1、2018/10/9,1,第二章 土地评价的基础理论,第一节 区位论与土地评价 第二节 地租理论与土地评价 第三节 可持续发展与土地评价,2018/10/9,2,第一节 区位论与土地评价,一、区位论概述(Location Theory)区位论是关于人类活动的空间分布及空间之间相互关系的学说。区位是指社会、经济等活动在空间上分布的位置。,2018/10/9,3,孤立国同农业和国民经济的关系 （1826年）屠能 农业区位论论工业的区位（1909年）工业区位区位的一般原理及资本主义理论韦伯 工业区位论德国南部的中心地（1933年）克里斯塔勒 “中心地理论”区位经济学（1940年）廖什 “市场区位论”,
2、2018/10/9,4,（一）古典区位论农业区位论 P=V(ET)P+TVEK,中心内容：农业土地利用类型和农业土地经营集约程度，不仅取决于土地的自然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离。,2018/10/9,5,2工业区位论 运输费用-运距、原料原材料：广布性、限制性；纯、粗原材料系数限制性原材料总重制成品总重 劳动成本劳动系数劳动成本指数地域重量集聚因子生产或技术集聚纯集聚-企业规模、协作社会集聚,核心：通过运输、劳动力及集聚因子相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。,2018/10
3、/9,6,（二）近代区位论1中心地理论 2市场区位论,2018/10/9,7,在理想的均质平原上，同级中心地的服务范围有围绕中心地呈正六边形分布的趋势，中心地位于正六边形的正中间。,2018/10/9,8,2018/10/9,9,2018/10/9,10,2018/10/9,11,2018/10/9,12,1.低级中心地和服务范围被高一级中心地的服务范围所包括,2.相同等级的中心地和服务范围是彼此独立和排斥的,3.各级中心地的数量分布特点是金字塔形,4.六边形面积的定量关系：高一级中心地服务范围是低一级中心地服务范围的3倍,2018/10/9,13,2018/10/9,14,北京商业中心的布局
4、,2018/10/9,15,正确的区位是纯利润最大的地点，即影响区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利润区位论。经济区位论 把利润原则同生产区位和市场结合起来考察。只要弄清在各种不同区位的生产费用以及那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就可求得最大利润。,（二）近代区位论市场区位论,2018/10/9,16,（三）现代区位理论及其发展 1地域上的扩展 2手段上的求实 3时间上的延续,2018/10/9,17,区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价类型的重要依据。 区位论可为土地利用现状评价或评价中选择土地用途提供理论指导。 区位论是确定土地评价区
5、位因素的理论依据。 区位论是确定区位因素分级及分值的基础。,二区位论对土地评价的指导作用,2018/10/9,18,第二节 地租理论与土地评价,2018/10/9,19,2018/10/9,20,2018/10/9,21,第二节 地租理论与土地评价,一、地租理论概述地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。 二、西方经济学地租理论1西方古典地租理论威廉配第2近代西方资产阶级地租理论地租肥力论 劳动价值论3现代西方经济学地租理论,直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上实现的形式。,“地租是土地上收获的农产品扣除一切费用（种子和工资）以后的剩余部分”，由于
6、土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距离市场远近的不同，地租地价因而不同。,2018/10/9,22,2018/10/9,23,“各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系”。,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分,2018/10/9,24,三马克思主义地租理论 1级差地租 2绝对地租 3垄断地租 4. 矿山地租建筑地段地租,2018/10/9,25,三马克思主义地租理论 1级差地租经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润, 其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。,2018/10/
7、9,26,为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。,经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格, 就能获得一定的超额利润。,个别生产价格与社会生产价格分析,2018/10/9,27,资本主义级差地租产生的条件是自然力，有限的优越自然条件被部分经营者垄断, 因而能获得持久而稳定的超额利润。,资本主义土地所有权对超额利润的创造没有任何关系。,2018/10/9,28,三马克思主义地租理论 1级差地租形成条件：土地肥沃程度的差别；土地位置的差别；在同一地块上各个连续投资的差别。,2018/10/9,29,级差地租 I1.土地肥力的差异,2018/
8、10/9,30,级差地租 I2.土地位置(距市场远近),2018/10/9,31,级差地租由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租。,2018/10/9,32,2018/10/9,33,2018/10/9,34,三马克思主义地租理论 2绝对地租 3垄断地租 4. 矿山地租与建筑地段地租,不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。,由于土地所有者具有特殊性质的土地所有权产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额地租。某些土地具有特殊的自然条件, 能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。,2018/10/9,35,矿山地租,指工业资本家为取得采掘地下矿藏
9、财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。,建筑地段地租 指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。,2018/10/9,36,三地租理论对土地评价的指导作用级差地租的存在是进行土地质量评价的依据。追求地租的实现推动了土地评价的发展。 级差地租、垄断地租、矿山地租、建筑地段地租是形成土地质量评价(土地分等定级)指标体系的依据。地租理论是土地分等定级正确与否的“监测器”。,2018/10/9,37,第三节 可持续发展与土地评价,一可持续发展概述 二可持续发展对土地评价的指导作用 可持续发展理论的产生为土地评价学科的发展提供了机遇。可持续发展理论丰富了土地评价因素指标体系。可持续发展理论是土地资源可持续利用评价产生的基础。,内涵：经济持续、生态持续和社会持续三个方面，即以自然资源的可持续利用和良好的生态环境为基础，以经济可持续发展为前提，以谋求社会长时期全面重新发展为目标的一种发展观。,参评因素：指在特定地区、特定用途是否可持续起主导限制的自然因素和社会因素。根据各参评因素对各类土地利用适宜与否以及适宜程度确定出临界指标。,
