1、经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 49及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.根据韦伯的工业区位论，如果要为矿山加工厂选址，则最佳的位置在_。（分数：2.00）A.矿山附近B.市场附近C.矿山与市场的中点位置D.矿山与市场的连线上的任一点2.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的分析，是从生态学的_观点出发的。（分数：2.00）A.演替和发展B.入侵和演替C.承继和发展D.入侵和承继3.以货币地租为主要形式的是_。（分数：2.00）A.奴隶制地租B.封建制度时期的地租C.资本主义时期的地租D.社会主义时期的地租4._是土地所有者
2、凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。（分数：2.00）A.垄断地租B.绝对地租C.级差地租D.级差地租5.郊区化一般发生在城市化水平达到_的时候。（分数：2.00）A.50%60%B.60%70%C.70%80%D.80%90%6.下列选项中，不属于房地产征收范畴的是_。（分数：2.00）A.国家对某乡镇土地的征收B.村民委员会对村民赵某住宅房屋的征收C.国家对个体户张某房屋的征收D.国家对某事业单位房屋的征收7.在被征收房屋价值的评估中，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向_申请复核评估。（分数：2.00）A.上级人民政府B.房管局C.房地产征收机构D.房地产价格评估机构8.在出让土地
3、使用权年限为 50年的土地上，不允许建设的项目是_。（分数：2.00）A.教育用地B.体育馆C.工业厂房D.酒店9.下列关于国有建设用地使用权转让的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.建设用地使用权转让的方式主要有出售、互换和赠与B.土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用期限为出让合同规定的使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限C.土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权不能用于出租D.土地使用权出让年限届满时，土地使用者可以申请续期10.办理建设用地使用权抵押登记时，应交验的文件一般不包括_。（分数：2.00）A.抵押合同B.抵押登记申请书C.国有建设用地使用权转
4、让合同D.国有土地使用证11.2012年 5月，国土资源部发布了闲置土地处置办法，自_起施行。（分数：2.00）A.2012年 7月 1日B.2012年 6月 1日C.2013年 1月 1日D.2012年 12月 1日12.下列选项中，国家不可以收回建设用地使用权的是_。（分数：2.00）A.因社会公共利益需要而提前收回建设用地使用权的B.为实施城市规划而提前收回建设用地使用权的C.以出让方式取得建设用地使用权开发房地产，因不可抗力的原因，满 2年未动工的D.土地使用者因迁移、撤销、破产而停止使用原划拨国有土地的13.下列关于文案调研法的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.文案调研法有利
5、于数据库的建立B.文案调研法的局限性之一是市场中正在发生的新变化和新情况难以得到及时的反映C.文案调研法中的二手资料准确度较高D.文案调研法可以发现市场问题，构建模型14.按照_进行划分，可将房地产市场调研分为宏观市场调研和微观市场调研。（分数：2.00）A.市场调研深度的不同B.市场调研主体的不同C.市场调研角度的不同D.搜集信息方式的不同15.在房地产市场调研中，按照被观察对象是否受控制，观察法可分为_。（分数：2.00）A.重点观察和非重点观察B.结构式观察和非结构式观察C.实验观察和自然观察D.非参与观察和参与观察16.房地产市场调研报告的基本结构不包括_。（分数：2.00）A.封面和
6、目录B.摘要和正文C.结论和建议D.使用方法17._是对总体中具有代表性的少数个体进行调研，使用这种调研方法的关键在于选好典型，调研对象要有充分的代表性。（分数：2.00）A.典型调研B.抽样调研C.重点调研D.全面调研18.在房地产市场调研的过程中，由其他机构或个人提供的现成的资料是_。（分数：2.00）A.一手资料B.二手资料C.动态资料D.微观市场资料19.小王刚刚结婚，还没有孩子，和父母住在一起，这样的家庭属于_。（分数：2.00）A.核心家庭B.主干家庭C.联合家庭D.其他家庭20.房地产开发商为了满足客户某一方面的特殊需求，应采用_。（分数：2.00）A.竞争对手定位策略B.目标客
