1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 32 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 房地产市场运行环境中的( )是投资者最敏感的问题。（A）社会环境（B）政治环境（C）经济环境（D）金融环境2 资产管理公司通过监控物业的( ),来聘用、解聘和调配物业管理企业。（A）增值能力（B）运行绩效（C）战略计划（D）经营目标3 以下各种项中，属于保险合同中当事人的是( )。（A）受益人（B）保险代理人（C）保险经纪人（D）保险人4 在正常情况下,某宗房地产的经济寿命结束的标志是( )。（A）不再产生收益（B）不再发生成本（C
2、）成本等于收益（D）收益超过成本5 随着业务员的增减而变动，但不显正比例变动的成本是( )。（A）总成本（B）固定成本（C）变动成本（D）混合成本6 房地产投资的对象包括( )。（A）房地产直接投资和房地产间接投资（B）房地产开发投资和房地产购买投资（C）商品房建设投资和土地开发投资（D）固定资产投资和流动资产投资7 某写字楼项目的预期投资收益是 3000 万元,实际收益为 3200 万元,则超出的 200万元为( ) 。（A）投资增益（B）风险报酬（C）投资报酬（D）风险溢价8 ( )，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和
3、应获得的利润。（A）新物业价格（B）成交价（C）买入价（D）重新购建价格9 物业管理中经营计划的核心是( )。（A）收入（B）成本（C）年度运营预算（D）资本支出预算10 企业所得税是对实行独立经济核算的物业管理企业,按其应纳税所得额征收的一种税。其税额核算方法为:( )。（A）所得税税额=(应纳税所得额-允许扣除项目的金额)税率（B）所得税税额=(应纳税所得额+ 允许扣除项目的金额) 税率（C）所得税税额=(实现利润-允许扣除项目的金额)税率（D）所得税税额=(实现利润+允许扣除项目的金额)税率11 关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是( )。（A）准备金又称大修理基金（B）用于物
4、业的日常维修和更新改造（C）如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除（D）小区内的非住宅物业的准备金在物业管理条例 中称作专项维修资金12 我国房地产投资经营中，营业税的税率为( )。（A）10%（B） 3%（C） 5%（D）7%13 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的( )。（A）相互影响性（B）适应性（C）不一样性（D）保值性与增值性14 复利计息时，几个计息周期后的本利和是( )。（A）FnPni（B） FnP(1+in)（C） FnP(1+i) n-1)（D）FnP(1+i)n15 某城市修建了从城市中心到郊区的快速轨道交通，使沿线房地产大幅增值，是
5、房地产的( )特点带来的效果。（A）相互影响性（B）适应性（C）不一致性（D）保值增值性16 近年来国家对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）政治风险（B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险17 下列关于均价的说法正确的是( )。（A）均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系（B）一般来说整体均价是在分栋、分期均价的基础上建立起来的（C）均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系（D）在均价确定过程中,重点市场比较楼盘不应少于 8 个18 区域购物中心，建设面积至少要( )。（A）7 万 m2（B）
6、 8 万 m2（C） 9 万 m2（D）10 万 m219 ( )物业管理企业具有策略性物业管理能力，在物业管理活动中处在总包的位置。（A）管理型（B）专业型（C）综合型（D）复合型20 物业管理企业发生变换时,专项维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起( )日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。（A）5（B） 10（C） 20（D）3021 下列保险不构成人身保险的是( )。（A）人寿保险（B）财产保险（C）健康保险（D）意外事故保险22 ( )是物业可以获得的最大租金收入。（A）净毛租金收入（B）潜在租金收入（C）潜在毛租金收入（D）实际租金收入23 零售商业物业基础租金常以
7、每平方米为基础计算,也称( )。（A）基础租金（B）基本租金（C）最低租金（D）成本租金24 名义利率为 12%，一年计息 4 次的实际利率为( )。（A）0.0333（B） 0.1255（C） 0.03（D）0.124925 可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益程度的指标是( )。（A）资产负债率（B）偿债备付率（C）借款偿还期（D）投资回收期26 签订房屋租赁合同的，租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。（A）15（B） 30（C） 45（D）6027 一般包括无效合同的终止的是( )。（A）自然终止（B）非自然终止（C）
8、人为终止（D）非人为终止28 某物业服务企业 2009 年速动资产合计为 46800 元，速动负债合计为 31200 元，流动资产合计为 108000 元，流动负债合计为 36000 元，则该物业服务企业的流动比率为( ) 。（A）1.5（B） 2（C） 2.5（D）329 已知某出租公寓的年有效毛租金收入为 100 万元，年运营费用为 30 万元，如果租金收入和运营费用在未来 30 年的经营期内分别以每年 3%和 2%的速度增长，折现率为 8%，则该出租公寓的净运营收益现值为( )万元。（A）1077.11（B） 1799.62（C） 1214.46（D）1107.5730 某宗物业是在政府
9、有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益 8 万元；该宗物业的报酬率为 8.5%。则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）91.52（B） 94.12（C） 92.52（D）91.531 政府土地供应计划所确定的( )，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。（A）土地价格政策（B）土地税收政策（C）土地供给数量和结构（D）租金和价格控制方案32 ( )是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略，要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销，销售与服务流程。（
