1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 41 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 目前广泛采用的招标方式是( )。（A）议标（B）内部招标（C）邀请招标（D）公开招标2 不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值( )。（A）下降（B）上升（C）不变（D）不能确定3 由房屋租赁市场供求关系决定的租金是( )。（A）商品租金（B）市场租金（C）成本租金（D）准成本租金4 房地产估价结果是估价对象在( )时的客观合理价格或价值。（A）估价作业日期（B）估价时点（C）价格日期（D）价值时点5 ( )是先分别求取估价对象
2、在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。（A）收益法（B）市场法(市场比较法、比较法)（C）剩余法（D）成本法6 下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品房供给曲线向右移动的是( )。（A）银行降低贷款利率（B）降低土地使用权出让金收取标准（C）开发商预计未来房价会大幅度上升（D）北京成功获得 2008 年第 29 届奥运会主办权7 物业管理中最常见的预算形式是( )。（A）短期预算（B）长期预算（C）年度运营预算（D）资本支出预算8 某企业年应纳税所得额为 7
3、 万元,应缴纳企业所得税为( )元。（A）17500（B） 18900（C） 23100（D）245009 某套住宅建筑面积为 100m2,总价为 45 万元。首付 15 万元,余款在三年内的每年年末支付 10 万元,假设年利率为 5%,则该套住宅的实际单价为( )。（A）4223 元/m 2（B） 4350 元/m 2（C） 4500 元/m 2（D）4787 元/m 210 某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于( )投资行为。（A）房地产直接投资中的开发投资（B）房地产直接投资中的置业投资（C）房地产间接投资中的开发投资（D）房地产间接投资中的置业投资11 下列关于房地产拍卖中
4、的价格关系,错误的一组是( )。（A）保留价=拍卖底价（B）保留价= 起拍价（C）最高应价成交价（D）起拍价=开叫价格12 在房地产估价的成本法中的“成本”, 并非通常意义的成本 ,而是( )。（A）价值（B）成交价（C）费用（D）价格13 房地产估价方法之一的市场比较法基于房地产之间有一定程度的( )。（A）替代性（B）异质性（C）用途多样性（D）相互影响性14 物业经营管理活动的管理对象通常为( )。（A）居住物业（B）公共物业（C）收益物业（D）特殊物业15 房屋出租时,对出租人而言,其出租凭证为( )。（A）土地使用权证（B）工商注册登记证明（C）房地产权证（D）身份证16 物业管理公
5、司管理处员工的医疗保险和失业保险依法应在( )中开支。（A）保险费（B）人工费（C）办公费（D）企业管理费17 物业管理企业经营共用设施设备,支付的有偿使用费,计入( )。（A）管理费用（B）期间费用（C）营业成本（D）财务费用18 制定和选择风险处理方案的基础为( )。（A）风险识别（B）风险管理（C）风险分析（D）风险回避19 风险管理的意义,首先能够为物业管理公司提供( )的经营环境。（A）宽松（B）稳定（C）竞争（D）最佳20 财产因意外事故而遭受毁损或灭失的危险称为( )。（A）人身危险（B）意外危险（C）财产危险（D）法律责任危险21 有关交换价值与使用价值关系，叙述不正确的是(
6、)。（A）没有交换价值一定没有使用价值（B）使用价值是交换价值的前提（C）没有使用价值肯定没有交换价值（D）经济活动中所称的价值是交换价值22 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有( )。（A）更长的经济寿命（B）更显著的各异性（C）更强的适应性（D）更专业的物业管理23 以下不属于物业价格的形成条件的是( )。（A）有用性（B）有效需求（C）稀缺性（D）不可移动性24 下列不属于财务报告分析的特征是( )。（A）拓展性（B）判断性（C）依耐性（D）综合性25 写字楼风险的( ) ，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生
7、命周期中的风险都属于风险识别的范围。（A）不确定性（B）确定性（C）可测性（D）不可预测性26 某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 3348 元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。则该宗物业的正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）3515（B） 3600（C） 3582（D）352427 HSRtHSRt-1-AVt 一 1 十 NCt 是求( ) 的公式。（A）新竣工量（B）可供租售量（C）竣工房屋价值（D）空置量28 物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业( )
8、决定。（A）所处子市场的价格政策（B）所处子市场的供求关系（C）可供出售面积（D）租赁方式29 ( )是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略，要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销，销售与服务流程。（A）CRM（B） CMR（C） MCR（D）RCM30 ( )指在一定物业管理服务量水平，增加减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数。（A）边际成本（B）差异成本（C）机会成本（D）可免成本31 作为严格的租赁行为，必须有明确的( )。（A）租赁用途（B）租赁期限（C）支付方式（D）修缮责任32 物业管理活动主要的合同类型中，( )是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企
9、业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。（A）物业服务合同（B）物业管理合同（C）前期物业服务合同（D）前期物业管理合同33 下列关于物业服务合同具有的委托合同的法律特征中，说法错误的是( )。（A）物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提（B）物业服务合同是无偿的（C）物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同（D）物业服务合同是劳务合同34 财务报告分析的主要形式中，( )分析是在趋势分析和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估价与判断。（A）潜力（B）专题（C）内部报告（D）全面35 物业经营管理是以( )物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合
