1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 47 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 以下属于影响房地产市场发展的社会经济因素中社会因素的是( )。（A）社会福利、物价水平、房价租金比（B）消费心理、人口数量及状态、家庭生命周期（C）家庭收入水平、工资及就业水平、传统观念（D）经济发展状况、家庭户数及规模、社会福利2 如果降低交易税费，个人住房需求的变动方向将是( )。（A）减少（B）增加（C）不发生变化（D）不确定3 物业管理投标一般程序中，第一步是( )。（A）获取与熟悉招标文件并考虑物业现场（B）获取招标信息（
2、C）报送投标申请，接受资格审查（D）投标决策与编制投标书4 某城市 2004 年期初房屋面积 34568086m2，竣工量为 2486008m2，房屋施工面积为 5687602m2，灭失量 647000m2，空置量 124668m2，则报告期房屋平均建设周期为( )年。（A）0.44（B） 2.29（C） 3.04（D）6.085 经济适用房是( ) 。（A）社会保障房（B）商品住房（C）政策性住房（D）具有社会保障性质的政策性商品住房6 对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等,都会对投资者产生巨大影响,这种风险是( )。（A）资本
3、价值风险（B）比较风险（C）未来运营风险（D）收益现金流风险7 经济适用住房的利润应控制在( )以下。（A）2%（B） 3%（C） 5%（D）7%8 物业管理中，长期租赁的租期一般是( )。（A）三年及三年以上（B）五年及五年以上（C）七年及七年以上（D）十年及十年以上9 预期资本价值和现实资本价值之间的差异带来的风险是( )。（A）未来经营费用风险（B）资本价值风险（C）收益现金流风险（D）机会成本风险10 收益法适用的对象是( )的物业。（A）具有交易性（B）有较少收益（C）出租（D）有收益或有潜在收益11 下列表述中，不属于房地产市场需求特点的是( )。（A）同质性（B）广泛性（C）多样
4、性（D）购房开支巨大12 现金流出与现金流入( )称为净现金流量。（A）之和（B）之差（C）之代数和（D）之积13 单利计息与复利计息的区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）采用纪义利率还是实际利率14 下列关于设备更新的说法中，不正确的是( )。（A）建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降、设备设施的运行效率下降、运营成本上升（B）不及时对建筑物或设施进行大修理，将严重影响物业的整体服务质量，降低在市场上的竞争力，甚至导致物业的贬值（C）因为房地产的经济寿命通常
5、只有 40 年，因此关于设备更新的问题不是很普遍（D）设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命15 下列各项中,( ) 不是用于反映项目清偿能力的指标。（A）利息备付率（B）偿债备付率（C）速动比率（D）内部收益率16 内部收益率表明了项目投资所能支付的( )贷款利率。（A）最小（B）最低（C）最高（D）平均17 以下说法中错误的是( )。（A）从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小（B）当实际收益超出预期收益时，就称为该投资有增加收益的潜力；而当实际收益低于预期收益时，则称为投资面临着风险损失（C）一般来说，房地产的投资风险会涉及变动和可能性，而变动又常常用标准方差来
6、表示。因此，标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大（D）人们通过计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，就可以计算获取预期收益可能性的大小18 房地产估价方法之一的市场比较法基于房地产之间有一定程度的( )。（A）替代性（B）异质性（C）用途多样性（D）相互影响性19 物业经营管理企业的发展过程，通常是以( )起家，逐渐向上延伸的过程。（A）设施管理（B）物业管理（C）房地产管理（D）资本管理20 一般情况下住宅的售价相对于大约( )个月的租金。（A）80（B） 100（C） 150（D）20021 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内,持有关证明文件到市、县人民政
7、府( )管理部门办理登记备案手续。（A）土地（B）工商（C）房地产（D）物价22 投保人是与保险人订立保险合同,并按照保险合同负有支付保险费义务的自然人或( )。（A）机关法人（B）社团法人（C）事业组织（D）法人23 写字楼的租金水平,主要取决于( )。（A）当地房地产市场的状况（B）业主希望达到的投资收益率（C）业主可接受的最低租金水平（D）写字楼的经营成本24 市场经济条件下,写字楼的租金水平的高低主要取决于( )。（A）经营成本（B）物业档次（C）业主目标收益要求（D）同类物业的市场供求关系25 随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区” 的形成与发展,使得许多早期建成的沿
