1、福州华侨城大型文化旅游综合项目 可行性研究报告,福州项目工作组 2013年9月,目 录,一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议,1.1 项目背景,2012年3月16日，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部赴福州就福州华侨城大型文化旅游综合项目拓展事宜与福州市主要领导对接。 2012年7月12日，福建省委常委、福州市委书记杨岳专程到访华侨城，任总、刘总等公司领导热情接待了杨书记一行。双方就项目相关事宜进行了深入沟通，并就力争项目尽快落地福州达成一致。 2012年7月27日，福州华侨城大型文化旅游综合项
2、目在公司正式立项，明确选址于帝封江区域并适量搭配福峡路地铁沿线成熟地块。 2012年10月18日，郑总、刘总等公司领导率队赴福州，与福州市政府签署项目框架协议。 2012年10月起，项目工作组组织完成了地质勘探、概念规划、用地方案设计、旅游市场调研、地产市场调研等工作，并形成了系统报告。 截至2013年9月，经过与福州市政府的反复沟通与磋商，双方已就项目核心商业条件形成基本共识，并就项目合作协议相关条款达成一致，项目具备签约落地条件。,永泰县,闽清县,闽侯县,罗源县,连江县,长乐市,平潭县,福清市,1.晋安区 2.马尾区 3.仓山区 4.台江区 5.鼓楼区,福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾
3、5个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，福清、长乐2个县级市，总面积11,968平方公里，其中市区面积1,043平方公里。 截至2012年末，福州户籍人口655.27万人，其中市区户籍人口192.06万人。,1.2 基本情况,1.2 基本情况,帝封江地块,福州市政府,福峡路地块,9.6KM,8.2KM,仓山区政府,福州南站,4.4KM,1.2 基本情况,项目选址两块用地均位于仓山区： 帝封江地块：东至螺洲大桥，南至乌龙江北岸，北至南三环路。 福峡路地块：福峡路地铁沿线西侧、海西百悦城南侧地块。 用地指标： 帝封江地块：规划控制范围3,758亩，可出让净用地1,962亩；对应旅游建面1
4、5万平米，居住及商业混合建面112万平米。 福峡路地块：可出让净用地252亩；对应居住及商业混合建面43万平米。,1.2 基本情况,帝封江地块,福州传统城市核心区,金山核心区,奥体片区,地铁沿线核心区,仓山老城区,会展中心核心区,福峡路地块,1.3 项目初步构想,目 录,一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议,2.1 战略可行性分析,福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是华侨城大型文化旅游综合项目的重要备选区域。,福建省战略地位,2.1 战略可行性分析,华侨城现有布局及发展机遇 华侨城已在长三角城市群、珠三角城
5、市群及京津唐城市群三个一级经济区域进行战略布点。 华侨城已完成成渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点工作。 华侨城在同属于二级经济区域的海峡西岸城市群尚未布点，该区域有理由成为华侨城未来大型文化旅游综合项目的重点发展方向。,2.1 战略可行性分析,福州市是重要的区域中心城市 2012年福州地区生产总值占福建省21.41%，比厦门高近50%。 2012年福州城镇居民人均可支配收入29,399元，高于成都、武汉及重庆。 福州是福建省的省会城市，也是海峡西岸城市群重要的中心城市，具有广阔的经济腹地和良好的发展前景。,2.2 环境可行性分析,福州环境分析 福州全年平均气温在10-29，高温在6
