1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 35 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 下列说法，正确的是( )。（A）物业服务合同有效期限由双方协议商定（B）物业服务合同甲方是新建住宅的开发商（C）物业服务合同签订时间一般在业主委员会成立后 2 个月，最迟不迟于 5 个月（D）前期物业服务合同有效期限一定是自签订之日起计2 物业管理条例第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款( )的罚款。（A）10% 30%（
2、B） 20%40%（C） 30%50%（D）40% 60%3 下列说法中，不正确的是( )。（A）物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与委托人签订物业服务合同（B）委托合同是受托人以委托人的名义处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议（C）物业服务合同可以发生在法人之间，自然人与法人之间（D）物业服务合同属于专项服务合同4 下列各项中，不属于物业管理招标方式的是( )。（A）议标（B）内部招标（C）邀请招标（D）公开招标5 2006 年年末某城市的商品住宅空置量为 100 万 m2，2005 年年末的存量为 200 万m2，2006 年的新竣工量、灭失量分别为 300 万 m2。和 100
3、 万 m2。则 2006 年该城市商品住宅空置率为( ) 。（A）16.67%（B） 20%（C） 25%（D）33.33%6 下列原则中，不属于保险一般原则的是( )。（A）诚信原则（B）保障原则（C）可保利益原则（D）比例分摊原则7 房地产能抵消通货膨胀的影响,尤其是( )的影响。（A）非预期通货膨胀（B）需求型通货膨胀（C）成本型通货膨胀（D）预期通货膨胀8 租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于( )。（A）未来运营风险（B）资本价值风险（C）比较风险（D）收益现金流风险9 以下可以反映销售商品房的总体价格水平的是( )。（A）成交价（B）标价（C）标价的平均价格（D）成
4、交价的平均价格10 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去( ) ，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（A）管理费（B）税费（C）折旧（D）保险费11 房地产投资者应缴纳的财产税是( )。（A）经营税金及附加（B）城镇土地使用税（C）房产税（D）企业所得税12 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按( )的一定比例征收。（A）房产原值（B）房产原值或出租收入（C）出租收入（D）房产原值加上出租收入13 账面价格与原始价值的关系是( )。（A）账面价值原始价值（B）账面价值原始价值（C）账面价值原始价值（D）账面价值原始价值14 某旧住
5、宅测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 2 万元，因房型设计不好，没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元，则该旧住宅的折旧总额是( )。（A）10 万元（B） 30 万元（C） 40 万元（D）50 万元15 设备更新的核心工作，是确定设备的( )。（A）物理寿命（B）自然寿命（C）技术寿命（D）经济寿命16 就房地产开发投资来说，投资回报则主要表现为( )。（A）总开发成本（B）提取折旧（C）收益率或利息率（D）开发商利润17 专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需的费用开支。专项维修资金的所有权属于( )
6、。（A）物业管理公司（B）建设单位 （C）全体业主（D）房地产行政管理部门18 根据稳健性原则,可计提坏账准备金是( )。（A）应收票据（B）预付账款（C）预收账款（D）其他应收款19 成本控制的主要对象是主要费用的( )。（A）变动费用（B）固定费用（C）材料费用（D）人工费用20 在物业管理中经常用到的预算形式中,最常用的是( )。（A）长期预算（B）滚动预算（C）资本支出预算（D）年度运营预算21 如果合同中对履行地点约定不明确,则合同履行地为( )。（A）给付货币的,在给付货币的一方所在地履行（B）交付不动产的,在接受方所在地履行（C）交付不动产的,在不动产所在地履行（D）交付不动产的
7、,在给付一方所在地履行22 下列关于房屋买卖合同生效应具备的条件的表述中,不正确的是( )。（A）经主管部门登记后生效（B）意思必须表示真实（C）不得违反法律（D）不得违反社会公共利益23 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于( )。（A）财产损失保险（B）责任保险（C）意外伤害保险（D）保证保险24 资产负债表项目中,货币资金是指( )。（A）企业库存现金（B）企业银行存款（C）企业库存现金、银行存款和现金等价物（D）企业库存现金、银行存款和其他货币资金25 机会成本是应收账款的( )。（A）间接成本（B）转换成本（C）直接成本（D）贡献成本26 影响企业经营决策和财务关系的主要外部财务