10、性管理服务。（A）房地产（B）收益性（C）资本性（D）投资性36 一般可以反映物业价格水平高低的是物业的( )价格。（A）总（B）单位（C）实际（D）市场37 物业管理信息系统特征中，具有与外界交流信息的网络系统的要求是( )。（A）与外界环境可以方便地交流各种信息（B）与住户相互沟通，住户的计算机可以访问到物业管理企业的计算机中向外界公布信息的部分（C）办公达到无纸化作业，财务实现通过银行自动转账（D）以上全部正确38 对于房地产开发投资项目来说，现金流出不包括( )。（A）税金（B）建造费用（C）还本付息（D）职工薪酬39 下列费用中，应当计入物业管理服务成本的是( )。（A）物业共用部位
11、的大修费用（B）物业共用部位的中修费用（C）物业共用部位的小修费用（D）共用设施的改造费用40 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 12%，则该投资项目的动态投资回收期为( )年。（A）4.84（B） 4（C） 5.12（D）4.7541 土地供应政策的核心是( )。（A）土地供应计划（B）房地产价格政策（C）土地价格政策（D）消费水平42 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。（A）边际（B）沉没（C）可免（D）附加价值43 按( ) 划分，风险可分为纯粹风险与投机风险。（A）风险的对象
12、（B）风险发生的原因（C）损失的性质（D）风险影响的程度和范围44 零售商业物业策略的核心内容是( )。（A）制定租赁方案（B）制定租赁管理（C）运行管理（D）运行方针45 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫( )。（A）益租（B）净租（C）毛租（D）利租46 通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级，相比较而言( )建筑物的功能是最先进的。（A）甲级写字楼（B）乙级写字楼（C）丙级写字楼（D）丁级写字楼47 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制，( )是成本控制的中心环节。（A）长期控制（B）事先控制（C）事中控制（D）事后控制48 增加物业开发环节的税收，
13、会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格的( )。（A）上升（B）无变化（C）下降（D）稍微下降49 房地产直接投资包括( )。（A）房地产开发投资、房地产置业投资（B）房地产企业债券和股票投资（C）投资于房地产投资信托基金（D）购买住房抵押支持证券50 在物业交易环节，增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格( )。（A）下降（B）上升（C）不变（D）无关联51 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，而( )是基础。（A）计划（B）经营管理策略（C）管理方案设计（D）费用测算52 在主要成本项目的估算中，服装费应归到( )里估算。（A）人工费（B）办公费（C）清洁卫生费
14、（D）固定资产折旧费53 房屋租赁管理的核心是( )。（A）定位目标市场（B）吸引用户（C）确定租金方案（D）编制租赁经营预算54 物业服务合同的甲方是( )。（A）业主大会（B）业主委员会（C）建设单位（D）物业服务企业55 下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是( )。（A）财务人员的工资（B）金融机构手续费（C）法定税费（D）财务部门办公费56 关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。（A）房地产投资具有相对较高的收益水平（B）房地产投资回收期较长（C）房地产投资不需要专门的知识和经验（D）房地产投资数额巨大57 租凭计划包括租金方案和( )。（A）物业管理计划（B）出租策略（C）总
15、体租金水平（D）租金价格表58 物业管理绩效评价的具体评价对象是( )。（A）企业盈利能力（B）资产运营水平（C）物业服务企业所管辖的物业（D）物业服务企业59 在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于( )。（A）物业出租经营成本（B）业主期望的投资回报率（C）国内整体物价水平（D）同类型物业的市场供求关系60 实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期( )最大化。（A）价值（B）净收益（C）价格（D）收入二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项
16、得 0.5 分。61 下列各项中，属于固定资产的有( )。（A）存货（B）传真机（C）应收账款（D）电焊机（E）房屋62 以下各项表述中，符合成本预算基本要求的有( )。（A）成本预算不需要相应的技术经济措施保证（B）成本预算要以各项定额为基础（C）成本预算要全面权衡，提高资金效益（D）成本预算要符合实际，不需留有余地（E）成本预算必须同其他预算相协调63 从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为几类，其中有( )。（A）市场调节价（B）政府实价（C）协议定价（D）政府指导价（E）成交价64 根据人口增长的绝对数量，人口增长可分为三种情况，它们是( )。（A）人口正增长（B）人口
17、负增长（C）人口零增长（D）人口净增长（E）人口直线增长65 以下关于投资回报率的计算公式，正确的有( )。（A）投资回报率=税后现金流量 /权益投资数额（B）投资回报率=(税后现金流量+ 投资者权益增加值)/权益投资数额（C）投资回报率=(税后现金流量+ 投资者权益增加值+ 物业增值收益)/ 权益投资数额（D）投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益+还本付息)/权益投资数额（E）投资回报率=税后现金流量 +投资者权增加值+物业增值收益66 在市场经济条件下,贷款利率水平主要取决于( )。（A）经营费用（B）风险成本（C）机会成本（D）资金成本（E）收益67 形成房地产价格
18、的条件有( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）有效供给（E）交易性68 下列关于房屋租赁合同的表述中,正确的有( )。（A）房屋租赁合同为要式合同（B）房屋租赁合同为双务合同（C）房屋租赁合同应当采取书面形式（D）房屋租赁合同应当使用格式合同（E）房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案69 由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有( )。（A）将承租的房屋擅自转租的（B）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的（C）将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的（D）无正当理由,拖欠房租 10 个月以上的（E）公有住宅用房无正当理由闲置 10 个月以上的70 下列关于物
