1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 4 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 市级购物中心的建筑规模一般在( )。（A）3 万 m2 以上（B） 5 万 m2 以上（C） 8 万 m2 以上（D）10 万 m2 以上2 ( )完成质量的好坏很可能会对物业的净运营收益和资本价值产生影响。（A）支出的分配（B）现金流和成本管理（C）日常维修和维护（D）设施设备管理3 面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资是( )。（A）房地产开发投资（B）房地产企业投资（C）房地产置业投资（D）房地产股票投资
2、4 房地产投资首先面临的是( )。（A）系统风险（B）个别风险（C）比较风险（D）时间风险5 下列不是影响写字楼项目区位选择的特殊因素的是( )。（A）与其他商业设施接近的程度（B）周围土地利用情况和环境（C）易接近性（D）易改变性6 下列不是现金流人的是( )。（A）销售收入（B）出租收入（C）利息收入（D）工地费用7 某投资者向银行贷款 200 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额为( )万元。（A）280（B） 380（C） 480（D）5808 一年内多次复利时，每年年末终值比年初的增长率为
3、( )。（A）名义利率（B）实际利率（C）周期利率（D）时间利率9 下列说法错误的是( ) 。（A）设备更新源于设备磨损（B）设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗（C）设备的有形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值（D）有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备10 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上，写字楼物业的投资收益率为18%，则该投资项目的财务净现值和财务内部收益率为( )。（A）18%.（B） 18.07%.（C） 18.16%.（D）18.27%.11 ( )是指项目在借款偿还
4、期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。（A）偿债备付率（B）资产负债率（C）借款偿还率（D）盈余偿期率12 物业价格实质上是( )的价格。（A）交换代价（B）使用代价（C）物业权益（D）物业利益13 现有一套建筑面积为 100m2，单价为 3000 元/m 2 的住房，若从成交日期时起分期付清，首期支付 10 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 10 万元(假定年折现率为 5%)，则实际总价为 ( ) 万元。（A）30（B） 28.5（C） 28.47（D）29.2814 投资者评估的物业的投资价值( )该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（A）大于
5、（B）小于（C）大于或等于（D）小于或等于15 下列关于使用价值和交换价值的说法，错误的是( )。（A）一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用（B）交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例（C）人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值（D）没有使用价值肯定就没有交换价值，但没有交换价值不一定没有使用价值16 下列情况会导致物业价格降低的是( )。（A）随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多（B）一个地区中的居民的素质低，构成复杂，社会秩序欠佳（C）人口密度地区，求多于供（D）人口密度大幅度增加可能刺激商业、服务业的发展17 某宗物业预
6、计未来每年的净收益为 8 万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为 85%，则该宗物业的收益价格为( )万元。（A）91.52（B） 94.12（C） 93.32（D）95.6418 下列不是市场法适用对象的是( )。（A）别墅（B）写字楼（C）标准厂房（D）纪念馆19 下列属于影响房地产市场发展的经济因素的是( )。（A）家庭收入水平及分布（B）家庭户数与规模（C）家庭生命周期（D）社会福利20 ( )的变化会直接影响到开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品房数量。（A）房地产开发成本（B）政府政策的变化（C）对未来的预期（D）房地产市场的运作机制21 房地产市场指标中灭失量