8、街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的( )因素。（A）交通方便性（B）声望或形象（C）位置（D）建筑形式26 距离物业所处地点 515km 的区域(对市级购物中心而言 ),物业营业额的15%20%来自该区域的区域为商业辐射区域的 ( )。（A）主要区域（B）首要区域（C）次要区域（D）边界区域27 当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、( )的分析，以便制定出更明智的租买决策。（A）租金价格水平（B）市场吸纳情况（C）竞争情况分析（D）以上全部正确28 下列关于税后现金流公式，正确的是( )。（A）税后现金
9、流=税前现金 -准备金-所得税（B）税后现金流净运营收益-抵押贷款还本付息（C）税后现金流：有效毛收入-运营费用（D）税后现金流潜在毛租金收入+其他收入29 某投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%。该贷款的年利率为 9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值 2%，投资者在第 6 年年初将该物业转售，则第 6 年初尚未偿还的抵押贷款本金数额为( )万元。（A）213.22（B） 192.16（C） 176.2（D）198.3430 房地产开发属于( ) 经济活动。
10、（A）劳动密集型（B）资金疏散型（C）资金密集型（D）高风险、高回报的31 发展能力状况修正指标中，( )是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度。（A）总资产增长率（B）三年利润平均增长率（C）三年资本平均增长率（D）长期资产合适率32 传统的零售商业区域主要在( )。（A）城市郊区（B）市中心的城市中心商业区（C）城市效区和城郊结合部（D）地铁附近33 按房地产的( ) 来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。（A）收益性（B）用途（C）地段（D）市场性34 物业服务合同的转让允许( )。（A）全部转让（B）部分转转让（C）主要部分转让
11、（D）小部分转让35 下列( ) 房地产不是按其经营使用方式来划分的。（A）出售型（B）办公型（C）出租型（D）自用型36 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 4200 元/m 2，出租的年末净收益为 380 元/m 2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 2%，则该期房目前的价格为( )元/m 2。（A）3764.15（B） 3932.15（C） 3848.15（D）3770.5537 ( )的变化会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品房数量。（A）房地产开发成本（B）政府政策的变化（C）对未来的预期（D）房地产市场的运作机制38 下列(
12、 ) 又称折余价值。（A）原始价值（B）财面价值（C）市场价值（D）政府定价39 在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是( )。（A）业主的目标（B）物业描述（C）合同期限（D）成本分配40 下列不是物业估价基本方法的是( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）交易法41 下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是( )。（A）估计成本（B）实际成本（C）计划成本（D）定额成本42 物业管理企业需要不同的经营策略，就中高档项目而言，经营策略主要包括( )。（A）树立晶牌形象，参与市场竞争（B）必要的经济回报（C）与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟（D）以上均
13、是43 编写物业管理报告时，不应该( )。（A）报告清楚（B）文字简练（C）真实可靠（D）长篇大论44 按照成本计算依据的不同，可以有( )等一些成本的划分(并非成本构成项目)。（A）定额成本、计划成本、实际成本、机会成本（B）目标成本、计划成本、实际成本、机会成本（C）目标成本、定额成本、计划成本、实际成本（D）目标成本、定额成本、实际成本、机会成本45 影响房地产市场发展的社会因素，包括( )。（A）传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭收入水平及分布（B）传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期（C）社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、
