1、金融理财师（AFP ）居住规划与房产投资章节练习试卷 1 及答案与解析1 居住规划主要包括( )。租房 购房 换房 房贷规划 房产投资（A）、（B） 、（C） 、（D）、2 房涯规划是指在配合负担能力的调价下，根据_的改变而进行的_。 ( )（A）生涯阶段；房贷规划（B）生涯阶段；换房规划（C）生命周期；房贷规划（D）生命周期；换房规划3 在给客户进行住房消费支出规划时，首先要确定客户的需求，理财规划师在帮助客户确定其购房需求时应遵循一定的原则，下列对这些原则的描述错误的是( )。（A）够住就好（B）有多少钱买多大的房子（C）无需进行过于长远的考虑（D）了解客户所在地住房公积金管理中心的相关规
2、定4 关于购房与租房的决策因素，下列说法错误的是( )。（A）同一标的物可租可售时，不同的人可能会在租购之间做出不同的选择，一般使用年成本法与净现值法来做出购房与租房的抉择（B）在一个固定的居住期间内，根据租房及购房的现金流量，比较两者的净现值较高者为划算（C）租房与购房何者划算，牵涉到拥有自宅的心理效用与对未来房价的预期，购房者可期待房产增值利益，而租房者只能期待房东不要每年调高房租（D）以自住而言，购房者的使用成本是首付款利息成本、房屋贷款利息与住房维护成本，而租房者的使用成本是房租与房租押金的利息成本5 净现值法和内部报酬率法都是有用的分析工具，在进行简单财务模型分析时，下列选项中可用做
3、净现值法的折现率的是( )。（A）借贷的利率及风险贴水之和（B）借贷的利率或自有资金的机会成本利率（C）自有资金的机会成本利率及风险贴水之和（D）自有资金的机会成本利率、借贷的利率及风险贴水之和6 下列有关租房的缺点的说法中，错误的是( )。（A）有非自愿搬离的风险（B）无法按照自己的期望装修房屋（C）无法运用财务杠杆追求房价差价利益（D）强迫储蓄累积实质财富7 李龙目前面临购房还是租房的选择：租房，房租每年 48000 元，押金 4000 元；购房，总价 100 万元，自备首付款 20 万元，可申请 80 万元贷款，20 年期，房贷利率为 7%。按年等额本息方式还款，假定房屋维护成本为 60
4、00 元/ 年，押金与首付款机会成本率均为 4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。如果未来房价不变，根据年成本法，那么李龙应该做出的选择及理由为( )。（A）购房，因为购房的年成本比租房的年成本低 21840 元（B）购房，因为购房的年成本比租房的年成本低 8800 元（C）租房，因为租房的年成本比购房的年成本低 21840 元（D）租房，因为租房的年成本比购房的年成本低 8800 元8 张林林目前面临购房还是租房的选择：租房，房租每年 60000 元，押金 5000元；购房，总价 100 万元，自备首付款 30 万元，可申请 70 万元贷款，20 年期，房贷利率为 7%。按年等额本息方
5、式还款，假定房屋维护成本为 8000 元/ 年，押金与首付款机会成本率均为 4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。如果张林林打算居住 5 年，5 年后房价将涨至 120 万元。根据净现值法，假定贴规率为4%，那么张林林应该做出的选择及理由为( )。（A）购房，因为购房的净现值比租房的净现值高 54385 元（B）购房，因为购房的净现值比租房的净现值低 140587 元（C）租房，因为租房的净现值比购房的净现值低 54385 元（D）租房，因为租房的净现值比购房的净现值低 140587 元9 下列关于租房影响因素的说法中，正确的是( )。利率水平越高，租房越划算 房价成长率越高，租房越划算
6、房租成长率越高，租房越划算 房屋的维护成本越高，租房越划算（A）、（B） 、（C） 、（D）、10 租屋年租金 2 万元，购房要花 40 万元，另外每年维修与税捐 0.5 万元，已居住5 年，折现率以 5%计算，5 年后房价要以( )万元出售，购房才比出租屋划算。（A）36.8（B） 42.8（C） 44.3（D）48.911 以 5 年为期，采用净现值法计算，下列哪种情况下购房较租屋划算?( )(折现率均用 3%计，假设房租与房价 5 年内均不变，不考虑税赋与房贷因素及房屋持有成本)（A）年房租 10 万元，购房房价 500 万元（B）年房租 10 万元，购房房价 400 万元（C）年房租
