1、2003 年价格鉴定师（价格鉴定案例分析）真题试卷及答案与解析一、一0 某市公安局刑警大队于 2003 年 2 月 5 日破获一起盗窃案，追缴物品中有一辆进口尼桑轿车，因价格不明委托当地价格认证中心进行价格鉴证。委托书巾对涉案汽车的型号、车牌号、发动机号、车架号及鉴证基准日等进行了捕述并附有车辆行驶证复印件。根据刑警大队提供的有关资料，涉案汽车购于 2001 年 5 月 20 日，当时正值汽车销售公司搞优惠促销，共优惠了 2000 元，该车出厂日期为 2001 年 3 月10 日，初次登记日期为 2001 年 6 月 2 日，2002 年 2 月 3 日晚被盗。该车存案件破获后，即被公安机关追
2、回，但由于车辆被盗后曾发生交通事故进行过修理，车辆状况已发生较大变化。1 作为委托机关经办人，委托书中的鉴证基准口应如何确定?2 公安机关提供的上述资料是否能够满足价格鉴证需要?如果资料不足，还需要补充哪些资料? 3 确定被盗汽车雨置价格，失主购车时的优惠价款应如何处理?4 汽车使用年限应从何时开始计算? 5 如果被盗汽车为免交进口关税的外商投资企业自用车辆，则确定该车重置价格时，免交的有关税费应如何处理?二、二6 1. 鉴证月的、范围 有限公司(以下简称“公司”)系某股份有限公司的全资子公司，因经济纠纷，法院决定将公司整体抵债，并委托某价格认证中心对其整体价值进行鉴证，价格鉴证范围为公司的全
3、部资产及相关负债的整体资产价值。价格鉴证基准日为 2001 年 6 月 30 日。 公司营业执照中规定的经营范围为：化肥，石油化工产品，机电、机械设备及备品、配件，建筑材料，房地产开发，技术工程咨淘服务，进出口贸易。公司执行一般纳税企业所得税政策。 (二)背景分析 经价格鉴证人员对企业历史数据的分析，公司自 2000 年度开始步入稳定的生产状态，截至价格鉴证基准日 2001 年 6 月 30 日，公司主要产品已相对成熟，生产能力充分实现，公司发展已走入正轨，通过对公司的宏观环境、市场与经营优势及风险的分析，公司自 1996 年投产以来，发展一直呈良好的态势。 (三)价值鉴证方法 鉴于公司具有较
4、强的持续经营能力，同时可以取得相对稳定的收入并获取一定的利润，因此应用收益法鉴证公司整体资产价值。企业整体收益现值计算公式为： 式中：P企业整体资产价值 A 企业年净收益 r折现率 n收益年限 (四)价格鉴证过程 1收益法中采用的假设 一般假设：假设公司 2001 年 6 月 30 日以后仍持续经营；假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规；假设公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。 特殊假设：假设公司的经营环境、行业性质、经营风险等方面保持稳定、正常地发展。 2收益法主要因素
5、的确定 在收益法下，将公司的预期收益按照折现率折现为价格鉴证基准日的净现值。为此，需要确定以下三个主要因素：(1)收益期(即预计净收益得以维持的期间)；(2)每年净收益；(3) 合理的折现率。 (1)收益期。由于没有发现公司在可预见的未来终止经营的任何理由，在公司整体资产的价格鉴证中应按无限年期进行测算。 (2)每年净收益。鉴于 公司 1999 年以前处于试生产阶段， 2000 年进入稳定期的情况，基于谨慎原则决定以公司 2000 年的收入、利润为基础对公司未来收益进行预测，包括分别预测企业的各项收入与各项费用。20012005年各年收益预测见下表，2006 年以后各年收益稳定不变。 净利润=
6、主营业务收入-主营业务成本-营业费用- 主营业务税金及附加-财务费用-所得税(按所得利润总额的27%计算 )(3)合理的折现率 根据同行业上市公司 2000 年年报资料，经分析得到同行业 2000年平均净资产收益率为 9%。考虑到公司的发展过程中可能要面临着许多风险，如市场不很稳定、市场竞争较为激烈等，综合考虑公司的行业风险、经营风险以及财务风险，并综合公司自身的资产规模、原材料采购模式、生产经营情况等其他个体风险因素，确定行业风险报酬率 3%，企业财务风险报酬率 0.5%，企业经营风险报酬率 1.5%，则： 折现率=平均净资产收益率+行业风险报酬率+ 企业风险报酬率 =9%+3%+0.5%+
