1、收益性物业价值评估练习试卷 10 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 ( )是指直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。（A）出租物业（B）居住物业（C）工业物业（D）收益性物业2 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。（A）有用性、稀缺性、有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求3 房地产交换代价的价格，也可以叫做( )。（A）使用价格（B）服务价格（C）关系价格（D）源泉价格4 下列关于现房与期房之间关系的表述中，正确的是( )。（A）期房价格=现房价格
2、 -预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿（B）期房价格= 现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿（C）期房价格= 现房价格+ 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 -风险补偿（D）期房价格=现房价格 +预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿5 由房屋租赁市场供求关系决定的租金是( )。（A）商品租金（B）市场租金（C）成本租金（D）准成本租金6 由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制订的价格是( )。（A）标定价格（B）政府调节价（C）政府定价（D）政府指导价7 以下
3、房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是( )。（A）原始价值（B）折余价值（C）市场价值（D）评估价值8 居民的收入与房地产价格之间的关系是( )。（A）当低收人家庭的收入增加时，其边际消费倾向大，则会促使房地产价格上涨（B）当中等收入家庭收入增加时，其边际消费倾向大，则会促使房地产价格上涨（C）当高收入家庭的收入增加时，其边际消费倾向大，则会促使房地产价格上涨（D）不管居民收入水平如何，当边际消费倾向大时，就会促使房地产价格上涨9 ( )，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（A）收益法
4、（B）市场法(市场比较法、比较法)（C）剩余法（D）成本法10 ( )实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，是指将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，又可称为物业市场状况调整。（A）搜集交易实例（B）交易情况修正（C）交易日期调整（D）选取可比实例11 成本法特别适用于那些既( )的物业估价。（A）具有交易性（B）无收益又很少发生交易（C）有收益（D）写字楼12 ( )，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。（A）建筑物折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）经济折旧13 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为( )。（A）自然寿命（
5、B）有效寿命（C）实际寿命（D）经济寿命14 收益法是以预期原理为基础的，它说明决定物业当前价值重要的是( )。（A）过去的因素（B）未来的因素（C）现时的因素（D）综合因素二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。15 收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括( )。（A）住宅(特别是公寓)（B）标准厂房(用于出租的)（C）加油站（D）写字楼（E）仓库(用于出租的 )16 一套建筑面积 100m2。单价 3000 元/m 2 的
6、住房，在( )付款方式下实际价格和名义价格相等。（A）要求在成交日期时一次付清（B）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠 3%（C）从成交日期时分期付清，如首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 10 万元（D）以抵押贷款方式支付，如首期支付 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付（E）约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清17 在物业拍卖中出现的价格是( )。（A）起价（B）保留价（C）应价（D）成交价（E）招标价18 下列关于收益性物业价值评估的基本方法的说法中，正确的有( )。（A）收益率与资本化率的本质区别在于前者用在通过持有期间的
7、所有净现金流估算房地产价值，后者仅使用持有期第一年的净现金流在求取价值（B）利用市场法估计估价对象的市场价值时，如果可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的，应进行交易情况修正，交易情况修正系数大于 1（C）一般而言，房地产价格越高的城市，地价在房价中所占的比例越大（D）从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高；反之则低（E）经济折旧是指由于功能过失或落后，使估价对象的经济价值遭受损失的折旧类型19 以下难以使用市场法估价的房地产有( )。（A）标准工业厂房（B）写字楼（C）古建筑（D）纪念馆（E）学校20 下列( ) 情况下，需要进行交易情况修正。（A）公司与
8、其职工之间的交易（B）不同母公司的子公司与子公司的交易（C）以正常市场价格成交的交易（D）以招标方式成交的交易（E）不了解市场行情而成交的交易21 用成本法评估新建房地产价格时，新建房地产价格构成包括( )。（A）基础设施建设费（B）土地开发成本（C）折旧费（D）维修费（E）土地取得成本22 建筑物的物质折旧包括( )。（A）自然经过的老化（B）止常使用的磨损（C）意外的破坏毁损（D）延迟维修的损坏残存（E）消费观念变更23 下列估价对象中，适宜用收益法的有( )。（A）游乐场（B）仓库（C）廉租住宅（D）标准厂房（E）写字楼收益性物业价值评估练习试卷 10 答案与解析一、单项选择题本大题共
9、60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估2 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估3 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估4 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估5 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估6 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估10 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值
10、评估11 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估12 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估14 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。15 【正确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估16 【正确答案】 A,D【知识模块】 收益性物业价值评估17 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估18 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估19 【正确答案】 C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估20 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估21 【正确答案】 B,E【知识模块】 收益性物业价值评估22 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估23 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估
