1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 43 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 固定资产的平均折旧年限是( )。（A）3 年（B） 5 年（C） 7 年（D）10 年2 CRM 核心业务的组成部分是 ( )。（A）服务管理（B）客户管理（C）需求管理（D）满意管理3 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易不包括的是( )。（A）赠予（B）买卖（C）租赁（D）抵押4 董某购买一套已装修的建筑面积为 160m 的商品住宅 ,总计房价款为 80 万元,首付款 30%,贷款期限 25 年,贷款年利率为 4
2、.8%。当采用月等额本息还款方式还款时,董某的月偿还额为( ) 元。（A）3208.78（B） 3245.06（C） 4635.79（D）4583.985 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。（A）投资利润率（B）投资回报率（C）贷款利率（D）成本利润率6 从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋( ) 获得一定量的货币收入。（A）出租（B）出售（C）闲置（D）出租或出售7 在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成( )周转。（A）多次（B）一次或多次（C）两次（D）一次8 房地产投资项目财务评价指标中，能比较全面地反映投资
3、方案整个计算期的经济效果的是( )。（A）静态指标（B）动态指标（C）清偿能力指标（D）静态指标和动态指标9 投资完成后，所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，称为( ) 。（A）收益现金流风险（B）或然风险（C）变现风险（D）通货膨胀风险10 时间风险，是指房地产投资中与( )因素相关的风险。（A）时间（B）时机选择（C）时间和时机选择（D）寿命周期11 国外研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质有关，一般来说，工业厂房，普通住宅的经济寿命是( )年。（A）40（B） 45（C） 50（D）5512 对于居住物业，物业经营管理的全部内容是( )。（A）物业管理（B）
4、设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理13 我国房地产开发统计中销售量是采用( )。（A）竣工的房屋面积（B）可销售面积（C）建筑面积（D）实际销售面积14 下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法,错误的是( )。（A）出租人只能收取租金（B）出租人可以在租金之外收取少量的押金（C）承租人必须按合同交租（D）修缮出租房屋的义务一般由出租人承担15 商品房销售中,购房者应当按购房款( )的比例,向售房单位缴交专项维修资金。（A）1%2%（B） 2%4%（C） 2%3%（D）3%5%16 法定保险带有( ), 即凡是具有所规定风险的组织或个人,都必须向保险人投保,否则被视为违法行为。（A）强制性
5、（B）非强制性（C）自愿性（D）政策性17 在各种保险中,( ) 最能体现分配职能。（A）商业保险（B）政策保险（C）社会保险（D）财产保险18 企业对重要会计政策和会计估计变更的说明,应在( )中反映。（A）资产负债表（B）利润表（C）现金流量表（D）会计报表附注19 房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。这些缺点突出表现在( )。（A）流动性差（B）投资数额巨大和投资回收期较长（C）需要专门的知识和经验（D）以上全部正确20 房地产市场供给的特点不包括( )。（A）缺乏弹性（B）高度的垄断性（C）具有非同质性（D）具有多样性21 签订房屋租赁合同的，租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日
6、内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。（A）15（B） 30（C） 45（D）6022 下列不属于前期物业服务合同应具有的特征是( )。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订（B）前期物业服务合同具有过渡性（C）前期物业服务合同是要式合同（D）前期物业服务合同具有特殊性23 以下属于出租人权利的是( )。（A）有要求保障房屋安全的权利（B）有对物业管理状况进行监督、建议的权利（C）出租房屋出售时，有优先购买权（D）有宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利24 某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50 年，
7、至今已使用了 6 年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益 8 万元；该宗物业的报酬率为 8.5%。则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）91.52（B） 94.12（C） 92.52（D）91.525 设施管理涉及的主要问题包括( )。（A）所有权的费用（B）生命周期内的花费（C）服务的融合（D）以上全部正确26 房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处，这些不同点取决于房地产的( )。（A）实物（B）权益（C）特性（D）区位27 房地产投资首先面临的风险是( )风险。（A）个别（B）持有期风险（C）系统（D）比较28 由于
8、房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响要素均与房地产的( )有关。（A）区位（B）收益（C）风险（D）投资29 一般来说，物业检查的频率取决于( )。（A）物业的新旧程度（B）业主对物业质量要求的程度（C）物业的装修和室内设备配置标准（D）所处地区的人口流动量30 人工费的成本是指物业服务企业的人员费用。下列不属于人工费的是( )。（A）基本工资（B）社会保险费（C）劳动保护费（D）服装费31 企业自我诊断评价是指( )。（A）企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为（B）各类物业管
9、理企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容（C）结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征（D）要从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价32 某物业服务企业某年末营业收入总额为 100 万元，其中兼营业务收入占 20%，主营业务收入中赊销收入占 70%；年初应收账款余额为 65 万元，年末应收账款余额为 35 万元，则应收账款周转率为( )次。（A）1.12（B） 1.4
