1、房地产投资分析技术练习试卷 11 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 房地产在充分利用、没有空置状态下获得的收入，称为( )。（A）有效毛收入（B）客观净收益（C）潜在毛收入（D）实际净收益2 收益性物业的运营费用是除( )外物业发生的所有费用。（A）抵押贷款还本付息（B）税金（C）保险（D）人员工资3 关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是( )。（A）准备金又称大修理基金（B）用于物业的日常维修和更新改造（C）如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除（D）小区内的非住宅物业的准备金在物业
2、管理条例 中称作专项维修资金4 城市维护建设税和教育费附加，是依托( )征收的一种税费，分别为营业税税额的 7%和 3%。（A）营业税（B）城镇土地使用税（C）房产税（D）企业所得税5 城市教育费附加的税率一般为营业税的( )。（A）1%（B） 3%（C） 5%（D）7%6 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( )。（A）当每年计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率（B）当每年计息周期数 m=1 时，实际利率等于名义利率（C）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（D）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大7 己知某笔贷款的年利率为 15%，借贷双方约定按季度
3、计息，该笔贷款的实际利率是( )。（A）3.75%（B） 7.5%（C） 15%（D）15.87%8 单利计息与复利计息的区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）采用纪义利率还是实际利率9 下列关于设备磨损的说法中，不正确的是( )。（A）设备磨损分为行形磨损和无形磨损两大类（B）设备有形磨损，是设备在使用过程中发生的实体性磨损（C）设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的没备贬值（D）设备磨损的补偿方式为完全补偿，即淘汰旧设备、更换新设备10 设备无形磨损的局部补偿是( )。（A）更换（B）修理（C）现代化技
4、术改造（D）保养11 设备经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的期限。设备经济寿命主要取决于( ) 。（A）设备有形磨损的速度（B）设备无形磨损的速度（C）设备的维修保养状态（D）有形磨损和无形磨损的共同决定12 下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中，不正确的是( )。（A）投资回收通常用提取折旧的方式获得（B）投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率（C）在公式 A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=Pi+Pi/(1+i)n-1中，Pi 就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收（D）在公式 A=
5、Pi(1+i)n/(1+i)n-1=Pi+Pi/(1+i)n-1中，Pi/(1+i) n-1就是投资者投入资本 P 后获得的投资回收13 在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标是( ) 。（A）清偿能力指标（B）贷款利率指标（C）静态指标（D）动态指标14 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。（A）社会平均收益率（B）国民经济增长率（C）通货膨胀率（D）项目基准收益率15 动态投资回收期是指项目以( )抵偿全部投资所需的时间。（A）净现金（B）净收益（C）净现值（D）财务净现值16 下列关于静态盈利指标的叙述中，不正确的是(
6、)。（A）房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期（B）当偿款备付率小于 1.2 时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期贷款来偿还已到期债务（C）可用于还本付息的资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等（D）资产负债率高，则表示企业的资本金充裕，企业应变能力强17 某投资者以 6000 元/m 2 的价格购买一套建筑面积 120m2 的住宅，银行为其提供了年利率 6%、期限为 20 年的按揭贷款，抵押价值比率为 60%，则该投资者的首付款应为( ) 万元。（A）14.4（B） 21.6（C） 28.8（D）43.2二、多项选择题本大题共 20
7、 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。18 空置和收租损失是指( )。（A）空置的面积不能产生租金收入（B）租出的面积没有收到租金（C）出租面积的变化导致租金减少（D）租金水平的变化导致租金减少（E）可出租面积的减少而少收的租金19 我国房地产投资经营过程中需向政府缴纳的税费主要有( )。（A）租赁手续费（B）所得税（C）城镇土地使用税（D）房产税（E）营业税、城市维护建设税及教育费附加20 下列有关名义利率和实际利率的描述，正确的是( )。（A）名义利率越大，实际利率与
8、名义利率的差异就越大（B）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（C）当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等（D）当每年的计息周期数 m1 时，名义利率小于实际利率（E）当每年的计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率21 设备更新需要考虑的内容有( )。（A）沉没成本（B）有形磨损（C）无形磨损（D）新旧设备的费用（E）设备原值22 下列关于内部收益率的表述中，正确的有( )。（A）内部收益率总是大于目标收益率（B）内部收益率是项目寿命终了时所有投资正好被收回的收益率（C）同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率（D）内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率（E）
9、内部收益率越高，投资风险就越小23 下列属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。（A）投资利润率（B）投资回报率（C）成本利润率（D）现金回报率（E）资本金利润率24 计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。（A）可用于还款的利润（B）投资回收（C）折旧和摊销（D）未分配的利润（E）权益融资房地产投资分析技术练习试卷 11 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术3 【正确答案】 B【
10、知识模块】 房地产投资分析技术4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术7 【正确答案】 D,P【知识模块】 房地产投资分析技术8 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术11 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术12 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术13 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确答案】 D【知识模块】 房
11、地产投资分析技术15 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术17 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。18 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产投资分析技术19 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产投资分析技术20 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产投资分析技术21 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产投资分析技术22 【正确答案】 B,D,E【知识模块】 房地产投资分析技术23 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产投资分析技术24 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产投资分析技术