7、10 万元，购房房价 300 万元（D）年房租 15 万元，购房房价 600 万元12 关于居住规划流程，下列说法错误的是( )。（A）根据家庭人口数量及对环境的要求，制定居住规划目标（B）如果购买房屋用来投资，那么需要对房产进行估价，制定房地产投资计划（C）当居住需求确定以后，首先选择是租房还是购房（D）对于居民而言，购买房屋远远优于租房13 以年成本法做购房或租房抉择，购房者应注意的事项包括( )。（A）首付款利息成本（B）房屋贷款利息成本（C）住房维护成本（D）房租与房租押金的利息成本14 下面不属于适宜租房的人群的是( )。（A）刚刚踏入社会的年轻人（B）工作地点与生活范围不固定者（C
8、）储蓄不多的家庭（D）不急需买房但能辩清房价走势者15 下列有关房屋租金的论述，正确的是( )。不同的构成因素形成不同的租金标准租金标准是共同的它的形成比一般商品的价格形成简单它的构成有理论房租和实际房租的区别（A）、（B） 、（C） 、（D）、16 假设利率均为 5%，年限均为 20 年，贷款成数均为七成，则下列贷款保障比率最高的是( ) 。（A）购房 50 万元，月租金收入 2000 元（B）购房 60 万元，月租金收入 2500 元（C）购房 70 万元，月租金收入 3000 元（D）购房 80 万元，月租金收入 3500 元17 张先生投资 100 万元购房出租，首付款 30 万元，贷
9、款 70 万元，房贷利率为6%，20 年本利平均摊还。与房客的租约 3 年，月租金 6000 元，月底收租金来缴房资本息，收满 3 年房租后将该店面以 120 万元卖给房客，剩余房贷由房客承接。以内部报酬率法计算，张先生房产投资的年投资报酬率为( )。（A）25.88%（B） 24.67%（C） 23.93%（D）23.35%18 陈先生有房可租可购，以 5 年为期计算，租房租金每年 3 万元，购房房价 80 万元。可办理 60 万元，利率 4%的房贷，5 年平均摊还。假设折现率 4%，以净现值法计算，则 5 年后售房时，房价应达到( )万元以上，购房才比租房划算。（A）85（B） 83.5（
10、C） 81.09（D）80.0519 关于购房的优点，下列说法正确的是( )。（A）有能力使用更多的居住空间（B）强迫储蓄累积实质财富（C）资金较自由，可寻找更有利的运用管道（D）有较大的迁徙自由度20 对于自住的租房者而言，如果以年成本法做租房抉择，应注意的事项不包括( )。（A）利率（B）房租押金的利息成本（C）房屋折旧成本（D）房租21 理财规划师应帮助其确定购房目标，其中购房的目标不包括( )。（A）希望的居住地点（B）希望的居住面积（C）届时房价（D）客户家庭计划购房的时间22 张利年收入为 10 万元，预计收入成长率为 5%，目前净资产为 20 万元，储蓄首付款与负担房贷的上限比例
11、为 30%，打算 5 年后购房，投资报酬率为 8%，贷款年限为 15 年，利率以 6%计，则可以负担购房后贷款的届时房价为( )万元。（A）86（B） 90（C） 95（D）10023 现年 25 岁的王晓峰，计划工作 10 年后购买总价 80 万元的两居室，再 10 年后换购总价 120 万元的三居室。假设换房时，旧房按原价出售，投资报酬率为10%，房贷利率为 6% ，贷款 20 年，贷款 70%，则王晓峰从 2535 岁间配置在购房上的年储蓄额应达 _元，3645 岁应提高至_元，4665 岁间应提高至_元，才能完成一生的房涯规划。( )（A）15059；15223；44642（B） 15
12、223；15059；44642（C） 15223；17325；45620（D）15059；17325；4562024 刘天年收入 200000 元，其中可用 40%供房。目前银行要求的首付款最低支付比例为 30% ，房贷利率为 7%，前些年可以只付利息。根据年收入概算法计算，刘天可负担的房价最高约为收入的( )倍。（A）2（B） 4（C） 8（D）1225 王志伟现在有净资产 10 万元，年收入为 12 万元，预估收入年成长率 4%，计划于 10 年后购房。以年收入的 30%用于储备自备款和负担房贷的上限，投资报酬率为 6%。如果以贷款年限 20 年，按年等额本息偿还，贷款利率 6%计算。根据