6、-9月份。近年来，福州平均气温逐年升高，被部分媒体评为中国最热的城市，室外旅游项目的可运营时间均较长（预计水公园可运营时间基本与深圳相同）。 项目环境分析 项目帝封江地块位于仓山区乌龙江沿线北岸，直面南岸五虎山，江景辽阔。 项目帝封江地块内水系、植被丰富，且拥有数百亩优质茉莉花田景观资源。,2.3 资源可行性分析,用地规模 项目旅游可出让净用地675亩，对应建面15万平米；另有防洪堤外托管湿地425亩及部分托管茉莉花田。上述资源为大型旅游项目发展留有足够空间。 项目居住与商业建面合计155万平米，为项目现金流平衡提供了足够保障。,交通条件 帝封江地块北邻三环主干路，东临螺州大桥，无论至福州老城
7、区、金山核心区还是福州高铁南站，均交通非常便捷。 福峡路地块紧邻福峡路（连通仓山区东部与福州老城区的主干路）和地铁1号线（距最近地铁口约200米，地铁1号线预计2015年投入使用），是福州未来公共交通最方便的区域。,2.3 资源可行性分析,稀缺程度 帝封江地块是福州市区仅存的少量可供成片开发区域之一。 帝封江地块植被水系丰富、自然资源优越，在有江景偏好传统的福州市场更显珍贵。 区域发展 帝封江及福峡路地块分别位于福州市区南部和东南部，是福州“向东向南”发展战略的优先受益区域和潜在增值区域。 据了解，地块北侧义序军用机场搬迁工作很可能近期启动，政府规划将其打造为核心办公及商贸区。该规划的实现将进
8、一步拉动帝封江地块增值。,目 录,一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议,3.1 旅游市场分析,2012年，福州共有星级酒店60家，客房10,082间；全年共接待境内外游客3,192.55万人次，增长15.8%；实现旅游总收入550.12亿元，增长21.3%。 以城镇居民人均可支配收入数据为基础，在相同票价下，福州“门票/人均月可支配收入”低于成都、武汉及重庆，具有承担更高票价的潜力。,福州 宁德，莆田，南平，三明和郊区八县,宁德：G1501+G15 2小时 动车，40分钟 莆田： G15 1小时50分钟 动车，
9、40分钟 南平： G70 3小时10分 钟 火车，2小时30分钟 三明： G70 3小时50分 钟 火车，5小时40分钟罗源县：G1501+G15 1小时40分钟 动车40分钟 平潭县： G15+G1551 2小时30分钟 无火车 永泰县：S203 2小时 无火车 连江县：G104 1小时10分钟， 动车25分钟闽清县：G306 1小时30分钟 火车，1小时10分钟 闽侯县：X115 1小时 无火车福清市：G70+X177 1小时20分钟 动车35分钟 长乐市：G316 1小时 无火车,3.1 旅游市场分析,福州市区至各郊县以及省内周边城市交通方便，可选交通方式众多。,汽车,轨道,地区,现状,
10、前景,在建项目 杭州宋城投资在三江口建立以娱乐、购物、餐饮为一体的演艺综合体，包含大型演艺游乐场，已经动工，预计明年完工,福州地处省会，聚客能力较强,品牌项目少，发展空间大，填补福建省没有大型游乐公园的空白,缺乏大型游乐园，达不到市民需求 福州市目前没有建成的大型主题游乐公园，市内左海公园与西湖公园属于公园加部分小型游乐设施的布置，已经远不能满足福州市民休闲娱乐的需要；,福州旅游资源丰富，游乐产业与周边业态相互补充，丰富与完善福州的旅游品牌,前期调研显示，福州地区游乐公园发展空间巨大： 专业机构及人士认为福州市游乐公园发展前景良好，现状远不能满足消费者的需求。 酒店与旅行社期待福州建立一座大型
11、的游乐公园。,3.1 旅游市场分析,3.1 旅游市场分析,福州市2小时车程圈内覆盖福州、厦门、泉州、宁德和莆田5市，家庭游群体约合207万户，青年游群体约合666.9万人；其中福州市场家庭游目标群体约合60.5万户，青年游群体约合195万人。 据前期调研粗略计算，在距离福州两小时车程圈内，家庭游市场年均出游总额约合32.4亿元，青年游市场年均出游总花费约合44.8亿元。 福建省游客在旅游地的平均逗留天数约为2天。 综上，福州市拥有欢乐谷大型旅游综合项目发展所需的潜在市场和消费力。,3.2 地产市场分析,2006-2012年，除2008年受金融危机影响外，福州市商品住宅年成交面积维持在500万平
