1、2014 年物业管理师（物业经营管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业经营管理中，物业管理和设施管理以( )管理为主。（A）战略性（B）策略性（C）运行（D）操作2 物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为( )模式。（A）物业服务提供商（B）物业资源开发商（C）物业顾问服务商（D）物业设施维护商3 物业服务企业最为重要的无形资产是( )（A）管理制度（B）发展历史（C）节能技术（D）企业品牌4 物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题
2、的风险，属于( )（A）产品组合（B）产品质量（C）突发事件（D）项目选择5 写字楼中的共用部位及共用设施设备属于( )（A）物业资源（B）物业服务企业资源（C）品牌资源（D）业主资源6 从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃( )损失所应独到的补偿。（A）未来消费（B）即期消费（C）现实消费（D）预期消费7 年利率为 6，一年 12 次按月利率复利计息，则实际利率为( )（A）05（B） 6（C） 17（D）1018 我国住房抵押贷款的计息方式是按( )计息。（A）单利（B）复利（C）年度（D）季度9 某投资者购买一商业店铺，购买价格为 300 万元，支付现金 200 万元，其
3、余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为 90 万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为 50 万元。该项目投资的税前现金回报率为( )（A）13（B） 20（C） 30（D）4510 偿债备付率的计算公式是( )（A）偿债备付率可用于还本付息资金当期应还本付息金额（B）偿债备付率可用于还本资金当期还本付息金额（C）偿债备付率可用于还本资金当期还本金额（D）偿债备付率可用于还本付息资金当期应还本金额11 下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是( )（A）税收制度（B）城乡规划（C）城市化（D）人口素质12 在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整、实物状况调整和( )状
4、况调整。（A）交易（B）成本（C）市场（D）区位13 物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调查属于( )调查。（A）产品（B）供给（C）竞争（D）渠道14 下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济环境因素的是( )（A）消费支出结构（B）经济政策（C）价值观念（D）金融公众15 物业经营管理市场分析中，对吸纳率进行的分析属于( )（A）竞争分析（B）占有率分析（C）供给分析（D）需求分析16 物业经营管理市场分析中，对于商业零售物业需要重点分析的内容是( )（A）物业装饰、装修的标准和特点（B）物业公共服务内容（C）吸引客户的竞争优势（D）物业所处地区流动人口数量17 物业服务企业
5、能够将产品推广到购买者面前，体现了有效市场细分原则中的( )（A）可衡量性（B）可进入性（C）可营利性（D）可区分性18 下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是( )（A）中间用户（B）客户规模（C）客户类型（D）潜在用户19 在租赁期内，物业租赁转移了出租人对房屋的( )（A）所有权（B）占有权（C）处分权（D）最终收益权20 关于物业租赁管理模式中物业服务委托模式的说法，正确的是( )（A）物业服务企业需承担一定的租赁经营活动风险（B）物业租赁市场活跃时，物业服务企业通常不能选择该模式（C）物业租赁市场的价格波动影响物业企业的收入（D）物业服务企业只获取物业服务费21 物业租
6、赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是( )（A）评估价格（B）租金水平（C）投资价值（D）理论价值22 下列影响租金确定的因素中，属于租赁房屋内在因素的是( )（A）地理位置（B）使用用途（C）朝向采光（D）租赁政策23 一般情况下，承租人与出租人在办理退房业务时，承租人收回( )（A）租金（B）能源费（C）服务费（D）押金24 物业租赁合同中租赁期限不得超过( )年，超过部分无效。（A）10（B） 20（C） 30（D）4025 下列权利、义务中，属于房屋承租人的义务是( )（A）保障房屋安全（B）可以依法转租（C）按约定合理使用房屋（D）监督物业管理状况26 在写字楼物业经营管理
