1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 36 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业管理投标前期准备阶段的工作内容不包括( )。（A）索取、分析招标文件、资料（B）制订好投标工作计划及进度安排（C）成立投标小组（D）讨论确定物业管理费价位2 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。（A）有用性、稀缺性、有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求3 下列属于房屋租赁价格成本租金构成的是( )。（A）地租（B）保险费（C）利润（D）维修费4 某房地产项目转让收入 3
2、000 万元,其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加合计为( ) 万元。（A）60（B） 90（C） 150（D）1655 在买方市场下，成交价格会偏向( )；在卖方市场下，成交价值会偏向( )。（A）最高卖价，最低买价（B）最高买价，最低卖价（C）最低卖价，最高买价（D）最低买价，最高卖价6 已知某笔贷款的年名义利率为 12%,实际利率为 12.55%,则该笔贷款是按( )作为计息周期的。（A）年（B）半年（C）季度（D）月7 在城市住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于( )。（A）政府定价（B）政府指导价（C）市场调节价（D）协议价8 在人口数量因素中，反映人口数量的相
3、对指标是( )。（A）人口密度（B）人口聚集（C）人口增减量（D）人口迁动量9 当计息周期大于 1 年时，实际利率与名义利率的关系是( )。（A）名义利率大于实际利率（B）实际利率大于名义利率（C）名义利率等于实际利率（D）实际利率小于名义利率10 报酬率与投资风险的关系是( )；物业价值与报酬率的关系是( )。（A）负相关，负相关（B）正相关，正相关（C）负相关，正相关（D）正相关，负相关11 有关毛租金乘数法的优点，以下各项表述中，不正确的是( )。（A）方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料（B）毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计（
4、D）全面涵盖了物业租金以外的收入12 房地产最重要的一个特性是( )。（A）适应性（B）位置固定性（C）各异性（D）寿命周期长13 居民的收入与房地产价格之间的关系是( )。（A）当低收入家庭的收入增加时,其边际消费倾向大 ,则会促使房地产价格上涨（B）当中等收入家庭收入增加时,其边际消费倾向大,则会促使房地产价格上涨（C）当高收入家庭的收入增加时,其边际消费倾向大,则会促使房地产价格上涨（D）不管居民收入水平如何,当边际消费倾向大时 ,就会促使房地产价格上涨14 下列关于房屋租赁政策,说法不正确的是( )。（A）私有房屋出租人必须持有房屋所有权证 ,承租人必须持有身份证明（B）共有房屋出租时
5、,在同等条件下,其他共有人有优先承租权（C）租赁期限内,房屋所有权人转让房屋所有权,原租赁协议停止履行（D）承租人在租赁期内死亡,租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的 ,出租人应当继续履行原租赁合同15 房屋的成本租金不含( )。（A）折旧费（B）维修费（C）保险费（D）税金16 中华人民共和国合同法规定,执行政府定价或政府指导价的,在合同约定的交付期限内政府价格调整时,按照( )计价。（A）合同成立时的价格（B）标的物交付时的价格（C）交付期限内的最低价格（D）交付期限内的平均价格17 危险的存在是构成保险的第一要件,对他人财产实施不法侵害,依法由行为人承担民事赔偿责任的危险属于( )。
6、（A）法律责任危险（B）财产危险（C）人身危险（D）信用危险18 将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照( )不同而划分的。（A）被保险标的（B）保险资金来源（C）保险的实施方式（D）保险责任承担的次序19 利用财务杠杆,给企业带来破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险,称为( )。（A）经营风险（B）财务风险（C）投资风险（D）资金风险20 反映企业长期偿债能力的指标是( )。（A）流动比率（B）速动比率（C）资产负债率（D）存货周转率21 企业从事各种经营办公活动的建筑物及其附属设施和相关场地称为( )。（A）广义的写字楼（B）投资性物业中的写字楼（C）高档写字楼
7、（D）收益性房地产22 在确定写字楼租金时,一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的( )确定一个基础租金。（A）最高租金水平（B）市场上同类物业的平均租金水平（C）租金的评估值（D）最低租金水平23 商业经营失败的最大原因是低于预期的( )水平。（A）资本回报（B）出租率（C）租户经营收入（D）营业收入24 对于出租商业物业来说,业主的最主要收入记录是( )。（A）物业费收入记账单（B）租金收入清单（C）财务收支报告（D）收据存根25 零售商业物业投资区位的选择，很大程度取决于( )。（A）居民人口和收入（B）与其他商业设施接近的程度（C）公共交通便捷程度（D）零售商业物业辐射