12、方米以上，且销售面积一直大于竣工面积。2012年，福州商品住宅成交超过700万平米，2013年截至6月底累计成交超540万平米，创同期新高。 2006-2012年，福州市商品住宅成交均价飞速上涨，由不足4,000元/平米升至超10,600元/平米。 2006-2012年，除2008年受金融危机影响外，福州市房地产投资完成额稳步上升，至2012年投资完成额超过972亿元，年化增长率近22%。,3.2 地产市场分析,2006-2012年，福州市土地出让增速放缓，其中：2012年，福州市商品住宅销售面积增长37.96%，同期土地出让面积仅增长3.82%。 2010-2012年，受市区未开发土地资源迅
13、速减少、拆迁成本及难度愈发增大等因素影响，福州市区土地出让面积急剧下降，至2012年已降至90万平米左右（占地面积口径）。 预期福州核心五城区土地出让面积将延续当前逐年下降的态势，项目地块的资源珍惜性将愈发凸显。,三盛托斯卡纳,龙旺康桥丹堤,融信大卫城,泰禾红裕,华润橡树湾,东方威尼斯,3.3 项目竞争分析-低密度产品,融信大卫城 金山核心片区、近万达广场；高层、联排、双拼混搭社区。 目前在售低密度全部为联排，以四联排为主，搭配少量三联排。 主力户型产权面积约220平米，使用面积约421平米（含地下室、阳台、露台及阁楼）。标配木铝门窗及LOW-E中空玻璃，起价约30,000元/平米。 园林品质
14、非常一般，户型设计及配套设备基本没有出彩之处，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。,3.3 项目竞争分析-低密度产品,泰禾红裕 金山核心片区、近万达广场；高层及叠拼混搭社区。 产品以四排双叠拼为主，搭配少量三排双叠拼。 主力户型产权面积176-243平米，上叠送阁楼，下叠送地下室，阁楼使用率较高，地下室采光良好；均价约30,000元/平米。 园林品质一般，户型设计中规中矩，主要卖点在于其优越的区位及周边配套。,3.3 项目竞争分析-低密度产品,三盛托斯卡纳 位于闽侯县近乌龙江地段，高层、联排、双拼混搭社区，其中别墅区与普通高层住宅区有明显区隔，且不同物业管理、地下车库不相联通。 二期以四联排为
15、主，搭配少量三联排和十栋左右的独栋。 联排主力户型产权面积185-214平米，起价17,000元/平米；独栋按套卖，起价750万元/套。 园林品质明显优于融信大卫城及泰禾红裕，基本代表福州低密度产品小区设计的较高水平。,3.3 项目竞争分析-低密度产品,龙旺康桥丹堤 位于闽侯县近乌龙江地段，联排、独栋混搭纯别墅社区。 目前在售低密度产品包含联排及小独栋，其中联排为合围式联排结构。 联排主力户型产权面积约187平米，起价约17,000元/平米；小独栋主力户型产权面积约336平米，起价约21,000元/平米。 园林品质不次于三盛托斯卡纳；合围式联排结构确保了小区域的私密性；别墅区地面在施工时整体抬
16、高，沉降式地下室采光优良。,3.3 项目竞争分析-低密度产品,华润橡树湾-叠拼 位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，高层、叠拼混搭社区。 叠拼产品全部为四排三叠拼，户户独立入户，户户有地面院落。产品设计非常前卫：面宽15.4米，进深17.4米，进深/面宽比例小于福州几乎所有在售别墅盘（甚至包括绝大部分独栋项目）。 下叠、中叠、上叠产权面积分别约为160平米、224平米、234平米，起价约400万元/套。 2011年及2012年第三季度之前，由于产品设计过于超前及定价过高（起价超过500万元/套）等问题其叠拼产品去化率非常低；进入2012年第四季度后，随着市场回暖及定价下调，去化率明显提高，目
