1、资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）-试卷 8 及答案解析(总分：68.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：6，分数：18.00)1.某可比案例成交地价为 3 000 元平方米，对应使用年期为 30 年，若待估宗地出让年期为 40 年，土地资本化率为 7，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元平方米。（分数：2.00）A.2 900B.3 223C.3 322D.4 0002.在房地产评估中，综合资本化率 r 与土地价值 L、土地资本化率 r 1 、建筑物价值 B、建筑物资本化率r 2 之间的关系为( )。 （分数：2.00）A.B.C.D.3.某被估房地产自评估基准
2、日起剩余使用年限为 30 年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为 50 万元，其后各年的收益将以 2的比例递增，设定的折现率为 10，该房地产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.555B.560C.625D.650阅读材料，解答问题：某二层建筑物，宅基地面积 200 平方米，建筑面积 240 平方米，月租金 4 800 元，取得租金的年总费用 12 000 元，土地还原利率 10，建筑物还原利率 12。评估时，建筑物的剩余使用寿命为 25 年，评估人员运用成本逼近法求得土地成本每平方米。1 000 元，土地所有权收益为土地成本的 10。（分数：8.00）(1).年
3、总收益是( )元。（分数：2.00）A.57 600B.38 900C.63 200D.45 600(2).土地使用权总价是( )元。（分数：2.00）A.210 000B.220 000C.200 000D.230 000(3).土地年纯收益是( )元。（分数：2.00）A.22 000B.24 000C.23 000D.25 000(4).建筑物纯收益是( )元。（分数：2.00）A.24 500B.26 400C.23 600D.32 0004.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。（分数：2.00）A.相应配套的基础设施B.土地的
4、形状C.组合完成的功能D.立体空间5.基准地价系数修正法的基本原理是( )。（分数：2.00）A.收益原理B.替代原理C.地租理论D.区位理论二、多项选择题(总题数：24，分数：48.00)6.在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率的最常用的方法是( )。（分数：2.00）A.年限法B.标准对照法C.成本估算法D.打分法7.引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。（分数：2.00）A.建筑物设计不合理B.建筑物使用强度不够C.市场不景气D.建筑物用途不合理8.重编预算法比较适合( )的评估。（分数：2.00）A.建筑物复原重置成本B.建筑物更新重置成本C.结构简单的建筑物D.结构复杂的建筑物9
5、.房屋完损等级评定标准一般是根据( )制定的。（分数：2.00）A.房屋用途B.房屋结构C.房屋装修D.房屋设备10.建筑物的有形损耗包括( )。（分数：2.00）A.建筑物自然老化B.建筑物磨损C.自然灾害引起的建筑物功能减弱D.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧11.我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括( )。（分数：2.00）A.基准地价B.标定地价C.土地使用权出让底价D.土地使用权的转让价格12.政府制定基准地价的目的是( )。（分数：2.00）A.为土地所有权出让提供执行价格B.为土地使用权出让提供执行价格C.为土地使用权出让提供指导依据D.增加国家
6、管理和控制地价的能力13.城镇土地的基准地价是以( )为依据评估出来的。（分数：2.00）A.标定地价B.土地形状C.土地用途D.土地级别14.按土地资产的经济地理位置为标准，城市土地可分为( )。（分数：2.00）A.熟地B.生地C.一般市区D.城市中心区15.地价的高低与土地的( )直接有关。（分数：2.00）A.权益B.生产成本C.用途D.成本利润率16.属于基础设施配套中“三通一平”的项目包括( )和平整地面。（分数：2.00）A.通水B.通路C.通气D.通电17.运用基准地价评估宗地地价时，需修正的因素包括( )。（分数：2.00）A.土地出让金B.土地使用年限C.拆迁费用D.容积率