7、1.5%=14% 3收益折现值的计算过程 基于折现的目的，假定每年的净收益均产生在当年年底。未来收益按照不同的时间段分为以下三个阶段： (1)2001 年 712 月的净利润； (2)2002 年至 2005 年各年的净利润； (3)2006年及以后各年的净利润。 计算时，首先将上述阶段(1)的净利润根据七述收益法公式折为 2001 年 6 月 30 日的净现值；其次将阶段(2)的净利润以同样方法折为 2001年末的净现值；最后将上述阶段(3)的净利润以同样的方法折为 2005 年末的净现值，然后再折为 2001 年末的净现值。(五)价格鉴证结果 依据前述的重大假设，经过上述收益法的工作过程，
8、公司含全部负债的整体资产于价格鉴证基准日 2001 年 6 月 30 日的价格为 51407.22 万元。三、三7 2002 年 9 月，公司办理合法手续后，占用农民王某尚未成熟的 8 亩玉米地，双方达成协议，按玉米完全成熟时的状态进行补偿，但由于双方对补偿价款达不成一致意见，起诉至人民法院。法院于 2002 年 10 月 3 日委托价格认证中心对玉米补偿进行价格鉴证。 价格认证中心经全面调查分析及测算，确定该村类似土地的玉米平均亩产量为 440 公斤。按当地政策规定，70%属于合同定购，20%属于待售，10% 属于自食自用。当年玉米每公斤的定购价为 0.80 元，保护价为 0.76 元，市场
9、收购价为 0.72 元。 经查阅、分析当地价格主管部门的农产品成本收益资料得知，当地玉米的社会平均成本为每公斤 0.6 元，比王某自报的成本低 0.06 元。当地上年的平均收益率为 12%，近三年的社会平均纯收益率为 10%，农业税率为 5%。 根据上述资料，采用市场价格法和生产价格法进行价格鉴证。具体计算过程如下(注：上述价格和数量都已折算成标准品的价格和数量，玉米秸秆价格忽略不计)： 玉米总产量=4408=3520( 公斤) 1市场价格法 合同定购部分价格=35200.700.80=1971.20(元) 待售部分价格=35200.200.72=506.88(元) 鉴证值P1=合同定购部分价
10、格+待售部分价格=19711.20+506.88=2478.08(元) 2生产价格法 生产成本=3520(0.60+0.06)=2323.20(元) 含税生产成本=2323.20(1+5%)=2439.36(元) 鉴证值 P2=2439.36(1+12%)=2732.08(元) 采用简单算数平均法对以上两个鉴证值进行平均，确定最终鉴证值： (P 1+P2)/2=(2478.08+2732.08)/2=2605.08(元) 本次价格鉴证结果为：鉴证基准日王某 8 亩玉米地的补偿价格为2605.08 元(人民币贰仟陆佰零伍元零捌分)。四、四8 背景资料：某市一综合大厦，于 1999 年 10 月底
11、建成，用途为综合，其中 1 至 3 层为商场，建筑面积为 4100 平方米；4 至 10 层为写字楼，建筑面积为 7600 平方米，建筑总容积率为 3.8。该大厦用地是在 1997 年 10 月底以出让方式获得 50 年的土地使用权，出让地价为 1250 万元。2002 年该大厦所有者因经济纠纷被起诉，市人民法院因审理案件需要，于 2002 年 11 月 1 日以号价格鉴证委托书，委托市价格认证中心对该宗土地在 2002 年 10 月 31 日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格进行鉴证。市价格认证中心于 2002 年 11 月 20 日出具了价格鉴证结论书。据调查，该大厦以往
