1、收益性物业价值评估练习试卷 13 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业价格实质上是( ) 。（A）物业的市场价格（B）物业的权益价格（C）物业的土地价格（D）物业的理论价格2 物业的价格与租金的关系，就如同( )。（A）本金与租金的关系（B）本金与利息的关系（C）投资与回收的关系（D）本金与利率的关系3 ( )，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易。（A）使用价格（B）交换价格（C）成交价格（D）理论价格4 以下可以反映销售商品房的总体价格水平的是( )。（A）成交价（B）标价（C）标价的平均价格（D
2、）成交价的平均价格5 ( )，又称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（A）商品租金（B）市场租金（C）成本租金（D）准成本租金6 经济适用住房的利润应控制在( )以下。（A）2%（B） 3%（C） 5%（D）7%7 下列关于房地产价格的表述中，不正确的是( )。（A）政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率（B）修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了交通，会降低居住区住宅的价格（C）城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势（D）某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升8 物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的
3、时点的( )进行测算和判定。（A）交易价格（B）成交价十各（C）客观合理价格或价值（D）理想价格9 如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的，这种对可比成交价格的修正，称为( ) 。（A）搜集交易实例（B）交易情况修正（C）建立可比价格基础（D）选取可比实例10 在房地产估价的成本法中的“成本” ，并非通常意义上的成本，而是 ( )。（A）价值（B）成交价（C）费用（D）价格11 某房地产项目的土地使用费用为 1000 万元，土地开发费用为 500 万元，建筑物建造所需直接费用为 2000 万元，管理费用为 100 万元。该房地产的开发成本为( )。（A）2500 万元（B） 2
4、600 万元（C） 3500 万元（D）3600 万元12 一个高档居住区附近建设了一个工厂，该居住区的房地产价值下降。这就是一种( )。（A）经济折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）精神折旧13 下列有关建筑物的实际年龄和有效年龄的说法不正确的是( )。（A）建筑物的实际年龄是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数（B）建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄（C）实际年龄是估计有效年龄的基础（D）建筑物的实际年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用显示的年龄14 收益法在估价时，适宜于下列对象( )。（A）发电厂（B）学校（C）游乐场（D）公园二、多项选择题本大题共 20 小
5、题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。15 形成房地产价格的条件有( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）有效供给（E）交易性16 期房的价格由以下( )因素决定。（A）现房价格（B）风险补偿（C）成本价格（D）预计从期房达到现房期间现房出租的净收益（E）预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值17 构成成本租金的有( )。（A）准成本租金（B）折旧费（C）房产税（D）维修费（E）管理费18 以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是( )。
6、（A）家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势（B）家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势（C）家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势（D）家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势（E）家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响19 运用市场法估价的步骤包括( )。（A）制定计划（B）搜集交易实例（C）选取可比实例（D）对可比实例的成交价格进行处理（E）求取比准价格20 以下属于土地取得成本构成的项目有( )。（A）农地征地费用（B）拆迁安置补偿费用（C）土地使用权出让金（D）基础设施配套费用（E）勘察设计和前期工程费21 属于政府定价的房地产价格有( )。（A）公房
7、出售的标准价（B）公房出售的成本价（C）经济活用住房出售价格（D）合作建房的出售价格（E）商品房的出售价格22 以下关于建筑物寿命的说法，正确的有( )。（A）建筑物的经济寿命短于其自然寿命（B）建筑物的自然寿命是指建筑物从交付之日起到不堪使用时的年数（C）建筑物的经济寿命足指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数（D）建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长（E）建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数23 下列有关报酬资本化的计算公式中相关符号说法正确的是( )。（A）V 表示物业的收益价格（B）
8、4 表示物业的净收益（C） y 表示物业的报酬率或折现率（D）n 表示物业的收益期限（E）n 通常为收益年限24 下列有关市场调节价、政府指导价和政府定价的说法，不正确的是( )。（A）市场调节价、政府指导价和政府定价，是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格（B）市场调节价足由经营者自主制定，由政府临督形成的价格（C）出售公有住房的标准价、成本价属于政府指导价（D）政府定价是指由政府价格主管部门和其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格（E）经济适用住房的出售价格属于政府定价收益性物业价值评估练习试卷 13 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每
9、题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估2 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估3 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估4 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估5 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估6 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估10 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 A【知识模块】 收益
10、性物业价值评估12 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估14 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。15 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益性物业价值评估16 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 收益性物业价值评估17 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估18 【正确答案】 B,C【知识模块】 收益性物业价值评估19 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估20 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益性物业价值评估21 【正确答案】 A,B【知识模块】 收益性物业价值评估22 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估23 【正确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 收益性物业价值评估24 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 收益性物业价值评估