10、（C） 1.6（D）233 我国目前不承认的物业管理企业是( )。（A）私营物业管理企业（B）合伙物业管理企业（C）独资物业管理企业（D）集体物业管理企业34 按风险的对象来划分，风险可分为财产风险、责任风险和( )风险。（A）纯粹（B）投机（C）人身（D）自然35 工程技术工作规程的主要内容包括( )。（A）强、弱电技术工作规程（B）机电技术工作规程（C）综合技术工作规程（D）以上全部正确36 最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物的理论是( )。（A）需求的外部效应理论（B）同类零售店聚集理论（C）中心地理论（D）以上全部不
11、正确37 完整的组合投资管理的内容包括( )。（A）投资分析（B）投资决策与运作（C）投资绩效评估（D）以上全是38 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前( )个月提出。（A）1（B） 2（C） 3（D）439 1987 年 4 月，提出“ 可持续发展 ”的组织是( )。（A）WECD（B） WCED（C） WDCE（D）WEDC40 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制，( )是成本控制的中心环节。（A）长期控制（B）事先控制（C）事中控制（D）事后控制41 按照成本计算依据的不同，可以有( )等一些成本的划分(并非成本构成项目)。（A）
12、定额成本、计划成本、实际成本、机会成本（B）目标成本、计划成本、实际成本、机会成本（C）目标成本、定额成本、计划成本、实际成本（D）目标成本、定额成本、实际成本、机会成本42 物业经营管理中的战略性工作的内容是( )。（A）确定战略、进行资产组合（B）确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合（C）决策分析、进行资产组合（D）确定战略、进行可行性研究、决策分析、进行资产组合43 净收益是由( ) 的归属于房地产的收益。（A）有效毛收入扣除利润、税金后（B）潜在毛收入扣除合理运营费用后（C）有效毛收入扣除合理运营费用后（D）潜在毛收入扣除利润，税金后44 物业价格主要有下列特征：物
13、业价格实质上是物业权益的价格、物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金、物业价格形成的时间较长、物业价格容易受交易者的个别因素的影响以及( )。（A）物业价格受区位的影响很大（B）物业价格受区位的影响很小（C）物业价格受政策的影响很大（D）物业价格受政策的影响很小45 下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。（A）提高抵押贷款利率（B）降低抵押贷款利率（C）降低首期付款比例（D）通货膨胀率上升46 买方市场是供( ) 求、买方掌握着主动权的市场。（A）相等于（B）小于（C）大于（D）平衡于47 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的、以货币形式表现出来的各种
14、物化劳动和活劳动的耗费。它包括两大部分即劳动或劳动力耗费所创造的价值和( ) 。（A）所耗费的生产资料转移价值（B）经营费用（C）资金的时间价值（D）销售费用48 下列费用中，计入物业服务企业财务费用的是( )。（A）财务人员的工资（B）金融机构手续费（C）法定税费（D）财务部门办公费49 物业管理绩效评价发展能力状况修正指标不包括( )。（A）总资产增长率（B） 3 年利润平均增长率（C）经营亏损挂账比率（D）3 年资本平均增长率50 在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，所放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益为( )。（A）差异成本（B）边际成本（C
15、）估计成本（D）机会成本51 “无损失，无保险 ”，保险的机能在于进行损失补偿，这种损失补偿通常是通过( )的方式来实现的。（A）恢复已被损毁的原物（B）支付货币（C）赔偿实物（D）恢复灭失的原物52 制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出属于( ) 的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理53 房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑现成现金。这主要体现了房地产投资风险的( )。（A）变现风险（B）政策风险（C）利率风险（D）市场供求风险54 关于房地产组合投资管理的说法，正确的是
16、( )。（A）房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作（B）房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分（C）房地产组合投资管理以运行管理和服务为主（D）房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产55 业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为( ) 模式。（A）包租（B）转租（C）委托管理（D）出租代理56 物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是( )等。（A）预算期物资采购情况（B）企业未来的现金流（C）材料消耗定额（D）费用消耗定额57 关于物业服务合同特征的说法，错误的是( )。（A）物业服
17、务合同是双务合同（B）物业服务合同是有偿合同（C）物业服务合同是诺成性合同（D）物业服务合同是单务合同58 写字楼物业管理中的财务管理工作不包括( )。（A）编制预算（B）处理纳税（C）租户的评估筛选（D）现金出纳59 关于设施管理的说法，错误的是( )。（A）设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果（B）设施管理的目标是维护费用最低（C）设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“ 软件” 管理（D）设施管理的服务对象是人60 下列选项中，与保险合同发生间接关系的是( )。（A）保险人（B）投保人（C）被保险人（D）保险经纪人二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40
18、分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 投资组合管理的主要工作包括( )。（A）制定并执行组合投资策略（B）设计和调整房地产资产的资本结构（C）进行资产的投资分析和运营状况分析（D）制定物业策略计划（E）监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策62 从长期投资的角度出发,置业投资者希望获得( )四个方面的利益。（A）收益（B）保值（C）抵押（D）增值（E）消费63 投资的目的在于得到报酬,投资的报酬表现形式有( )。（A）利润（B）利息（C）各种财富的保值（D）股息（E）本金的减值64 关于收益性物业
