1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 27 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 某一房地产对于其持有人的经济价值，称为( )。（A）使用价值（B）成交价值（C）投资价优（D）原始价值2 在以下房地产价格中，更能反映土地价格水平高低的是( )。（A）土地单价（B）土地总价（C）楼面地价（D）房地产单价3 建筑物的寿命分为( ) 。（A）实际寿命和有效寿命（B）价值寿命和价格寿命（C）自然寿命和经济寿命（D）账面寿命和折旧寿命4 物业经营管理突破了传统物业管理活动的局限，强调为业主提供( )。（A）维修养护服务（B
2、）价值管理服务（C）价格管理服务（D）安全保障服务5 从业主的角度出发，物业经营管理服务的目标，是在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期( )的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。（A）收入最大化（B）净收益最大化（C）利润总额最大化（D）成本最小化6 要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的( ) 。（A）适应性（B）相互影响性（C）位置固定性（D）各异性7 某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。（A）位置固定性（B）各
3、异性（C）适应性（D）相互影响性8 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。（A）周期风险（B）比较风险（C）资本价值风险（D）时间风险9 已知某笔贷款的年利率为 6%，借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是( ) 。（A）0.5%（B） 6%（C） 6.16%（D）6.19%10 已知某笔贷款的年利率为 15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是( )。（A）3.75%（B） 7.5%（C） 15%（D）15.87%11 已知年名义利率为 12%，按月计息，则年有效利率为( )。（A）12.55%（B） 12.00%（C） 12.36%（D）12.68%12 如某笔
4、贷款的月利率为 1%，每月计息一次，按复利计息，年名义利率是( )。（A）12%（B） 12.55%（C） 12.68%（D）13.55%13 净现值是指投资者可接受的( )，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。（A）最低收益率（B）最高收益率（C）社会平均收益率（D）内部收益率14 房屋的商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由( )因素构成。（A）折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费（B）折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租（C）折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润（D）折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润15 反映房屋
5、租赁市场供求关系的租金是( )。（A）商品租金（B）市场租金（C）成本租金（D）准成本租金16 下列属于房屋租赁价格成本租金构成的是( )。（A）地租（B）保险费（C）利润（D）维修费17 物业管理绩效评价的类型不包括( )。（A）政府评价（B）业主评价（C）社会评价（D）企业集团内部评价18 房地产价格构成中的开发成本，在理论上可划分为( )和建筑物建造成本。（A）土地开发成本（B）房屋拆迁安置补偿费用（C）开发管理费用（D）开发过程中的税费19 在期房与现房同品质等情况下，期房价格与现房价格相比，( )。（A）期房价格等于现房价格（B）期房价格高于现房价格（C）期房价格低于现房价格（D）期
6、房价格与现房价格不可比20 土地转让市场为房地产的( )级市场。（A）一（B）二（C）三（D）四21 二手房市场属于( ) 级房屋市场。（A）一（B）二（C）三（D）四22 某房地产开发商按照目标市场的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等，是从( ) 角度对房地产市场进行的细分。（A）房地产用途（B）市场营销（C）房地产交易（D）增量性质23 ( )是房屋转租行为获得合法性的正确做法。（A）签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案（B）到房屋租赁管理部门办理房屋租赁许可证，签订转租合同，登记备案（C）修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案（D）修改原出租合同，到房屋租赁管理
7、部门修改 房屋租赁许可证24 下列关于房屋租赁政策，说法不正确的是( )。（A）私有房屋出租人必须持有房屋所有权证 ，承租人必须持有身份证明（B）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权（C）租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议停止履行（D）承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同25 下列关于房屋租赁用途，说法不正确的是( )。（A）是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用用途（B）承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意（C）承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途（D）承租人确需变
8、更使用用途，应当征得出租人同意，不必重新签订租赁合同26 物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入( )，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。（A）营业成本（B）坏账准备金（C）管理费用（D）递延资产27 将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本是依据成本( )。（A）经济性质（B）经济用途（C）与业务量的关系（D）与决策的关系28 物业服务企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入( )。（A）管理费用（B）期间费用（C）营业成本（D）财务费用29 物业管理直接人工费，包括物业服务企业( )物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。（A）间接从
