1、第8章 房地产开发项目资金筹集,1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理;3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.,本章学习要求,8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地 产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。,8.1 房地产开发项目资金筹集的概念,5.资金增 值性较强,1.资金 占用量大,2.资金 占用时间长,3.资金使用 的地域性,4
2、.资金缺乏 流动性,6.资金的 高风险 高收益性,房地产开发项目 资金使用的特性,8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性,1.安全性原则,2.经济性原则,4.盈利性原则,3.可靠性原则,8.1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则,从融资主体上,房地产企业融资,房地产项目融资,从融资渠道上,直接筹资,间接筹资,从资金偿还特性上,其他分类方式,权益筹资,债务筹资,8.1.4 房地产开发项目资金筹集的分类,8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式,债务资金筹集,资本金筹集,股票筹集,债券筹资,信贷资金筹资,债券筹资,债券筹资,抵押贷款,信用贷款,8.2.1 自有资金筹集,8.2.2 商品房预售,
3、8.2.3 债务资金筹集,1.住房抵押贷款证券化,2.房地产投资信托,把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险,信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。,内部认购,承包商垫资,通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护,开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。,8.2.4 房地产金融创新,8.2.5 其他方式,8.3 房地产开
4、发贷款的风险管理,1.贷前管理,企业评价,项目评价,担保方式,贷款综合评价,企业资信评价,房地产开发资质及开发经验,政策法律许可条件,项目基本情况,市场分析结果,财务评价指标,保证,抵押,质押,8.3.1 银行对房地产开发贷款的风险管理,(1)认真安排资金的使用计划,加强工程建设阶段的成本管理,降低开发项目成本,减少财务风险的发生,从而合理利用金融机构贷款,充分发挥贷款效益;(2)开发商获得的金融机构贷款,是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹集的,只能用语指定的所贷款项目,不能挪用于其他项目或其他用途,开发商在项目开发过程中,要加强贷款资金运用的严格监控和管理,保证开发项目的顺利实施.,2.贷后管理,主要工作是对该笔贷款进行资金监管,8.3.2房地产开发商对项目贷款的风险管理,