14、家庭生命周期、家庭收入水平及分布（D）传统观念及消费心理、人口数量及状态、家庭收入水平及分布、家庭生命周期46 写字楼物业的特点是：保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键，所处区位好，规模大，多为现代化的高层建筑，多由专业物业管理企业管理以及( )。（A）专业人员进行设施管理（B）著名物业管理企业进行管理（C）功能齐全、配套设施完善（D）投资大、收益大47 生命周期成本(LCC，Life cycle cost) 是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。它往往( )设备购置费用。（A）相等于（B）小于（C）稍大于（D）数倍于48 房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的
15、使用功能，这类限定性规定包含在( ) 条款之中。（A）租赁用途（B）房屋的修缮责任（C）转租的约定（D）租凭期限49 不良物业资产形成的根本原因是( )。（A）经济周期变化（B）房地产虚假泡沫（C）银行货币资金运动的中断（D）物业资产管理不善50 房屋建设单位与物业服务企业签订的是( )。（A）物业服务合同（B） 前期物业服务合同（C） 物业管理委托合同（D）前期物业管理协议51 公有住宅用房无正当理由闲置( )个月以上的。可以终止房屋租赁合同。（A）2（B） 3（C） 5（D）652 写字楼物业管理的第一个常规目标是( )。（A）收益部分使用率最大化（B）物业资产保值率最大化（C）物业资产增
16、值率最大化（D）物业所有人与使用人满意率最大化53 房地产估价结果是估价对象在( )时的客观合理价格或价值。（A）估价作业日期（B）估价时点（C）价格日期（D）价值时点54 某办公单位以每月 2000 元的价格租了一间 100m2 的办公室，年底结算时，其交通费 3500 元/年，通信费 5000 元/年，办公用品费 1000 元/年，书报费 1300 元/ 年，宣传广告和市场推广费 15000 元/年，法律费用 8000 元/ 年，节日装饰费 2500 元/年。其办公费估算为( ) 元/(月m 2)。（A）31.67（B） 50.00（C） 380.00（D）600.0055 房屋租赁关系在
17、法律上是一种( )关系。（A）所有权转移（B）委托管理（C）经济要式契约（D）经济非要式契约56 出租房屋的正常维修义务应由( )承担。（A）出租人（B）承租人（C）委托人（D）物业服务企业57 物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为( )。（A）间接费用（B）直接费用（C）期间费用（D）营业成本58 某企业物业服务的预算成本(费用)为 100 万元，实际成本(费用)为 90 万元，则该企业的成本(费用) 降低率是( ) 。（A）-11.11%（B） -10%（C） 10%（D）11.11%59 适合经营管理水平较高、业务结构和
18、业务数量较为稳定的物业服务企业采用的预算编制方法是( ) 。（A）固定预算（B）零基预算（C）滚动预算（D）概率预算60 讨论确定投标项目管理总体思路，这是物业服务企业投标( )阶段的工作内容。（A）前期准备（B）标书准备（C）答辨（D）总结二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 以下各项，属于物业管理招投标特点的有( )。（A）连续性（B）层次性（C）早期介入（D）阶段性（E）过渡性62 制订物业管理计划首先要分析物业所处的宏观市场环境，
19、区域宏观市场环境分析的主要资料来源包括( )等。（A）国家及地方政府编制的统计年鉴（B）新闻媒体及网络发布的信息（C）未发表论文中的信息记载（D）小范围内进行的个人调研（E）各行业协会正式出版的信息63 以下各项中，属于期问费用的有( )。（A）劳动保护费（B）技术开发费（C）劳动保险费（D）税金（E）公司经费64 房地产置业投资的目的一般有( )。（A）赚取开发利润（B）满足自身生活居住或生产经营的需要（C）作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入（D）享受税收带来的好处（E）能够获得金融机构的支持65 投资的目的在于得到报酬,投资的报酬表现形式有( )。（A）利润（B
20、）利息（C）各种财富的保值（D）股息（E）本金的减值66 构成成本租金的有( )。（A）准成本租金（B）折旧费（C）房产税（D）维修费（E）管理费67 从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为几类，其中有( )。（A）市场调节价（B）政府实价（C）协议定价（D）政府指导价（E）成交价68 用于出租经营的工业物业通常出现在( )。（A）工业开发区（B）工业园区（C）科技园区（D）高新技术产业园区（E）商业区69 下列价格是在房地产销售中出现的价格是( )。（A）起价（B）保留价（C）应价（D）成交价（E）招标价70 以下属于营业外收入的内容包括( )。（A）工业企业销售材料（B）捐
