1、资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）-试卷 9 及答案解析(总分：70.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：1，分数：2.00)1.下列不属于无形资产的是( )。（分数：2.00）A.专利技术B.公知技术C.商誉D.商业秘密二、名词解释(总题数：12，分数：24.00)2.基准地价（分数：2.00）_3.标定地价（分数：2.00）_4.土地使用权出让底价（分数：2.00）_5.转让价格（分数：2.00）_6.一级市场（分数：2.00）_7.二级市场（分数：2.00）_8.实际收益（分数：2.00）_9.客观收益（分数：2.00）_10.假设开发法（分数：2.00）_11.建
2、筑物的功能性贬值（分数：2.00）_12.建筑物经济性贬值（分数：2.00）_13.建筑物残余估价法（分数：2.00）_三、简答题(总题数：12，分数：24.00)14.比起其他类型资产，房地产具有哪些不同的特征?（分数：2.00）_15.简述建筑物评估的柑关原则。（分数：2.00）_16.建筑物残余估价法的基本思路是什么?（分数：2.00）_17.简述建筑物评估时需要考虑的因素。（分数：2.00）_18.如何理解建筑物评估的房地合一原则?（分数：2.00）_19.哪些因素会导致建筑物出现功能性贬值?（分数：2.00）_20.简述我国的土地资产价格体系。（分数：2.00）_21.简述影响地产价
3、格的一般因素。（分数：2.00）_22.简述土地使用权评估的原则。（分数：2.00）_23.土地用途和容积率如何影响地价?（分数：2.00）_24.用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益?（分数：2.00）_25.简述用成本法评估土地使用权的程序。（分数：2.00）_四、计算题(总题数：10，分数：20.00)26.某待估钢筋混凝土结构的建筑物账面原值为 500 万元，竣工于 2000 年底，耐用年限 60 年。2006 年年底对该建筑物进行评估。假定 200)年的价格指数为 100，从 2001 年到 2006 年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为 17、07、一 12、
4、08、12、05，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为 90、80 和 80，其修正系数分别为 08、01 和 01。 要求： (1)估算该建筑物的重置成本。 (2)采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为 50和 50。 (3)估算该建筑物 2006 年年底的价格。(计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数)（分数：2.00）_27.有一宗已“七通一平”的待开发建设的空地，土地面积为 3 200 平方米，建筑容积率为 25，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为 50 年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为 3 年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出
5、租，出租率预计为 90，每建筑平方米的年租金预计为 300元，年出租费用为年租金的 25。建筑费预计每建筑平方米 1 000 元，专业费为建筑费的 10，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为 7，不动产综合还原利率为 8，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的 15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位，取整。（分数：2.00）_28.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5，覆盖率为 60。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开
6、发方案为建设一幢 25 000 平方米的大厦，其中 12 层为商场，每层建筑面积为 3 000 平方米，3 层及 3 层以上为写字楼，每层建筑面积为 1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析一测算得到如下数据资料： (1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入； (2)大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000 元，所需资金分两年投入，第一年投入所需资金的 60，第二年投入所需资金的 40，各年投资均匀投入； (3)专业费用为建筑费用的 10； (4)预计大厦建成后即可出租，其中 12 层每平方米建筑面
7、积的年租金为 2 000 元，出租率可达 100，第 3 至第 5 层(即写字楼部分的 1 至 3 层)平均每天每平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 25 元，写字楼平均空置率约为 10； (5)管理费用为租金的 5，税金为租金的 175，保险费为建筑费及专业费用的 01，维修费用为建筑费用的 1，年贷款利率为 5，复利计息； (6)开发商要求的利润为建筑费用一专业费用一地价及土地开发费用之和的 25； (7)房地产综合资本化率为 8； (8)每年按 365 天计算； (9)本项目不考虑所得税因素。 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评
8、估结果保留两位小数)。（分数：2.00）_29.某房地产地处繁华商业区内，占地 900 平方米，地上 200 平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米 4 万元人民币，该区域的商品房价格每平方米 1 万元人民币，城市规划中该区域的容积率为 5。该房地产的现时价值大约是多少?并说明评估时的依据和理由。（分数：2.00）_30.待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元亩，其他费用(含税费)3 万元亩，开发费用 15 亿元平方公里，当地银行一年期
9、贷款利率 9，两年期贷款利率为 10，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 34，利润率为 10，土地所有权收益为土地成本的 10，试估算该地产的市场价值。（分数：2.00）_31.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为 2，后 5 年租金按每年 15 万元固定不变。假定资本化率(折现率)为 10，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10 年租期内的收益现值是多少? 要求： (1)按分段法计算并写出公式，其中后 5 年预期收
10、益现值必须使用年金法计算； (2)写出计算过程； (3)写出正确结论。（分数：2.00）_32.待估地块为一商业用途的空地，面积为 600 平方米，要求评估其 1997 年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表 41：已知以下条件： (1)交易情况正常。 (2)1996 年以来，土地价格每月上涨 1。 (3)交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表 42 进行判断： （分数：2.00）_33.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2 000 平方米，建筑容积率为 25
11、，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 3 000 元平方米，专业费为建筑费的 10，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9 000 元平方米，销售费用为楼价的 25，销售税费为楼价的 65，当地银行年贷款利率为 6，开发商要求的投资利润率为 10。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（分数：2.00）_34.某宗出租的房地产，建筑面积为 40 000m 2 ，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自 2005 年 10 月 1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 7
