1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 8 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为( ) 。（A）公司管理（B）现场管理（C）现场作业（D）以上全是2 日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过( )来确定具体履行方式。（A）沟通（B）协商（C）洽谈（D）交流3 房地产开发投资通常属于( )投资，它形成了房地产市场上的增量供给。（A）长期（B）短期（C）无期（D）限期4 风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下( )方面。（A）
2、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平（B）根据风险管理的能力选择投资方向（C）根据风险周期变化特点把握投资时机（D）以上全部正确5 房地产的不一致性和( )，决定了某一具体宗教地的区位是排他的，独一无二的。（A）多样性（B）移动性（C）差异性（D）广泛性6 ( )的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。（A）运营收益（B）净运营收益（C）有效毛收入（D）准备金7 有一投资者以 4000 元/m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 1000m2 的写字楼单元，银行为其提供了 15 年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为 60%。该贷款的年利率为 9%
3、，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值 2%，投资者在第 6 年年初将该物业转售，则投资者剩余的物业权益价值是( )万元。（A）192.16（B） 249.47（C） 250.00（D）441.638 牺牲( ) 消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。（A）即期（B）限期（C）无期（D）有期9 ( )是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损，变形和损坏。（A）第一类有形磨损（B）第二类有形磨损（C）第一类无形磨损（D）第二类无形磨损10 财务净现值的计算公式为( )。（A）（B）（C）（D）11 某商业店铺购买价格为 60 万元，其中 40 万
4、元由金融机构提供抵押贷款，余款20 万元由投资现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 28 万元，则该项投资的税前现金回报率为( )。（A）10%（B） 11%（C） 13%（D）14%12 物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的( )的影响。（A）偏好（B）讨价还价能力（C）感情冲动（D）以上全是13 一套建筑面积为 100m2，单价为 3000 元/m 2，总价为 30 万元的住房，在实际支付中，以抵押贷款方式支付，如首期支付 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付，则实际总价为 ( )万元。（A）25（B） 26
5、（C） 29（D）3014 商品房销售中出现的表格价是( )。（A）起价（B）标价（C）成交价（D）均价15 政府指导价是指( ) 。（A）由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格（B）由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格（C）由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格（D）如在城填住房制度改革中，出售公有住房的标准价，成本价就属于政府指导价16 下面情况中，成交价格低于正常市场价格的是( )。（A）物业需求者遍寻适当的物业，当选定了合意的物业后，如该物业的拥有者无出售之意，则物业需求者必须以高出正常价格为条
6、件才可能改变其惜售的原意（B）有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手中只求得到物业（C）物业拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售物业变现（D）物业购买者发现物业中有其需求17 某家物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方 2625 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%，则该宗物业的成交价格为( )元/m 2。（A）2325（B） 2500（C） 2625（D）276318 租赁税费包括营业税、( )。（A）城市维护建设税（B）教育费附加（C）租赁手续费（D
7、）以上全是19 成本法最基本的公式是( )。（A）物业价格重新构建价格+折旧（B）物业价格重新构建价格-折旧（C）物业价格重新构建价格折旧（D）物业价格重新构建价格折旧20 建筑物的重新购建价根据建筑重新建造方式的不同，分为重置价格和( )。（A）重置成本（B）重建价格（C）重建现金（D）重置技术21 HSRtHSRt-1-AVt 一 1 十 NCt 是求( ) 的公式。（A）新竣工量（B）可供租售量（C）竣工房屋价值（D）空置量22 房地产市场的功能主要有( )。（A）配置存量房地产资源和利益（B）显示房地产市场需求变化（C）指导供给以适应需求的变化（D）以上全部正确23 吸纳率分析具体内容
8、包括( )。（A）就业分析、人口家庭分析、收入分析（B）目标使用者的状态、行为、地理分布（C）市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划长度或相应时间周期内的需求（D）租户所从事的行业类型，公司规模等24 在物业管理中经常用的预算形式主要有( )。（A）年度运营预算（B）资本支出预算（C）长期预算（D）以上全是25 在租赁市场不景气或不易把握时，业主通过( )，将市场风险转移。（A）选择包租转租模式（B）选择出租代理模式（C）选择委托管理模式（D）选择不出租26 展示物业是一种艺术，它取决于物业管理师对未来租户需求的了解程度，而这种需求可通过与租户非正式的接触、( )等形式来获取。（A）正式
9、的接触（B）问卷调查（C）新闻传播（D）亲临现场27 所有的经营费用都应由业主从其所取的租金中全额支付是使用( )形式出租物业。（A）毛租金（B）净租金（C）毛利益（D）净利益28 承租人的权利包括( )。（A）有按期收取租金的权利（B）有依法收回出租房屋的权利（C）经出租人同意转租获利的权利（D）有转让所担任房屋的权利29 ( )是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略，要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销，销售与服务流程。（A）CRM（B） CMR（C） MCR（D）RCM30 在物业管理企业，成本的控制由确定控制标准、执行控制标准和( )步骤组成。（A）分析相关差