7、18.应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括( )。（分数：2.00）A.城镇基准地价B.基准地价修正系数C.宗地的收益D.宗地容积率19.计算土地客观收益时，地产须处于最佳利月状态，具体是指地产处于最佳利用( )。（分数：2.00）A.技能B.用途C.程度D.位置20.国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括( )。（分数：2.00）A.土地补偿费B.拆迁费C.安置补助费D.地上附着物和青苗补偿费21.影响房地产价格的一般因素包括( )。（分数：2.00）A.房地产价格政策B.城市发展战略C.国民经济发展速度D.社会发展状况22.运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注
8、意在( )方面与评估对象保持一致。（分数：2.00）A.交易类型B.用地性质C.交易动机D.供需圈23.对住宅用地价格有影响的区域因素有( )。（分数：2.00）A.规划限制B.地理位置C.公共设施完备度D.交通便捷度24.收益性房地产的价值到底主要取决于( )。（分数：2.00）A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.未来获得净收益期限的长短25.下面各项中，对房地产实体了解包括( )。（分数：2.00）A.土地形状B.土地开发程度C.建筑物朝向D.建筑物结构26.土地的自然特性包括( )。（分数：2.00）A.位置固定性B.质量差异性C.不可再生性D.供
9、给的稀缺性27.土地的价格( )。（分数：2.00）A.是地租的资本化B.与土地的用途无关C.具有个别性D.是土地的权益价格28.对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是( )。（分数：2.00）A.楼面地价一定大于土地单价B.楼面地价一定小于土地单价C.楼面地价可以等于土地单价D.楼面地价可以小于土地单价29.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产评估，这类房地产主要包括( )等。（分数：2.00）A.图书馆B.博物馆C.空置的写字楼D.军队营房三、名词解释(总题数：1，分数：2.00)30.房地产（分数：2.00）_资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）-试卷 8
10、 答案解析(总分：68.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：6，分数：18.00)1.某可比案例成交地价为 3 000 元平方米，对应使用年期为 30 年，若待估宗地出让年期为 40 年，土地资本化率为 7，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元平方米。（分数：2.00）A.2 900B.3 223 C.3 322D.4 000解析：解析：2.在房地产评估中，综合资本化率 r 与土地价值 L、土地资本化率 r 1 、建筑物价值 B、建筑物资本化率r 2 之间的关系为( )。 （分数：2.00）A.B. C.D.解析：解析：五者之间的基本关系为3.某被估房地产自评估基准日起
11、剩余使用年限为 30 年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为 50 万元，其后各年的收益将以 2的比例递增，设定的折现率为 10，该房地产的评估值最接近于( )万元。（分数：2.00）A.555B.560 C.625D.650解析：解析：阅读材料，解答问题：某二层建筑物，宅基地面积 200 平方米，建筑面积 240 平方米，月租金 4 800 元，取得租金的年总费用 12 000 元，土地还原利率 10，建筑物还原利率 12。评估时，建筑物的剩余使用寿命为 25 年，评估人员运用成本逼近法求得土地成本每平方米。1 000 元，土地所有权收益为土地成本的 10。（分数：8.00）
12、(1).年总收益是( )元。（分数：2.00）A.57 600B.38 900C.63 200D.45 600 解析：解析：年总收益=总收入一总费用=124 80012 000=57 600-12 000=45 600(元)(2).土地使用权总价是( )元。（分数：2.00）A.210 000B.220 000 C.200 000D.230 000解析：解析：土地使用权价值=2001 000(1+10)=220 000(元)(3).土地年纯收益是( )元。（分数：2.00）A.22 000 B.24 000C.23 000D.25 000解析：解析：土地年纯收益=220 000 10=22 9