12、0。根据市场调查得知 2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元m 2 ，年平均空置率为 20，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8，该房地产现时土地单价为 2 100 元m 2 ，土地报酬率为 8，建筑物报酬率为 10，请计算该房地产在 2010 年10 月 1 日的价值。（分数：2.00）_35.某幢写字楼，土地面积 4 000m 2 ，总建筑面积为 9 000m 2 ,建成于 1990 年 10 月 1 日，土地使用权年限为 1995 年 10 月 1 日-2035 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格
13、为 2 000 元m 2 ，建筑物重置成本为 1 300 元m 2 ，建筑物自然寿命为 60 年，有效经过年数为 10 年。其他的相关资料如下： (1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 825 万元，平均寿命为 5 年， 有效经过年数为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格(不含安装费)为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8 万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类
14、写字楼相比，每月增加能耗 800 元。 (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。 (4)该类写字楼的报酬率为 10，银行贷款年利率为 5，土地报酬率为 8。 (5)假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于 2005 年 10 月 1 日的折旧总额和现值。（分数：2.00）_资产评估硕士资产评估专业基础（资产评估）-试卷 9 答案解析(总分：70.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：1，分数：2.00)1.下列不属于无形资产的是( )。（分数：2.00）A.专利技术B.公知技术 C.商誉D.
15、商业秘密解析：解析：公知技术不能给特定主体带来经济效益，不属于无形资产。二、名词解释(总题数：12，分数：24.00)2.基准地价（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：基准地价，是指城镇国有土地的基本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。)解析：3.标定地价（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：标定地价，是指在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。)解析：4.土地使用权出让底价（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：出让底价，是政府根据正常市场状况
16、下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价(标价)的依据和确认成交地价(或出让金)的基础。)解析：5.转让价格（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：转让价格，是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。)解析：6.一级市场（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：一级市场，也称政府批租市场。在一级市场，政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用
17、权出让金。)解析：7.二级市场（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：二级市场，是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。虽然不同用途的土地经营者必须严格服从城市规划和政府关于特定土地的用途规定，但同种用途土地市场上的经营者可以在法律规定的范围内充分竞争。)解析：8.实际收益（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：实际收益，是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。)解析：9.客观收益（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：客观收益，是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益
18、才能作为评估的依据。土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。)解析：10.假设开发法（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：假设开发法，亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其公式为： )解析：11.建筑物的功能性贬值（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：建筑物的功能性贬值，是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理因素造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。)解析：12.建筑物经济性贬值（分数：2.00）
19、_正确答案：(正确答案：建筑物经济性贬值，是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬值。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等。)解析：13.建筑物残余估价法（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中。扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。公式为 )解析：三、简答题(
20、总题数：12，分数：24.00)14.比起其他类型资产，房地产具有哪些不同的特征?（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：与其他类型资产相比，房地产具有不同的特征，表现在： 位置固定性。房地产属于不动产，它的空问位置是固定的。位置固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。 耐用性。从某种意义讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。房地产事业的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的不断进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。 影响因素多样性。房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素之外，社会因素以
21、及周边环境都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响。 投资大量性。不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是非常可观的；不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。 保值增值趋势。由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，从长远的观点看，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。)解析：15.简述建筑物评估的柑关原则。（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，因为建筑物价格本身的特点及产业性质，还必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。 替代原则。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或所提
22、供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者能吸引消费者。 最有效使用原则。按照这一原则，在对建筑物进行评估时，要相应考虑建筑物是否具有功能变异且是否能够实现功能转化，如果具备这样的条件，就可以按照潜在的可能的最有效利用途径来评估。 供需原则。房屋建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求和供给关系的均衡点。 房地合一原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成的内在联系，在用市价法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估。)解析：16.建筑物残余估价法的基本思路是