8、环境是( )。（A）政治环境（B）经济环境（C）国际环境（D）技术环境27 进行写字楼物业管理的第一步,就是通过对写字楼市场的调查分析,并结合所管理的写字楼物业本身的状况,对写字楼进行( )。（A）市场分析（B）物业管理费用的估算（C）市场定位（D）物业管理计划的制定28 房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。这些缺点突出表现在( )。（A）流动性差（B）投资数额巨大和投资回收期较长（C）需要专门的知识和经验（D）以上全部正确29 物业保险的目的是利于善后工作和( )。（A）分散意外损失（B）确保财产安全（C）保护意外财产（D）转移直接伤害30 从消费者角度看，资金的时间价值体现为( )。（
9、A）放弃即期消费的损失所应得到的补偿（B）对因风险可能带来的损失所 6 得到的补偿（C）因货币贬值造成的损失所应得到的补偿（D）资金的增值特性31 设备更新的核心工作，是确定设备的( )。（A）自然寿命（B）经济寿命（C）磨损程度（D）技术寿命32 物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的( )的影响。（A）偏好（B）讨价还价能力（C）感情冲动（D）以上全是33 物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格( )。（A）受供求因素影响（B）按质论价（C）可以用货币表示（D）受区位影响很大34 某物业服务企业 2009 年销售收入净额 250 万元，销售毛利率为 20%，年末
10、流动资产 90 万元，年初流动资产 110 万元，则该物业服务企业流动资产周转率为( )次。（A）1.8（B） 2（C） 2.5（D）2.7835 一般来说，物业检查的频率取决于( )。（A）物业的新旧程度（B）业主对物业质量要求的程度（C）物业的装修和室内设备配置标准（D）所处地区的人口流动量36 ( )是风险管理的基础。（A）风险预测（B）风险预算（C）风险识别（D）风险保障37 物业服务费中专项维修资金一般由( )交纳。（A）业主（B）开发商（C）物管公司（D）业主与开发商共同38 某人将 1000 元存入银行，期限为 2 年，年利率为 10%，单利以年计息，到期一次取回本利，2 年后此
11、人可取回( )元。（A）1200（B） 1100（C） 1310（D）121039 写字楼物业管理的目标中，( )目标是物业所有人与使用人满意率最大化。（A）服务（B）宏观（C）管理（D）经营40 规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价按( )确定。（A）保本微利原则（B）薄本微利原则（C）政府干预原则（D）市场调节原则41 以下关于房屋租赁登记备案的相关叙述中，正确的是( )。（A）房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 60 日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续（B）租用房屋从事生产、经营活动的，房屋所有权证作为经营场所合法的凭证（C）未经登记备案的租赁合同
12、是无效的经济合同，但也受法律保护（D）房屋出租人和承租人必须签订书面的租赁合同42 物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是( ) 合同（A）建设施工（B）设计规划（C）设备采购（D）物业服务43 除( ) 外，其他任何一种情况的出现，都会对物业管理企业的正常运行和有效管理产生影响和制约。（A）投资商完全拥有产权或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份（B）投资商将大部分产权出售，成为小股东（C）全部出售套现（D）无法确定44 实际的 CRM 分为( )。（A）管理思想层（B）软件产品层（C）管理系统层（D）以上全是45 总资产报酬率的计算公式是(
13、)。（A）（B）（C）（D）46 按日提交的物业管理报告通常比按年提交的物业管理内容少、相对简单，覆盖的时间范围只是按年提交报告的( )。（A）半个月（B） 1 个月（C） 3 个月（D）6 个月47 福利基金按工资总额的( )计算。（A）10%.（B） 2%.（C） 1.5%.（D）14%.48 物业经营管理的内容中( )以运行管理为主。（A）物业管理和设施管理（B）物业管理和资产管理（C）设施管理和投资组合管理（D）资产管理和投资组合管理49 宏观调控房地产市场的手段包括( )。（A）土地供应、金融税收、价格政策、住房政策（B）金融税收、价格政策、住房政策、招投标（C）土地供应、住房政策、
14、招投标、拍卖（D）开房交会、金融税收、价格政策、招投标50 在量测写字楼面积时有三个概念非常重要，它们是( )。（A）建筑面积、可出租面积、销售面积（B）建筑面积、销售面积、出租单元内建筑面积（C）可出租面积、销售面积、出租单元内建筑面积（D）建筑面积、可出租面积、出租单元内建筑面积51 如果 NPV( )0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。（A）大于等于（B）等于（C）小于（D）小于等于52 工业用地最高出让年限为( )。（A）40 年（B） 45 年（C） 50 年（D）70 年53 以各种财产及其有关利益为保险标的的保险称为( )。（A）保证保
