1、经济师中级房地产经济专业知识与实务真题 2014 年及答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题 (共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（ ）最低点是工业企业选址的理想区位。（分数：1.00）A.原料成本B.生产成本C.运输成本D.销售成本2.需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（ ）购买力和服务水平。（分数：1.00）A.最低B.一般C.平均D.最高3.按照城市的（ ）划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。（分数：1.00）A.地理位置B.地形地貌C.内部结构D.平面
2、几何形状4.“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（ ）。（分数：1.00）A.环境B.方位C.距离D.朝向5.城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为（ ）。（分数：1.00）A.郊区城镇化B.逆城镇化C.过度城镇化D.再城镇化6.下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是（ ）。（分数：1.00）A.基本农田 10 公顷B.林业用地 20 公顷C.山地 30 公顷D.荒地 50 公顷7.国有土地上房屋征收的主体是（ ）。（分数：1.00）A.国务院B.省级人民政府C.市、县级人民政府D.县级人民政府土地主管部门8.国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的（ ）。（分数：
3、1.00）A.搬迁费B.临时安置费C.停产停业损失D.上下班交通费9.对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的（ ）。（分数：1.00）A.评估价格B.类似房地产的市场价格C.账面价值D.类似房地产的成交价格房10.关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式11.关于国有建设用地租赁的说法，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.
4、国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让B.国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地C.国有建设用地短期租赁年限一般不超过 5 年D.国有建设用地租赁可采用双方协议的方式12.对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是（ ）。（分数：1.00）A.自动延长动工开发期限 2 年B.办理有关手续后再开发建设C.为土地使用者置换其他等价土D.确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿13.国有建设用地使用权承租人的义务不包括（ ）。（分数：1.00）A.合理使用租赁标的物B.按租赁合同约定交纳租金C.租赁关系终止后及时返还租赁标的物D.赔偿第三方造成的租赁标的物损失14.建设用地使用权抵
5、押合同有效期间，抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是（ ）。（分数：1.00）A.抵押人占用抵押建设用地使用权的B.设定抵押权的土地发生灭失的C.抵押人宣告破产的D.抵押人被宣告死亡的15.在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调研的（ ）特点。（分数：1.00）A.系统性B.跟踪性C.连续性D.客观性16.在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的（ ）特征。（分数：1.00）A.消费能力B.消费动机C.消费行为D.消费结构17.文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息（ ）来进行。（分数：1.00）A.
6、随机抽样B.概率统计C.专家认定D.交叉检验18.按照房地产市场调查问卷设计（ ）原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。（分数：1.00）A.针对性B.简明性C.逻辑性D.目的性19.房地产市场调研报告的核心内容是（ ）（分数：1.00）A.市场调研背景的基本情况B.市场调研方法的选择C.市场变化的不确定性分析D.市场调研的分析论证20.以追求居室面积为主的住房需求，属于（ ）住房需求。（分数：1.00）A.生存型B.发展型C.享受型D.投资型21.关于房地产开发项目目标市场的说法，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.目标市场是市场规模最大的细分市场B.目标市场是企业决定进入的细分
7、市场C.目标市场的选择依赖于细分市场的评估结果D.目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合22.开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略，属于（ ）策略。（分数：1.00）A.避强定位B.迎头定位C.创新定位D.跟随定位23.房地产开发项目市场定位的内容不包括（ ）（分数：1.00）A.目标对象概念细分B.项目市场细分C.产品概念锁定D.项目 SWOT 分析24.张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是（ ）。（分数：1.00）A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资25.房地产开发项目的税后利
8、润是指房地产开发企业缴纳（ ）之后的利润。（分数：1.00）A.营业税B.房产税C.土地增值税D.企业所得税26.下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是（ ）。（分数：1.00）A.项目投资现金流量表B.项目资本金现金流量表C.项目投资各方现金流量表D.项目财务计划现金流量表27.经营型房地产开发投资项目的计算期是（ ）。（分数：1.00）A.自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止B.自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止C.自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止D.自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止28.某投资