10、异（B）纠正成本偏差（C）进行考核奖罚（D）以上全部正确31 固定资产平均折旧年限一般为( )。（A）1 年（B） 2 年（C） 4 年（D）5 年32 编制弹性成本(费用) 预算的公式为( ) 。（A）ya+bx（B） yax+b（C） ya+b+x（D）ya-bx33 物业管理成本中的原料成本是( )。（A）混合成本（B）比例变化成本（C）固定成本（D）增加或减少成本34 在物业经营活动中，其合同构成要素包括( )。（A）物业描述（B）合同期限（C）管理者的责任（D）以上全是35 物业基本情况中，要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理( )。（A）区位（B）位置（C）区域（D）地域
11、36 物业管理招投标的特点，除早期介入外，还包括( )。（A）稳定性（B）阶段性（C）广泛性（D）需求效应37 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段，例如回避、( ) 。（A）自担或保留（B）预防与抑制（C）转移（D）以上全是38 我国火灾保险按( ) 分为工业险、仓储险和普通险三类。（A）地理区域（B）区位（C）建筑物占有性质（D）五分类39 ( )是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。（A）附加医药费保险（B）第三者责任保险（C）公众责任保险（D）雇主责任保险40 资金分配是指( ) 。（A）物业管理企业为了继续从事物业管理、经营
12、与服务活动而必须筹集所需资金的过程（B）物业管理企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配（C）物业管理企业所取得的各种收入（D）资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节41 会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析会计报表的基础，一般包括( )。（A）企业基本情况（B）不符合基本会计假设的说明（C）或有事项的说明（D）以上全是42 利息保障倍数( ) 。（A）息前税前利润总额+利息支出（B）息前税前利润总额-利息支出（C）息前税前利润总额利息支出（D）息前税前利润总额利息支出43 下列属于资产营运状况修正指
13、标的是( )。（A）主营业务利润率（B）盈余现金保障倍数（C）成本费用利润率（D）良资产比率44 当盈余现金倍数的分母为零或负数时，如果分子为正，则其单项修正系数确定为( )；如果分子也为负，则其单项修正系数确定为( )。（A）0.9 1.0（B） 1.0 0.9（C） 1.1 0.8（D）0.8 1.145 下列关于物业管理报告的说法，错误的是( )。（A）物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书（B）按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为向物业业主、租户提交的物业管理报
14、告，向管理层提供的物业管理报告（C）按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告几种类型（D）收益性物业的物业管理报告，居住性的物业管理报告是按照物业的类型不同来分类的46 下列属于乙级写字楼等级划分条件的是( )。（A）每部电梯服务面积：33003900m 2/吨.台（B）设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择设置（C）预留 OA 电力负荷 515V/A/m 2，OA 布线采用均布地面线盒或沿墙布置插座（D）客户能够获得直拨国际、国内电话、传真服务47 在写字楼
15、的租约中，要规定代收缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按( ) 计算的方法。（A）比例分摊（B）选取可以实例（C）报酬资本化（D）收益48 写字楼风险的( ) ，决定了风险识别的全寿命性。（A）负面性（B）不确定性（C）广泛性（D）测性49 写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括( )。（A）租金价格水平（B）出租经营成本（C）写字楼物业投资收益率（D）以上全是50 传统的零售商业区域主要在( )。（A）城市郊区（B）市中心的城市中心商业区（C）城市效区和城郊结合部（D）地铁附近51 运用收益法估价，需要预测估价对象的( )。（A）收益（B）未来收益（C）预期收益（D）经营任务
16、52 除了顾客服务质量外，柜台中商品( )也是考察零售商的一个方面。（A）新旧程度（B）更选频率（C）样子摆放（D）更新程度53 ( )是保证服务内容能够准确实施的保障性手段，应当给予高度重视。（A）工作流程（B）特色服务（C）费用测算（D）风险防卫54 为保护物业管理企业的利益，在物业管理合同中应格外强调和认真制定下列( )条款的内容。（A）合同文本的最终确定应征得全体业主或租户的一致同意和认可（B）全体业主和租户对按时全额交费承租责任和义务（C）物业管理企业对交费业主或租户处理方式的认可（D）以上全部正确55 任何投资目标都需要借助( )来加以实现。（A）投资方针（B）投资分析（C）投资组
17、合（D）投资评估56 ( )是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。（A）成交价格（B）市场价格（C）理论价格（D）单位价格57 ( )具体内容包括市场吸纳和空置的现状与趋势。（A）供给分析（B）需求分析（C）吸纳率分析（D）竞争分析58 ( )指在一定物业管理服务量水平，增加减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数。（A）边际成本（B）差异成本（C）机会成本（D）可免成本59 设施管理涉及的主要问题包括( )。（A）所有权的费用（B）生命周期内的花费（C）服务的融合（D）以上全部正确60 某企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业
18、资产的直接流失，但是未作账务处理的，属于不良资产中的( )。（A）以应收账款形式表现的不良资产（B）以存货形式表现的不良资产（C）以短期投资、长期投资形式存在的不良资产（D）以固定资产和在建工程形式表现的不良资产二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。但是以下( )情况除外。（A）物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的
