全部转移到受让方，此时，评估值相对会低一些；相反，如果是分期支付，且风险是买卖双方共同承担，则评估值就会高一些。【知识模块】 资产评估23 【正确答案】 (1)功能特点在发挥作用方式上，无形资产明显区别于有形资产，因此在评估时需要把握其固有的功能特性。无形资产的功能特性有共益性、积累性、替代性和附着性。共益性是指无形资产可以作为共同资产，分别由不同的主体拥有或控制。积累性是指无形资产的作用发挥往往是建立在其他成果基础上，在一定范围内发挥特定的作用。替代性
27、是指一种技术(工艺)取代另一种技术(工艺)。其特征不是共存或积累，而是替代、更新。附着性是指无形资产通常附着于有形资产而发挥其固有的功能。 (2)评估基本程序确定评估目的。对于无形资产的评估，评估目的不同，意味着评估的价值类型和评估方法的选择也不一样，进而评估结果也会不同。鉴定无形资产。评估无形资产时，评估人员首先应该对评估对象进行鉴定。这是进行无形资产评估的基础工作，会直接影响到评估的范围和评估价值的科学性。通过对无形资产进行鉴定，应当解决以下几个问题：确认无形资产的存在、区分无形资产的种类、确定无形资产的有效期限。收集相关资料。要想使评估值相对准确，评估人员应该尽可能收集完整、真实的信息资
28、料。确定评估方法。评估无形资产时，主要也是采用三种基本评估方法：市场法、成本法和收益法。在实务中，应根据无形资产的具体类型、特点、评估目的、评估前提条件、评估原则及外部市场环境等具体情况选择其中的一种或多种。确定评估结果，撰写评估报告。基于评估方法的选择，计算确定评估值。评估报告是评估过程的总结，也是评估人员承担法律责任的依据。报告书中应对以下方面予以说明：被评估无形资产的公司或权利人名称；说明评估的目的和评估基准日；说明提供的价值类型及适用条件；列出评估方法的选用及重要参数确定过程等。【知识模块】 资产评估24 【正确答案】 专利权评估最常用的评估方法是收益法。收益法的运算过程重要的任务是搜
29、集相关资料，分析确定方法运用中的各项技术参数和指标。这些分析包括：(1)技术状况分析方面的参数与指标技术状况分析，包括对技术先进性确认、技术成熟程度与寿命周期的分析等。(2)收益能力分析方面的参数与指标收益能力分析，包括是否具有获利能力，获利表现为收入增长型或费用降低型等分析。(3)市场分析方面的参数与指标市场分析，包括应用该专利技术的产品市场需求总量分析、市场占有率分析、风险分析等。(4)投资可行性分析方面的参数与指标通过分析确定各有关技术参数、指标，最后进行评定估算，确定评估值。【知识模块】 资产评估25 【正确答案】 (1)商誉的含义商誉，通常是指企业预期将来的利润超过同行业正常利润的超
30、额利润价值。这种超额利润价值是由于其所处的优越的地理位置，或由于经营效率高，管理基础好，生产历史悠久，人员素质高等多种因素综合形成的。(2)商誉的评估方法商誉的评估方法有：割差法。是指根据企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较，确定商誉评估值的方法。超额收益法。把企业超额收益作为评估对象进行商誉值评估的方法称为超额收益法。根据企业的不同，超额收益法又可分为两种具体方法：超额收益本金化价格法和超额收益折现法。【知识模块】 资产评估六、计算题26 【正确答案】 (1)计算超额运营成本人工消耗=10 000(元)能源消耗=30 000(元)年超额运营成本=10 000+30 000=40 0
31、00(元)(2)计算净超额运营成本净超额运营成本=40 000(133)=26 800(元)(3)计算功能行贬值额功能性贬值额=26 800(PA，10，5)=26 80037911016(万元)【知识模块】 资产评估27 【正确答案】 (3)评估值=210(150)一 25=95(万元)【知识模块】 资产评估28 【正确答案】 (1)计算年超额运营成本超额运营成本=212 000=24 000(元)(2)计算年净超额运营成本净超额运营成本=24 000(1-25)=18 000(元)(3)确定剩余年限被评估控制装置尚可使用 3 年，故剩余年限为 3。(4)计算功能性贬值额功能性贬值额=18
32、000(PA，10 ，3)=18 0002486 944 764(元)【知识模块】 资产评估29 【正确答案】 (1)计算加权投资年限 加权投资成本=已使用年限原投资成本物价变动指数 =100 0002593 742 410+50 0001610 515 =2 593 7424+402 6275=2 996 3699(元) 投资成本=原投资成本物价变动指数 =100 000(1+10) 10+50 000(1+10) 5 =100 0002593 742 450 0001610 51=259 37424+80 5255=339 89974(元) 由于该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利