10、A）CRM（B） CMR（C） MCR（D）RCM33 在物业经营活动中，其合同构成要素包括( )。（A）物业描述（B）合同期限（C）管理者的责任（D）以上全是34 下列关于物业管理报告的说法，错误的是( )。（A）物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书（B）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为向物业业主、租户提交的物业管理报告，向管理层提供的物业管理报告（C）按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年
11、度物业管理和年度物业管理报告几种类型（D）收益性物业的物业管理报告，居住性的物业管理报告是按照物业的类型不同来分类的35 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。（A）最佳用途（B）最佳集约度（C）最佳规模和最佳用途（D）最佳规模和最佳集约度36 房地产供求关系的变化对房地产投资带来的影响是( )。（A）导致房地产投资的实际收益偏离预期收益（B）证券市场受威胁（C）投资者因金融债务破产，房地产供给小于需求（D）投资者面临购买风险37 物业管理招标投标的原则中，( )原则是指要用同样的准则，作为衡量所有投标书的尺度，即“ 一视同仁 ”。（A）诚实信用（B）合理（C）公平（D）公正38 下列不属于
12、物业保险的主要险种是( )保险。（A）财产（B）雇主责任（C）人身（D）公众责任39 下列关于写字楼租金的确定与调整的说法中，错误的是( )。（A）租金常常以每平方米可出租面积为计算基础（B）租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息（C）租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额（D）在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金40 租户组合的( ) 是为了最大程度地实现“ 聚集效益” 。（A）丰富化（B）多样化（C）广泛化（D）重组41 物业服务合同的转让允许( )。（A）全部转让（B）部分转转让（C）主要部分转让（D）
13、小部分转让42 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。（A）公平原则（B）合法原则（C）替代原则（D）公正原则43 公司支付离退休职工的退休金属于( )。（A）劳动保险费（B）待业保险费（C）劳动保护费（D）公司经费44 某物业服务企业期初应收账款余额 150 万元，期末应收账款余额 250 万元，本期销售收入为 1200 万元，本期销售成本为 1000 万元，则该物业服务企业应收账款周转率为( )次。（A）4（B） 4.8（C） 5（D）645 购买力风险是( ) 。（A）利率风险（B）或然损
14、失风险（C）通货膨胀风险（D）政治风险46 房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出房地产投资具有( ) 。（A）相互影响性（B）政策影响性（C）不可移动性（D）各异性47 从 20 世纪 90 年代起，CRM 市场营销策略提供了一种 ( )的理念和初步方法。（A）以效益为中心（B）以产品为中心（C）以客户为中心（D）以员工为中心48 写字楼物业管理的工作模式中，( )管理包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。（A）租户（B）租赁期间（C）租务市场（D）经营状况49 设施管理涉及的主要事项包括( )。（A）所有权的费
15、用（B）生活质量（C）作为资产的设施（D）以上全是50 在雇主责任保险中，若雇员发生事故，雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员前( )。（A）3 个月的平均工资（B） 6 个月的平均工资（C） 12 个月的平均工资（D）18 个月的平均工资51 房地产投资之弊不包括( )。（A）流动性差（B）投资数额巨大（C）提高投资者的资信等级（D）投资回收期较长52 物业管理也具有周期性，它会经历从( )到“ 衰退” 甚至“消亡”的生命历程。（A）起步、成长、成熟（B）复苏、成熟（C）起步、成长（D）复苏、起步、成长53 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。（A）服务质量不同、地理
16、位置不同、服务内容不同、地点不同（B）服务对象不同、地理位置不同、服务内容不同、建筑设计和装潢风格不同（C）服务质量不同、地理环境不同、工作内容不同、地点不同（D）服务质量不同、档次不同、地点不同、建筑设计不同54 一般来说，仓储用房的经济寿命是( )年。（A）25（B） 40（C） 45（D）6055 表明房地产受地区性需求的依赖程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( )。（A）位置固定性（B）相互影响性（C）各异性（D）差异性56 ( )是房屋转租行为获得合法性的正确做法。（A）签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案（B）到房屋租赁管理部门办理房屋租赁许可证，签订转租合同，登
17、记备案（C）修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案（D）修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改 房屋租赁许可证57 房屋建设单位与物业服务企业签订的是( )。（A）物业服务合同（B） 前期物业服务合同（C） 物业管理委托合同（D）前期物业管理协议58 房地产最重要的一个特性是( )。（A）适应性（B）位置固定性（C）各异性（D）寿命周期长59 下列费用中，属于运营费用的是( )。（A）准备金（B）房产税（C）企业所得税（D）空置损失60 将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照( )划分的。（A）经济性质（B）与业务量的关系（C）经济用途（D）与决策的关系二、多
18、项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 房地产资产管理的职能包括( )。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）运营管理（E）组合投资管理62 与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产市场交换的( )等要素构成的。（A）权益（B）当事者（C）房地产商品（D）房地产交易需求（E）交易组织机构63 下列各项中，属于投保人义务的是( )。（A）如实告知义务（B） “危险增加” 通知义务（C）出险通知义务（D）及时交付保费的义务（E）赔偿义务6
19、4 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。（A）租赁收入（B）潜在毛收入（C）有效毛收入（D）净运营收益（E）销售收入65 工业项目场地的选择应考虑的特殊因素包括( )。（A）当地提供主要原材料的可能性（B）交通运输是否足够方便，以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场（C）土地价格（D）控制环境污染的政策（E）技术人才和劳动力供给的可能性66 在市场比较法的运用中,交易案例与待估房地产的适用法律背景需基本相似如:( )。（A）建筑物结构（B）容积率限制（C）建筑物高度限制（D）区位条件（E）成交日期与估价时点接近67 以下关于建筑物寿命的说法,正确的有( )。（A）建筑物的经济寿命