7、是指( )。（A）报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类分别统计（B）房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分（C）报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例（D）报告期期内施工的全部房屋建筑面积22 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给( )。（A）具有非同质性（B）缺乏弹性（C）具有广泛性（D）具有多样性23 房地产市场状况分析中，市场细分的具体内容包括( )。（A）目标使用者的状态（B）行为（C）地理分布（D）以上_全是24 制定物业管理计划的前提是( )。（A）物业现状分析（B）邻里分析（C）明确业主目标（D）进行房地产市场分析25 不因业
8、主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变的是( )。（A）定期租赁（B）自动延期租赁（C）周期性租赁（D）意愿租赁26 租金收益可能由于( )增加而较预期收益减少。（A）空置量（B）空置率（C）灭失量（D）存率27 当事人意思表示一致即告成的合同是( )。（A）双务合同（B）有偿合同（C）诺成合同（D）要式合同28 北京中关村地区，零售商业物业主要以电子商场为主，其租户大部分都是批发和零售计算机相关产品的经销商，这说明( )。（A）业主的要求会影响到对目标租户群体的定位（B）物业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置（C）物业所处的子市场，需求群体有明显的差异（D）物业所处区
9、域的商业特征会影响租赁对象的构成29 实际的 CRM 分为( )。（A）管理思想层（B）软件产品层（C）管理系统层（D）以上全是30 成本按照计算依据的不同可以划分为( )。目标成本；可免成本；定额成本；实际成本；计划成本；边际成本（A）（B） （C） （D）31 教育经费，按工资总额的( )计算。（A）2%.（B） 1.5%.（C） 10%.（D）14%.32 在编制成本预算时，应首先进行( )。（A）成本预测（B）成本计划（C）成本估测（D）成本规划33 ( )有时也称为重要原则，它主要应用于成本的事中控制，是保证成本有效控制的重要手段。（A）全面控制原则（B）讲求经济效益原则（C）责、权
10、、利相结合原则（D）例外管理原则34 对于经营性的物业，以及租赁为主的高档居住物业，物业管理进行的是( )。（A）出租经营的物业管理（B）管理服务的物业管理（C）出租经营与管理服务并重的物业管理（D）以上全是35 根据物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的( )。（A）物业服务合同（B）前期物业服务合同（C）中期物业服务合同（D）前期物业合同36 物业管理招投标实质是一种市场( )行为。（A）单向选择（B）双向选择（C）多向选择（D）以上全不对37 风险成本包括( ) 。（A）防范、分散或转移风险的费用（B）风险所带来的损失及处
11、理费用（C）风险的社会成本（D）以上全是38 履行保险合同的首要原则是( )。（A）诚信原则（B）可保利益的原则（C）近因原则（D）比例分摊原则39 物业管理工作中经常涉及的保险类型是( )。（A）财产保险（B）雇主责任保险（C）公众责任保险（D）以上全是40 财务管理目标又称( )，是指企业进行财务活动所要达到的目的。（A）筹资管理目标（B）投资目标（C）理财目标（D）决策目标41 基本指标总得分( )。（A）本档基础分+调整分（B）指标权数 本档标准系数（C） 单项基本指标得分（D）指标权数上档标准系数42 政府有关部门根据企业监管的需要或者财务分析的需要等，分别或联合组织的物业管理企业绩
12、效评价是( )。（A）政府评价（B）社会评价（C）企业集团内部评价（D）企业自我诊断评价43 ( )是实施物业管理绩效评价的基础。（A）评价指标（B）评价标准（C）评价方法（D）评价准则44 通过对利润表的分析，可以了解的内容是( )。（A）一定时期企业的盈亏状况（B）企业盈亏的原因及构成（C）有助于评估企业的获利能力（D）以上全部正确45 反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件是( )。（A）物业经营管理工作总结（B）物业经营管理财务报告（C）物业经营管理工作计划（D）物业经营管理财务总结46 为了更顺利地达成写字楼的物业管理目标，应该注意以下( )工作策略。（A）分阶段提供物业管理服务
13、，清楚界定服务范围（B）确保提供“合同服务”，适时提供“ 超值服务”（C）合理保证非收益部分的使用需要（D）以上全部正确47 潜在租户的经营内容应该与写字楼中已有租户所经营的内容相协调，其( )应能加强或强化大厦的整体形象。（A）利润（B）财务状况（C）信誉（D）效益48 ( )是高层写字楼最重要的消防武器。（A）多功能消防系统（B）自动消防系统（C）手动消防系统（D）专业消防系统49 物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，这些标准包括( )。能否令业主满意；能否令上级满意；专业的服务水平；非凡的服务态度；向业主提供信息的能力；管理计划（A）（B） （C） （D）50 最早的现代购物中心建