7、中，关于管理、服务、经营相互关系的说法，正确的是( )（A）经营是确保管理和服务正常进行的枢纽（B）管理是经营项目生存发展的基础（C）服务决定着经营项目的持续发展（D）管理与经营是物业服务企业的基本职责27 按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的( )资源。（A）物业服务企业（B）管理技术（C）社会关系（D）信息类28 在以 IT 行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开展的经营项目是( )（A）品牌服装（B）电子邮件（C）打字复印（D）送餐29 客户租赁虚拟办公室后，物业服务企业一般向客户提供( )（A）商务地址（B）邮件平台（C）共用电话（D）固定工作30 某写字楼有
8、 100 个独立出租单位，每个出租单位内建筑面积均是 500 平方米，分摊共用建筑面积是 15000 平方米，则每个独立出租单位的可出租面积是( )平方米。（A）150（B） 350（C） 385（D）65031 写字楼租金确定方案中，采用不同等级写字楼对用相应的市场平均租金的定价方法是( )（A）声望性定价（B）整数定价（C）比较定价（D）习惯性定价32 商务物业的管理目标可概括为“六个统一” 和“个指导”，其中“ 个指导”是指( )的指导。（A）质量（B）安全（C）权益（D）形象33 商业物业经营管理中，能够反映出开发商前期管理运作能力的是( )（A）销售或招商情况（B）专业定位（C）开发
9、商资信（D）管理模式34 从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是以( )为主的活动。（A）供应商（B）经销商（C）业主（D）商品35 商业物业经营管理中，多层商店营业开门正确的流程是( )（A）自下而上的顺序（B）自上而下的顺序（C）按营业时间顺序（D）按商业类别顺序36 一般而言，商场内商品损耗的大部分是由( )造成的。（A）消费者不良行为（B）供应商不良行为（C）商品质量较差（D）内部员工不良行为37 商品物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的( )（A）商品信誉（B）财务状况（C）不同层次（D）服务需要38 住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关
10、系，体现了住宅小区的( )功能。（A）社会（B）经济（C）文化（D）服务39 某经济适用房小区位于城市近郊区，交通较便利，居民以工薪族为主，总建筑面积为 20 万平方米，周边除一家川菜酒楼外无其他餐饮配套，如物业服务企业开展餐饮服务业务，开设( )较为适宜。（A）西餐厅（B）宫廷菜（C）快餐厅（D）私家菜40 按照住宅小区一般经营服务项目的分类，物业服务企业开展的房屋买卖与租赁中介业务，属于( ) 服务。（A）便民（B）居间（C）基本（D）特约41 经过业主许可和相关政府部门审批后，物业服务企业将住宅小区内一些利用效率不高的公共场地划定为停车位时，应不得占用( )（A）社区广场（B）消防通道（
11、C）社区道路（D）公共草坪42 别墅物业的特约服务定价时，物业服务企业对服务成本要进行( )核算。（A）机会成本（B）差异成本（C）目标成本（D）全成本43 相对于普通酒店，酒店公寓的主要服务对象是( )（A）长住客户（B）大型企业（C）国外宾客（D）商务人士44 在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与( )主管部门密切沟通。（A）房地产（B）教育行政（C）城市规划（D）城市建筑园林45 医院护理员的工作延续和补充了( )工作。（A）药剂师（B）营养师（C）挂号员（D）护士46 在体育场馆物业经营管理过程中，确保媒体正常直播的关键环节是( )（A）应急预案准备（B）正
12、常秩序维护（C）确保电力供应（D）突发事件处理47 相对于写字楼物业租赁和销售，产业园区物业租赁和销售要关注( )（A）产业政策的要求（B）潜在承租人的经营类型（C）获得产权方授权（D）租赁价格的确定48 针对高校开设的各类短训班的特殊要求，在物业经营管理中，物业服务企业不需要协调和安排的是( )（A）餐饮服务（B）住宿服务（C）午间休息（D）购物服务49 物业经营财务管理中，将长期投资的现金流量计划和管理过程称为( )（A）资本营运（B）资本预算（C）资本控制（D）资本筹集50 长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策、债务结构决策和( )决策。（A）资本营运（B）股利分配（C）直接投资（D）
