1、收益性物业价值评估练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 以下各项中，正确表示估价上的建筑物折旧的是( )。（A）建筑物折旧建筑物重新购建价格+建筑物市场价值（B）建筑物折旧建筑物市场价值-建筑物重新购建价值（C）建筑物折旧建筑物重新购建价格-建筑物市场价值（D）建筑物折旧建筑物市场价值+建筑物重新购建价格 +风险溢价2 建筑物本身以外的各种不利因素会造成建筑物的价值损失，这种损失是( )。（A）物质折旧（B）经济折旧（C）功能折旧（D）无形折旧3 下列各项中，属于物质折旧形成原因的是( )。（A）
2、市场供给过量（B）环境污染（C）政府政策变化（D）由突发性的天灾人祸引起的损毁4 某幢厂房的层高为 7m，如果当地厂房的标准层为 5m，则该厂房超高的 2m 所造成的建筑折价损失引起的折旧是( )。（A）功能折旧（B）物质折旧（C）经济折旧（D）无形折旧5 某旧住宅测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 2 万元，因房型设计不好，没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元，则该旧住宅的折旧总额是( )。（A）10 万元（B） 30 万元（C） 40 万元（D）50 万元6 上题中，该旧住宅的现值是( )。（A）10 万元（B） 30 万元（C） 40 万元（
3、D）50 万元7 对建筑物的寿命来讲，其经济寿命与自然寿命的大小关系是( )。（A）经济寿命自然寿命（B）经济寿命自然寿命（C）经济寿命自然寿命（D）以上都有可能8 对于建筑物的年龄来讲，其实际年龄和有效年龄的大小关系是( )。（A）实际年龄有效年龄（B）实际年龄有效年龄（C）实际年龄有效年龄（D）以上都有可能9 以下各项中，能正确表达建筑物的剩余自然寿命的选项是( )。（A）剩余自然寿命自然寿命-实际年龄（B）剩余自然寿命自然寿命-有效年龄（C）剩余自然寿命经济寿命-实际年龄（D）剩余自然寿命经济寿命-有效年龄10 以下各项中，能正确表达建筑物的剩余经济寿命的是( )。（A）剩余经济寿命自然
4、寿命-实际年龄（B）剩余经济寿命自然寿命-有效年龄（C）剩余经济寿命经济寿命-实际年龄（D）剩余经济寿命经济寿命-有效年龄11 购买收益性物业可被视为一种投资行为，这种投资需要投入的资本是( )。（A）物业成本（B）物业费用（C）物业价格（D）以上各项都是12 从全社会来看，报酬率与投资风险存在一定的关系，以下表述中正确的是( )。（A）投资风险越大，其报酬率越高（B）投资风险越大，其报酬率越低（C）投资风险越小，其报酬率越高（D）两者的关系呈负相关13 报酬率与投资风险的关系是( )；物业价值与报酬率的关系是( )。（A）负相关，负相关（B）正相关，正相关（C）负相关，正相关（D）正相关，负
5、相关14 其他因素不变的情况下，以下因素增加能引起报酬率减少的是( )。（A）投资带来的优惠（B）投资风险补偿（C）无风险报酬率（D）管理负担补偿15 有关毛租金乘数法的优点，以下各项表述中，不正确的是( )。（A）方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料（B）毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计（D）全面涵盖了物业租金以外的收入二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。16 运用成本法估价时，物
6、业价格的构成要素有( )。（A）土地取得成本（B）管理费用（C）投资利息（D）开发利润（E）应交税费17 物业开发用地取得的途径有( )。（A）通过征收农地取得（B）通过填海取得（C）通过城市房屋拆迁取得（D）通过市场“ 购买” 取得（E）通过个人收购取得18 下列各项中，属于建筑物折旧的有( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）无形折旧（D）有形折旧（E）经济折旧19 下列各项中，属于建筑物折旧原因的有( )。（A）城市规划造成建筑物价值损失（B）意外破坏的损毁（C）政府政策变化引起的建筑物价值损失（D）正常使用的磨损（E）自然磨损20 下列各项中，属于建筑物寿命的是( )。（A）实体寿命
7、（B）市场寿命（C）自然寿命（D）经济寿命（E）功能寿命21 下列各项中，适合用收益法进行估价的有( )。（A）写字楼（B）行政办公楼（C）加油站（D）标准厂房（E）游乐场22 下列各项中，可用收益法来转换价值未来收益的有( )。（A）实际收入（B）潜在毛收入（C）净运营收益（D）净租金（E）运营收益23 下列各项中，其增加能引起报酬率增加的有( )。（A）投资带来的优惠（B）无风险报酬率（C）投资风险补偿（D）缺乏流动性补偿（E）风险补偿24 以下说法中，正确的是( )。（A）毛租金乘数法忽略物业租金以外的收入（B）毛租金乘数法考虑了不同物业的空置率和运营费用的差异（C）毛租金乘数法方便易行
8、，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料（D）毛租金乘数是一个比较主观的数值（E）毛租金乘数是一个比较客观的数值收益性物业价值评估练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估2 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估3 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估4 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估5 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估6 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估7 【正确答案】 C【知识模
9、块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估10 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估12 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估14 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估15 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益性物业价值评估17 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估18 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 收益性物业价值评估19 【正确答案】 B,D【知识模块】 收益性物业价值评估20 【正确答案】 C,D【知识模块】 收益性物业价值评估21 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 收益性物业价值评估22 【正确答案】 B,C【知识模块】 收益性物业价值评估23 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估24 【正确答案】 A,C【知识模块】 收益性物业价值评估