9、者用 300 万元购买了一商铺 20 年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为 40 万元，投资者的目标收益率为 10%，银行贷款年利率为 7%，该项投资的财务净现值是（ ）万元。（分数：1.00）A.40.54B.123.76C.268.50D.500.0029.在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用（ ）表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。（分数：1.00）A.销售量B.销售单价C.销售额D.单位产品变动成本30.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。（分数：1.00）A.收益现金流风险B.机会成本风险C.持有期风险D.政策风险31.关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是（
10、）。（分数：1.00）A.标准差越小的方案，风险越大B.期望值越大的方案，风险越大C.变异系数越大的方案，风险越D.概率值越大的方案，风险越大32.下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是（ ）。（分数：1.00）A.净现值法B.净年值法C.净将来值法D.净现值率法33.运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的（ ）原则。（分数：1.00）A.有无对比B.定性分析与定量分析相结合C.收益与风险权衡D.动态分析与静态分析相结合34.建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是（ ）。
11、（分数：1.00）A.分项工程B.分部工程C.单位工程D.单项工程35.房地产开发项目工程设计，一般分为（ ）阶段。（分数：1.00）A.方案设计、初步设计和施工图设计B.初步设计和技术设计C.初步设计、技术设计和施工图设计D.初步设计和施工图设计36.房地产开发项目工程施工投标的主体是（ ）。（分数：1.00）A.房地产开发企业B.招标代理机构C.工程监理单位D.施工企业37.房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是（ ）。（分数：1.00）A.争议已经过调解B.争议已经过双方协商C.争议双方在同一地区注册D.争议双方有仲裁约定38.下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是（ ）。（分数
12、：1.00）A.选择工程施工单位B.选择材料、设备供应商C.选择工程勘察设计单位D.选择工程监理单位39.房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是（ ）。（分数：1.00）A.竣工决算B.竣工结算C.施工图预算D.工程预算40.房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以（ ）等于可比实例在估价对象状况下的价格。（分数：1.00）A.房地产交易情况修正系数B.房地产市场状况调整系数C.房地产状况调整系数D.房地产价格变动率41.房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为（ ）。 （分数：1.00）A.折现率B.报酬率C.投资收益率D.资本化率42.
13、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的（ ）。（分数：1.00）A.物质折旧B.功能折旧C.外部性折旧D.经济折旧43.下列房地产中，不适用假设开发法估价的是（ ）。（分数：1.00）A.可改扩建的旧房B.已为最高最佳利用的现房C.房地产开发用地D.已停工的商品房建设工程44.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的（ ）。（分数：1.00）A.专业意见B.公证书C.证明文件D.担保函45.以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和（ ）。（分数：1.00）A.定位策略B.分割策略C.渠道策略D.人本策略46.房地产开发企业委托甲房地产经纪
14、机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是（ ）。（分数：1.00）A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算47.某商品房开发项目占地面积 2 万平方米，容积率为 3，楼面地价为 1000 元/平方米，预计总建造成本为 16800 万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的 11%，可销售面积为总建
15、筑面积的 95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为 25%，则商品房销售均价为（ ）元/平方米。（分数：1.00）A.5337B.5440C.5550D.561848.房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定（ ）（分数：1.00）A.楼幢均价B.楼层差价C.朝向差价D.楼层均价49.房地产广告预算中，比重最大的费用一般是（ ）。（分数：1.00）A.广告调查费用B.广告制作费用C.广告媒体费用D.广告策划费用50.住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由（ ）担任。（分数：1.00）A.居民委员会代表B.业主代表C.建设单位代表D.街道办事处、乡镇人民
16、代表51.关于业主委员会职责的说法，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.业主委员会负责召集业主大会会议B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同C.业主委员会负责制定管理规约D.业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同52.业主委员会会议作出的决定，应由（ ）签字确认。（分数：1.00）A.全体委员B.半数以上的参会委员C.业主委员会主任D.参会委员53.根据物业服务企业资质管理办法，一级资质物业服务企业的注册资本最低为（ ）万元。（分数：1.00）A.300B.400C.500D.60054.物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的（ ）原则。（
17、分数：1.00）A.合理B.公平C.公开D.质价相符55.签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 （ ）特征。（分数：1.00）A.委托合同B.有名合同C.要式合同D.双务合同56.下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是（ ）。（分数：1.00）A.土地收购储备B.不动产征收C.保障性住房建设D.住房抵押贷款57.房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是（ ）（分数：1.00）A.间接融资和股权融资B.间接融资和债权融资C.直接融资和股权融资D.直接融资和债权融资58.房地产保险的目的是（ ）。（分数：1.00）A.防止房地产发生意外灾害B