13、内部筹资51 下列各方权益中，属于剩余权益的是( )（A）股东权益（B）职工薪酬福利（C）顾客得到的产品和服务（D）企业上缴的税款52 反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表是( )（A）利润表报表（B）现金流量表（C）资金负债表（D）财务状况变动表53 在成本分析时，按照与决策的关系分类，在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是( )（A）机会成本（B）沉没成本（C）可缓成本（D）可免成本54 在成本分析的基础上，根据业务量、成本和利润之间的关系，按照预算期内可能的一系列业务量水平编制的系列预算方法称为( )预算法。（A）增量（B）固定（C）弹性（D）滚动55 在企业内部的责任中心中
14、，同时控制生产和销售，既要对成本又要对收入负责，但没有责任或权利决定该中心的资产投资水平的内部组织是( )中心。（A）成本（B）收入（C）利润（D）投资56 用于财务绩效定量评价的总资产报酬率的计算公式是( )（A）利润总额成本费用总额100（B）净利润平均资本100（C） (利润总额利息支出)平均资产总额100（D）主营业务收入净额平均资产总额10057 物业服务企业自行组建专业服务公司为开发商提供前期服务、技术项目和工程管理等咨询服务，属于资产管理运作形式中的( )形式。（A）自营（B）合作经营（C）提供交易平台（D）投资管理58 当今物业管理行业的核心竞争力，是传统物业管理与( )相结合
15、而构成的核心产品。（A）专业服务（B）资产管理（C）物业经营（D）电子商务59 绿色建筑要求垃圾处理应遵循的原则是“无害化、减量化、( )” 。（A）节约化（B）环保化（C）再生化（D）资源化60 绿色建筑物业经营管理过程中，物业服务企业节能降耗的目标主要是通过应用节能技术和( ) 技术来实现。（A）智能化（B）网络化（C）信息化（D）自动化二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 物业经营管理通常可分为( )三个层次。（A）物业管理（B）物
16、业资产管理（C）物业租赁管理（D）物业组合投资管理（E）物业特约服务管理62 下列资源中，属于物业服务企业无形资源的有( )（A）品牌资源（B）管理技术资源（C）人力资源（D）社会关系资源（E）信息类资源63 对于物业经营管理项目来说，现金流入通常包括( )（A）销售收入（B）利息收入（C）贷款本金收入（D）还本付息（E）税金64 在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括( )（A）周边配套设施（B）物权种类（C）房地产投机（D）城市规划的要求（E）周边交通条件65 下列影响物业经营管理市场的因素中，属于微观环境的因素有( )（A）地理位置（B）供应商（C）广告公司（D）客户（E）政府公众66
17、 物业经营管理市场细分的方法有( )因素法。（A）诱导（B）单一（C）综合（D）系列（E）体系67 关于房屋转租的说法，正确的有( )（A）转租人是房屋使用权人（B）转租人不等于房屋出租人（C）转租等于出租（D）转租只是附属于出租的独立活动（E）转租需经过原出租人同意68 物业租约谈判中，妥协是出租人修订出租条款而给承租人的优惠，影响租赁妥协的因素有( )（A）租赁收益（B）租赁规模（C）租赁时间（D）租赁成本（E）租赁流程69 写字楼物业经营管理中，联合经营模式的缺点有( )（A）不利于降低经营成本（B）不利于充分满足客户服务需求（C）不利于保证服务的专业性（D）两个管理团队需要磨合（E）易
18、出现利益纷争70 虚拟办公室客户群体所具有的特征有( )（A）居家工作（B）经常往返各地，需要实际办公场地（C）需要工作环境和形象，但没有资金预算（D）需要一个市中心地址（E）需要在市中心举行会议，但不需要办公室71 在商业物业经营管理中，商业运营部门主要负责的业务有( )（A）进出通道管理（B）停车场管理（C）外来人员管理（D）顾客投诉处理（E）产品防伪打假72 关于购物中心内承租商组合与位置分配的说法，正确的有( )（A）珠宝店设置与距商场中心较远的位置（B）家用器皿店设置于商场中心（C）快餐店设置与商场出入口（D）鞋店是服装店的自然补充（E）食品店设置离商场中心较远的位置73 一般情况下
19、，酒店公寓前台服务员可以向客户提供的信息有( )信息。（A）交通（B）天气（C）购物（D）学校（E）住户74 关于当前会所建设与经营管理存在问题的说法，正确的有( )（A）社会对会所的认知度没有达到一定高度（B）会所运营维护成本高（C）功能配置近乎雷同，功能单一（D）人口构成复杂，需求多样（E）人员密集，服务时间长75 在医院物业经营管理中，物业服务企业应特别注意随时保持( )通道畅通。（A）消防（B）购物（C）急救（D）就餐（E）人行76 下列资产中，属于流动资产的有( )（A）应收票据（B）应付票据（C）预收账款（D）应收账款（E）存货77 在管理会计中，按照成本总额与业务量之间的依存关系