19、，下列说法正确的是( )。（A）判定物业是否为收益性物业，是看此类物业本质上是否具有直接产生收益的能力（B）某套公寓目前尚未出租而空置，所以不属于收益性物业（C）某幢写字楼目前尚未出租而空置，该楼属于收益性物业（D）尚未出租的公寓和写字楼的收益可以通过“收益法”来求取（E）尚未出租的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取65 物业位置分析中，写字楼物业区位优劣的取决因素有( )。（A）周围土地利用情况和环境（B）周围经济发展（C）周围人口密度（D）与其他商业设施接近的程度（E）交通方式可选择性66 下列各项属于租赁税的有( )。（A）城市房地产税（B）营业税（C）城市维护建设税（D）房
20、产税（E）城镇土地使用税67 在房地产投资中，能改变潜在毛租金收入的因素有( )。（A）利息（B）租金（C）税金（D）出租面积（E）成本68 下列投资形式中属于房地产间接投资的有( )。（A）房地产开发投资（B）购买房地产开发企业的债券（C）房地产置业投资（D）购买住宅抵押支持证券（E）购买房地产投资信托基金69 物业经营管理的常规工作包括( )。（A）现金流和成本管理（B）日常维修和维护（C）未来维修和维护（D）安装建设管理（E）物业保险管理70 国内生产总值的计算方法有( )。（A）收入法（B）支出法（C）利润法（D）生产法（E）投资法71 企业持有现金的总成本主要包括( )。（A）占有成
21、本（B）转换成本（C）管理成本（D）短缺成本（E）坏账成本72 物业绩效评估指标包括( )。（A）预计租值与实际租值的比较（B）实际和预计的资本价值的增长（C）收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较（D）毛收益（E）空置水平73 房地产市场需求的特点包括( )。（A）具有广泛性（B）高度的垄断性（C）具有非同质性（D）具有多样性（E）缺乏弹性74 作为经济组织的公司，一般应具有( )特征。（A）依照有关法律进行登记注册（B）由两个以上股东共同出资经营（C）以营利为目的（D）具有法人资格（E）持有企业资质证书75 以下关于营业税的说法错误的有( )。（A）营业税是对提供应税劳务
22、，转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税（B）销售不动产的营业税税率为 5%（C）般城市按营业税的 7%征收教育费附加（D）营业税、消费税、教育费附加通常称为“两税一费”（E）一般城市按营业税的 3%征收教育费附加76 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是( )。（A）资金运行的时间始点（B）旧历年度的年初（C）某一基准时刻（D）既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点（E）既可有现金流入也可以有现金流出的时间点77 经营策略主要包括( )。（A）树立品牌形象，参与市场竞争（B）与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟（C）完善的零售服务（D）
23、必要的经济回报（E）与业主的沟通78 物业经营管理企业选择租户考虑潜在客户的主要准则包括( )。（A）所经营业务的类型及声誉（B）财务稳定性和长期盈利的能力（C）所需面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容（D）员工数量和员工的收入水平（E）银行基本账户所在银行及其银行借款负债情况79 成本控制目标的原则包括( )。（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责权利结合原则（D）例外管理原则（E）成本最低化原则80 下列现象中，会导致设备无形磨损的有( )。（A）生锈（B）老化（C）腐蚀（D）制造工艺改进（E）技术进步物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 43 答案与解析一、单项选择题本大
24、题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 成本管理2 【正确答案】 A【知识模块】 租赁管理3 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场与市场分析4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析技术5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择
25、11 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资及其区位选择12 【正确答案】 A【知识模块】 物业经营管理概述13 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析14 【正确答案】 A【知识模块】 租赁管理15 【正确答案】 C【知识模块】 成本管理16 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理17 【正确答案】 C【知识模块】 合同与风险管理18 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理与绩效评价19 【正确答案】 D20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案
26、】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 B40 【正确答案】 C41 【正确答案】 C42 【正确答案】 B43 【正确答案】 C44 【正确答案】 A45 【正确答案】 A46 【正确答案】 C47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B49 【正确答案】 C50 【正确答案】 D51 【正确答案】 B52 【正确答案】 C53 【正确答案】 A54 【正确答案】 D
27、55 【正确答案】 D56 【正确答案】 B57 【正确答案】 D58 【正确答案】 C59 【正确答案】 B60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 物业经营管理概述62 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产投资及其区位选择63 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资及其区位选择64 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 收益性物业价值评估65 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 房地产市场与市场分析66 【正确答案】 B,C【知识模块】 收益性物业价值评估67 【正确答案】 B,E【知识模块】 房地产投资分析技术68 【正确答案】 B,D,E【知识模块】 房地产投资及其区位选择69 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业经营管理概述70 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产市场与市场分析71 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 财务管理与绩效评价72 【正确答案】 ABCE73 【正确答案】 A,D74 【正确答案】 A,B,C,D75 【正确答案】 C,D76 【正确答案】 A,C,E77 【正确答案】 A,B,D