8、区域分析的结果26 当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、( )的分析，以便制定出更明智的租买决策。（A）租金价格水平（B）市场吸纳情况（C）竞争情况分析（D）以上全部正确27 ( )是将基本评价结果与定性评价结果按照规定的方法进行拟合的最终评价分数。（A）综合评价结果（B）最终评价结果（C）终极评价结果（D）初步评价结果28 用于评议指标的评价计分的方法是( )。（A）功效系数法（B）综合分析判断法（C）定量计分法（D）定量和定性相结合计分法29 在零售商业物业中，客户投诉一般分为( )。（A）来访投诉（B）电话投诉（C）来信报拆（D）以上全是30 已知某投资项目的净现金流
9、量如下表所示。如果投资者目标收益率为 10%，则该投资项目的财务净现值为( )万元。（A）137.3（B） 483.15（C） 310.51（D）189.4931 风险管理的整个过程不包括( )。（A）风险预知（B）风险识别（C）风险评估（D）风险控制32 评估投资价值所采用的折现率，是( )。（A）与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率（B）某个特定的投资者所要求的最低报酬率（C）与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率（D）某个特定的投资者所要求的最高报酬率33 以下关于房地产市场分析作用的叙述，不正确的是( )。（A）金融机构可以通过市场分析把握未来房地产市场发展的宏观走势（B）设计人
10、员可以在市场分析的基础上，把握目标市场特征（C）通过市场分析能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型（D）能帮助置业投资者判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景34 传统的零售商业区域主要在( )。（A）城市郊区（B）市中心的城市中心商业区（C）城市效区和城郊结合部（D）地铁附近35 房地产市场的功能不包括( )。（A）引导需求适应供给条件的变化（B）指导政府制定科学的土地交易政策（C）指导供给以适应需求的变化（D）配置存量房地产资源和利益36 房地产的供给曲线表示( )。（A）房地产的出售量与其价格之间的关系（B）房地产的需求价格与购买者之
11、间的关系（C）房地产的供给与其价格之间的关系（D）房地产的供给量与购买者能力的关系37 财务报告分析的主要形式中，( )分析是财务分析的最基本和最主要的形式。（A）趋势（B）潜力（C）全面（D）现状38 下列土地权利属于债权的是( )。（A）典权（B）租赁权（C）永佃权（D）地设权39 成本控制的类型中，成本有了( )控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。（A）事先（B）事中（C）反馈性（D）防护性40 没有空置可能预示着物业的租金水平( )市场租金。（A）低于（B）高于（C）持平（D）无法比较41 某宗物业预计未来每年的净收益为
12、8 万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为 85%，则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）91.52（B） 94.12（C） 93.32（D）95.6442 不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变的是( )。（A）定期租赁（B）自动延期租赁（C）周期性租赁（D）意愿租赁43 属于长期偿债能力指标的是( )。（A）资产负债率（B）偿债备付率（C）借款偿还率（D）利息44 在企业资产负债表中，物业资产包括( )。建筑物；在建工程；土地；租赁费用；自然资源；财务；其他（A）（B） （C） （D）45 房地产置业投资活动表示为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，
13、最终为租户提供可人住的生产或生活空间。这是( )。（A）房地产投资活动从财物形态进行考察的（B）房地产投资活动从实物形态进行考察的（C）房地产投资活动从货币形态进行考察的（D）房地产投资活动从净利形态进行考察的46 下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是( )。（A）居住物业（B）收益性物业（C）大型非房产物业（D）非房产物业47 下列关于物业价格的说法，不正确的是( )。（A）物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价（B）物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价（C）物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付（D）以物业作价入股
14、换取设备、技术等是合法的48 下列( ) 不是构成一个完整的房地产系统的因素。（A）社会环境（B）市场主体（C）客体（D）价格49 房地产长期贷款利率上调，导致( )。（A）新开发量增加，存量增加，租金下降（B）新开发量减少，存量减少，租金增加（C）租金减少，开发成本减少，存量下降（D）新开发量增加，存量减少，租金增加50 考核物业管理企业成本(费用)控制中心业绩的指标有经济效益指标和( )。（A）利润指标（B）服务质量指标（C）社会效益指标（D）成本指标51 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。它包括两大部分即劳动或劳动
15、力耗费所创造的价值和( ) 。（A）所耗费的生产资料转移价值（B）经营费用（C）资金的时间价值（D）销售费用52 如果银行存款的利率为 10%，为在 1 年末获得 11000 元，现在应该存入银行( )。（A）12000 元（B） 10000 元（C） 9250 元（D）9929 元53 按照与业务量的关系划分，物业管理成本可以分为( )。（A）外购材料、工资、折旧、税金、利息支出、职工福利（B）固定成本、变动成本、半固定半变动成本（C）目标成本、定额成本、计划成本、实际成本（D）边际成本、差异成本、机会成本、估计成本54 房地产投资最重要的一个特性是( )。（A）适应性（B）各异性（C）寿命