7、户需求定位策略C.属性、利益定位策略D.差异化定位策略21.在房地产开发项目的项目定位中，对目标客户年龄、收入水平、家庭结构、职业、学历等进行分析，属于_。（分数：2.00）A.目标客户特征分析B.目标客户定位C.项目主题形象定位D.项目 SWOT分析22.投资是投资者以获取_为目的，投入一定量的资金，以经营某项事业的行为。（分数：2.00）A.当前收益B.未来收益C.既成收益D.任何时点的收益23.将 10000元存入银行，年利率为 6%，在按复利计算方式下，则 3年后的本利和为_元。（分数：2.00）A.11890B.11910C.10650D.1000524.某企业进行一项投资，目前支付
8、的投资额是 10000元，预计在未来 6年内收回投资，在年利率是 6%的情况下，为了使该项投资是合算的，那么企业每年至少应当收回_元。（分数：2.00）A.1433.63B.1443.63C.2023.63D.2033.6325.经营型房地产开发项目的现金流量表中现金流入的主体是_。（分数：2.00）A.租金收入或自营收入B.销售收入C.转让收入D.以上都不对26.在房地产投资项目可行性研究中，编制的现金流量表通常是计算_的净现金流量。（分数：2.00）A.所得税前B.所得税后C.个人所得税D.以上都不对27.下列选项中，不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。（分数：2.00）A.总投资
9、收益率B.资本金利润率C.财务净现值D.成本利润率28.某房地产投资项目建成后，营运期内平均年利润总额为 500万元，利息支出为 0。该项目的总投资额为 1500万元，则该房地产开发项目的总投资收益率为_。（分数：2.00）A.33%B.25%C.32%D.50%29.某房地产开发企业建设项目的固定成本为 400万元，单位产品的可变成本为 1400元/平方米、售价为2400元/平方米，税费不计，则该项目保本销售收入为_万元。（分数：2.00）A.980B.960C.900D.80030.在房地产投资风险分析中，对房地产投资者危害最大的一种风险是_。（分数：2.00）A.或然损失风险B.利率风险
10、C.政治风险D.政策风险二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.根据中心商务区的土地利用研究成果，界定中心商务区(CBD)的重要指标有_。（分数：4.00）A.中心商务用地类型B.中心商务高度指标C.中心商务强度指标D.中心商务建筑面积指数比率E.中心商务地价比率32.决定房地产供给量的因素主要有_。（分数：4.00）A.房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.消费者的偏好D.房地产的开发建设成本E.消费者对未来的预期33.房地产征收与征用的共同点有_。（分数：4.00）A.都适用于相同的对象B.都不必得到财产所有权人的同意C.都是为了抢险、救灾等紧急需要D.都应给予公平补偿E.
11、都发生财产所有权的转移34.建设_，可以由县级以上人民政府依法批准划拨土地使用权。（分数：4.00）A.市级医院B.游戏设施C.部队营房D.高速公路E.军用洞库35.以出让方式获得建设用地使用权的，可转让房地产的情形有_。（分数：4.00）A.属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件B.属于房屋建设工程的，包含土地出让金在内完成开发投资总额的 25%以上C.按合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书D.支付全部出让金 6个月之后E.属于房屋建设工程的，不包含土地使用权出让金在内完成开发投资总额的 25%以上36.进行房地产市场调研问卷设计时，开放式问题备选答案的设计
12、方法主要有_。（分数：4.00）A.矩阵法B.词语联想法C.回忆法D.多项选择法E.自由回答法37.房地产市场调研的特点包括_。（分数：4.00）A.系统性B.连续性C.跟踪性D.主观性E.目的性38.房地产开发项目前期策划的特点有_。（分数：4.00）A.地域性B.系统性C.创新性D.全面性E.预见性39.在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有_。（分数：4.00）A.被比较方案的原始投资额相同B.被比较方案具有相同的资金成本率C.被比较方案的费用及效益计算口径一致D.被比较方案具有相同的计算期E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位40.房地产投资风险应对的原则有_。（分数：4.