18、.提高房地产盈利能力C.降低房地产运营费用D.补偿因灾害造成的房地产损失59.购房人贷款 45 万元，贷款期限为 15 年，贷款年利率为 4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第 20 个月末的贷款余额为（ ）万元。（分数：1.00）A.33B.35C.40D.4360.下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是（ ）。（分数：1.00）A.占有抵押房地产B.办理房地产抵押登记C.扣押抵押房地产权属证书D.派人看守抵押房地产二、多项选择题(共 20 题，每题 2 分(总题数：20，分数：40.00)61.导致房地产供给缺乏弹性的原因有（ ）。（分数：2.00）A.城市化进程加
19、快B.土地总量有限C.房地产开发周期长D.房地产不可移动E.政府垄断建设用地使用权出让市场62.居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有（ ）。（分数：2.00）A.人口年龄构成不同B.人口职业构成不同C.产业结构不同D.职能类型不同E.地形地貌不同63.关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有（ ）。（分数：2.00）A.实施房屋征收应先补偿，后搬迁B.凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用C.任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁D.建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁E.被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征
20、收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行64.关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有（ ）。（分数：2.00）A.取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证D.划拨建设用地使用权未经许可不得转让E.划拨建设用地使用权的出租无须审批65.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有（ ）。（分数：2.00）A.权属有争议的建设用地使用权B.使用权不明的建设用地使用权C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权E.已设定抵押的建设用地使用权66.下列房地产市场
21、指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有（ ）（分数：2.00）A.新竣工量B.房屋成交量C.空置量D.商品房吸纳量E.房屋施工面积67.下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有（ ）。（分数：2.00）A.受访者的年龄B.受访者是否打算买房C.受访者买房的主要原因D.受访者的收入水平E.受访者的房型偏好68.影响住宅市场细分的消费者的行为因素有（ ）（分数：2.00）A.生活方式B.使用时机C.购买阶段D.购买动机E.追求利益69.下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有（ ）（分数：2.00）A.总体规划建议B.市场细分C.建筑功能建议D.配套与景观建议E.
22、户型设计70.房地产开发项目的土地取得成本包括（ ）。（分数：2.00）A.建安工程费B.土地使用权出让金C.土地房屋征收补偿费用D.公共配套设施建设费E.土地使用权取得税费71.出售型房地产开发投资的不确定因素有（ ）。（分数：2.00）A.建安工程费B.空置率C.租金水平D.开发周期E.房地产开发贷款利率72.对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有（ ）。（分数：2.00）A.各方案均为房地产开发投资项目B.各方案有相同的投资收益率C.各方案费用和效益的计算口径一致D.各方案有相同的计算期E.各方案现金流量有相同的时间单位73.下列投标文件存在的问题中，导
23、致投标文件无效的有（ ）。（分数：2.00）A.投标文件未按照招标文件的要求密封B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认D.投标文件正文字体不一致E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议74.房地产开发项目竣工验收应具备的条件有（ ）。（分数：2.00）A.窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常B.有工程质量监督站签署的质量合格文件C.有施工单位签署的工程保修书D.有完整的技术档案和施工管理资料E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕75.房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有（ ）。（分数：2.00）A.交
24、易双方过去互不相识B.交易双方对交易对象不够了解C.交易双方斤斤计较D.交易双方对市场行情不够熟悉E.交易双方有利害关系76.房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有（ ）。（分数：2.00）A.与委托人签订销售代理合同B.进行销售现场准备C.从委托人处取得有关销售资D.与委托人进行项目结算E.申请商品房预售(销售)许可证77.房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑（ ）。（分数：2.00）A.安全风险率B.房价上涨率C.安全收益率D.通货膨胀率E.风险报酬率78.下列人员中，具备业主身份的有（ ）。（分数
25、：2.00）A.房屋权属证书记载的房屋所有权人B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人C.房屋所有权人的父亲D.房屋的承租人E.房屋的借用人79.下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有（ ）。（分数：2.00）A.物业服务人员工资B.物业管理区域绿化养护费用C.物业服务人员奖金D.物业管理区域公共秩序维护费用E.物业管理用房保修期满后的改造费用80.下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有（ ）。（分数：2.00）A.提高首付款比例B.争取贷款利率优惠C.增加贷款额度D.延长贷款期限E.在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款三、案例分析题(共 20 题，每题 2 分(