15、险（B）信用保险（C）财产保险（D）责任保险54 张某将自己的一套已居住 10 年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由( )承担赔偿责任。（A）张某（B）李某（C）该住房所在小区的物业服务企业（D）该住房所在小区的开发建设单位55 某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。（A）位置固定性（B）各异性（C）适应性（D）相互影响性56 房屋出租时，对出租人而言，其出租凭证为( )。（A）土地使用权证（B）工商注册登记证明（C）房地产权证（D）身份证57
16、 某租户的基础租金为 10 万元/月，其与业主约定每月 200 万元的营业额为自然平衡点，以营业的 5%作为百分比租金。现租户本月营业额为 200 万元，其该月份应缴租金( )万元。（A）9（B） 10（C） 11（D）2058 关于物业管理年度运营预算的说法，正确的是( )。（A）预算不包括费用支出发生的时间（B）预算不包括能源费用支出安排（C）预算不包括员工的养老保险（D）预算中要为不可预见费用的支出预留空间59 住宅小区物业服务合同是物业服务企业与( )签订的约束物业管理服务行为规范的合同。（A）业主（B）居民委员会（C）业主委员会（D）物业建设单位60 确定写字楼能否满足某一特定租户的
17、面积需求，考虑的因素包括可能的面积组合，该租户面积的扩展以及该租户( )。（A）承租期限（B）经营实力（C）现在的办公面积（D）经营业务的性质二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 下列市场条件的变化会导致对商品住宅需求变化的有( )。（A）收入的变化（B）生活必需品价格的变化（C）消费者对未来预期的变化（D）政府政策的变化（E）人口的变化62 收益性物业估价的基本方法有( )。（A）市场法（B）成本法（C）费用法（D）收益法（E）增税法6
18、3 以下说法中，正确的是( )。（A）毛租金乘数法忽略物业租金以外的收入（B）毛租金乘数法考虑了不同物业的空置率和运营费用的差异（C）毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料（D）毛租金乘数是一个比较主观的数值（E）毛租金乘数是一个比较客观的数值64 在市场经济条件下,利率水平的高低主要取决于( )。（A）社会平均利润率（B）资本供求状况（C）目标收益率（D）国家宏观信贷政策（E）银行所吸纳的储蓄总量65 收益法应用的关键是( )。（A）房产收入（B）净收益（C）经营成本（D）资本收率（E）有效毛收入66 引起的房地产价格上升属于自然增值的原因有( )。（A）通货膨胀（B）
19、外部影响（C）市场需求增加（D）周围房地产项目的影响（E）对房地产的投资改良 67 房地产市场具有的特点是( )。（A）由于人口的不断增长和经济社会的不断发展 ,房地产价格总体呈向上波动的趋势（B）房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序,耗费时间比较长,交易费用通常也比较少（C）需求者购置房地产时具有同质性（D）由于房地产数量巨大,房地产市场供给主体间可以实现充分竞争（E）市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务68 转租期间,原租赁合同变更、解除或终止,转租合同也随之相应的( )或者终止。（A）变更（B）转移（C）解除（D）改变（E）终止69 风险分析的主要方法有( )。（A）
20、解析法（B）敏感性分析（C）盈亏平衡分析（D）蒙特卡洛模拟法（E）财务指标分析70 与负债相比较,所有者权益具有的特征是( )。（A）除非发生减资、清算,企业不需要将所有者权益归还其所有者（B）使用所有者权益所形成的资金不需要支付费用（C）企业清算时所有者权益应优先归还其所有者,然后再清偿负债（D）企业清算时应先清偿负债,然后再归还所有者权益（E）所有者权益能够参与利润的分配而负债则不能71 对不良物业资产的处置方法有( )。（A）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁转让，包括向境外投资者出售和对资产进行重组(投资和置换)（B）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后
21、适时转让股权（C）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务（D）重组和公开出售（E）创造良好的法律和政策环境72 财务报告会计报表部分中，企业在会计期末编制的主要会计报表有( )。（A）资产负债表（B）成本报表（C）利润表（D）资产减值准备明细表（E）现金流量表73 尤其是( ) ，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。（A）高新技术的发展（B）环保意识的普及（C）对人的健康关心（D）好的财务管理（E）维护管理的工作74 在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑( )三个方面的因素。（A）租户的商业信誉和财务状况（B）可能面积的组合（C）寻租者经营业务的性质（D）寻租