14、成于( )。（A）英国（B）日本（C）法国（D）美国51 下列说法不正确的是( )。（A）零售商业物业规模越小，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越强（B）零售商业物业应拥有高质量的内部设施，室内环境应十分舒适以延长消费者在其中的逗留时间（C）购物中心的设计还应便于消费者进出（D）交通便利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素52 ( )是商业经营失败的最大原因，这就要求物业管理企业对租户开展的每一项新的商业经营项目都要进行认真的分析研究。（A）高于预期的资本回报水平（B）低于预期的资本回报水平（C）高于收益的资本回报水平（D）低于收益的资本回报水平53 对一个新建成的零售商业物业而言
15、，设施维护费占总费的( )。（A）40%.（B） 30%35%（C） 3%5%（D）1%.54 可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入的要素是( )。（A）控制空气质量，提高大气洁净度（B）加强雨水，污水的排放、处理和再利用（C）垃圾分类处理（D）以上全面正确55 投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险( )。（A）上升（B）下降（C）不变（D）不确定56 企业物业资产管理是指( ) 。（A）企业对主营业务的物产资产管理（B）调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值的管理（C）企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理（D）企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房
16、地产的物业资产的管理57 设施管理信息系统的英文简写为( )。（A）FIMS（B） FSMI（C） FMSI（D）FMIS58 我国处置不良物业资产的主要目标是( )。（A）最大限度地出售不良物业资产，减少损失（B）在清理破产储贷机构资产的过程中，争取最高的净现值回报（C）尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响（D）尽量增加对中低收入者的住房供应量59 除了( ) 之外的其他形式都属于非法人机构，不承担民事责任，项目一旦发生问题，物业管理企业难逃干系。（A）子公司（B）分公司（C）项目部（D）管理中心60 关于智能化小区的说法，正确的是( )。（A）利用现代计算机技术、通讯与网络技术、
17、自动化控制技术和 IC 卡技术（B）采用有效的传输网络、实现多元信息服务、物业管理安保防灾及住宅智能化的系统集成（C）为住户提供安全，舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理（D）以上全是二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 房地产组合投资管理主要工作包括( )。（A）与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则（B）制定并执行组合投资策略（C）设计和调整房地产资产的资本结构（D）负责策略资产的配置和衍生工具的应用（E）进行投资分析62 企业
18、物业资产管理能通过( )为企业带来增值。（A）经营和管理过程知识（B）规模经济(获取产品和服务)（C）使用和管理房地产及服务上的结盟（D）编制企业物业资产清单（E）稀有的专业技术知识的收集63 零售商业物业现场管理的范围和内容包括( )。（A）专用的电梯的使用、维护和保养责任（B）租户经营产生的垃圾、包装物的清理（C）公共区域广告（D）物业管理用户（E）地下停车场、地面停车场、自行车棚64 物业管理企业的选择有一系列的标准可供遵循，包括( )。（A）能否令业主满意（B）能否令高层主管满意（C）专业服务的水平（D）向业主提供信息的能力（E）管理计划65 写字楼物业管理风险的种类包括( )。（A）
19、工程隐患风险（B）设备运行风险（C）消防防范风险（D）保安防范风险（E）员工人身风险66 为使物业管理绩效评价结果客观、公正、真实，在具体评价计分操作时，应注意( )。（A）评价标准的选用必须保持前后一致性，每次评价只能采用同一套评价标准值，不同类型的标准值不能混用（B）基本指标的实际得分不能超过指标分数（C）当基本指标的实际值大于等于优秀值时，该指标的得分为。分（D）单项指标的计分应精确到小数点后两位，综合分数按四舍五入保留小数点后一位数（E）对评价结果产生异议并确实存在重要客观因素时，评价工作组可将评价结果提交专家67 投标文件除了按格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是( )。（
20、A）介绍必备的物资装备计划（B）介绍物业管理的要点（C）介绍物业管理的服务内容（D）介绍物业管理的服务形式（E）相关费用68 一般来说，标底的确定应考虑( )。（A）要与本物业的档次相协调（B）要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向（C）要以招标文件中的管理目标为依据（D）确定标底要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情相协调（E）标底不应向投标人公开69 保险合同的法律特征包括( )。（A）保险合同是诺成合同（B）保险合同是要式合同（C）保险合同是附合合同（D）保险合同是双务有偿合同（E）保险合同是射幸合同70 根据物业管理企业业务活动的特点以及各责任实