20、，可以将成本分成( )（A）固定成本（B）定额成本（C）变动成本（D）实际成本（E）混合成本78 下列财务绩效定量评价指标中，反映企业经营增长状况的有( )（A）主营业务利润率（B）总资产增长率（C）资产周转率（D）资产保值增值率（E）资产负债率79 物业经营管理体现在绿色建筑运行管理的具体内容有( )（A）加强雨水、污水的排放、处理和再利用（B）控制绿色建筑物业经营管理的成本（C）控制空气质量，提高大气清洁度（D）注重采用新型建材饰材和自然能源（E）垃圾分类处理80 大数据在物业服务企业内部运营中的作用包括( )（A）提升顾客忠诚度（B）提升供应链效率（C）打通线上线下营销（D）改善客户服务
21、（E）提升物业服务成本2014 年物业管理师（物业经营管理）真题试卷答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投资组合管理以策略性管理为主。2 【正确答案】 C【试题解析】 物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。其特征是，物业服务企业利用掌
22、握的专业知识和专业技能开展顾问服务，其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。3 【正确答案】 D【试题解析】 品牌是物业服务企业最为重要的无形资产。品牌的建立需要一个长期的过程和艰辛的努力与投入，不同的品牌其价值是不同的。4 【正确答案】 B【试题解析】 在物业管理经营活动证，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。从事餐饮经营，首要的就是食品卫生问题。5 【正确答案】 A【试题解析】 物业资源有两重含义：一是物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地(停车场、网球场等)；二是由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告(牌)、电梯广
23、告(位)、庭院和车场广告等。6 【正确答案】 B【试题解析】 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。7 【正确答案】 C【试题解析】 根据题意可知，一年计息 12 次，则实际利率(1+ )1216178 【正确答案】 B【试题解析】 我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A【试题解析】 偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：偿债备付率=11 【正确答案】 C【试题解析】 影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、
24、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。12 【正确答案】 D【试题解析】 物业状况调整，是将可比实例在自身状况下的价格，调整在估价对象状况下的价格。物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。13 【正确答案】 D【试题解析】 渠道调查主要包括了解渠道的结构、中间商的情况、消费者对中间商的满意程度等。14 【正确答案】 A【试题解析】 经济环境指的是能够影响消费者购买力和购买方式的各种因素总和。这些因素包括人均国民收入、人均个人收入、个人可支配收入、消费支出结构、储蓄和信贷模式等。15 【正确答案】 D【试题解析】 需求分析主要包括：(1)需求预测；(2)分析建设和运营中的
25、主要物业项目；(3)吸纳率分析；(4) 市场租户对产品功能需求；(5)业主及租户对物业服务产品的需求。16 【正确答案】 D【试题解析】 商业零售物业要充分考虑物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。17 【正确答案】 B【试题解析】 可进入性是指企业能有效地进入和满足细分市场。可进入性表现在三个方面：(1)企业具有进入细分市场的条件；(2) 企业能够将产品推广到购买者面前；(3)企业的产品能够进入细分市场。18 【正确答案】 B【试题解析】 物业经营管理市场细分的依据包括：(1)最终用
26、户；(2)客户规模。19 【正确答案】 B【试题解析】 物业租赁只是在物业租赁期内，转移了房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的所有权、处分权和最终收益权仍属出租人所有，并不转移。20 【正确答案】 D【试题解析】 委托管理模式下，业主负责物业租赁的所有活动，承担全部的市场风险，同时也获取全部租金收入。物业服务企业只负责物业管理和服务工作，只获取物业服务费，租赁经营活动所获得利润的多少与物业服务企业无关。21 【正确答案】 B【试题解析】 租金水平高低是最终衡量资产价值大小的一个重要指标，在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式做出指导性的安排。22 【正确答案】 C【试题解析】 影响房屋租金