19、业税收因素，说法正确的有( )。（A）增加物业开发环节的税收会增加物业开发建设成本从而会推动物业价格上升（B）减少物业开发环节的税收会减少物业开发建设成本从而会使物业价格下降（C）在物业交易环节增加卖方的税收，如提高契税税率会抑制物业需求，从而会使物业价格下降（D）在物业交易环节增加买方的税收，如收取土地增值税会使物业价格上升（E）直接或间接地对保有物业课税，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落71 影响房地产市场发展的经济因素包括( )。（A）房地产供给政策（B）物价水平（C）房价租金比（D）经济发展状况（E）金融业的发展72 市场法又称( ) 。（A）市场比较法（B）比较法
20、（C）估价法（D）成比法（E）土地法73 作为经济组织的公司，一般应具有( )特征。（A）依照有关法律进行登记注册（B）由两个以上股东共同出资经营（C）以营利为目的（D）具有法人资格（E）持有企业资质证书74 大型企业物业资产管理的内容包括( )。（A）编制企业物业资产清单（B）设定管理目标（C）控制成本（D）适时处置资产并获得收入（E）财务收支75 房屋租赁合同的法律特征有( )。（A）房屋租赁合同是双务合同（B）房屋租赁合同是无偿合同（C）房屋租赁合同是诺成合同（D）房屋租赁合同是要式合同（E）房屋租赁合同是继续性合同76 收益性物业价值的高低主要取决于( )。（A）未来净收益的大小（B）
21、银行的利息率高低（C）获得净收益期限的长短（D）获得净收益的可靠性（E）物业管理服务的质量77 房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为( )两种形式。（A）开发投资（B）建设投资（C）设计投资（D）设备投资（E）置业投资78 房地产置业投资的对象可以是( )。（A）购置土地（B）购置设备（C）购置建筑材料（D）市场上的增量房地产（E）市场上的存量房地产79 物业租赁管理模式常见的有( )。（A）包租转租模式（B）出租代理模式（C）委托管理模式（D）自行管理模式80 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括( )。（A
22、）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（B）物业管理区域绿化养护费用（C）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（D）物业服务企业固定资产折旧（E）物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 41 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资及其区位选择3 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估4 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估5 【正确答
23、案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场与市场分析8 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择11 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估12 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估13 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估14 【正确答案】 C【知识模块】 物业经营管理概述15 【正确答案】 C【知识模块】 租赁管理16 【正确答案】 B【知识模块
24、】 成本管理17 【正确答案】 C【知识模块】 成本管理18 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理19 【正确答案】 B【知识模块】 合同与风险管理20 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 D24 【正确答案】 D25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】
25、D39 【正确答案】 C40 【正确答案】 A41 【正确答案】 A42 【正确答案】 B43 【正确答案】 C44 【正确答案】 A45 【正确答案】 B46 【正确答案】 A47 【正确答案】 C48 【正确答案】 A49 【正确答案】 A50 【正确答案】 B51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 C54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 D59 【正确答案】 D60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意
26、，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 B,D【知识模块】 成本管理62 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 成本管理63 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 收益性物业价值评估64 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益性物业价值评估65 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地产投资分析技术66 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产投资分析技术67 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益性物业价值评估68 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 租赁管理69 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 租赁管理70 【正确答案】 ABE71 【正确答案】 B,C,D72 【正确答案】 AB73 【正确答案】 A,B,C,D74 【正确答案】 ABCD75 【正确答案】 ACDE76 【正确答案】 A,C,D77 【正确答案】 A,E