9、事（B）直接从事（C）没有从事（D）顾问指导30 企业净利润与资本的比率为( )。（A）资本利润率（B）资产利润率（C）资金利润率（D）投资收益率31 下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有( )。（A）利润最大化（B）资本利润率最大化（C）每股利润最大化（D）企业价值最大化32 物业服务企业绩效和物业管理项目绩效不同的是( )。（A）本质（B）核心内容（C）对象范围（D）原因33 一宗写字楼物业的价值在某种程度上取决于( )。（A）使用者的商业信誉（B）投资者的商业信誉（C）管理者的商业信誉（D）监管者的商业信誉34 写字楼租金的计算基础常常是( )。（A）建筑面积（B）使用面
10、积（C）可出租面积（D）出租面积35 在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是( )。（A）市场租金高于基础租金（B）市场租金低于基础租金（C）市场租金等于基础租金（D）市场租金和基础租金的无法比较36 由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是( )年。（A）310（B） 1020（C） 1030（D）203037 零售商业物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称( )。（A）基础租金（B）基本租金（C）最低租金（D）成本租金38 如果租户的基础租金是 20 万元，百分比租金的百分比为 10%，该租户的营业额为 360 万元，则此时该租户的租金为(
11、 )万元。（A）16（B） 20（C） 26（D）3639 如按房屋租金征房产税，其税率为( )。（A）12%（B） 6%（C） 1.2%（D）3%40 买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前( )通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。（A）7 天（B） 10 天（C） 30 天（D）90 天41 房屋租金分为成本租金、商品租金和( )。（A）协商租金（B）合同租金（C）私房租金（D）市场租金42 不良物业资产形成的根本原因是( )。（A）经济周期变化（B）房地产虚假泡沫（C）银行货币资金运动的中断（D）物业资产管理不善43 企业物业资产的经营效率取决于( )。（A）企业规模（B）物业资产
12、的不断更新（C）企业的发展战略（D）物业资产的现金价值44 物业管理招标实质是( )行为。（A）招标选择（B）投标选择（C）市场双向选择（D）市场单向选择45 房屋建设单位与物业服务企业签订的是( )。（A）物业服务合同（B） 前期物业服务合同（C） 物业管理委托合同（D）前期物业管理协议46 下列说法错误的是( )。（A）物业管理项目选聘物业管理单位可以招标也可以不招标（B）物业管理项目的甲方包括公房出售单位（C）住宅小区共用性服务收费不包括物业管理单位固定资产折旧费（D）物业的共用设施包括非经营性停车场47 以下关于合同的说法中，错误的是( )。（A）合同是两方以上当事人的法律行为（B）合
13、同是具有相应法律效力的协议（C）合同是平等主体之间的民事、刑事或行政法律关系（D）合同的本质是一种合意或协议48 物业管理的招标方式通常采取( )。（A）公开招标、委托招标（B）公开招标、邀请招标（C）邀请招标、委托招标（D）委托招标、协议招标49 下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法，错误的是( )。（A）出租人只能收取租金（B）出租人可以在租金之外收取少量的押金（C）承租人必须按合同交租（D）修缮出租房屋的义务一般由出租人承担50 关于租赁合同内容，说法不正确的是( )。（A）租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式（B）承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出
14、租人有权收取滞纳金（C）房屋修缮责任人对房屋及其没备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全（D）房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，由承租人分期偿还51 张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中，正确的是( )。（A）李某与王某的转租合同继续有效（B）李某与王某的转租合同同时失效（C）张某与李某此时不能解除租赁合同（D）张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意52 关于有效毛收入的计算公式，正确的是( )。（A）有效毛收入=潜在毛租金收入 -
15、空置损失+收租损失+其他收入（B）有效毛收入= 潜在毛租金收入+ 空置损失+收租损失 +其他收人（C）有效毛收入= 潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入（D）有效毛收入=潜在毛租金收入 +空置损失-收租损失+其他收入53 下列费用中，不属于运营费用的是( )。（A）保险费（B）房产税（C）员工工资（D）公益捐款54 租凭计划包括租金方案和( )。（A）物业管理计划（B）出租策略（C）总体租金水平（D）租金价格表55 下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是( )。（A）肢体残疾的人（B）没有民事行为能力的人（C）未满十四周岁公民的法定监护人（D）企业的法定代表56 房屋租赁合同到期，合同
16、自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前( )个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。（A）1（B） 2（C） 3（D）457 城市房屋租赁实行( )制度。（A）审批（B）审核（C）登记备案（D）报告58 下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是( )。（A）财务人员的工资（B）金融机构手续费（C）法定税费（D）财务部门办公费59 物业管理服务成本中按规定提取的福利基金按工资总额的( )计算。（A）1.5%（B） 2%（C） 12%（D）14%60 普通租售型商务写字楼整体有效使用率等于( )面积的合计除以总建筑面积(停车场除外)。（A）使用（B）专用部分（C）共用部分（D）单
17、位二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 以下关于资金时间价值的说法中，正确的有( )。（A）实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志（B）从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值（C）从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿（D）由于资金存在时间价值，就无法比较同一时点上发生的现金流量（E）同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值