13、目标精算法计算，届时王志伟可负担购房贷款的上限为( )万元。（A）67.21（B） 89.25（C） 134.94（D）190.2726 赵敏年收入为 10 万元，目前净资产 15 万元，40%为储蓄白备款与负担房贷的上限，打算 5 年后购房，投资报酬率 10%，贷款年限 20 年，利率以 6%计，届时年收入以目前收入复利 3%计算，可以负担购房后贷款的届时房价为( )万元。（A）94.51（B） 99.25（C） 101.42（D）103.227 下列关于购房成本的叙述中，错误的是( )。（A）印花税和契税由买卖双方共同负担，一般住房减半征收（B）购房成本包括印花税和契税（C）购房成本包括共
14、同维护基金和营业税（D）先卖后买时可考虑向买方售后回租28 张旭东购房居住 5 年后，决定换屋，旧屋 20 年贷款 30 万元，固定利率 5%，按期本利摊还。新屋总价 80 万元，可贷 70%，旧屋要卖最低( )万元，扣除旧屋剩余房贷后，才可以充当新屋的自备款。（A）41.25（B） 43.69（C） 49.01（D）52.4329 戴伟伟计划 3 年后换屋，预计需 1000 万元，目前住宅值 500 万元，房贷 200 万元，尚有 10 年要还。假定新旧屋的房贷利率都设为 4%，且此期间房价水平不变，则在不另筹款情况下，新屋尚需贷款额为( )万元。（A）632（B） 648（C） 656（D
15、）67430 陈小春原购买的旧屋价格为 60 万元，新屋价格为 100 万元，旧屋贷款余额 20万元，剩余期限 6 年，利率 4%。出售旧屋后不足金额以新屋抵押贷款，若利率不变，每年本利缴款额也不变，新屋贷款要( )年才能缴清。(取最接近者)（A）9（B） 12（C） 25（D）2731 赵亮月收入 1 万元，其中 20%可用来缴房贷，房贷成数 70%，房贷利率 4.8%，如果按只缴利息计算，那么他可负担的房价为( )万元。（A）56.2（B） 63.7（C） 71.4（D）84.232 王磊打算买房，他有 65000 元可作为房款首期，他的条件符合银行的常规房屋贷款要求，假设银行的常规房贷是
16、 25%，则其可以购买的房子的最高房价可以是元，他最多能得到_元房屋贷款。( )（A）260000；150000（B） 324500；195000（C） 260000；195000（D）324500；15000033 刘智强打算从现在起丁作后 5 年购买价值 50 万的房子，居住 10 年后再换一套价值 100 万的新房。假设第 1 次购新房房贷比例为 60%，期限 10 年；第 2 次购房的首付款是销售旧房后赎回的现金，其房贷期限为 20 年。假设还款的方式都是本利平均摊还，市场的投资报酬率为 6%，房贷利率为 4%，房价一直保持不变。第1 次购房前应准备年储蓄_，两次购房期间应准备年储蓄_
17、，第 2 次购房后应准备年储蓄 _。( )（A）3.65；3.75；3.78（B） 3.55；3.75；3.68（C） 3.65；3.7；3.68（D）3.55；3.7；3.6834 刚进不惑之年的李冬有净资产 30 万元，每年的储蓄额约为 2 万元。如果现在换房，则需将这 30 万全部用于购买新房(假设换房只需一次性投入这 30 万即可，每年的储蓄额 2 万元可全用于积累退休金)。假设退休后每年生活费用的标准为 6 万元(不号虑通货膨胀的因素)，另外，根据合理的假设，李冬的预计寿命为 80 岁，投资报酬率为 5%。在换房和不换房两种情况下，李冬的退休年龄各为( )。(退休金的准备期间不足的以
18、 1 年计算)（A）换房只能 65 岁退休，不换房则可 54 岁退休（B）换房只能 62 岁退休，不换房则可 54 岁退休（C）换房只能 62 岁退休，不换房则可 53 岁退休（D）换房只能 65 岁退休，不换房则可 53 岁退休35 张伟是北京市的一名公务员，计划 5 年后贷款购房，其现有资金 10 万，且每年能储蓄 2 万。若投资回报率为 6%，贷款总额可占到房价总额的 80%，则单纯从首付能力考虑，5 年后可购房总价约为( )万元。（A）98.15（B） 110.15（C） 113.25（D）123.2536 理财规划师估算最佳的住房贷款指标有房屋月供款与税前月总收入的比率和房屋月供款与
19、税后月总收入的比率，下面比率合理的是( )。（A）房屋月供款与税前月总收入的比率为 23%（B）房屋月供款与税前月总收入的比率为 26%（C）房屋月供款加上其他 10 个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率为 32%（D）房屋月供款加上其他 10 个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率为 39%37 张亮与李欣夫妻打算 2008 年在北京购买一套三居室的房子，理财规划师在为他们制定购房投资规划时，需要了解的信息不包括( )。（A）商业贷款条件（B）预计商业贷款利率（C）子女的收入水平（D）预计购房地点38 杨晓磊在一国企上班，现在的年收入为 15 万元，其中