13、00(元)(4).建筑物纯收益是( )元。（分数：2.00）A.24 500B.26 400C.23 600 D.32 000解析：解析：建筑物年纯收益=45 600-22 000=23 600(元)4.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及( )。（分数：2.00）A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能 D.立体空间解析：解析：房地产的实物包括有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能。5.基准地价系数修正法的基本原理是( )。（分数：2.00）A.收益原理B.替代原理 C.地租理论D.区位理论解析：解析：基准地价修正法是市场法
14、应用的一种具体形式，本质上属于市场法，而市场法的原理即替代原理，故答案为 B。二、多项选择题(总题数：24，分数：48.00)6.在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率的最常用的方法是( )。（分数：2.00）A.年限法 B.标准对照法C.成本估算法D.打分法 解析：解析：建筑物实体性贬值率或成新率的测算主要采用年限法和打分法。7.引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。（分数：2.00）A.建筑物设计不合理 B.建筑物使用强度不够 C.市场不景气D.建筑物用途不合理 解析：解析：建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价
15、值损失。C 答案是经济性贬值的因素。8.重编预算法比较适合( )的评估。（分数：2.00）A.建筑物复原重置成本B.建筑物更新重置成本 C.结构简单的建筑物 D.结构复杂的建筑物解析：解析：见建筑物重置成本估算方法部分，重编预算法比较适合建筑物更新重置成本及结构简单的建筑物的评估。9.房屋完损等级评定标准一般是根据( )制定的。（分数：2.00）A.房屋用途B.房屋结构 C.房屋装修 D.房屋设备 解析：解析：见建筑物重置成本估算性贬值率估算方法部分，房屋完损等级评定标准一般是根据房屋的结构、装修和设备而制定。10.建筑物的有形损耗包括( )。（分数：2.00）A.建筑物自然老化 B.建筑物磨
16、损 C.自然灾害引起的建筑物功能减弱 D.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧解析：解析：A、B、C 均为建筑物物理上的实体磨损或自然力作用导致，因而符合实体性贬值(有形损耗)的概念。D 选项导致的贬值属于功能性贬值。11.我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括( )。（分数：2.00）A.基准地价 B.标定地价 C.土地使用权出让底价 D.土地使用权的转让价格解析：解析：目前我国的城市地产市场按土地使用权流转方式可以划分为一级市场和二级市场。一级市场和二级市场主体不一样，一级市场的主体是政府部门；二级市场是在一级市场取得使用权的个体转让已经取得的土地使用权的市场。
17、不同市场对应不同的价格，前者主要有基准地价、标定地价和出让底价；后者主要有转让价格、出租价格、抵押价格、课税价格等。12.政府制定基准地价的目的是( )。（分数：2.00）A.为土地所有权出让提供执行价格B.为土地使用权出让提供执行价格C.为土地使用权出让提供指导依据 D.增加国家管理和控制地价的能力 解析：解析：在我国出让的是土地使用权，所以 A 错误；基准地价只是政府制定的一个参考价、指导价，而非执行价，所以 B 错误，C 正确；基准地价的制定有利于国家管控地价能力的增强，所以 D 正确。13.城镇土地的基准地价是以( )为依据评估出来的。（分数：2.00）A.标定地价B.土地形状C.土地
18、用途 D.土地级别 解析：解析：标定地价的制定是以基准地价为依据的，所以 A 错误；根据基准地价的概念，它是按照城镇土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各种用地和综合土地级别的土地使用权平均价格，即是单位地价、宗地价格和平均价格，故 C、D 正确，B 不正确。14.按土地资产的经济地理位置为标准，城市土地可分为( )。（分数：2.00）A.熟地B.生地C.一般市区 D.城市中心区 解析：解析：A、B 属于按照开发程度为标准划分的类型。15.地价的高低与土地的( )直接有关。（分数：2.00）A.权益 B.生产成本C.用途 D.成本利润率解析：解析：权益的不同会直接导致地价的不同，如所