18、上的差别称为资金的时间价值62 如果某投资项目的内部收益率为 15%，则说明了( )。（A）只要贷款利率小于 15%，贷款是可以接受的（B）如果行业的基准收益率为 20%，则该项目是可以接受的（C）如果投资者的目标收益率是 12%，则该项目是可以接受的（D）如果投资者的目标收益率是 15%，则该项目寿命终了时，所有投资完全收回（E）如果投资者的目标收益率是 12%，则该项目的财务净现值一定大于零63 以下属于工业物业类型的有( )。（A）仓储用房（B）汽车加油站（C）车站码头（D）高新技术产业用房（E）研究与发展用房64 对于置业投资者来说，会对其投资收益产生巨大影响的是( )。（A）未来租金
19、水平和房屋空置率的变化（B）物业损毁造成的损失（C）资本化率的变化（D）物业转售收入（E）现实市场收益水平65 房地产市场周期波动可以分为( )四个阶段。（A）复苏和发展（B）繁荣（C）危机与衰退（D）萧条（E）平和66 ( )属于收益性物业管理。（A）居住物业管理（B）写字楼物业管理（C）公共物业管理（D）零售商业物业管理（E）酒店物业管理67 作为经济组织的公司，一般应具有( )特征。（A）依照有关法律进行登记注册（B）由两个以上股东共同出资经营（C）以营利为目的（D）具有法人资格（E）持有企业资质证书68 从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是包括( )在内的房
20、地产管理人员的责任。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）置业投资管理（E）组合投资管理69 下列属于收益物业的有( )。（A）自用普通住宅（B）出租型别墅或公寓（C）写字楼、零售商业物业（D）公共物业（E）酒店和休闲娱乐设施70 从长期投资的角度出发，置业投资者希望获得( )四个方面的利益。（A）收益（B）保值（C）抵押（D）增值（E）消费71 以下属于影响房地产市场发展的政策因素的有( )。（A）社会福利（B）房地产供给政策（C）住房分配和消费政策（D）房地产金融政策（E）房地产产权与交易政策、房地产价格政策72 房地产置业投资的目的有( )。（A）自用（B）投机（C）获得较为稳
21、定的经常性收入（D）显示身份（E）赚取利润73 以下可以带动住房供给减少的情况有( )。（A）开发成本上涨（B）建筑材料价格下降（C）提高土地补偿标准（D）降低住房开发贷款利率（E）预计未来住房价格上涨74 从物业形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产类型主要有( )。（A）商住楼（B）土地（C）在建工程（D）写字楼（E）建成后的物业75 教育费附加，是依托( )附征专门用于教育的一种特别目的的税费。（A）增值税（B）消费税（C）营业税（D）城建税（E）企业所得税76 以下关于营业税的说法错误的有( )。（A）营业税是对提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税（B）销
22、售不动产的营业税税率为 5%（C）般城市按营业税的 7%征收教育费附加（D）营业税、消费税、教育费附加通常称为“两税一费”（E）一般城市按营业税的 3%征收教育费附加77 从名义利率和实际利率的角度来看，下面说法中正确的有( )。（A）从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大（B）当每年的计息周期等于 1 时，名义利率与实际利率相等（C）在名义利率给定时，计息周期越短，实际利率就越大并无上限（D）在每年的计息周期数大于 1 时，实际利率大于名义利率（E）名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值78 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”
23、是( )。（A）资金运行的时间始点（B）旧历年度的年初（C）某一基准时刻（D）既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点（E）既可有现金流入也可以有现金流出的时间点79 房地产价格的形成条件有( )。（A）房地产位置不可移动（B）房地产有使用价值（C）房地产是稀缺的（D）对房地产有有效需求（E）房地产的价值大80 下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有( )。（A）亲友之间进行的房地产交易（B）房地产交易日期（C）相邻房地产的合并交易（D）拖欠工程款的交易（E）房地产权益物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 27 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的
24、备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 C3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8 【正确答案】 A9 【正确答案】 C10 【正确答案】 D11 【正确答案】 D12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 D17 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B23 【正确答案】 B24 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26 【正确答案】 D27 【正确
25、答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确答案】 A36 【正确答案】 D37 【正确答案】 C38 【正确答案】 D39 【正确答案】 A40 【正确答案】 D41 【正确答案】 D42 【正确答案】 C43 【正确答案】 C44 【正确答案】 C45 【正确答案】 B46 【正确答案】 C47 【正确答案】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 D51 【正确答案】 B52 【正确答案】 C53 【正确答案】 D54 【正确答案】
26、 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 C57 【正确答案】 C58 【正确答案】 B59 【正确答案】 D60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,C,E62 【正确答案】 A,C,D,E63 【正确答案】 A,D,E64 【正确答案】 A,B,C,D65 【正确答案】 A,B,C,D66 【正确答案】 B,D,E67 【正确答案】 A,B,C,D68 【正确答案】 A,B,C,E69 【正确答案】 B,C,E70 【正确答案】 A,B,D,E71 【正确答案】 B,C,D,E72 【正确答案】 A,C73 【正确答案】 A,B,C74 【正确答案】 B,C,E75 【正确答案】 A,B,C76 【正确答案】 C,D77 【正确答案】 B,D78 【正确答案】 A,C,E79 【正确答案】 B,C,D80 【正确答案】 A,C,D