20、 50%可用来缴房贷，如果首付款的机会成本以房贷利率计算，房贷利率 6.5%，贷款成数 60%，则利用年收入概算法计算杨晓磊可负担房价为( )万元。（A）100（B） 158.6（C） 192.3（D）20039 随着收入水平的提高，李达凯打算卖旧房买新房，旧房值 100 万元，贷款尚有60 万元，新房值 150 万元，拟贷款 80 万元，现在李达凯手中有市值 15 万元的股票可抛售用于首付，则李达凯需另筹首付款( )万元。（A）10（B） 15（C） 20（D）2540 范小姐目前资产 10 万元，每年可储蓄 2 万元，打算 5 年后购房，投资报酬率8%贷款年限 20 年，利率以 6%计。其
21、购房总价为( )万元。（A）49.3（B） 50.8（C） 52.4（D）52.741 刘女士计划 3 年后换 1000 万元的房子，目前住宅值 500 万元，房贷 200 万元，房贷利率 4%，尚有 10 年要还。假设在不另筹首付款下，新房房贷为_万元；若贷款 20 年，房贷利率仍为 4%，每年要缴本息_万元；若每年本利摊还 60万元，年可还清。(假设此期间房价水准不变)( )（A）648；47.68；14.42（B） 648；48.65；15.25（C） 656；48.65；14.42（D）656；47.68；15.2542 济南刘小姐的房贷总额为 30 万元，房贷利率为 5%。如果采取每
22、双周缴 1000元的还款方式，可比每月缴 2000 元的还款方式提前( )年还清贷款。（A）1.85（B） 2.01（C） 2.44（D）2.6943 刘东与张惠夫妻二人均为北京市公交集团员工，并都参加了市住房公积金提拔计划，个人与单位各按 8%提拔。刘东月收入 8000 元，已提拔 6 年，目前住房公积金账上有 40000 元。张惠月收入 6000 元，已提拔 4 年，住房公积金账上有15000 元。假设住房公积金的收益率为 3.6%，住房公积金的贷款利率为 5.2%，一般贷款利率为 6.6%，单笔的申贷额上限为 30 万元，可贷 20 年。两人打算在 3 年之后购房，如果除了住房公积金以外
23、，不考虑其他可用资源，他们的购房能力为( )万元。（A）41（B） 43（C） 45（D）4744 关于还款的方式有多种，每月摊还本金固定，但总额会随房贷余额减少，利息也随之递减，此种还款方式称为( )。（A）本利平均摊还法（B）本金平均摊还法（C）加权平均法（D）等额本息还款45 关于住房公积金的用途，下列说法错误的是( )。（A）支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费（B）支付职工个人或合资建造自住住房的费用（C）支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费（D）房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付46 关于住房公积金的用途，下列说法错误的
24、是( )。（A）支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费（B）支付职工个人或合资建造自住住房的费用（C）支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费（D）房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付47 关于土地出让年限，下列说法错误的有( )。居住用地 70 年工业用地 40 年教育、科技、文化、卫生、体育用地 40 年商业、旅游、娱乐用地 60 年（A）、（B） 、（C） 、（D）、48 下面不适合购买经济适用房条件的家庭是( )。（A）有当地城镇户口者或当地政府确定的供应对象的家庭（B）无房或现住房面积低于当地政府规定标准的住房困难家庭（C）购买经