13、00）A.连续性B.预测性C.可行性D.针对性E.经济性三、案例分析题(总题数：2，分数：40.00)某房地产开发商准备对某市郊一宗土地进行开发，准备将其开发为居民住宅楼，随即该房地产开发商对本项目进行了 SWOT分析。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).该项目进行 SWOT分析的具体步骤为_。（分数：5.00）A.分析环境因素B.构造 SWOT矩阵C.确定企业具体战略D.制订市场目标(2).对该项目进行 SWOT分析时，发现该项目周围商品房供大于求，竞争激烈，这属于该项目面临的_。（分数：5.00）A.优势B.威胁C.劣势D.机会(3)._是一种依靠内部优势、利用外部机
14、会的战略，是一种理想的战略模式。（分数：5.00）A.优势机会战略B.优势威胁战略C.弱点机会战略D.弱点威胁战略(4).运用 SWOT分析法分析房地产开发项目所处的外部环境因素包括_。（分数：5.00）A.资源因素B.机会因素C.成胁因素D.能力因素某房地产建设项目，占地 16000平方米。该项目建成后总固定成本为 12000万元，单位产品的成本(含单位产品税金等)为 5000元/平方米，销售价格为 16000元。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).该建设项目的产量盈亏平衡点是_平方米。（分数：5.00）A.6000B.10909C.10000D.12000(2).当该
15、建设项目的建设面积为 13000平方米时，利润为_万元。（分数：5.00）A.1000B.1180C.2300D.1360(3).下列选项中，关于用数学计算法计算盈亏平衡点的公式错误的是_。（分数：5.00）A.用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点为 BEP(V)=P+T-CF/QB.用销售额表示的盈亏平衡点 BEP(B)=PCF/(P-V-T)C.用生产能力利用率表示的盈亏平衡点 BEP(%)=CF/(P-V-T)QD.用产品单价表示的盈亏平衡点 BEP(P)=CF/Q-V-T(4).盈亏平衡点计算的主要方法有_。（分数：5.00）A.图解法B.公式法C.数学计算法D.方程法经济师中级房地产经
16、济专业知识与实务模拟 49答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.根据韦伯的工业区位论，如果要为矿山加工厂选址，则最佳的位置在_。（分数：2.00）A.矿山附近 B.市场附近C.矿山与市场的中点位置D.矿山与市场的连线上的任一点解析：解析 本题考查韦伯的工业区位论的应用。根据工业区位论，工业企业的选址应根据原料指数进行判断，原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量。一般使用遍布性原料的指数为 0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于 1，限地性原料加遍布性原料，其指数都可能大于 1。一般的工业区位法则是：(1)原料指数1，在原料
17、地。(2)原料指数1，在消费地。(3)原料指数=1，自由区位。矿石是典型的失重性材料，矿山加工业的原料指数很大，所以应该选择在离矿山近的地方。2.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的分析，是从生态学的_观点出发的。（分数：2.00）A.演替和发展B.入侵和演替C.承继和发展D.入侵和承继 解析：解析 本题考查同心圆理论。同心圆理论是伯吉斯总结出来的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。3.以货币地租为主要形式的是_。（分数：2.00）A.奴隶制地租B.封建制度时期的地租C.资本主义时期的地租 D.社会主义时期的地租解析：解析 本题考查地租的产生和发展。最初出现的地租是
18、奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。封建制度时期，地租包含了直接生产者的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。资本主义时期，地租以货币地租为主要形式。社会主义制度下，地租反映的是国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下对土地收益的分配关系，并且是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。4._是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。（分数：2.00）A.垄断地租B.绝对地租 C.级差地租D.级差地租解析：解析 本题考查绝对地租的概念。绝对地租是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。5.郊区化一般发生在城市化水平达到_的时候。（分数：2.00）A.50%60
19、%B.60%70%C.70%80% D.80%90%解析：解析 本题考查郊区化与城市化水平的关系。郊区化是指区域城市化水平达到一定程度(70%80%)，市区发展速度变得缓和平稳，人们开始追求理想的自然生态环境和良好的社会环境，城市人口、就业岗位和服务业在大城市由市区向外迁移的一种分散化过程。6.下列选项中，不属于房地产征收范畴的是_。（分数：2.00）A.国家对某乡镇土地的征收B.村民委员会对村民赵某住宅房屋的征收 C.国家对个体户张某房屋的征收D.国家对某事业单位房屋的征收解析：解析 本题考查房地产征收。房地产征收共有两类：一是对集体所有的土地征收；二是对国有土地上单位、个人的房屋征收。房地