26、总题数：5，分数：40.00)(一)张某完全靠 500 万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为 10 年。张某的目标收益率为10%。 单位：万元 （分数：8.00）(1).进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为（ ）（分数：2.00）A.现金流相关方案B.互斥方案C.混合方案D.互补方案(2).用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为（ ）。（分数：2.00）A.甲、乙、丙B.甲、丙、乙C.丙、乙、甲D.乙、丙、甲(3).在计算期内，甲、乙、丙三个投资方
27、案经营期间的投资收益率高低关系正确的为（ ）。（分数：2.00）A.甲大于乙，乙大于丙B.乙大于甲，甲大于丙C.乙等于丙，丙大于甲D.甲等于乙，乙大于丙(4).在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括（ ）。（分数：2.00）A.初始投资B.经营成本C.还本付息D.经营税金(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为 2000 万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由 7 人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各 1 名，招标代理机构代表 1 名，其余 4 人是从专家名册中随机抽取
28、的专家。（分数：8.00）(1).该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为（ ）。（分数：2.00）A.节约招标费用B.选择最有竞争力的承包商C.减少风险D.节省招标时间(2).该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择（ ）。（分数：2.00）A.总价合同B.单价合同C.成本加固定额酬金合同D.成本加比例酬金合同(3).该项目的投标保证金最高为（ ）万元。（分数：2.00）A.40B.60C.80D.100(4).拟组建的评标委员会组成存在的问题为（ ）（分数：2.00）A.评标委员会成员总数 7 人，未达到法定人数B.评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师
29、C.评标委员会成员中有招标代理机构代表D.评标委员会成员中专家人数未达到法定比例(三)某套住宅的建筑面积为 100 平方米，套内建筑面积为 80 平方米，买卖双方议定的单价为 6000 元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的 7%和 4%，年折现率为 6%。（分数：8.00）(1).下列交易条件中，对卖方有利的为（ ）（分数：2.00）A.按套内建筑面积计价B.交易税费均由买方负担C.交易税费由买卖双方各自负担D.房价款分期支付(2).下列交易条件中，对买方有利的为（ ）。（分数：2.00）A.按套内建筑面积计
30、价B.交易税费均由卖方负担C.房价款在成交时一次性付清D.房价款分期支付(3).若按套内建筑面积计价，交易税费均由买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为（ ）万元。（分数：2.00）A.44.64B.48.00C.53.28D.60.00(4).若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第 1 年末付清，则卖方出售该套住宅实得金额的现值为（ ）万元。（分数：2.00）A.51.70B.51.89C.53.44D.60.00(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型，甲户型面积为 80 平方米，共 300 套，乙户型面积为 140 平方米，共
31、100 套；小区业主共 400 人。该住宅小区业主大会成立后决定解聘原物业服务企业，通过公开招标重新选聘物业服务企业，并依法组建了评标委员会。（分数：8.00）(1).经（ ）的业主同意，该住宅小区业主大会可作出重新选聘物业服务企业的决定。（分数：2.00）A.153 户甲户型和 49 户乙户型B.157 户甲户型和 45 户乙户型C.105 户甲户型和 94 户乙户型D.150 户甲户型和 35 户乙户型(2).该住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业，应依法办理的行政备案事项为（ ）。（分数：2.00）A.招标备案B.开标备案C.评标备案D.中标备案(3).该住宅小区业主委员会发
32、出的招标文件中应包括的主要内容为（ ）。（分数：2.00）A.小区物业项目简介B.物业服务内容及要求C.评标方法和评标标准D.物业管理实施方案(4).评标委员会中，若该住宅小区业主代表 2 人，则物业管理方面的专家人数至少为 （ ）人。（分数：2.00）A.4B.5C.6D.7（五） 赵某购买一套价格为 100 万元的住房，法定最低首付款比例为 30%，住房公积金贷款最高额度为50 万元，住房公积金贷款年利率为 4.5%，商业银行贷款年利率为 6.5%，最长贷款期限为 30 年。（分数：8.00）(1).赵某的购房款可以（ ）。（分数：2.00）A.全部为自有资金B.全部为住房公积金贷款C.全
33、部为商业性贷款D.为自有资金加组合贷款(2).若赵某的自有资金仅够支付最低首付款，则赵某应申请住房公积金贷款（ ）万元。（分数：2.00）A.30B.50C.70D.100(3).若赵某可用足其住房公积金贷款额度，则赵某的商业性贷款最多为（ ）万元。（分数：2.00）A.20B.30C.50D.100(4).若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，并按月等额本息还款，则赵某的月还款额最少为（ ）元。（分数：2.00）A.1264.14B.2533.43C.3000.00D.3797.57经济师中级房地产经济专业知识与实务真题 2014 年答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟
34、)一、单项选择题 (共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的（ ）最低点是工业企业选址的理想区位。（分数：1.00）A.原料成本B.生产成本 C.运输成本D.销售成本解析：解析： 工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的生产成本最低点是工业企业选址的理想区位。2.需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的（ ）购买力和服务水平。（分数：1.00）A.最低 B.一般C.平均D.最高解析：解析： 考察需求门槛的概念。需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。3.按照城市的（ ）划分，可将城市划分为