25、济适用房以市场价格卖出经济适用住房的家庭（D）收入符合当地政府划定的收入线标准的家庭49 关于经济适用房的特性，下列说法正确的是( )。（A）户型合理，年代较新，价格适中，适应最低收入家庭的承受能力（B）在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本（C）在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境（D）国家对经济使用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放贷款50 中国人民银行已经批准商业银行进行固定利率房贷的试点，固定利率房贷要求商业银行在贷款期内不能调整贷款利率。那么，下列关于固定利
26、率房贷的说法错误的是( ) 。（A）在目前利率水平较低的条件下，固定利率房贷对于购房者是比较有利的（B）其利率应比普通房贷略低（C）容易受到厌恶风险的贷款人的欢迎（D）便于购房者锁定房贷支出51 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。购房的几个环节都涉及印花税的缴纳，下列关于购房需要缴纳的印花税说法错误的是( )。（A）购房者与房地产开发商签订商品房买卖合同 时，按照购销金额 3%贴花（B）根据 E 口花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的千分之五的税率对卖方征收印花税（C）个人从国家有关部门领取房屋产权证时，每件贴花 5 元（D）公积金购房需要缴纳印花税52
27、 关于住房公积金贷款与商业银行住房贷款，下列说法错误的是( )。（A）住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低（B）一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款每笔限额各地的住房公积金管理中心均有规定（C）公积金贷款对象必须是公积金系统公积金缴存入，商业住房贷款对象不必是公积金缴存入（D）商业银行住房贷款一般需要担保费、评估费和保险费，而住房公积金住房贷款一般需要律师费用、保险费用53 目前我国各商业银行开办的个人住房消费信贷主要包括个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等。其中，个人住房商业性贷款的贷款方式有( ) 。抵押贷款 质押贷款保证贷款 抵押
28、(质押)贷款加保证贷款（A）、（B） 、（C） 、（D）、53 根据下面资料，回答下列题目：陈龙打算购买一 90 平方米的房屋，屋主可租可售：若是租赁，租金每月 3500元，押金 2 个月；若是购买，则总价 70 万元，可办理贷款 40 万元，利率 6%，自备款项 30 万元，假设存款利率 3%。54 租屋和购房的年成本分别为( )元。（A）42210；33000（B） 37320；42430（C） 42210；38360（D）37320；4243055 当未来房租调整幅度超过( )时，购房比租屋划算。（A）18.60%（B） 21.90%（C） 22.40%（D）25.30%56 若是购买，
29、陈龙选择 20 年房贷，每年本利和平均摊还额为( )元。（A）34874（B） 35223（C） 37342（D）4042356 根据以下资料，回答下列题目：宋小军和王敏结婚后打算租房或购房：若是租房，房租为每月 1500 元，押金3 个月；若是购房，房价为 50 万元，且以 3%利率作为现值折现率。购房估计每年的税与维修费用为 5000 元，年初支付。准新人目前面临购房或租房的抉择，比较适宜居住 5 年计算。57 以净现值方式来估计，租房的净现值为( )元。（A）-76025（B） -84313（C） -85692（D）-8576858 若 5 年后房价不变，以净现值方式来估计，购房的净现值
30、为( )元。（A）-92281（B） -3279（C） -89625（D）-9326859 要使租房与购房的净现值相等，则 5 年后的房价应为( )元。（A）483625（B） 490320（C） 502593（D）50923759 根据下面资料，回答下列题目：刚刚大学毕业的王强有一购房计划，打算五年后购买目标总价 50 万元的二居室，贷款成数为七成，贷款 20 年，贷款利率 7%。60 假设投资报酬率可达 6%，针对自备款项筹措部分，每年应有投资储蓄额为( )万元。（A）2.66（B） 2.87（C） 3.12（D）3.4561 五年后开始本利平均摊还时，每年需还( )万元。（A）2.59（