27、确定的内在因素主要有房屋结构合理性、房屋设施设备配备状况、室内装修好坏、楼层的高低、房屋的高低以及朝向采光等。23 【正确答案】 D【试题解析】 房屋查验之后，承租人携带物业租赁合同按结算程序与出租人办理租金结算业务。租金结算截止日即实际退租日。出租人收取租金、服务费、能源费以及其他费用；承租人收回押金及其收据。24 【正确答案】 B【试题解析】 物业租赁合同必须有明确的租赁期限。租赁期限不得超过 20 年，超过 20 年的，超过部分无效。租赁期满续签租赁合同时，租赁双方约定的租赁期限自续订之日起也不得超过 20 年。25 【正确答案】 C【试题解析】 承租人的义务：(1)有按期交纳租金的义务
28、；(2)有按约定用途合理使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务；(3)有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务；(4)有遵守有关法律法规和物业管理规定的义务。26 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业对写字楼物业的管理、经营与服务是相辅相成的，服务是其基本职责，经营是其生存发展的基础，管理是确保经营和服务正常运行的枢纽。物业的服务使客户能体验感受服务质量、服务价值，从而能保障服务费的收缴，同时能决定物业经营项目的选择、经济效益及持续发展的可能性。27 【正确答案】 D【试题解析】 在写字楼物业管理服务过程中，物业服务企业积累了大量经营管理所需的种种信息，例如业主各种需求、房屋求租及出租等
29、信息。这些信息是物业经营的必要条件之一，也可以作为经营资源加以利用。28 【正确答案】 D【试题解析】 餐饮类经营内容是以客户工作时间所需的早、中、晚餐以及茶歇、会客、洽商等事宜为核心展开的经营性活动，如开办餐厅、食堂、送餐、咖啡厅、酒吧、茶馆、茶餐厅等。29 【正确答案】 A【试题解析】 客户租赁虚拟办公室后，一般可享受如下服务：提供虚拟办公室地址作为客户商务地址，客户可以在名片、信笺抬头和宣传资料上使用；前台代客户接收和转发邮件、传真，并按照客户指定的要求转发给客户；提供办公用品和快递服务；提供即需即用的行政服务和技术支持；前台按照客户要求以客户公司的名义接听来电或代为接待来访人员；为客户
30、提供一条电话专线，此电话可以转到客户指定的手机或座机上；随时提供商务区域或虚拟工位供客户使用；茶水间内现磨咖啡、红茶和绿茶等免费提供等。30 【正确答案】 D【试题解析】 每个独立出租单位的可出租面积=出租单元内建筑面积(1+共用建筑面积分摊系数)；共用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的共用建筑面积整栋建筑物各出租单元内建筑面积之和。代入题中数据，则：公用建筑面积分摊系数=15000(500100)=03；每个独立出租单元的可出租面积：500(1+03)=650(平方米) 。31 【正确答案】 D【试题解析】 考虑心理因素定价是根据承租人的消费心理来定价的一种方法，包括尾数或整数定价、声望性定价、
31、习惯性定价。习惯性定价，即写字楼分为不同等级，每一等级对应有相应的市场平均租金。32 【正确答案】 C【试题解析】 根据商业物业管理的基本共性，可以把商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。“六个统一”，即：统一的店面管理、统一的形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的租赁管理、统一的价格质量检查管理。“一个指导”，即权益的指导。33 【正确答案】 A【试题解析】 商业项目前期销售或招商情况，反映出开发商的前期管理运作能力，也衬托出项目在同行业内的认可程度。34 【正确答案】 D【试题解析】 从商业物业的经营属性看，以商品为主的活动是商业物业的主要活动，占据主导地位，其他活动都应服从、服务于这种活动。35 【正确答案】 A【试题解析】 开店流程是自下而上，先开一层，然后逐层向上开店。闭店流程是自上而下，先关闭最上层店，然后逐层向下闭店。36 【正确答案】 D【试题解析】 导致商场内商品损耗的主要原因包括：员工作业错误，员工偷盗，顾客偷盗，供应商偷盗以及各种特殊原因造成的意外损失，如火灾、水灾、台风、地震等。而其中 80左右的损耗是由内部员工的不良行为造成的。37 【正确答案】 C