20、短于其自然寿命（B）建筑物的自然寿命是指建筑物从交付之日起到不堪使用时的年数（C）建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数（D）建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等 ,自然寿命和经济寿命都有可能得到延长（E）建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数68 确定租金时,一般应首先根据( )确定一个基础租金。（A）经营费用（B）空置损失（C）抵押贷款还本付息（D）收租损失（E）业主希望达到的投资收益率目标69 实行物业服务收费包干制的,物业服务费用的构成包括( )。（A）物业管理企业的酬金（B）物业服务支出（C）物业管理企
21、业的利润（D）法定税费（E）物业服务成本70 建筑垃圾的处置实行( )的原则。（A）减量化（B）资源化（C）分类化（D）无害化（E）谁生产,谁承担处置责任71 影响房地市场区域形状和大小的关键因素有( )。（A）细分市场（B）自然特征（C）人口密度大小（D）竞争性项目的区域（E）该区域发展的类型和范围72 由于物业管理本身的特点，使物业管理招标投标具有与其他行业招标投标不同的一些特点。主要有( ) 。（A）早期介入（B）特殊性（C）长期性（D）阶段性（E）不确定性73 零售商业物业运作的相关理论主要集中的领域有( )理论。（A）异类零售商聚集（B）中心地（C）同类零售商聚集（D）需求外部效应（
22、E）需求内部效应74 零售商业物业现场管理的范围和内容包括( )。（A）专用的电梯的使用、维护和保养责任（B）租户经营产生的垃圾、包装物的清理（C）公共区域广告（D）物业管理用户（E）地下停车场、地面停车场、自行车棚75 房地产投资的个别风险包括( )。（A）变现风险（B）资本价值风险（C）时间风险（D）收益现金流风险（E）或然损失风险76 下列情形中，房屋不得出租的情形有( )。（A）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的（B）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的（C）已抵押，未经抵押权人同意的（D）权属有争议的（E）未按规定缴纳有关税费的77 以下关于资金
23、时间价值的说法中，正确的有( )。（A）实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志（B）从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值（C）从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿（D）由于资金存在时间价值，就无法比较同一时点上发生的现金流量（E）同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值78 写字楼物业管理风险的特点是( )。（A）全员性（B）全期性（C）动态性（D）静态性（E）确定性79 政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在( )等方面。（A）项目选址和定点审批
24、（B）核发建设用地规划许可证（C）核发建设工程规划许可证（D）核发房地产证（E）核发房地产使用证80 虽然单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但购物中心的物业管理师还是必须了解基本的零售技术，尤其需要了解( )。（A）商品盘存（B）橱窗陈设（C）商品选择（D）促销技巧（E）销售环境物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 32 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 B【知识模块】 物业经营管理概述3 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理4
25、【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择5 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理6 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择8 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术11 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术12 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择14 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术15 【正确答
26、案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择16 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择17 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估18 【正确答案】 D【知识模块】 物业经营管理概述19 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述20 【正确答案】 B【知识模块】 成本管理21 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理22 【正确答案】 C【知识模块】 零售商业物业经营管理23 【正确答案】 C【知识模块】 零售商业物业经营管理24 【正确答案】 B25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D3
27、0 【正确答案】 A31 【正确答案】 C32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 A37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 D40 【正确答案】 B41 【正确答案】 B42 【正确答案】 C43 【正确答案】 A44 【正确答案】 D45 【正确答案】 C46 【正确答案】 A47 【正确答案】 C48 【正确答案】 C49 【正确答案】 D50 【正确答案】 C51 【正确答案】 C52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 D55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业经营管理概述62 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产市场与市场分析63 【正确答案】 A,B,C,D
