1、居住规划与房产投资练习试卷 4 及答案与解析1 商业银行住房贷款和住房公积金住房贷款所需要的费用不同,商业银行住房贷款一般需要( ),住房公积金住房贷款一般需要( ) 律师费用;担保费; 评估费; 保险费用（A） （B） （C） （D） 2 我国营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收( )的营业税（A）2%（B） 5%（C） 3%（D）4%3 下列关于我国对销售不动产的叙述错误的是( )（A）对个人购买住房不足 5 年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税（B）对个人购买非普通住房超过 2 年(含 2 年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征
2、收营业税（C）个人购买普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的,销售时免征营业税（D）对个人购买非普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的 ,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税4 根据我国个人所得税法的规定,个人转让房屋等财产所得,应按( )的税率缴纳个人所得税（A）15%（B） 10%（C） 18%（D）20%5 根据印花税暂行条例规定,个人买卖房地产按交易合同记载金额的( )的税率对买卖双方征收印花税（A）万分之五（B）万分之二（C）千分之五（D）千分之二6 下列哪种情况下必须缴纳土地增值税( )（A）因国家建设需要依法征用的房地产（B）因国家建设需要依法收回的
3、房地产（C）房地产开发商因开发房产而购的土地（D）居民个人拥有的普通标准住宅7 购房时除了首付款与贷款以外,还有下列哪些费用可以视为期初成本( )中介费用;装潢费用 ;搬家费用 ;印花税（A）（B） （C） （D）8 下列所述哪项不属于房地产投资的优点( )（A）房产增值（B）保值抗通货膨胀（C）分散风险（D）安全性低9 投资房产用于出租,应该考虑下列哪些因素( )资金成本; 出租房屋所需要承担的税费;折旧;换房客时空置成本（A）（B） （C） （D）10 房地产估价有哪几种方法( ) 成本法;收益还原法;市场比较法; 市价法（A）（B） （C） （D）11 下列关于房地产估价成本法的叙述错误
4、的是( )（A）开发后土地总价=土地使用权标购或缴纳的出让金+开发工程费+管理与营销费用+资金利息+ 其他合理费用（B）总成本= 土地成本+ 建筑物建造成本+土地增值税 +营业税(+城市维护建设税+教育费附加)（C）成本法:通常用于商用房地产（D）二手房建筑物成本=新房建筑成本- 折旧率使用年数,此处折旧率只算房屋12 下列关于收益还原法的叙述正确的是( )（A）收益还原法下,房地产总价=房租/利率（B）不考虑未来房价涨升空间,投资收益率=存款利率+房地产流动性贴水（C）收益还原法通常用于新开发的房地产（D）考虑流动性贴水,通常店面收益率最高,其次是办公大楼与套房13 下列关于市场比较法的叙述
5、正确的有( )估价标的物房价= 同地区同类型房屋房价房龄调整系数地段调整系数若以卖方开价而非成交价做比较基准,需依议价系数调整不同楼层、街头街尾地段差异大,依地段用调整系数调整一般估价公司作住宅估价时多用市场比较法,选择 34 个案例与估价标的物作比较,再依上述系数调整说明,最后定出调整后的合理价格（A）（B） （C） （D）14 影响土地供给的因素有( )国家计划的影响; 对现房的需求;使用期限的影响;地理位置的影响（A）（B） （C） （D）15 下列关于房产供给的叙述错误的是( )（A）新建房产从决定开工到完工,需要很长的一段时间 ,在这段时间内,新建房产无法满足市场的需求,房产的短期供
6、给缺乏弹性（B）房产的长期供给城市规划控制使得房产开发商无法完全按照期望取得土地使用权,从而降低了商业房产的长期供给弹性（C）房产开发商的策略可以提高短期供给的弹性,如预期房价上涨时,将已经建好的房屋延后推出销售;预期房价下跌时,将未建好的房屋以期房的方式销售出去（D）土地使用分区的改变,如农地改为住宅用地的趋势 ,则降低了住宅用地的长期供给弹性16 某城镇现有住宅面积 1200 万平方米,预期 2 年后的人口数为 80 万人,每户平均面积 76 平方米,每户平均人数 3.8 人,则开发需求面积( )（A）380 万平方米（B） 420 万平方米（C） 400 万平方米（D）450 万平方米1
7、7 下列哪些属于影响房地产供给的因素( )房地产开发与建设资金的来源与数量 建筑材料、器械的生产与供应状况 使用期限区位的相对供给 历史成本（A）（B） （C） （D）18 下列关于住房需求的叙述正确的有( )利率越低, 购置住宅的资金成本越低 ,可刺激房产需求当大众对通货膨胀的预期状况升高后,投资房产的需求量会增加农村人口移向城市,对房屋需求增大 ,抬高城市的房租与房价个别城市的都市更新计划,可能造成为数不少的拆迁户 ,其以拆迁补偿金作为首付款,形成强迫式的购房需求（A）（B） （C） （D）19 房产投资的形态包括下列哪些( ) 住宅;商场或店面;写字楼（A）（B） （C） （D）20 下