16、周期长（D）位置固定性55 房地产投资中危害最大的一种风险是( )。（A）通货膨胀风险（B）政策风险（C）政治风险（D）周期风险56 不良物业资产形成的根本原因是( )。（A）经济周期变化（B）房地产虚假泡沫（C）银行货币资金运动的中断（D）物业资产管理不善57 某办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100m2 的办公室，年底结算时，其交通费 3500 元/年，通信费 5000 元/年，办公用品费 1000 元/年，书报费 1300 元/ 年，宣传广告和市场推广费 15000 元/年，法律费用 8000 元/ 年，节日装饰费 2500 元/年。其办公费估算为( ) 元/(月m 2)。（
17、A）31.67（B） 50.00（C） 380.00（D）600.0058 下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是( )。（A）借款偿还期（B）偿债备付率（C）资产负债率（D）现金回报率59 一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的( )。（A）管理费用（B）咨询费用（C）财务费用（D）营业成本60 写字楼物业管理的服务目标是( )最大化。（A）物业资产升值率（B）收益部分使用率（C）物业所有与使用人满意率（D）物业资产保值率二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个
18、或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 物业价格与一般物品的价格共同之处有( )。（A）都是价格，用货币来表示（B）篮子容易受交易者个别因素的影响（C）都有波动，受供求因素的影响（D）都是按质论价，优质高价，劣质低价（E）由卖方决定价格，买方对其无影响62 风险分析的目的是要帮助投资者回答( )问题。（A）预期收益率是多少，出现的可能性多大（B）相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大（C）预期收益的变动性和离散性如何（D）项目的不确定性因素有哪些（E）各种风险因素足什么63 固定资产的计价
19、方法通常有( )。（A）原始价值（B）重置价值（C）折余价值（D）残余价值（E）清理费用64 风险识别的内容主要是指( )。（A）明确风险的存在（B）风险发生的概率（C）风险发生的损失程度（D）期望值的计算（E）风险的发生源65 保险合同的辅助人是( )。（A）保险经纪人（B）被保险人（C）保险公估人（D）受益人（E）代理人66 净租的形式一般有以下方式( )。（A）租户仅按比例分摊与物业有关的税项（B）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费（C）所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付（D）所有的经营费用都由租户直接支付,而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用（E）由租户负责支
20、付建筑物结构部分的维修费用67 完善的零售商业物业现场管理计划应当包括的内容有( )。（A）机构设置和人员编制（B）费用测算和依据（C）服务内容和服务标准（D）工作流程和规章制度（E）管理方案设计68 物业经营管理计划有多种用途，主要表现在( )。（A）指导物业管理的具体行动（B）书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素（C）书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程（D）帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识（E）发挥物业管理人员的集体智慧69 房地产投资项目还本付息的方式有( )。（A）等额还本一次性付息（B）等额还本利息照付（C）等额还本付息（D）借款期内任意还本息，到
21、期末全还清（E）一次性偿付70 通常，大型企业物业资产管理包括( )。（A）审慎选择物业资产管理顾问（B）明确物业管理师的责任（C）建立合理的物业资产管理机构（D）结合企业主营业务选择物业占用形式（E）规模经济和生产71 下列关于投资价值的说法，有误的是( )。（A）投资价值指值得投资（B）投资价值指从某个特定的投资者的具体角度所衡量的价值（C）投资者评估的物业的投资价值小于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件（D）评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的（E）评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是不同的72 根据物业管理企业业务活动的特点以及各责任实体的权限，责
22、任中心一般分为( )。（A）财务中心（B）控制中心（C）成本中心（D）费用中心（E）管理中心73 按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，报告可以分为( )。（A）向物业业主、租户提交的物业管理报告（B）向高层次管理者提供的物业管理报告（C）向投资者或董事会提交的物业管理报告（D）向检察机关提交的物业管理报告（E）向公安机关提交的物业管理报告74 下列有关借款偿还期的计算公式 ，的说法，正确的是( )。（A）Id 为项目借款还本付息数额(包括已用资金支付的建设期利息 )（B） Id 为项目借款还本付息数额(不包括已用资金支付的建设期利息)（C） Pd 为借款偿还期(从借款开始计算 )（D）P