12、租赁合同中商场的实际租金为 5.2 元/建筑平方米.日，写字楼的实际租金为 3.6 元/建筑平方米.日。目前同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场 4.9 元/平方米.日(可出租面积占建筑面积的 75%)，空置率为6%；写字楼为 3.8 元/平方米.日(可出租面积占建筑面积的 68%)，出租率平均为80%。各类物业出租的费用为：年管理费为租金的 5%，年维修费为重置价的 8%，每年需支付税费为 30 元/建筑平方米，年保险费为重置价的 2。该大厦为框架结构，重置价为 3000 元/建筑平方米，经济耐用年限为 60 年，该市从 1997 年至2002 年物价指数每年上涨 9 个百分点
13、，当地土地还原利率为 8%，综合还原利率为9%，一年按 365 天计算。2003 年价格鉴定师（价格鉴定案例分析）真题试卷答案与解析一、一1 【正确答案】 鉴证基准日应为汽车被盗日 2002 年 2 月 3 日。2 【正确答案】 提供的资料不足。鉴于涉案汽车被盗时的状况与追回后的车况发生较大变化，应补充提供失主和证人的陈述、证言以及犯罪嫌疑人的供述等与案发时车辆状况有关的资料。3 【正确答案】 不应考虑优惠价款。因为被盗汽车的重置价格与案发时市场上同型号汽车的销售价格有关，与购车时的优惠政策无关。4 【正确答案】 汽车使用年限应从汽车初次登记日期 2001 年 6 月 2 日算起。5 【正确答
14、案】 确定汽车重置价格时，应加上免交的关税，具体数额按鉴定基准日时的国家税费政策计算。二、二6 【正确答案】 1企业整体收益现值计算公式错误，持续经营企业的整体收益现值应采用分段法收益计算公式。2净利润公式错误，还应减去管理费用。3所得税计算错误。一般纳税企业所得税税率为 33%，自 2008 年 1 月 1 日起实行 25%的所得税税率。4未来净收益预测错误。不能以一年的收入或利润为基础简单外推。5折现率计算错误，未来各年预期收益率作为无风险报酬率不应再加行业风险报酬率。6第一阶段折现值计算锵误。收益年限应为 0.5 年。7第二阶段折现系数和折现值计算错误，净收益应折现至 2001 年 6
15、月 30 日。8第三阶段折现值计算错误，未来各年预期收益现值应使用年金本金化法(无限年期收益公式)计算。9价格鉴证结果表述有误，应为企业净资产价格(或所有者权益价格)。10鉴证结果金额没有大写。三、三7 【正确答案】 1待售部分价格计算错误，应该用保护价与市场价格较高者计算。改为：352020%0.76=535.04(元)。 2鉴证值 P1 计算错误，P1 中应含有自食自用部分价格。 改为：自食自用部分=352010%0.76=267.52(元)； 鉴证值P1=1971.20+535.04+267.52=2773.76(元) 。 3生产成本计算错误，应该用社会平均成本直接计算。 改为：生产成本
16、=35200.60=2112(元)。 4含税生产成本计算错误。 改为：含税生产成本=2112(1-5%)=2223.16(元)。 注：农业税自 2006 年 1 月1 日起已全面取消。 5鉴证值 P2 计算错误。纯收益率应使用近三年的社会平均纯收益率。 改为：鉴证值 P2=2223.16(1+10%)=2445.48(元)； 则综合鉴证结果=(2773.76+2445.48)2=2609.62(元)。四、四8 【正确答案】 土地使用权价格鉴证结论书如下： 土地使用权价格鉴证结论书 市人民法院： 根据你院委托，我中心遵循独直、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对大厦的土地使用权价
17、格进行了鉴证。现将价格鉴证结果报告如下： 一、价格鉴证标的 市大厦的土地使用权。 二、价格鉴证目的 为人民法院审理案件提供鉴证标的价格依据。 三、价格鉴证基准日 2002 年 10月 31 日。 四、价格定义 价格鉴证结论所指价格是，鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。 五、价格鉴证依据 (一)国家有关政策、法规及技术标准文件 1中华人民共和国价格法； 2中华人民共和国土地管理法； 3中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例； 4国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的扣押、追缴、没收物品估价管理办法； 5国家发展和改革委员会、最高人民法院、最