8、列关于房产投资方式的叙述错误的是( )（A）合建分成是指合伙购买旧房,拆掉再建成新房 ,卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用,但需注意旧房的土地使用年限不能太短,而且合伙人中需有人对房地产整套业务非常精通才行（B）以租养租是指长期租下低租金楼房再以高价转租出去,赚取房租的差价（C）以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同的约定期间内购买该房,开发商就以出租时所订的房价将该房出售给租住户,所付租金可以抵充部分的房款,待租住户交足余额后,即可获得该房的完全产权（D）以旧换新是指卖掉手里的旧房购买新房进行投资21 下列关于房地产投资报酬率的公式哪个正确( )
9、（A）房地产投资报酬率=房租收益率+ 资本利得率（B）房地产投资报酬率=市场利率+ 风险贴水（C）房地产投资报酬率=房租收益率+ 资本利得率 +风险贴水（D）房地产投资报酬率=房租收益率+ 资本利得率+市场利率+风险贴水22 下列有关投资方案的叙述错误的是( )（A）当市场景气上扬时投资期房,一交房就出售,不用考虑出租问题 ,以较高的财务杠杆获取更大的获利空间（B）当市场景气持平时,投资地点佳但价格低的二手房,投入装修后不管出租或转售,都还有一定的市场需求与合理利润（C）以用途来说,商场与写字楼价格受宏观经济变化的影响较大,住宅在景气下跌时较具抗跌性（D）当投资居住型房产时,有三点十分重要:街
10、道外观要简单,过于复杂的结构会降低其吸引力;房子离购物中心、公共交通近;有发展前途23 利用简单财务模型分析时,净现值法是分析工具之一,下列哪项可用做净现值法中的折现率( )（A）自有资金的机会成本利率及风险贴水之和（B）自有资金的机会成本利率（C）借贷的利率及风险贴水之和（D）自有资金的机会成本利率、借贷的利率及风险贴水之和24 小张决定进行房地产投资,现打算购买一套住房用于出租,计划长期投资 8 年,购入价为 80 万元,8 年后以 100 万元出售,每年净收益 5 万元,则其年复利投资报酬率为( )（A）9%（B） 7%（C） 8%（D）10%居住规划与房产投资练习试卷 4 答案与解析1
11、 【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资2 【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资3 【正确答案】 B【试题解析】 自 2005 年 6 月 1 日起,全额课营业税的买卖间隔期间延长至 5 年。【知识模块】 居住规划与房产投资4 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资5 【正确答案】 A【知识模块】 居住规划与房产投资6 【正确答案】 C【知识模块】 居住规划与房产投资7 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资8 【正确答案】 A【知识模块】 居住规划与房产投资9 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资10 【正确答案】 B【知识模块】 居住规
12、划与房产投资11 【正确答案】 C【试题解析】 成本法:通常用于新开发的房地产。【知识模块】 居住规划与房产投资12 【正确答案】 B【试题解析】 收益还原法下,房地产总价=房租/市场投资收益率。收益还原法通常用于商用房地产。考虑流动性贴水,通常套房收益率最高,其次是办公大楼与店面。【知识模块】 居住规划与房产投资13 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资14 【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资15 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资16 【正确答案】 C【试题解析】 开发需求面积=城镇预期人口数平均每户面积/平均每户人口数-现有住宅面积=80 万平方米
13、76/3.8-1200 万平方米=400 万平方米【知识模块】 居住规划与房产投资17 【正确答案】 C【知识模块】 居住规划与房产投资18 【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资19 【正确答案】 C【知识模块】 居住规划与房产投资20 【正确答案】 D【试题解析】 以旧换新指购买区位较好但房况不佳,价格便宜的旧房,外墙与室内管线、装潢皆重新装修,使旧房看起来像新房,提高该房产的附加价值。之后出售时,售价可以比照当地新房行情,通常扣掉买进与装修成本后,还有利润可期。【知识模块】 居住规划与房产投资21 【正确答案】 A【知识模块】 居住规划与房产投资22 【正确答案】 B【试题解析】 经济景气持平时投资现房,先出租一段时间,保持一定的投资收益,等待更好的时机再转手。经济景气下滑时,投资地点佳但价格低的二手房,投入装修后不管出租或转售,都还有一定的市场需求与合理利润。【知识模块】 居住规划与房产投资23 【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资24 【正确答案】 A【试题解析】 年复利投资报酬率=RATE(8,5,-80,100)=9%【知识模块】 居住规划与房产投资