33、用率的 50，所以其实际已使用年限为 441 年。 (2)计算成新率【知识模块】 资产评估30 【正确答案】 (1)计算超额运营成本工资福利费=(53)39 600=79 200(元)电费=(1285)10 00012=42 000(元)年超额运营成本=79 200+42 000=121 200(元)(2)计算净超额运营成本净超额运营成本=121 200(125)=90 900(元)(3)计算功能性贬值额功能性贬值额=90 900(PA，10，5)=9 0910 0003790 83446(万元)【知识模块】 资产评估31 【正确答案】 (1)计算重置成本与各项贬值 计算重置成本 根据题中的信
34、息可知，评估基准日 设备购置价=160(1+50)=240( 万元 ) 基础及安装费=36(1+30)=468(万元) 运杂费=4(1+50)=6(万元)故重置成本=240+468+6=2928(万元) 计算实体性贬值 因为实际利用率仅为正常利用率的 60，且尚可使用 5 年。所以 实际已使用年限=360=1 8(年) 设备贬值率 = 100265 实体性贬值=292 826577 592(万元) 计算功能性贬值 与同类技术先进设备相比，每月超支额为 1 738 元，则有 年超支额=1 78812=21 456(元) 年净超支额=1 78812(125)=16 092(元) 超额运营成本=16
35、 092(PA，10，5)6100 1(万元) 计算经济性贬值 此题未涉及经济性贬值，故经济性贬值为零。 (2)运用成本法计算该设备的评估值 评估值=重置成本一有形损耗一功能性损耗一经济性损耗 评估值=292 8775926100 1 一 0=2091079( 万元)【知识模块】 资产评估32 【正确答案】 (1)计算重置成本 重置成本=100(1+5 ) 412155(万元)(2)2008年的金融危机，导致当年设备利用率只有 80，2009 年恢复正常使用。则实际使用年限为 18 年。则 实体性贬值率= 1001837 实体性贬值额=121 55183722 33(万元)(3)计算功能性贬值
36、额 功能性贬值额=20212(1 25)(PA，10，8)1921(万元)(4)根据题意，不存在经济性贬值(5)求取评估值评估值=121 5522331921=8001( 万元)【知识模块】 资产评估33 【正确答案】 由容积率为 6，得总建筑面积=61 000=6 000(m 2) 由覆盖率为50，得底层建筑面积=1 00050 =500(m 2) 假设地价为 L (1)计算楼价 楼价=3 0006 000=1 800(万元) (2)计算建筑费和专业费 建筑费和专业费 =500(1+6)=530(万元) (3)计算利息 利息=L(1+210 ) 1 一 1+53060(1+1510) 1 一
37、1+53040(1+0510) 1 一 1=02L+58 3 (4)计算利润 利润=(地价+建筑费+专业费)20=(L+530)20=02L+106 (5)计算销售税费 销售税费=1 8005 =90(万元) (6)计算地价 地价= 售楼价一建筑费一专业费一利息一销售税费一利润 L=1 8005300 2L 一 58302L 一 10690,L=7255(万元) 故开发商购入该地最高支付价为 7255 万元。【知识模块】 资产评估34 【正确答案】 (1)计算土地取得费 因为，出让金为 10 万元亩，拆迁费 5 万元亩 所以，土地取得费约为 总土地取得费为：22560 000=13 500 0
38、00(元) (2)计算土地开发费 因为，开发费为 3 亿元平方公里 所以，土地开发费约为 总土地开发费为 30060 000=18 000 000(元 ) (3)计算投资利息 土地取得费利息=13 500 000(1+6 ) 2 一 1=1 668 600(元) 土地开发费利息=18 000 00060(1+6 ) 1.5 一 1+18 000 00040(1+6) 0.5-1 =986 4374+212 8537=1199 2911(元) (4) 计算开发利润 投资利润=(13 500 000+18 000 000)10=3 150 000(元) (5) 计算其他费用 其他费用(包括税费)3
39、 万元亩，则 其他费用约为 其他费用为：4560 000=2 700 000(元) (6)计算土地价值 土地价值=13 500 000+18 000 000+1 668 6001 199 2911+3 150 000+2 700 0004 0218( 万元)【知识模块】 资产评估35 【正确答案】 因为： 所以(1)容积率为 3 的时候，土地单价为4 500；所以楼面地价为 1 500；(2)容积率为 5 的时候，容积率升 01，楼面地价减少 1，所以楼面地价为 1 500(120)=1 200(3)容积率为 3 的时候，建筑面积为 3土地面积；容积率为 5 的时候，建筑面积为 5土地面积(4)所以，增加的地价为：5 土地面积 1 2003土地面积1 500=1 5007 500=1 125(万元)【知识模块】 资产评估