35、块状城市、带状城市、星状城市等类型。（分数：1.00）A.地理位置B.地形地貌C.内部结构D.平面几何形状 解析：解析： 考察城市的分类。按城市平面几何形状，可以将城市划分为块状城市、带状城市、形状城市等。4.“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（ ）。（分数：1.00）A.环境B.方位 C.距离D.朝向解析：解析： 考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某写字楼位于火车站东南侧。5.城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为（ ）。（分数：1.00）A.郊区城镇化 B.逆城镇化C.过度城镇化D.再城镇化解析：解析： 考察郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇
36、地域转化的过程。6.下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是（ ）。（分数：1.00）A.基本农田 10 公顷 B.林业用地 20 公顷C.山地 30 公顷D.荒地 50 公顷解析：解析： 考察必须经过国务院批准方可征收的土地范围。必须经过国务院批准方可征收的土地：所有的基本农田；基本农田以外的耕地超过 35 公顷的；其他土地超过 70 公顷的。7.国有土地上房屋征收的主体是（ ）。（分数：1.00）A.国务院B.省级人民政府C.市、县级人民政府 D.县级人民政府土地主管部门解析：解析： 考察房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。8.国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成
37、的（ ）。（分数：1.00）A.搬迁费B.临时安置费C.停产停业损失D.上下班交通费 解析：解析： 考察房屋征收补偿的内容。对被征收人给予的补偿内容包括：被征收房屋价值的赔偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。9.对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的（ ）。（分数：1.00）A.评估价格B.类似房地产的市场价格 C.账面价值D.类似房地产的成交价格房解析：解析： 考察被征收房屋价值的赔偿的内容。对被征收房屋价值的赔偿，不得低于房屋征收决定公布之日被征收房屋类似房地产的市场价格。10.关于国有建设用地使用权出让的说法，
38、错误的是（ ）。（分数：1.00）A.国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位 C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式解析：解析： 考察国有建设用地使用权转让的特点。国有建设用地使用权转让是一种国家垄断行为，只有国家才能出让。11.关于国有建设用地租赁的说法，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让 B.国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地C.国有建设用地短期租赁年限一般不超过 5 年D.国有建设用地租赁可采用双方协议的
39、方式解析：解析： 考察国有建设用地租赁的内容。经营性房地产开发用地必须实行出让；国有建设用地短期租赁的年限一般不超过 5 年；国有建设用地租赁可采用招标、拍卖、挂牌和协议的方式，有条件的，必须采用招标方式。由此可见，BCD 说法都正确，本题选 A。12.对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是（ ）。（分数：1.00）A.自动延长动工开发期限 2 年B.办理有关手续后再开发建设C.为土地使用者置换其他等价土 D.确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿解析：解析： 考察因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式。因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式：延长动工开发期限
40、， 单最长不得超过一年；调整土地用途、规划条件；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地；其他处置方式。本题中，C 说法正确。13.国有建设用地使用权承租人的义务不包括（ ）。（分数：1.00）A.合理使用租赁标的物B.按租赁合同约定交纳租金C.租赁关系终止后及时返还租赁标的物D.赔偿第三方造成的租赁标的物损失 解析：解析： 考察国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务。承租人的义务包括：保管义务；支付租金义务；租赁标的物返还义务。有第三方造成的租赁标的物损失，当由第三方赔偿。14.建设用地使用权抵押合同有效期间，抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是（ ）。（分数
41、：1.00）A.抵押人占用抵押建设用地使用权的B.设定抵押权的土地发生灭失的C.抵押人宣告破产的 D.抵押人被宣告死亡的解析：解析： 考察抵押建设用地使用权处分的条件。发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的；抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的；抵押合同约定的其他情况。15.在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调
42、研的（ ）特点。（分数：1.00）A.系统性B.跟踪性 C.连续性D.客观性解析：解析： 考察房地产市场调研的特点。在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性调研。16.在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的（ ）特征。（分数：1.00）A.消费能力B.消费动机C.消费行为 D.消费结构解析：解析： 考察房地产消费行为调研的内容。房地产消费行为调研就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研。调研内容包括消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律，例如，房地产营销中常说的金九银