21、赠收入（C）固定资产盘盈（D）罚款收入（E）处置固定资产净收益71 下列关于物业保险危险的表述中,正确的有( )。（A）难以确定危险所导致后果的台风（B）无法确定发生危险时间的地震（C）签订合同时已经发生的火灾（D）造成第三者财产损失的房屋设计不当或施工质量问题（E）导致邻居财产损失的房屋装修中擅自对承重结构的改变72 下列物业中，适用成本法进行估价的有( )。（A）图书馆（B）军队营房（C）体育场馆（D）钢铁厂（E）写字楼73 成本的控制常常运用不同的机制，据此可将成本的控制分为( )控制。（A）反馈性（B）防护性（C）成本开环（D）前馈性（E）成本闭环74 反映和描述房地产市场状况的指标中
22、，需求指标包括( )。（A）存量（B）新竣工量（C）房地产价格指数（D）国内生产总值（E）商品零售价格指数75 管理零售商业物业，除了一般性的物业管理服务项目之外，零售商业物业的服务还包含一些特殊服务内容，主要有( )。（A）统一的收银服务及假钞管理（B）商品投诉服务(对假冒伪劣产品的处理)（C）室内广告布局及商品陈列服务（D）室外广告效果及效益的处理（E）现场的管理策划76 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括( )等。（A）直接人工费（B）直接材料费（C）间接费用（D）管理费用（E）财务费用77 房地产间接投资包括( )。（A）房地产企业债券和股票投资（B）土地购置
23、费（C）房地产投资信托基金（D）购买住房抵押支持证券（E）建筑设备投资78 一般来说，对于中低档写字楼物业选择( )来进行宣传比较合适。（A）网络（B）物业顾问机构的期刊（C）电视（D）广播（E）报纸上的分类广告79 物业租赁经营预算编制应包括( )等。（A）详细的预期收益估算（B）允许的空置率水平（C）经营费用（D）物业服务企业的薪酬制度（E）物业的建筑安装费用80 业主或物业服务企业选择写字楼租户，考虑的主要准则有( )。（A）潜在租户所经营业务的类型（B）财务稳定性和长期盈利的能力（C）企业租户的股权结构（D）所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容（E）潜在租户的声誉物业管理
24、师（物业经营管理）模拟试卷 47 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析3 【正确答案】 A【知识模块】 合同与风险管理4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场与市场分析5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场与市场分析6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资及其区位选择7 【正确答案】 B【知识模块】 收益性物业价值评估8 【正确答案】 B【知识模块】 租赁管理9 【正确答案】 B【知识模块】 房
25、地产投资及其区位选择10 【正确答案】 D【知识模块】 收益性物业价值评估11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场与市场分析12 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资分析技术13 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术14 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析技术16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析技术17 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资及其区位选择18 【正确答案】 A【知识模块】 收益性物业价值评估19 【正确答案】 B【知识模块】 物业经营管理概述20 【正确答案】 B【知识模块】
26、房地产市场与市场分析21 【正确答案】 C【知识模块】 租赁管理22 【正确答案】 D【知识模块】 合同与风险管理23 【正确答案】 A【知识模块】 写字楼物业经营管理24 【正确答案】 D【知识模块】 写字楼物业经营管理25 【正确答案】 C【知识模块】 写字楼物业经营管理26 【正确答案】 C【知识模块】 零售商业物业经营管理27 【正确答案】 D28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 B36 【正确答案】 A37 【正确答案】 A38 【正确答案】 B39
27、 【正确答案】 B40 【正确答案】 D41 【正确答案】 A42 【正确答案】 D43 【正确答案】 D44 【正确答案】 C45 【正确答案】 B46 【正确答案】 C47 【正确答案】 D48 【正确答案】 D49 【正确答案】 C50 【正确答案】 B51 【正确答案】 D52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 C56 【正确答案】 A57 【正确答案】 C58 【正确答案】 C59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 C,D