23、d 为 d 期可用于还款的资金（E）Rt 为第 t 期可用于还款的资金75 有效的成本控制都应遵循( )。（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责权利相结合原则（D）例外管理原则（E）公平原则76 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业( )为目的的投资。（A）所有权（B）使用权（C）维护权（D）维修权（E）保结权77 物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑( )几方面的因素。（A）计算可出租或可使用面积（B）基础租金与市场租金（C）单元的面积规划和室内装修（D）可能面积的组合（E）建筑面积78 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中( )是
24、三个主要的方面。（A）正确的经营管理策略（B）有针对性的管理方案设计（C）租赁方案（D）精确的费用测算（E）销售方案79 制定投资方针和政策需考虑的是( )。（A）投资数量（B）利率（C）房地产市场（D）对风险的承受能力（E）投资期限80 关于零售商业承租户“共生关系” 的说法，正确的有 ( )。（A）每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系（B）每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功（C）购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控（D）购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置（E）购物中心必须将各零售商进行区分销售物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 36 答案
25、与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理2 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估3 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估4 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术5 【正确答案】 C【知识模块】 收益性物业价值评估6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术7 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术10 【正确答案】 D【
26、知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估12 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择13 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估14 【正确答案】 C【知识模块】 租赁管理15 【正确答案】 C【知识模块】 租赁管理16 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理17 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理18 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理19 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理与绩效评价20 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理与绩效评价21 【正确答案】 A【知识模块】 写字楼物业经营管理22
27、 【正确答案】 D【知识模块】 写字楼物业经营管理23 【正确答案】 A【知识模块】 零售商业物业经营管理24 【正确答案】 B【知识模块】 零售商业物业经营管理25 【正确答案】 D26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 D30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 B36 【正确答案】 D37 【正确答案】 C38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A43 【正确答案】 A44 【正确答案】
28、B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 A47 【正确答案】 A48 【正确答案】 A49 【正确答案】 B50 【正确答案】 B51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 D55 【正确答案】 C56 【正确答案】 C57 【正确答案】 B58 【正确答案】 D59 【正确答案】 D60 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 收益性物业价值评估62 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产投资及其区位选择