21、体的权限，责任中心一般分为( )。（A）财务中心（B）控制中心（C）成本中心（D）费用中心（E）管理中心71 CRM 是二种管理理念而非管理软件，实际的 CRM 分为( )。（A）财务控制层（B）管理思理层（C）管理中心层（D）软件产品层（E）管理系统层72 合法租赁合同的终止一般分为( )。（A）自然终止（B）有续终止（C）无续终止（D）原因终止（E）人为终止73 建筑物管理计划的内容，包括( )。（A）建筑物维护的标准（B）建筑物管理策略（C）物业检查计划（D）公共设施服务的内容（E）租赁计划74 影响市场区域形状和大小的关键因素有( )。（A）自然特征（B）人口密度大小（C）建筑阻碍、高
22、速路或铁路（D）邻里关系和人口统计特征（E）交通工具75 收益乘数具体有( ) 。（A）毛租金乘数（B）潜在毛收入乘数（C）有效毛收入乘数（D）净收益乘数（E）毛租乘数76 直线法的年折旧额计算公式为： 。下列说法正确的有( )。（A）C建筑物的经济寿命（B） N建筑物的重新购建价格（C） Di第 i 年的折旧额，或称做第 i 年的折旧（D）S建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额（E）R建筑物的净残值率，简称残值率77 下列关于有效毛收入的说法，正确的有( )。（A）有效毛收入空置和收租损失-潜在毛租金收入+其他收入（B）有效毛收入潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入（C）有
23、效毛收入潜在毛租金收入+空置和收租损失+其他收入（D）从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入（E）从潜在毛租金收入中加上空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入78 实际利率 i 与名义利率 r 的关系式为：通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着关系，下列正确的有( )。（A）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（B）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大（C）当每年计息周期数 m1 时，名义利率与实际利率相等（D）当每年计息周期数 m时，实际利率大于名义利率（E）当每年计息周期数 ml 时，实际
24、利率大于名义利率79 影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括( )。（A）市政公用设施完备的程度（B）与其他商业设施接近的程度（C）周围土地利用情况和环境（D）易接近性（E）环境因素80 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。（A）服务对象不同（B）地理位置不同（C）服务内容不同（D）建筑设计和装潢风格不同（E）管理层次不同物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 4 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 C4 【正确答案】 A5 【正确答案】 C6 【正确答案】
25、 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 D11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 B18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【
26、正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 A39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 C42 【正确答案】 A43 【正确答案】 A44 【正确答案】 D45 【正确答案】 B46 【正确答案】 D47 【正确答案】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 C50 【正确答案】 D51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 C54 【正确答案】 D55 【正确答案】 B56 【正确答案】 C57 【正确答案】 D58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 D二、多项选择题
27、本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 ABCD62 【正确答案】 ABCE63 【正确答案】 CDE64 【正确答案】 ACDE65 【正确答案】 ABCD66 【正确答案】 ABDE67 【正确答案】 BCDE68 【正确答案】 ABCD69 【正确答案】 BCDE70 【正确答案】 CD71 【正确答案】 BDE72 【正确答案】 AE73 【正确答案】 ABCD74 【正确答案】 ABCD75 【正确答案】 ABCD76 【正确答案】 CDE77 【正确答案】 BE78 【正确答案】 ABCE79 【正确答案】 BCD80 【正确答案】 ABCD