17、前已推的叠拼基本售罄。,3.3 项目竞争分析-低密度产品,东方威尼斯 位于城门镇，近帝封江地块，独栋为主，搭配极少量双拼，是项目低密度产品未来最主要的竞争对手。 独栋主力户型约350平米，均价约1,000-1,100万元/套；双拼主力户型约290平米，均价约600万元/套。 仅就项目本身而言其瑕疵颇多（外立面比较低端、小区人车不分流、地下室采光条件相当恶劣，阁楼利用率低，等等）。项目优势在于其是福州市区仅有的两个在售江景别墅盘之一，产品户户有水景，大部分都有独立码头。,3.3 项目竞争分析-低密度产品,海西佰悦城,中茵上城国际,华润橡树湾-高层,帝封江地块,3.3 项目竞争分析-普通产品,福峡
18、路地块,华润橡树湾-高层 位于金山板块边缘，三环内毗邻三环位置，较高单元有二线江景。 在推160、180、230、290平层户型，均价约15,000元/平米。 本项目代表了福州市区高层产品的较高水平；受市场回暖影响，项目当前可以保持较高的去化率，预计在推的四期年内可售罄；项目相对靠近金山核心区，就当前区位条件而言优于帝封江地块，除一线江景房外，帝封江高层售价应较华润橡树湾高层有一定折让。,3.3 项目竞争分析-普通产品,海西佰悦城 位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，含商业、SOHO办公、传统写字楼及住宅业态。 高层毛坯住宅均价约12,500元/平米。 基本没有小区园林，户型设计很
19、一般，卖点在于地铁及周边成熟商业配套。,3.3 项目竞争分析-普通产品,中茵上城国际 位于地铁1号南部沿线，主打地铁物业概念，无江景，纯住宅。 高层毛坯住宅均价约14,000元/平米（剩余尾盘两套一口价12,000元/平米）；底商25,000-30,000元/平米。 小区品质及户型设计一般，与保利香槟国际、华润橡树湾等国内一线开发商产品相距甚远，但总体依然优于海西佰悦城。,3.3 项目竞争分析-普通产品,3.4 目标市场分析,依据前期市场调研及项目地块区位优势，项目地产部分所有产品均完全具备定位于城市第一居所的客观条件，目前暂定项目各业态目标市场人群如下： 帝封江地块低密度产品：联排为主搭配少
20、量双拼；主要客群以福州市下属各县、市企业主为主，搭配部分福州周边城市企业主人群。 帝封江地块普通产品：高层、小高层；主要客群以福州市下属各县、市企业主（满足投资需求）、机关及事业单位人员为主，搭配部分高级白领及福州周边城市企业主人群。 福峡路地块普通产品：高层；以福州市机关及事业单位人员、中高级白领为主。,3.4 目标市场分析,依据前期市场调研及相对稳健的原则，暂定项目各业态售价如下： 帝封江地块低密度产品：基期（2013年）均价约26,000元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。 帝封江地块普通产品：基期（2013年）均价约11,500元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。 茉莉
21、花田商业立项独栋：基期（2013年）均价约26,000元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。 福峡路地块普通产品：基期（2013年）均价约12,500元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。 福峡路地块商铺：基期（2013年）均价约25,000元/平米，以后每年增长5%，5年后保持稳定。,目 录,一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、核心与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议,4. 核心商业条件,用地指标 帝封江地块：旅游用地675亩，对应建面15万平米；居住与商业混合用地1,160亩，对应建面112万平米。 福峡路地块：居住与商业混合用地25