20、产征收的主体是国家，通常是政府。故 B项错误。7.在被征收房屋价值的评估中，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向_申请复核评估。（分数：2.00）A.上级人民政府B.房管局C.房地产征收机构D.房地产价格评估机构 解析：解析 本题考查被征收房屋价值的评估。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。8.在出让土地使用权年限为 50年的土地上，不允许建设的项目是_。（分数：2.00）A.教育用地B.体育馆C.工业厂房D.酒店 解析：解析 本题考查土地使用权出让的最高年限。建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分
21、别如下：(1)居住用地 70年。(2)工业用地 50年。(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年。(4)商业、旅游、娱乐用地 40年。(5)综合或者其他用地 50年。9.下列关于国有建设用地使用权转让的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.建设用地使用权转让的方式主要有出售、互换和赠与B.土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用期限为出让合同规定的使用期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限C.土地使用者通过转让方式取得的建设用地使用权不能用于出租 D.土地使用权出让年限届满时，土地使用者可以申请续期解析：解析 本题考查土地使用权转让的相关规定。土地使用者通过出让方式或转
22、让方式取得的建设用地使用权可以出租。故 C项错误。10.办理建设用地使用权抵押登记时，应交验的文件一般不包括_。（分数：2.00）A.抵押合同B.抵押登记申请书C.国有建设用地使用权转让合同 D.国有土地使用证解析：解析 本题考查抵押登记时交验的文件。办理建设用地使用权抵押登记应交验以下文件：(1)抵押当事人的身份证明和法人资格证明。(2)抵押登记申请书。(3)抵押合同。(4)国有土地使用证。(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料。(6)可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料。(7)登记机关认为必要的其他文件。11.2012年 5月，国土资源部发布了闲置土地处置办法，自_起施行。（
23、分数：2.00）A.2012年 7月 1日 B.2012年 6月 1日C.2013年 1月 1日D.2012年 12月 1日解析：解析 本题考查闲置土地处置办法的施行日期。2012 年 5月，国土资源部发布了闲置土地处置办法，自 2012年 7月 1日起施行。12.下列选项中，国家不可以收回建设用地使用权的是_。（分数：2.00）A.因社会公共利益需要而提前收回建设用地使用权的B.为实施城市规划而提前收回建设用地使用权的C.以出让方式取得建设用地使用权开发房地产，因不可抗力的原因，满 2年未动工的 D.土地使用者因迁移、撤销、破产而停止使用原划拨国有土地的解析：解析 本题考查国有建设用地使用权
24、收回以及不可以收回的情况。以出让方式获得建设用地使用权进行房地产开发，满 2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权；但是，因不可抗力或政府有关部门的行为或动工开发必需的前期工作造成开发迟延的除外。13.下列关于文案调研法的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.文案调研法有利于数据库的建立B.文案调研法的局限性之一是市场中正在发生的新变化和新情况难以得到及时的反映C.文案调研法中的二手资料准确度较高 D.文案调研法可以发现市场问题，构建模型解析：解析 本题考查文案调研法的优缺点。在文案调研法中，由于二手资料涉及面广，来源渠道复杂，所以收集的二手资料中有些是由于专业人员采用科学的方法搜集和
25、加工的，具有较高的准确度，而有些可能是有关人员估算和推测的，准确度较低，所以 C项错误。14.按照_进行划分，可将房地产市场调研分为宏观市场调研和微观市场调研。（分数：2.00）A.市场调研深度的不同B.市场调研主体的不同C.市场调研角度的不同 D.搜集信息方式的不同解析：解析 本题考查房地产市场调研的分类。房地产市场调研按照市场调研角度的不同，可分为宏观市场调研和微观市场调研。15.在房地产市场调研中，按照被观察对象是否受控制，观察法可分为_。（分数：2.00）A.重点观察和非重点观察B.结构式观察和非结构式观察C.实验观察和自然观察 D.非参与观察和参与观察解析：解析 本题考查房地产市场调