23、什么?（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：建筑物残余估价法，是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。在计算属于土地的纯收益时，一般是以市场法或成本逼近法等求得土地价格后乘上土地的还原利率便可得到。建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法。)解析：17.简述建筑物评估时需要考虑的因素。（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：建筑物评估时需要考虑的因素主要有以下： 物理因素。这是建筑物价格的决定因素。 环境优劣的影响。外部
24、环境条件优劣是影响其价值的一个重要凶素。 经济地理因素。一般来说，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城市高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房价差别也很大。 新旧程度。土地不存在实体陈旧贬值的问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物新旧程度影响其价值。 用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。在评估综合性建筑物时，要注意建筑物用途的面积分配和楼层分配及建筑朝向。 产权。产权性质及是否受到限制，如是否做抵押、担保、出租等，都直接影响建筑物的价值。 政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向，房地产价格受政府法
25、令和政策的影响。 供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时，价值会提高。 其他。如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物的价格。)解析：18.如何理解建筑物评估的房地合一原则?（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：房地合一原则是进行建筑物的评估时，要将建筑物与土地的综合体作为估价对象。尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面： 房屋建筑物和土地相结合使房产
26、最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值中，土地使用价值此时可通过房产来反应。 建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物价格。环境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。)解析：19.哪些因素会导致建筑物出现功能性贬值?（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：导致建筑物出现功能性贬值的主要因素有： 建筑物的用途和使用强度不合理。这一因素导致土地最佳效用没有发挥出来，土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是以建筑物的功能性贬值体现的。 建筑物的设计以及结
27、构上的缺陷。这一因素将导致建筑物不能发挥其应有的功能和最大限度地发挥其效用。建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物所形成的损失，也是建筑物的一种功能性贬值。 建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会出现“档次不够”的情况。这种两极分化的情况也会造成建筑物的功能性贬值。)解析：20.简述我国的土地资产价格体系。（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。我国城镇土地的国有性质决定了只有土地使用权才具有商品的属性。我国城镇土地市场实质上是土地使用权的让渡市场，并形成了自身的价格体系。 (1)基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基
28、本标准价格，是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格，基准地价是一个区域性的用地条件相近的平均地价。 (2)标定地价 标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价是政府评估的具体地块的价格，标定地价是确定土地使用权出让底价的参考和依据。在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估。 (3)土地使用权出让底价 土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下，宗地或地块应达到的地价水平
29、确定的某一块宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低底价的依据和确认成交地价的基础。 (4)转让价格 地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。 (5)出租价格 地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态：土地使用者之间所形成的租金价格和国家与土地使用者之间形成的租金价格。)解析：21.简述影响地产价格的一般因素。（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：影响地产价格的一般因素主要有： 行政因素。行政因素主要是指国家对土地价格的干预。影响房地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制
30、度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 社会因素。社会发展状况和安定状况会对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。 经济因素。包括经济发展状况、居民收入和消费水平、物价变动、储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平等的变化都对房地产市场产生一定的影响。)解析：22.简述土地使用权评估的原则。（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：土地使用权评估中应坚持的原则主要有： 替代原则。土地估价中的替代原则可概括为：土地价格水平由具有相同性质的替代土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场
31、的交易案例相互比较后所决定的价格来确定；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 最有效使用原则。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益量不同，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以，土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提的。 变动原则。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 供需原则。在完全的自由市场，一般商品的价格取决于需求与供给关
32、系的均衡。需求超过供给，价格随之提高；反之供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。土地也是一样，其价格也是需求与供给的相互关系而定的。 贡献原则。对于土地估价，这样原则是指不动产的总收益是土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体的关系。估价时，可以根据收益现值分别估计土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可以根据整个不动产价格及其他部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。)解析：23.土地用途和容积率如何影响地价?（分数：2.00）_正确答案：(正确答案：容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加。对房地产开发来说，其销售的收益就相应增大，意味着其使用收益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。 土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和 T 业用地的地价，而工业用地地价要高于农业用地的地价。)解析：24.用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益?（分数：2.00）_