22、2亩，对应建面43万平米。 总地价 旅游用地地价30万元/亩（合计2.025亿元），即征即返；我方受让旅游用地后，同时获取其他项目用地的土地一级开发权。 其他项目用地挂牌起价53亿元，若存在成交溢价（成交价款扣除挂牌起价的金额），我方以土地一级开发者的名义，按不同区间累进分成比例参与土地溢价分成： 成交溢价在挂牌起价的40%（含）以内部分，我方与政府的分成比例为9：1，政府负责免除所有相应规费； 成交溢价在挂牌起价的40%-80%（含）部分，我方与政府的分成比例为7：3； 成交溢价大于挂牌起价80%的部分，我方与政府的分成比例为6：4。,4. 核心商业条件,土地出让进度 2014年1月31日前
23、完成项目第一宗用地出让公告发布，并于2014年2月28日前完成项目第一宗用地出让工作。其余用地在2014年3月31日前完成出让工作。 土地交付进度 文化旅游用地（不含义序水厂）交付工作应于2014年6月30日前完成。 住宅及商业配套用地应于2014年6月30日前交付不少于400亩；帝封江其余项目用地交付工作应于2014年12月30日前完成；福峡路项目用地交付工作应于2014年12月30日前完成50%，其余用地交付工作应于2015年3月30日前完成。,4. 核心商业条件,政府承诺允许我方将土地成交价款作为后续计量土地增值税时“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款”的分项金额。 政府承诺允许我方将
24、下列支出（我方其他项目均基本承担了下列建设义务）纳入地产部分的计税基础： 帝封江地块土地填方及平整 帝封江地块河道建设 帝封江地块市政道路及其配套设施（项目用地内连接三环路至环岛路的南北向市政路除外） 福峡路地块内西北侧市政路1条 托管用地绿化及步行系统,4. 核心商业条件,基础设施支持 政府负责与项目开发相关的拆迁、安置及收储用地红线外市政配套。 政府保障项目的道路、电力、给排水、天然气、通讯、邮政、有线电视、交通系统等满足项目施工及后续运营要求。 政府负责在项目游乐设备调试前投资建设完成单回路110KV变电站一座，并从附近其它变电站引入一条10KV电源作为备用电源。 政府负责在项目运营前根
25、据双方认可的设计方案投资建设一处公交首末站。 政府负责免费调集建筑弃土予以填方支持满足项目需求。 政府负责绿化带内2万平米停车场的建设、管理与维护，并确保该停车场于项目一期运营前投入使用。 政府负责于帝封江项目用地内的在建防洪堤西侧增设一处水闸，并保证在项目首期开工建设前，完成本项目三环路以北水域的河道整治及截污工作。 政府同意按我方提出的方案调整环岛路规划路线。 政府承诺于项目运营前在我方建设的幼儿园、小学（仓山小学）、初中（福州市属第十六中学对该仓山区属中学进行教学教研活动对口支持）配置优质教育资源。,4. 核心商业条件,地产政策支持 政府承诺90/70、限价政策均在全市范围内平衡，不对我
26、方项目做要求。 政府承诺项目地产部分满足正负零标准即可预售。 税费优惠支持 营业税或增值税：项目旅游景区门票收入按文化体育产业标准收取营业税或增值税；项目运营后的前3年内，对营业税或增值税地方本级财政留存部分给予50%返还。 城镇土地使用税：项目建设期内，对城镇土地使用税地方本级财政留存部分即征即奖。 企业所得税：项目运营后前3年地方本级财政留存部分给予50%返还。 水电气价格：为支持项目可持续发展，项目文化旅游部分水、电、气按照福州市除生活类别之外的最优惠价格给予支持。,目 录,一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论
27、与建议,5.1 地产测算前提,税费及利率 契税：3%。 营业税：5%。 城市维护建设税：7%。 教育费附加：3%。 房产税率：按原值70%的1.2%计。 土地增值税：依据福州现行规定征收上限，假设别墅及销售商业预征率5%，小高层预征率3%，车库预征率2%，销售完毕后清算土地增值税。 企业所得税：25%；假设不考虑地产项目预缴情况。 利率：取五年以上金融机构贷款基准利率6.80%。 营销费用占比：3%。 管理费用占比：前两年3,000万元/年，从第三年起为MIN（主营业务收入的3%，5,000万元）。,5.1 地产测算前提,成交地价：暂按74.2亿元（即挂牌起价上浮40%，不含契税）测算。 建安