26、研方法中的观察法的分类。按照被观察对象是否受控制，可将观察法分为实验观察和自然观察。16.房地产市场调研报告的基本结构不包括_。（分数：2.00）A.封面和目录B.摘要和正文C.结论和建议D.使用方法 解析：解析 本题考查房地产市场调研报告的基本结构。房地产市场调研报告由封面、目录、摘要、正文、结论和建议、附录组成。17._是对总体中具有代表性的少数个体进行调研，使用这种调研方法的关键在于选好典型，调研对象要有充分的代表性。（分数：2.00）A.典型调研 B.抽样调研C.重点调研D.全面调研解析：解析 本题考查房地产市场调研中的典型调研。按照调研对象的范围不同，房地产市场调研可分为全面调研和非
27、全面调研。其中，非全面调研又分为典型调研、重点调研、抽样调研。典型调研是对总体中具有代表性的少数个体进行调研，使用这种调研方法的关键在于选好典型，调研对象要有充分的代表性。18.在房地产市场调研的过程中，由其他机构或个人提供的现成的资料是_。（分数：2.00）A.一手资料B.二手资料 C.动态资料D.微观市场资料解析：解析 本题考查二手资料的含义。在房地产市场调研中，信息搜集阶段是市场调研中最为关键的阶段。根据市场调研信息产生的过程的不同，可以将信息分为原始资料和二手资料。二手资料也称为次级资料、间接资料，是其他机构或个人提供的现成的资料。19.小王刚刚结婚，还没有孩子，和父母住在一起，这样的
28、家庭属于_。（分数：2.00）A.核心家庭B.主干家庭 C.联合家庭D.其他家庭解析：解析 本题考查市场细分依据中的家庭结构。由两代以上的人组成，而每代只有一对夫妻组成的家庭叫主干家庭。20.房地产开发商为了满足客户某一方面的特殊需求，应采用_。（分数：2.00）A.竞争对手定位策略B.目标客户需求定位策略C.属性、利益定位策略 D.差异化定位策略解析：解析 本题考查房地产开发项目产品定位的策略。属性、利益定位策略抓住了客户群在某一方面的特殊需求，投其所好。21.在房地产开发项目的项目定位中，对目标客户年龄、收入水平、家庭结构、职业、学历等进行分析，属于_。（分数：2.00）A.目标客户特征分
29、析 B.目标客户定位C.项目主题形象定位D.项目 SWOT分析解析：解析 本题考查房地产开发项目的项目定位。在房地产开发项目的项目定位分析，包括项目 SWOT分析、目标客户定位、目标客户特征分析、项目主题形象定位。题干中描述的属于目标客户特征分析。22.投资是投资者以获取_为目的，投入一定量的资金，以经营某项事业的行为。（分数：2.00）A.当前收益B.未来收益 C.既成收益D.任何时点的收益解析：解析 本题考查投资的概念。投资是指投资者以获取未来收益为目的，投入一定量的资金(货币或实物等)，以经营某项事业的行为。23.将 10000元存入银行，年利率为 6%，在按复利计算方式下，则 3年后的
30、本利和为_元。（分数：2.00）A.11890B.11910 C.10650D.10005解析：解析 本题考查复利的相关计算。3 年后的本利和 F n =P(1+i) n =10000(1+6%) 3 =11910(元)。24.某企业进行一项投资，目前支付的投资额是 10000元，预计在未来 6年内收回投资，在年利率是 6%的情况下，为了使该项投资是合算的，那么企业每年至少应当收回_元。（分数：2.00）A.1433.63B.1443.63C.2023.63D.2033.63 解析：解析 本题考查等额分付资本回收公式及计算。每年的投资回收额 A=Pi(1+i) n /(1+i) n -1=10
31、0006%(1+6%) 6 /(1+6%) 6 -1=2033.63(元)。25.经营型房地产开发项目的现金流量表中现金流入的主体是_。（分数：2.00）A.租金收入或自营收入 B.销售收入C.转让收入D.以上都不对解析：解析 本题考查经营型房地产开发项目的现金流入。经营型房地产开发项目的现金流入一般为租金收入、自营收入和转让收入。租金收入或自营收入是这类投资项目现金流量表中现金流入的主体。26.在房地产投资项目可行性研究中，编制的现金流量表通常是计算_的净现金流量。（分数：2.00）A.所得税前 B.所得税后C.个人所得税D.以上都不对解析：解析 本题考查现金流量表的编制。净现金流量是项目当
32、年现金流入与现金流出的代数和，在房地产投资项目可行性研究中，通常是计算所得税前净现金流量。27.下列选项中，不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。（分数：2.00）A.总投资收益率B.资本金利润率C.财务净现值 D.成本利润率解析：解析 本题考查动态盈利指标和静态盈利指标。动态盈利指标包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期；静态盈利指标包括成本利润率、销售利润率、总投资收益率、静态投资回收期、资本金利润率、资本金净利润率。28.某房地产投资项目建成后，营运期内平均年利润总额为 500万元，利息支出为 0。该项目的总投资额为 1500万元，则该房地产开发项目的总投资收益率为_。（分
33、数：2.00）A.33% B.25%C.32%D.50%解析：解析 本题考查总投资收益率的相关计算。总投资收益率=年息税前利润或年平均息税前利润/项目总投资=500/1500=33%。29.某房地产开发企业建设项目的固定成本为 400万元，单位产品的可变成本为 1400元/平方米、售价为2400元/平方米，税费不计，则该项目保本销售收入为_万元。（分数：2.00）A.980B.960 C.900D.800解析：解析 本题考查盈亏平衡分析的相关计算。用产量表示的盈亏平衡点 BEP(Q)=C F /(P-V-T)=4000000/(2400-1400)=4000(平方米)，所以盈亏平衡点的销售收入