31、B） 3.3（C） 3.45（D）3.8361 根据下述资料，回答下列题目：某事业单位职工李素丽，现有住房公积金 4 万元，每月单位和个人共缴存 400 元，住房公积金收益率为 2%，住房公积金贷款利率为 4.86%，其贷款最高上限为 20 年。62 若只运用住房公积金，李素丽 5 年后能买到的最高房价为( )万元。（A）8（B） 10（C） 13（D）2563 若李素丽 5 年后想购买 30 万元的房子，需首付 10 万元，假定李素丽投资收益率为 8%，为了能够支付首付款(考虑利用公积金账户余额)，则李素丽每月的储蓄额为( ) 元。（A）416（B） 527（C） 632（D）79564 假
32、若李素丽 5 年后想购买 30 万元的房子，需首付 10 万元，余下款项采用住房公积金贷款，假定住房公积金贷款额度无限制，则购房后李素丽每月除住房公积金外还需支付的金额是( )元。（A）658（B） 904（C） 1065（D）142764 根据下面材料，回答下列题目：王军是首钢的一名轧钢师，每月按时缴纳住房公积金。现在，其打算购买一套评估价为 50 万元的自住普通住房，拟在建行申请个人住房公积金贷款。假设王军目前离法定退休年龄还剩 30 年，其名下的住房公积金本息余额为 6000 元，上个月公积金汇储额为 150 元(包括单位及个人)。65 王军在退休年龄内预计可缴存住户公积金总额为( )万
33、元。（A）6（B） 8（C） 7（D）966 王军申请的住房公积金贷款额度最高为( )万元。（A）18（B） 35（C） 40（D）4567 王军能申请的住房公积金贷款的最长年限是( )年。（A）15（B） 20（C） 10（D）3068 王军申请住房公积金时，下列说法错误的是( )。（A）可以以其所购住房为抵押物（B）可以以其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物（C）可以由第三人为其贷款提供担保并承担偿还本息连带责任（D）不需要抵押或质押，只要借款人信用记录上无不良记录金融理财师（AFP ）居住规划与房产投资章节练习试卷 1 答案与解析1 【正确答案】 C【知识模块】 居住规划与房产投资2
34、【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资3 【正确答案】 D【试题解析】 D 项属于理财师对客户作住房规划时所必须了解的情况，但并不是遵循的原则。【知识模块】 居住规划与房产投资4 【正确答案】 B【试题解析】 B 项中，在一个固定的居住期间内，应将租房及购房的现金流量折现为现值后，比较两者的净现值较高者为划算。【知识模块】 居住规划与房产投资5 【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资6 【正确答案】 D【试题解析】 D 项强迫储蓄累积实质财富属于购房的优点之一。【知识模块】 居住规划与房产投资7 【正确答案】 C【试题解析】 租房的年成本=48000+40004%=4816
35、0( 元)；购房的年成本=2000004%+ 8000007%+6000=70000(元)；因此，其将会选择租房，年成本可降低 21840 元 (70000-48160)。【知识模块】 居住规划与房产投资8 【正确答案】 B【试题解析】 租房净现值：CF0=-6.5，CF1=-6，N1=4，CF1=0.5，i=4 ，f NPV=- 27.8684；购房净现值：CF0=-30，CF1=-7.4075，N1=4，CF1=-7.4075+120-60.1806=52.4119，i=4 ，f NPV=-13.8097；因此，其将会选择购房，净现值可降低14.0587 万元(-13.8097+27.86
36、84) 。【知识模块】 居住规划与房产投资9 【正确答案】 A【试题解析】 项中房价成长率越高，购房越划算；项中房租成长率越高，购房越划算。【知识模块】 居住规划与房产投资10 【正确答案】 B【试题解析】 因为租屋与购房的年现金流量差距 1.5 万元(2-0.5)，为购房可节省的年支出，因此以目前房价为付出现值，可节省年支出为收回年金，可得出应收回的终值为：FV (5% ，5，2-0.5，-40)=42.763( 万元)，即购房五年后租购现值相等的房价约为 42.8 万元。【知识模块】 居住规划与房产投资11 【正确答案】 C【试题解析】 分别算出四项购房与租屋的净现值，再比较净现值的高低即