28、成本： 项目高层总体平均成本约5,000元/平米（折合可售面积口径，下同）。 项目别墅总体平均成本约7,000元/平米。 为审慎起见该成本预估相对较高，项目公司应依据项目实际情况严把成本关、提高销售毛利率；后续测算中也列出了在成本适当控制下的项目综合投资收益情况，以作对比和参考。,5.1 地产测算前提,开工进度（单位：万平米）,5.1 地产测算前提,预售进度（单位：万平米）,5.1 地产测算前提,建安支付进度：其中： 建安结转进度：假设t年预售金额于t+1年结转。,5.1 地产测算前提,可售部分售价预测（单位：元/平米）持有部分租金等相关指标预测（除特别标注外，单位：元/平米年）,5.2 地产
29、测算指标,利润表（单位：万元）：截至2024年累计净利润约47.23亿元（本测算假设地价分成引致的营业外收入在2014-2015年分摊完毕，实际其有可能在较长时间内分摊；如在较长时间内分摊则结果要比本测算更理想，下同。）。,5.2 地产测算指标,现金流量表（单位：万元）：截至2024年累计净现金流入约29.06亿元，内部收益率约16.76%。,5.2 地产测算指标,各产品单位盈利指标（除特别标注外，单位：元/平米）,5.3 旅游测算前提,欢乐谷一期总投资额：10亿元 欢乐谷入园人数（单位：万人）与购票入园比欢乐谷门票价（元）与折扣率欢乐谷人均园内消费（元）,5.3 旅游测算前提,水公园一期投资
30、3亿元，后续三期改造9,000万元，合计3.9亿元。 水公园入园人数与购票入园人数（单位：万人）水公园门票价（元）与折扣率水公园人均园内消费（元）,5.4 旅游测算指标,利润及现金流量情况 欢乐谷： 截至2030年累计利润总额约7.52亿元。 截至2030年累计净现金流入约8.17亿元，内部收益率约6.83%。 水公园： 截至2031年累计利润总额约2.94亿元。 截至2031年累计净现金流入约1.76亿元，内部收益率约5.71%。,5.5 项目综合指标,利润表（单位：万元）：截至2024年累计净利润约46.25亿元。,5.5 项目综合指标,现金流量表（单位：万元）：截至2024年累计净现金流
31、入约22.63亿元，内部收益率约13.56%，投资回收期约7.27年。,5.5 项目综合指标,资金运用表（单位：万元）：借款峰值出现在2016年，约71.59亿元。地产可售部分全部结转之后的2025年： 项目旅游部分年利润总额逾7,200万元。 项目留存商业约8.5万平米，仅以纯租赁计算，年贡献收入约3,500万元。,5.6 敏感性分析,项目敏感因素排序：销售价格、成交地价、建安成本。 我们预估的地产销售价格较为保守，且随着福州市区向东向南发展及义序机场搬迁，地块区域日趋成熟，我们认为在宏观经济不发生较大恶化、不出台更严厉的调控政策情况下，地产销售价格显著下降的可能性不大。 地价分成模式可以在
32、较大程度上对冲地价敏感因素带来的风险。 建安成本是我们可以控制的敏感因素，预计在做好成本管理的情况下可以将其控制在预期范围内。,5.7 地价支付净现金流分析,单位：亿元,5.8 最优拿地区间分析,拿地或不拿地是两个互斥方案，应以NPV进行决策。 鉴于无论拿地与否旅游项目均为我方需承担的义务，故将旅游项目相关现金流剔除出上述互斥方案决策过程。 采取7%作为互斥方案决策的折现率，横轴表示出让地价。 综上，出让地价小于98.95亿元时拿地更优，出让地价大于98.95亿元时不拿地更优。,5.9 加强建安成本控制的效应,以前述测算假设为基础，当项目高层、别墅整体平均建安成本均降低500元/平米时（即分别
33、约为4,500元/平米、6,500元/平米），项目各项指标对比如下：,5.10 增大商业销售比例的效应,以最初测算假设为基础，假设原持有8.5万平米商业中有4.5万平米改为可售，售价参考商业立项别墅或其他可售商铺，则项目各项指标对比如下：,5.11 福峡路地块价值分析,以最初测算假设为基础，福峡路地块价值分析如下（单位：万元）：,5.12 不计福峡路地块后的价值分析,以最初测算假设为基础，在不计福峡路地块的情况下，项目各项指标与原测算对比如下：,目 录,一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、核心商业条件 五、经济与财务分析 六、风险分析 七、结论与建议,6.1 政策与法律风