34、=40002400=960(万元)。30.在房地产投资风险分析中，对房地产投资者危害最大的一种风险是_。（分数：2.00）A.或然损失风险B.利率风险C.政治风险 D.政策风险解析：解析 本题考查房地产投资的政治风险。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，是对房地产投资者危害最大的一种风险。二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.根据中心商务区的土地利用研究成果，界定中心商务区(CBD)的重要指标有_。（分数：4.00）A.中心商务用地类型B.中心商务高度指标 C.中心商务强度指标 D.中心商务建筑面积指数比率 E.中心商务地价比率解析：解析 本
35、题考查中心商务区土地利用模式理论。中心商务区土地利用模式理论中对中心商务区(CBD)进行界定的三项指标分别是中心商务高度指标、中心商务强度指标和中心商务建筑面积指数比率。32.决定房地产供给量的因素主要有_。（分数：4.00）A.房地产的价格水平 B.消费者的收入水平C.消费者的偏好D.房地产的开发建设成本 E.消费者对未来的预期解析：解析 本题考查决定房地产供给量的因素。决定房地产供给量的因素主要有房地产的价格水平、房地产的开发建设成本、房地产的开发技术水平和房地产开发企业对未来的预期四种。33.房地产征收与征用的共同点有_。（分数：4.00）A.都适用于相同的对象B.都不必得到财产所有权人
36、的同意 C.都是为了抢险、救灾等紧急需要D.都应给予公平补偿 E.都发生财产所有权的转移解析：解析 本题考查房地产征收与征用的相同点。房地产征收与征用的共同点包括：(1)强制性，即都不必得到财产所有权人的同意。(2)补偿性，即都应给予公平补偿。34.建设_，可以由县级以上人民政府依法批准划拨土地使用权。（分数：4.00）A.市级医院 B.游戏设施C.部队营房 D.高速公路 E.军用洞库 解析：解析 本题考查国有建设用地使用权划拨的范围。下列国有建设用地使用权，由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地。(2)城市基础设施用地和公益事业用地。(3)国家重点扶持的能源、交通、水利
37、等基础设施用地。(4)法律、行政法规规定的其他用地。35.以出让方式获得建设用地使用权的，可转让房地产的情形有_。（分数：4.00）A.属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件 B.属于房屋建设工程的，包含土地出让金在内完成开发投资总额的 25%以上C.按合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 D.支付全部出让金 6个月之后E.属于房屋建设工程的，不包含土地使用权出让金在内完成开发投资总额的 25%以上 解析：解析 本题考查国有建设用地使用权转让的条件。属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金以外，其他投资已完成开发投资总额的 25%以上时，才可以转让。故 B、D
38、项错误。36.进行房地产市场调研问卷设计时，开放式问题备选答案的设计方法主要有_。（分数：4.00）A.矩阵法B.词语联想法 C.回忆法 D.多项选择法E.自由回答法 解析：解析 本题考查开放式问题备选答案的设计方法。开放式问题备选答案的设计方法主要有自由回答法、词语联想法、回忆法、文句完成法、故事构筑法。37.房地产市场调研的特点包括_。（分数：4.00）A.系统性 B.连续性 C.跟踪性 D.主观性E.目的性 解析：解析 本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研的特点包括系统性、连续性、跟踪性、目的性和客观性。38.房地产开发项目前期策划的特点有_。（分数：4.00）A.地域性 B.系
39、统性 C.创新性 D.全面性E.预见性 解析：解析 本题考查房地产开发项目前期策划的特点。房地产开发项目前期策划的特点有地域性、系统性、创新性、预见性、市场性、操作性。39.在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有_。（分数：4.00）A.被比较方案的原始投资额相同B.被比较方案具有相同的资金成本率C.被比较方案的费用及效益计算口径一致 D.被比较方案具有相同的计算期 E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位 解析：解析 本题考查互斥方案进行比选的条件。在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：(1)被比较方案的费用及效益计算口径一致。(2)被比较方案具有相同的计算期。(3)被
40、比较方案现金流量具有相同的时间单位。40.房地产投资风险应对的原则有_。（分数：4.00）A.连续性 B.预测性C.可行性 D.针对性 E.经济性 解析：解析 本题考查房地产投资风险应对的原则。房地产投资风险应对的原则有连续性、针对性、可行性、经济性。三、案例分析题(总题数：2，分数：40.00)某房地产开发商准备对某市郊一宗土地进行开发，准备将其开发为居民住宅楼，随即该房地产开发商对本项目进行了 SWOT分析。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).该项目进行 SWOT分析的具体步骤为_。（分数：5.00）A.分析环境因素 B.构造 SWOT矩阵 C.确定企业具体战略 D.