19、有权和使用权价值就相差很大；用途的差异也是如此，比如一块临街土地，用于商业用途明显价值高于用于住宅用途。B 与地价高低也有关系，但是没有那么明显，如某一土地开发成本高，但是用途不佳的话，地价未必高；成本利润率与地价高低没有直接关系。16.属于基础设施配套中“三通一平”的项目包括( )和平整地面。（分数：2.00）A.通水 B.通路 C.通气D.通电 解析：解析：“三通一平”是指通路、通水、通电和地面平整。17.运用基准地价评估宗地地价时，需修正的因素包括( )。（分数：2.00）A.土地出让金B.土地使用年限 C.拆迁费用D.容积率 解析：解析：运用基准地价评估宗地地价时，需修正的因素有区域、
20、时间、年限、容积率等因素，所以B、D 正确。18.应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括( )。（分数：2.00）A.城镇基准地价 B.基准地价修正系数 C.宗地的收益D.宗地容积率 解析：解析：运用这种方法的公式为： 待估宗地价格=城镇基准地价基准地价修正系数(区域、时间、年限等)容积率修正系数宗地面积 所以，A、B、D 正确。19.计算土地客观收益时，地产须处于最佳利月状态，具体是指地产处于最佳利用( )。（分数：2.00）A.技能B.用途 C.程度 D.位置解析：解析：最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向(方式、用途)和最佳利用程度。20.国家征用集体土地而支付给集体经
21、济组织的费用包括( )。（分数：2.00）A.土地补偿费 B.拆迁费C.安置补助费 D.地上附着物和青苗补偿费 解析：解析：根据中华人民共和国土地管理法规定，征收集体土地需要支付的费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。拆迁费属于为取得已利用城市用地而向原土地使用者支付的费用。21.影响房地产价格的一般因素包括( )。（分数：2.00）A.房地产价格政策 B.城市发展战略 C.国民经济发展速度 D.社会发展状况 解析：解析：一般因素是指对于各类房地产均会产生影响的因素，A、B、C、D 均为宏观因素，会影响各类房地产的价格变动。22.运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意
22、在( )方面与评估对象保持一致。（分数：2.00）A.交易类型 B.用地性质 C.交易动机D.供需圈 解析：解析：C 项的交易动机不需要与评估对象一致，但必须可以被修正为正常交易或本身即为正常交易。23.对住宅用地价格有影响的区域因素有( )。（分数：2.00）A.规划限制 B.地理位置 C.公共设施完备度 D.交通便捷度 解析：解析：影响住宅用地价格的区域因素有很多，有地理位置、交通便捷度、基础设施保证度、公共设施完善度、环境质量度以及规划限制等。24.收益性房地产的价值到底主要取决于( )。（分数：2.00）A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险 C.未来获得净收益的大小 D.未
23、来获得净收益期限的长短 解析：解析：收益性地产的估值模型为： 25.下面各项中，对房地产实体了解包括( )。（分数：2.00）A.土地形状 B.土地开发程度 C.建筑物朝向 D.建筑物结构 解析：解析：房地产实体是指房地产中看得见、摸得着的部分，上面各选项均属于看得见或摸得着的情况。26.土地的自然特性包括( )。（分数：2.00）A.位置固定性 B.质量差异性 C.不可再生性 D.供给的稀缺性解析：解析：土地的自然特性包括位置固定性、质量差异性、不可再生性和效用永续性等。利用的多方向性、供给稀缺性均为其经济特性。27.土地的价格( )。（分数：2.00）A.是地租的资本化 B.与土地的用途无
24、关C.具有个别性 D.是土地的权益价格 解析：解析：不同用途的土地其价格有很大差别即与用途有关，如商业用地价格高于工业用地。故 B 错误。28.对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是( )。（分数：2.00）A.楼面地价一定大于土地单价B.楼面地价一定小于土地单价C.楼面地价可以等于土地单价 D.楼面地价可以小于土地单价 解析：解析：29.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产评估，这类房地产主要包括( )等。（分数：2.00）A.图书馆 B.博物馆 C.空置的写字楼D.军队营房 解析：解析：C 中的写字楼多适用于收益法或市场法进行评估，其他各项较适宜用成本法。三、名词解释(总题数：1，分数：2.00)30.房地产（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：房地产，是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体而言，房地产有三种存在形态：单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外，房地产一般被称为不动产，是实物、权益和区位三者的结合。)解析：
