1、第6章 房地产开发项目的规划设计及其评价,1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理， 房地产项目规划设计的指导思想。,本章学习要求,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1 房地产开发项目的规划设计,6.1.1城市规划的层次体系,城市规划对房地产开发经济效益的影响城市规划对房地产开发程序的强制性管理城市规划管理是政府调控地价的手
2、段,城市规划与房地产开发,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1.2 房地产开发项目规划设计的 指导思想与主要内容,影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。,指导思想,1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,规划设计与自然生态相和谐； 规划设计与社会发展相和谐； 规划设计与用户需求变
3、化相和谐。,2. 规划设计中的和谐理念,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.道路交通规划,2.建筑 选型,1.规划 布局,4.配套设 施规划,6.绿地与 景观规划,3.住宅 户型,项目规划设计工作内容,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,居住区规划的内容,居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。,布局规划原则,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
4、,三级布局结构：居住区居住小区住宅组团； 房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区； 居住区道路分为居住区级、居住小区级和住宅组团级。,确定居住区布局结构和道路系统,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅布置常见的规划布局形式,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,建筑造型,按建筑层数 划分,按平面特点 划分,按结构类型 划分,按户内空间 布局划分,低层住宅 多层住宅 高层住宅,点式住宅 条式住宅,砖混结构 框架结构 框架剪力墙 结构,平层式 错层 复式 跃层,建筑类型,房地产开发与投资分析 FANG
5、DICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅选型,退台式住宅；花园别墅；综合性商住楼,建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。,建 筑 风 格,中式建筑风格,欧陆风格,现代主义风格,主题 风格,异域 风格,新古典主义风格,建筑风格,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅户型,内外分区原则,动静分区原则,洁污分区原则,私人行为空间,公共行为空间,家务行为空间 卫生行为空间,交通空间 室外过渡空间,住宅功
6、能分区的原则,住宅功能分区,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,配套设施规划,配套设 施规划,1,2,3,4,5,公共服务设施规划,市政公用设施规划,停车设施,户外场地设施,安全设施,6,服务管理设施,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,道路交通规则,（1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；（2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；（3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；（4）功能复合化，营造人性化的街道空间；（5）构筑方便、系统、丰富、整体的
7、居住区交通、空间和景观网络； （6）避免影响城市交通；,交通组织方式,人车分流,人车混行结合局部分行,路网规划原则,道路交通规划要求,道路宽度要求,其他要求,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建区绿地率不小于25%的指标。,绿地规划布置,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,注意区分：绿地率与绿化率,绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于
8、绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。,绿地率与绿化率,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,步行环境,铺地环境,水体环境,户外设 施环境,景观规划,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.1.3 开发区工程勘察与设计,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6
9、.2 开发项目规划设计的组织与控制,1.选择设计单位 2.确定各项技术经济控制指标 3.评价和选择设计方案 4.审查设计图纸,1.预控能力； 2.过程控制能力； 3.设计文件接收及变更控制能力,1.方案图纸规划方案，建筑设计方案，结构设计方案 2.初步设计图纸 3.施工图设计图纸建筑、结构、给排水、电气施工图,规划设计的过程,规划设计的组织与委托,规划设计审核,房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,住宅建筑设计方案的经济因素分析,外墙周长系数 平面系数 层高 层数 单元组合 结构形式,住宅开发区规划方案的综合经济因素分析,用地容积
10、率 建筑密度 建筑间距 户室比 造价,6.3 房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,居住区技术经济指标,居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数 居住区平均造价 高层比例 住宅间距 容积率 绿地率 停车位个数 建设周期,建筑的技术经济指标,建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期,6.3 规划设计的技术经济指标,房地产开发与投
11、资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,评价主体的多元性,评价目标的多样性,评价值的不确定性,6.4 房地产开发项目规划设计方案的评价,6.4.1 开发项目规划设计方案评价的特点,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系,适用性,安全性,经济性,艺术性,住宅建筑设计方案评价的指标体系,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.4.2开发项目规划设计方案评价的指标体系,居 住 建 筑,小区开发规划设计方案评价的指标体系,小区用地面积指
12、标,公 共 建 筑,道 路 和 绿 化,住 宅 平 均 层 数,居 住 建 筑 密 度,居 住 建 筑 面 积 密 度,小区主要技术经济指标,人 口 净 密 度,平 均 每 人 每 户 居 住 用 地 面 积,建 筑 密 度,建 筑 面 积 密 度,住 宅 层 数 比 例,绿 化 覆 盖 率,人 均 公 共 绿 地 面 积,工 程 造 价,公共 建筑 面积 及其 与居 住建 筑面 积之 比,小区综合评价指标,定 量 指 标,定 性 指 标,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.4.3 开发项目规划设计方案评价方法,房地产开发与投资分析 FANG
13、DICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,综合评分法,层次分析法,模糊评价法,1.项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值计算出来的指标是（ ）。A.建筑密度 B.容积率 C.有效面积系数 D.建筑面积使用率,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,2.居住区用地范围内各类绿化用地（不包括不能满足植树绿化覆土3米深度要求的屋顶、晒台的人工绿地、以及距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地）总面积占居住区用地总面积的比率是（ ）。A.绿化率 B.绿地率 C.绿化覆盖率 D.公共绿化率,新手练习场,房地产开发与投资分析 F
14、ANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,3中华人民共和国国家标准住宅设计规范中规定（）为中高层建筑。A.6-9层 B.7-9层 C.6-12层 D.7-12层,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,4.一套住宅的各功能区不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上的住宅建筑是（ ）。A.错层 B.跃层 C.复式 D.LOFT住宅,新手练习场,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,5.在居住区的规划设计中，常见的规划布局形式有（ ）。A.行列式 B.
15、散点式 C.混合式 D.周边式 E.自由式,新手练习场,答案:ABCDE,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6. 公共行为空间包括（ ）.A.起居室 B.客厅 C.餐厅 D.过厅 E.主卧室,新手练习场,答案:ABCD,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,7. 住宅建筑类型有多种分类方式，按平面特点可分为（ ）A.平层 B.跃层 C.复式 D.点式住宅 E.条式住宅,新手练习场,答案:DE,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.城市规划的含义？城市
16、规划对房地产开发是如何管理的？ 2.房地产开发项目规划设计有哪些主要技术经济指标？ 3.居住区规划布局的原则有哪些？ 4.常见的居住区规划布局形式有哪些？ 5.建筑类型的分类有哪些？,简答题,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,6.简述住宅功能分区的主要内容和技术要点。 7.居住区的配套设施主要有哪些？ 8.简述居住区交通组织的主要方式以及居住区路网规划的原则。 9.简述居住区绿地规划的主要内容与要求。 10.简述居住区景观规划的主要内容。,简答题,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,1.城市规划有哪几个层次？房地产开发项目的规划主要指哪个阶段的规划？ 2.常见的居住区规划布局形式有哪些？ 3.建筑类型的分类有哪些？ 4.影响住宅建筑设计方案的经济因素有哪些？影响住宅开发区规划方案的综合因素有哪些？并试分析其影响规律。,本章作业,房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI,