43、十。17.文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息（ ）来进行。（分数：1.00）A.随机抽样B.概率统计C.专家认定D.交叉检验 解析：解析： 考察文案调研信息的可靠性评估的内容。文案调研信息的可靠性评估通过两条途径来实现，即评估信息来源和进行交叉检验。18.按照房地产市场调查问卷设计（ ）原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。（分数：1.00）A.针对性B.简明性 C.逻辑性D.目的性解析：解析： 考察房地产市场调研问卷设计的原则。简明性原则要求调研问卷的设计要简洁明了，是受访者一看就能明白。19.房地产市场调研报告的核心内容是（ ）（分数：1.00）A.市场调研背景
44、的基本情况B.市场调研方法的选择C.市场变化的不确定性分析D.市场调研的分析论证 解析：解析： 考察房地产市场调研报告的主要内容。市场调研的分析论证是市场调研报告的核心。20.以追求居室面积为主的住房需求，属于（ ）住房需求。（分数：1.00）A.生存型 B.发展型C.享受型D.投资型解析：解析： 考察房地市场细分的依据。一般来说，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展，生存型追求居室的面积大小。 21.关于房地产开发项目目标市场的说法，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.目标市场是市场规模最大的细分市场 B.目标市场是企业决定进入的细分市场C.目标市场的选择依赖于细
45、分市场的评估结果D.目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合解析：解析： 考察房地产市场细分的作用。房地产开发项目目标市场定位是在房地产调研的基础上，对消费者进行市场细分，通过对细分市场各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的对比分析，研究其消费行为、消费动机及消费方式，最终确定房地产开发项目的目标消费群体。由此可见，BC 正确。市场目标定位的市场化原则，强调根据消费者的需求，去研发房地产产品，即实现目标市场与项目自身的最佳组合。D 说法正确。A 说法太绝对。22.开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略，属于（ ）策略。（分数：1.00
46、）A.避强定位B.迎头定位C.创新定位 D.跟随定位解析：解析： 考察房地产开发项目市场定位的策略。创新定位是指寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，声场市场上没有、具备某种特色的产品。23.房地产开发项目市场定位的内容不包括（ ）（分数：1.00）A.目标对象概念细分B.项目市场细分C.产品概念锁定D.项目 SWOT 分析 解析：解析： 考察房地产开发项目市场定位内容。房地产开发项目 SWOT 分析属于房地产项目的项目定位，不属于市场定位的内容。24.张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是（ ）。（分数：1.00）A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C
47、.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资 解析：解析： 考察房地产投资的形式。租赁型房地产置业投资是投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。张某买下商铺并用于出租，属于租赁型房地产置业投资。25.房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳（ ）之后的利润。（分数：1.00）A.营业税B.房产税C.土地增值税D.企业所得税 解析：解析： 考察房地产开发项目税后利润的含义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润。26.下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是（ ）。（分数：1.00）A.项目投资现金流量表 B.项目资本金现金流量表C.项目投
48、资各方现金流量表D.项目财务计划现金流量表解析：解析： 考察项目投资现金流量表的编制目的。项目投资现金流量表的编制目的是考察项目全部投资的盈利能力。27.经营型房地产开发投资项目的计算期是（ ）。（分数：1.00）A.自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止B.自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止 C.自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止D.自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止解析：解析： 考察经营型房地产开发投资项目的计算期。经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。28.某投资者用 300 万元
49、购买了一商铺 20 年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为 40 万元，投资者的目标收益率为 10%，银行贷款年利率为 7%，该项投资的财务净现值是（ ）万元。（分数：1.00）A.40.54 B.123.76C.268.50D.500.00解析：解析： 考察财务净现值的计算。本题中，期初投资 P0=300 万元，n=20 年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值 P1，即 P1=A(P/A,I,n)=40*(1+i)n-1/i*(1+i)n=340.54 万元，财务净现值 FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54 万元。29.在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用（ ）表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。（分数：1.00）A.销售量B.销售单价C.销售额D.单位产品变动成本 解析：解析： 考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论用产量表示，还是用生产能力利用率表示；不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好BEP(V)除外。即 BEP(V)越高越好。30.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。（分数：1.00）A.收益现金流风险B.机会成本风险C.持有期风险D.政策风险 解析：解析：考察系统风险的组成。系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周