37、可。A项租屋净现值：3i%，5N，-100000PMT ，COMP PV=-457971 ；购房净现值5000000FV，COMPPV=-4313044，-5000000-(-4313044)=-686956-457971，租屋划算；B 项购房净现值：4000000FV，COMP PV=-3450435 ，-4000000-(-3450435)=-549565-457971，租屋划算；C项购房净现值：3000000FV，COMP PV=2587826，-3000000-(-2587826)=-412174-457971，购房划算；D项租屋净现值：3i，5N，-150000PMT，COMP PV
38、=-686956；购房净现值：6000000FFCOMPPV=-5175653，-60000130-(-5175653)=-824347-686956，租屋划算。综上分析，只有 C 项符合题意。【知识模块】 居住规划与房产投资12 【正确答案】 D【试题解析】 租房与购房各自有优点与缺点，故 D 项叙述有误。【知识模块】 居住规划与房产投资13 【正确答案】 D【试题解析】 D 项房租与房租押金的利息成本是租房者的使用成本。【知识模块】 居住规划与房产投资14 【正确答案】 D【试题解析】 适宜租房的人群包括：刚刚踏入社会的年轻人； 工作地点与生活范围不固定者；储蓄不多的家庭； 不急需买房且辨
39、不清房价走势者。【知识模块】 居住规划与房产投资15 【正确答案】 A【试题解析】 房屋租金的形成比一般商品的价格形成复杂，故项错误；不同的构成因素形成不同的租金标准，所以租金标准是不同的，故项错误。【知识模块】 居住规划与房产投资16 【正确答案】 D【试题解析】 根据贷款保障比率=月租金收入/月本利摊还额，可得：A 项：贷款=500.7 =35(万元) ，5/12/，240n ，35PV ，OFV，PMT=-0.231，0.2/0.231=0.866；B 项：贷款=600.7=42 万元，5/12i，240n， 42PV，OFV，PMT=-0.277，0.25/0.277= 0.903；C
40、 项：贷款=700.7=49(万元 )，5/12i，240n ，49PV ，OFV，PMT=-0.323， 0.3/0.323=0.928；D 项：贷款=800.7=56( 万元) ，5/12i，240n，56PV，OFV， PMT=-0.37，0.35/0.37=0.945。因此，D 项的贷款保障比率最高。【知识模块】 居住规划与房产投资17 【正确答案】 C【试题解析】 每月本利摊还额： 0.5i，240n， 700000PV，OFV ，PMT=-5015，可得，每月净收入=6000-5015=985(元)；3 年后房贷额：0.5i，204n ，-5015PMT，OFV，PV =64040
41、3，可得，3 年后售屋回收额=1200000-640403=559597(元)；3 年后最后一个月现金流量=559597+985=560582( 元)；CF0(下标)=-300000，C01(下标)=985，N1(下标)=35， C02( 下标)=560582，N2：1，IRR：1.994，即月报酬率为 1.994%，因此，年报酬率= 1.994%12=23.93%。【知识模块】 居住规划与房产投资18 【正确答案】 C【试题解析】 租房净现值： 4i，5n，-3PMT ， OFV，PV=13.355 ； 与租房相等的购房净现值：20-13.355=6.645(万元)； 年平均摊还额：4i，5
42、n，60PV，OFV，PMT=- 13.478； 4i，5n ，-6.645PV，-13.478PMT，FV=81.09，即 5 年后售房房价应达到 81.09 万元以上，购房才比租房划算。【知识模块】 居住规划与房产投资19 【正确答案】 B【试题解析】 ACD 三项为租房的优点。【知识模块】 居住规划与房产投资20 【正确答案】 C【知识模块】 居住规划与房产投资21 【正确答案】 A【知识模块】 居住规划与房产投资22 【正确答案】 A【试题解析】 首付款储蓄部分 =PMT11-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n=300001-(1+5%)/(1+8%) 5/(8%-5%)