19、开支来源（B）租户可能会从业主的物业资产组合中获得降低风险等方面的益处（C）租户有时不愿按租约内容履行责任（D）业主可能会面对一项租户的租金设有覆盖的维修或者更新项目（E）租户需要业主维修设施62 房地产价格的形成条件有( )。（A）房地产的需要（B）房地产的有用性（C）房地产的有效需求（D）房地产的相对稀缺性（E）房地产的有效供给63 以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有( )。（A）市场成交价（B）市场交易价（C）基准地价（D）标定地价（E）房屋的重置价格64 房地产具有易受限制性的特点，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。（A）出让权（B）充公权（C）管制权（D）征税权（E）
20、征收权65 在商品房交易中，常见的最低价格有( )。（A）商品房销售中的起价（B）拍卖活动中的保留价（C）拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价（D）招标活动中，开发建设方案要为最合理的中标价（E）采用收益法确定的参考价格66 下面关于不确定与风险的说法，正确的是( )。（A）风险是不确定性的起因（B）风险不能避免（C）不确定性与风险相伴而生（D）风险不以人的意志为转移的客观存在着（E）不知发生的可能性时，称之不确定性，已知发生的可能性称之为风险67 制定租售方案的工作内容主要包括( )。（A）租售选择（B）宣传手段（C）租售进度安排（D）广告设计及安排（E）租售价格确定68 对收益性物业
21、来说，空置率提高将导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。（A）租金收入减少（B）附加支出增加（C）运营成本下降（D）物业资金价值下降（E）物业资金价值上升69 租赁方案与策略主要涉及如下( )内容。（A）确定可出租面积和租赁方式（B）编制租赁经营预算（C）定位目标市场（D）搞好群众基础（E）确定租金方案70 市场营销人员通常从以下( )几个方面来宣传和推广物业。（A）价格优势（B）物业本身的素质（C）物业员工的素质（D）良好的声誉（E）经济实用71 关于物业管理成本的构成或开支范围，物业管理企业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度还有如下( )特别规定。（A）物业管理企业经营共用
22、设施设备支付的有偿使用费，计入管理费用和营业成本（B）物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入营业成本（C）物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用（D）物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入本或管理费用（E）发生的坏财损失，计入管理费用72 专项维修资金项下的开支，主要包括以下( )几项费用。（A）工资津贴等费用（B）设备、零部件和材料购置费（C）机械使用费（D）水、电、气费及管理费（E）保险费73 房屋租金基数的计算方法有( )。（A）等级计算法（B）项目基分计算法（C）结合计算法（D）折旧计算法（E）翻新计算法
23、74 保险的一般原则是( )。（A）诚信原则（B）可保利益的原则（C）近因原则（D）比例分摊原则（E）公平原则75 资产负债表揭示的财务信息主要有( )。（A）企业拥有并可利用的经济资源（B）包括资产总额，结构和分布情况（C）揭示了企业负债的水平与构成等（D）表明了企业所有者权益的多少、构成状况等（E）计提折旧与坏账准备等情况76 宏观调控房地产市场的手段包括( )。（A）工地供应政策（B）金融政策（C）住房政策（D）城市规划（E）建筑技术77 风险应对策略一般应包括( )。（A）风险回避（B）风险转移（C）风险减轻（D）风险承担（E）风险应急78 现场管理是在物业建成投入运营之后，对物业的(
24、 )。（A）清洁卫生（B）安全保卫（C）公共空间的维护（D）为租户提供日常的管理和服务（E）对物业“ 软件” 的管理79 在企业资产负债表中，物业资产包括以下( )项目。（A）工地（B）员工费用（C）在建工程（D）自然资源（E）租赁费用80 尤其是( ) ，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。（A）高新技术的发展（B）环保意识的普及（C）对人的健康关心（D）好的财务管理（E）维护管理的工作物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 8 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】
25、 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【正确答案】 D12 【正确答案】 D13 【正确答案】 D14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 C21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D23 【正确答案】 C24 【正确答案】 D25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案
26、】 D31 【正确答案】 D32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 C36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 C40 【正确答案】 B41 【正确答案】 D42 【正确答案】 D43 【正确答案】 D44 【正确答案】 B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 B47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B49 【正确答案】 D50 【正确答案】 B51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 D55 【正确答案】 C56 【正确答案】 B57 【正确答案】 C
27、58 【正确答案】 A59 【正确答案】 D60 【正确答案】 D二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 【正确答案】 ABCD62 【正确答案】 BCD63 【正确答案】 CDE64 【正确答案】 BCDE65 【正确答案】 AB66 【正确答案】 CDE67 【正确答案】 ABCD68 【正确答案】 ABD69 【正确答案】 ABCE70 【正确答案】 ABDE71 【正确答案】 BCDE72 【正确答案】 ABCD73 【正确答案】 ABC74 【正确答案】 ABCD75 【正确答案】 ABCD76 【正确答案】 ABCD77 【正确答案】 ABCD78 【正确答案】 ABCD79 【正确答案】 ACDE80 【正确答案】 ABC
