1、房地产投资分析技术练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 现金流量图是用以反映投资项目在( )资金运动状态的简化图式。（A）一定范围内（B）一定模式下（C）一定经济下（D）一定时期内2 房地产置业投资中，在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入是( ) 。（A）有效毛收入（B）潜在毛租金收入（C）净运营收益（D）实际租金收入3 房地产置业投资中，准备金通常用于支付物业经营过程中的( )，包括房屋及设备、设施的大修理更新。（A）经营性支出（B）资本性支出（C）收益性支出（D
2、）日常运作支出4 企业所得税是对实行独立经济核算的物业服务企业，按其应纳税所得额征收的一种税。其税额核算方法为：( )。（A）所得税税额=(应纳税所得额-允许扣除项目的金额)税率（B）所得税税额=(应纳税所得额+ 允许扣除项目的金额) 税率（C）所得税税额=(实现利润-允许扣除项目的金额)税率（D）所得税税额=(实现利润+允许扣除项目的金额)税率5 某房地产项目转让收入 3000 万元。其应该缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加合计为( ) 万元。（A）60（B） 90（C） 150（D）1656 已知某家庭向银行存款额为 5000 元，年利率为 12%，按月计息，期限为 1 年，则 1
3、年后的本利和为( ) 元。（A）5600（B） 5627.55（C） 5634.15（D）74007 已知某笔贷款的年利率为 8%，借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是( ) 。（A）0.8%（B） 8%（C） 8.30%（D）8.73%8 某开发商拟向银行贷款 1500 万元，借用 5 年，一次还清。甲银行贷款利率为17%，按年单利计息；乙银行贷款年利率为 16%，按月复利计息，问向( )贷款较经济。（A）甲银行（B）乙银行（C）甲乙同样（D）无法比较9 某开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，
4、则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( ) 万元。（A）378.49（B） 678.22（C） 779.14（D）804.1310 下列磨损中，属于无形磨损的是( )。（A）居民搬家时，公共排水管道被家具撞坏（B）电梯生锈腐蚀（C）玻璃幕墙被冰雹砸坏（D）新型的集中空调出现，使得现有的集中空训将很快被替换11 设备自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程。设备自然寿命主要取决于( )。（A）设备有形磨损的速度（B）设备无形磨损的速度（C）设备的维修保养状态（D）有形磨损和无形磨损共同决定的12 设备更新分析以( ) 为主。（A）重置费用（B）费用年
5、值法（C）运营费用（D）沉没成本13 某物业经营期为 10 年，年净运营收入为 30 万元(年初收取)。到期转让的净收入为 260 万元，折现率为 8%，该物业的收益现值为( )万元。（A）238.34（B） 244.06（C） 437.31（D）66014 净现值是指投资者可接受的( )，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。（A）最低收益率（B）最高收益率（C）社会平均收益率（D）内部收益率15 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是( ) 。（A）行业平均收益率（B）资金成本（C）项目风险（D）资金成本和项目风险16 内部收益率表
6、明了项目投资所能支付的( )贷款利率。（A）最小（B）最低（C）最高（D）平均17 以下关于财务评价指标的计算式中，正确的是( )。（A）投资利润率=(项目利润总额/ 项目总投资)100%（B）资本金净利涧率=(年利润总额或年平均利涧总额/ 资本金)100%（C）成本利润率= 开发总价值/开发总成小（D）在不考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。18 对于大型房地产
7、开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。（A）销售收入（B）出租收入（C）利息收入（D）贷款本金收入（E）折旧费19 教育费附加，是依托( )附征专门用于教育的一种特别目的的税费。（A）增值税（B）消费税（C）营业税（D）城建税（E）企业所得税20 下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有( )。（A）抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里（B）有效毛收入的最大化是考查物业服务企业僻理工作成功与否的主要方面（C）准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新（D）从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入（E）“专项维
8、修基金” 一般是由业主缴纳21 下列有关设备磨损的补偿的描述，正确的是( )。（A）设备有形磨损的局部补偿是修理（B）设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造（C）有形磨损和无形磨损的完全补偿是修理（D）设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值（E）设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损22 应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括( )。（A）速动比率（B）投资利润率（C）内部收益率（D）净现值（E）成本利润率23 根据内部收益率的含义，内部收益率表示( )。（A）项目各期净现金流量现值之和等于零时的折现率（B）财务净现值等于零时的折现率（C）
9、项目的收益能抵偿全部初始投资（D）当其大于基准收益率时，投资项目可行（E）投资者所能接受的最低收益率房地产投资分析技术练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产
10、投资分析技术8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术10 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术12 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术17 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。18 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资分析技术19 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产投资分析技术20 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产投资分析技术21 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产投资分析技术22 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产投资分析技术23 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资分析技术