43、(1+8%)5=193707(元)；首付款投资部分=FV(r，n，0，A)=FV(8%，5，0，-200000)=293866；本利摊还年供额 PMy2=FV(y，n，0，PMT1)=FV(5%，5，0，-30000)=38288，贷款部分=PV(i， m，PMT2)=PV(6%，15，-38288)=371863；可购房总价=首付款储蓄部分+ 首付款投资部分+贷款部分=193707+293866+371863=859436(元)，即可以负担购房后贷款的届时房价约为 86 万元。【知识模块】 居住规划与房产投资23 【正确答案】 A【试题解析】 2535 岁间，在购房上的年储蓄 =PMT(10
44、%，10，0，240000)=-15059；6-45 岁间，购房后年供额=PMT(6% ，20，0，560000)=-15223；46岁换购 120 万元的新房，届时旧房房贷还有 10 年才缴清，房贷余额=PV(6%，10，15223)= 112043；出售旧房后需先把原房贷还清，则 800000-112043=687957(元)，可作新房首付款。新房贷款需求 =1200000-687957=512043(元)，年供额=PMT(6%，20， 512043)=-44642。【知识模块】 居住规划与房产投资24 【正确答案】 C【试题解析】 刘天可负担房价相当于收入的倍数=(20000040%/7
45、%)/70%/200000= 8.16，即约为 8 倍。【知识模块】 居住规划与房产投资25 【正确答案】 C【试题解析】 根据目标精算法计算：投资部分： -10PV， 6i，10n，OPMT，FV=17.9085；储蓄部分：1230%(1+6%) 101-(1+4%)/(1+6%)10/(6%-4%)= 55.9086(万元)；贷款部分：12(1+4%)1030%=5.3289，6i，20n，- 5.3289PMT，OFV， PV=61.1218；因此，王志伟可负担购房贷款的上限=17.9085+ 55.9086+61.1218=134.9389(万元)。【知识模块】 居住规划与房产投资26
46、 【正确答案】 C【试题解析】 先求可支付的首付款， (1+10070)/(1+3%)-1=6.8%；PI/(6.8%，5，- 4，0.1)1.14=24，FV(10%，5，0，-15)=24.16 ，则合计首付款=25.78+24.16=48.20( 万元)；再求可贷款额，FV(3%，5，0，-4)=4.64 ，本利平均摊还，则 PV(6% ，20，-4.64)=53.22；因此，赵敏可以负担购房后贷款的届时房价=53.22+48.20=101.42( 万元)。【知识模块】 居住规划与房产投资27 【正确答案】 A【试题解析】 A 项契税只由买方负担，印花税由买卖双方负担。【知识模块】 居住
47、规划与房产投资28 【正确答案】 C【试题解析】 旧屋年本利摊还=PMT(5%，20， 30)=-2.41，5 年后旧屋剩余房贷=PV (5%，15，-2.41)=-25.01，因此，出售旧屋应达房价= 剩余房贷+新屋应有自备款=25.01+80(1-70%)=49.01(万元)。【知识模块】 居住规划与房产投资29 【正确答案】 B【试题解析】 先算目前房贷本利摊还额： 4i%，10N ，-2000000PV，COMP PMT=- 246582：再根据剩余年数算出换屋时的剩余贷款：4i% ，7N ，-246582PMT，COMP PV=-1479999；卖旧屋净收入 =旧屋价旧屋贷款=500
48、0000-1479999=3520001(元)；新屋贷款额=新屋总价-卖旧屋收入=10000000-3520001=6479999(元)，即约为 648 万元。【知识模块】 居住规划与房产投资30 【正确答案】 C【试题解析】 旧屋年本利摊还 PMT(4%，6，20)=-3.82 ，新屋应有房贷=100-(60-20)= 60(万元) ，NPER(4% ，-3 82，60，0)=25.2。【知识模块】 居住规划与房产投资31 【正确答案】 C【试题解析】 月收入 1 万元，其中 20%可用来缴房贷，即 0.2 万元。房贷月利率=4.8%/12 =0.004。因此，其可负担的房贷款 =0.2/0.004=50(万元)，即可负担房价=50/0.7= 71.4(万元)。【知识模块】 居住规划与房产投资32 【正确答案】 C【试题解析】 最高房价=65000/25%=260000(元) ；可申请得到的房贷：260000-65000= 195000(元)。【知识模块】 居住规划与房产投资33 【正确答案】 D