41、制订市场目标解析：解析 本题考查房地产开发项目 SWOT分析的步骤。房地产开发项目 SWOT分析的步骤主要包括：(1)分析环境因素。(2)构造 SWOT矩阵。(3)确定企业具体战略。(2).对该项目进行 SWOT分析时，发现该项目周围商品房供大于求，竞争激烈，这属于该项目面临的_。（分数：5.00）A.优势B.威胁 C.劣势D.机会解析：解析 本题考查房地产开发项目 SWOT矩阵。SWOT 矩阵包括优势、劣势、机会和威胁四个方面。其中，诸如“周围商品房供大于求，竞争激烈”、消费者观望情绪浓厚，销售收入不确定等都属于该项目面临的威胁。(3)._是一种依靠内部优势、利用外部机会的战略，是一种理想的
42、战略模式。（分数：5.00）A.优势机会战略 B.优势威胁战略C.弱点机会战略D.弱点威胁战略解析：解析 本题考查房地产开发项目 SWOT分析中的具体战略。优势机会战略是一种依靠内部优势、利用外部机会的战略，是一种理想的战略模式。(4).运用 SWOT分析法分析房地产开发项目所处的外部环境因素包括_。（分数：5.00）A.资源因素B.机会因素 C.成胁因素 D.能力因素解析：解析 本题考查房地产开发项目 SWOT分析。SWOT 分析的第一步是分析环境因素。运用各种调研方法，分析房地产开发项目所处的各种内部环境因素和外部环境因素。其中，外部环境因素包括机会因素和威胁因素。某房地产建设项目，占地
43、16000平方米。该项目建成后总固定成本为 12000万元，单位产品的成本(含单位产品税金等)为 5000元/平方米，销售价格为 16000元。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：20.00）(1).该建设项目的产量盈亏平衡点是_平方米。（分数：5.00）A.6000B.10909 C.10000D.12000解析：解析 本题考查盈亏平衡分析的计算。用产量表示的盈亏平衡点：BEP(Q)=C F /(P-V-T)=12000/(1.6-0.5)=10909(平方米)。(2).当该建设项目的建设面积为 13000平方米时，利润为_万元。（分数：5.00）A.1000B.1180C.2300 D.
44、1360解析：解析 本题考查利润的相关计算。利润=销售收入-固定成本-可变成本=1.613000-12000-0.513000=2300(万元)。(3).下列选项中，关于用数学计算法计算盈亏平衡点的公式错误的是_。（分数：5.00）A.用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点为 BEP(V)=P+T-CF/Q B.用销售额表示的盈亏平衡点 BEP(B)=PCF/(P-V-T)C.用生产能力利用率表示的盈亏平衡点 BEP(%)=CF/(P-V-T)QD.用产品单价表示的盈亏平衡点 BEP(P)=CF/Q-V-T 解析：解析 本题考查求盈亏平衡点的数学计算法。数学计算法推导出盈亏平衡点的计算公式：(1)用产量(生产量或销售量)表示的盈亏平衡点：BEP(Q)=C F /(P-V-T)。(2)用产品单价表示的盈亏平衡点：BEP(P)=C F /Q+V+T。(3)用生产能力利用率表示的盈亏平衡点：BEP(%)=BEP(Q)/Q=C F /(P-V-T)Q。(4)用销售额表示的盈亏平衡点：BEP(B)=PC F /(P-V-T)。(5)用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点：BEP(V)=P-T-C F /Q。(4).盈亏平衡点计算的主要方法有_。（分数：5.00）A.图解法 B.公式法C.数学计算法 D.方程法解析：解析 本题考查盈亏平衡点的计算方法。盈亏平衡点的计算主要有图解法和数学计算法。