34、险,风险分析 地产方面：再次发布全国范围的地产调控政策进而显著冲击市场的风险。 旅游方面：预计旅游产业在一定时期内为国家鼓励的重要产业，面临的政策及法律风险较低；但欢乐谷项目可能涉及“主题公园立项”问题。 返还方面：计划以土地一级开发成交溢价分成的方式实现对我方的返还承诺，该事项的前提是项目用地挂牌起价远低于市场水平，在操作层面存有一定风险。 规避措施 地产方面：政府同意就90/70政策、限价政策、预售政策出具承诺函，最大可能减少项目受调控政策的影响。 旅游方面：前期已与政府沟通，原则上可采取拆分立项、以文化旅游综合体名义立项等方式规避风险。 返还方面：协议中已约束按53亿元起价挂牌。,6.2
35、 市场风险,风险分析 成本控制：在确保项目足够市场竞争力的前提下，欢乐谷及水公园投资能否有效控制，项目其他部分成本能否控制在测算预计范围内。 盈利预测：本可研盈利预测基于当前市场数据，如果市场受类似2008年宏观经济严重不景气或2010-2011年系统性的调控冲击，则可能存在相应期间内无法完全实现可研盈利预测的风险。 规避措施 成本控制：增加规划设计与市场的有效衔接，减少不必要的重复建设；加强管理，严格控制建设成本和运营成本。 盈利方面：加大前期市场调研投入，有效确定目标市场；做好项目规划设计及市场发展趋势预判工作，提高市场竞争力和市场应变能力。,6.3 合作风险,风险分析 项目限高：项目动工
36、前无法突破限高进而导致欢乐谷标志性器械无法落地、地产建筑指标无法落实的风险。 义序水厂搬迁：义序水厂无法如约搬迁进而影响项目工程进度的风险。 土地及地价锁定：受市场竞争影响，我方无法获得全部项目地产用地、无法锁定总地价的风险。 土地交付：我方支付部分土地出让金的情况下，受拆迁进度等因素影响，项目用地无法如期交付的风险。,6.3 合作风险,规避措施 项目限高：协议中要求政府承诺负责向有关部门申请突破项目用地限高，并于签署土地出让合同前获得有关部门的批准。 义序水厂：协议中要求政府承诺于2014年7月31日前将义序水厂拆除完毕。 土地及地价锁定：协议中要求以一级开发溢价收益分成的形式尽可能确保项目
37、用地顺利出让，并将地价锁定在较小的上浮区间内。 土地交付：协议中要求住宅及商业配套用地应于2014年6月30日前交付不少于400亩；帝封江其余项目用地交付工作应于2014年12月30日前完成；福峡路项目用地交付工作应于2014年12月30日前完成50%，其余用地交付工作应于2015年3月30日前完成。 项目筹备组后续就上述事宜加强与政府的沟通。,6.4 财务风险,风险分析 预计项目2016年资金占用达到峰值约71.59亿元，未来面临较大的融资压力。 规避措施 做好资金计划，提早做出多套融资方案。 地产项目开发进度适当加快，迅速获得资金回流，解决项目资金需求问题。 随着项目旅游部分一期投资完毕及
38、地产部分年去化量逐渐放大，自2017年开始项目资金占用迅速下降，并于2021年基本偿还完毕借款。,目 录,一、项目概况 二、战略、环境及资源分析 三、市场分析 四、风险分析 五、核心商业条件 六、经济与财务分析 七、结论与建议,7.1 结论,落户福州将有利于完善华侨城全国战略布局。 项目区位优势明显、市场条件优越、资源条件稀缺，具备华侨城开发大型文化旅游综合项目的良好条件。 当前商业条件已基本按我方可接受条款敲定。 项目面临一些可控和不可控的风险，但在项目筹备组及项目公司努力下，预计大部分在可承受范围内。 项目经济与财务指标良好，综合 IRR近13.60% 综上，福州华侨城项目可行、具备签约条件。,7.2 后续工作建议,综上，建议公司领导： 批准项目可行性研究报告。 批准签署福州项目相关协议，并明确授权签约人。 批准于项目签约后一个月内成立项目筹备组，并于项目签约后两个月内完成项目公司设立工作。 参考我方其他大型综合项目标准，批准福州项目公司注册资本10亿元。,汇报完毕，谢谢！,