22、者将来扩展办公室面积的计划（E）寻租者希望得到的服务75 酒店和休闲娱乐设施的差别包括( )不同。（A）服务对象（B）管理方式（C）装潢风格（D）服务内容（E）地理位置76 作为经济组织的公司，一般应具有( )特征。（A）依照有关法律进行登记注册（B）由两个以上股东共同出资经营（C）以营利为目的（D）具有法人资格（E）持有企业资质证书77 物业管理的招标方式有( )。（A）竞标（B）选标（C）公开招标（D）邀请招标（E）议标78 以下关于营业税的说法错误的有( )。（A）营业税是对提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税（B）销售不动产的营业税税率为 5%（C）般城市按营
23、业税的 7%征收教育费附加（D）营业税、消费税、教育费附加通常称为“两税一费”（E）一般城市按营业税的 3%征收教育费附加79 零售商业物业运作的相关理论主要集中在( )领域。（A）中心地理论（B）同类零售商聚集理论（C）外部效应理论（D）需求理论（E）供给理论80 房地产市场的运行环境，按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境以及( )。（A）企业环境（B）内部环境（C）资源环境（D）技术环境（E）国际环境物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 35 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1
24、 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理2 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理3 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理4 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析6 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择9 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估10 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术12 【正确答案】
25、 B【知识模块】 房地产投资分析技术13 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估14 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术17 【正确答案】 C【知识模块】 成本管理18 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理19 【正确答案】 A【知识模块】 成本管理20 【正确答案】 D【知识模块】 成本管理21 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理22 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理23 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理24 【正确答案】 D
26、【知识模块】 财务管理与绩效评价25 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理与绩效评价26 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理与绩效评价27 【正确答案】 C【知识模块】 写字楼物业经营管理28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 D33 【正确答案】 D34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 C37 【正确答案】 D38 【正确答案】 A39 【正确答案】 A40 【正确答案】 A41 【正确答案】 D42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 D45 【正确答案】 B46 【正
27、确答案】 B47 【正确答案】 D48 【正确答案】 A49 【正确答案】 A50 【正确答案】 D51 【正确答案】 A52 【正确答案】 C53 【正确答案】 C54 【正确答案】 B55 【正确答案】 D56 【正确答案】 C57 【正确答案】 B58 【正确答案】 D59 【正确答案】 A60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产市场与市场分析62 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 收益性物业价值评估63 【正确答案】 A,C【知识模块】 收益性物业价值评估64 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产投资分析技术65 【正确答案】 B,E【知识模块】 收益性物业价值评估66 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估67 【正确答案】 A,E【知识模块】 房地产市场与市场分析68 【正确答案】 A,C【知识模块】 租赁管理69 【正确答案】 A,D【知识模块】 合同与风险管理70 【正确答案】 A,B,D,E