18、高人民检察院、公安部、财政部印发的关于扣押、追缴、没收及收缴财物价格鉴证管理的补充通知； 6省涉案物品估价管理条例。 (二)委托方提供的资料 1市人民法院价格鉴证委托书(鉴2003 号)； 2 土地使用权证(地字第号)等权属资料复印件。 (三)价格鉴证人员收集的有关资料 1实地勘察资料； 2政府有关部门提供的相关资料； 3市场调查资料。 六、价格鉴证方法 根据鉴证标的实际情况，本次鉴证采用收益法。 七、价格鉴证过程 我中心接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，此后，价格鉴证人员根据国家有关规程和标准，严格按照价格鉴证的程序和原则，通过现场勘查，确定采用收益法对标的进行价格鉴证
19、。 1年租金收入=(410075%4.994%+76003.868%80%)365=1090.41(万元)。 2年管理费 =1090.415%=54.52(万元)； 年维修费=3000(4100+7600)8%=280.80(万元) ； 年税费=30(4100+7600)=35.1( 万元) ； 年保险费=3000(4100+7600)2=7.02(万元)； 年总费用=54.52+280.80+35.1+7.02=377.44(万元)。 3计算房地年纯收益 纯收益=1090.41-377.44=712.97(万元)。 4计算目前房地产总价值 总价值=A/r1-1/(1+r) n 其中，A 为纯
20、收益 712.97 万元；r 为综合还原利率 9%； n 为房地产收益年限=50-5=45(年)。总价值=712.97/9%1-1/(1+9%) 45=7757.97(万元)。 5计算大厦房产现值 大厦总使用年限=50-2=48(年)； 重置价格=3000(4100+7600)=3510(万元)； 年折旧费=351048=73.13(万元)； 房产现值=3510-73.133=3290.61( 万元)。 6计算大厦所占用土地目前的地价 总地价=房地产总价-房产现值=7757.97-3290.61=4467.36( 万元)。 八、价格鉴证结论 鉴证标的价格为：￥4467.36 万元(人民币肆仟肆
21、佰陆拾柒万叁仟陆佰元整)。 九、价格鉴证限定条件 (一)委托方提供资料客观事实； (二)价格鉴证标的能持续经营。 十、声明 (一)价格鉴证结沦受结论书中已说明的限定条件限制。 (二) 委托方提供资料的真实性由委托方负责。 (三)价格鉴证结论仅对本次委托有效，不做他用。未经我中心同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。 (四)鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系。 (五)如对结论有异议，可于结论送达之日起 15 日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或委托省级以上政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。 十一、价格鉴证作业日期 2002 年 11 月 1 日至 2002 年 11 月 20 日。 十二、价格鉴定机构 机构名称：市价格认证中心 机构资质证书证号： 法人代表签字： 十三、价格鉴证人员 姓名 执业资格名称 资格证号 签字 十四、附件 (一) 市中级人民法院价格鉴证委托述复印件； (二 )价格鉴汪机构资质证书复印件； (三) 价格鉴汪人员资格证书复印件。 价格认证中心(公章) 2002 年 11 月 20 日
