1、 民盛集团地产营销策划中心 休闲山庄总体策划 1、 开发主题设计 - 山抱田园 水访人家 对文化主题的理解 ：以自然山水为依托，以泉水文化为线索，以民俗为个性，以乡村野趣为情韵，构建“山抱田园，水访人家”的生态文化。 对意境的理解： 以自然为载体，通过“山抱田园、闲云野鹤、家家泉水、户户垂杨”的环境营造，令游客情由景生，情景交融，感受天人合一的和谐意境。 对环境景观的理解： 整合山、水、田、园、人家等核心要素，以山、田、园为基质，以水为动脉，以 人 家为灵魂，主次得当、动静结合地营造出“山谷藏田园”的独特景观。 对度假产品的理解： 度假设施依山就势，庄园 别墅 屋 、农宅皆融合在自然山林中；活
2、动项目体现返璞归真，以康体休闲、农事体验为主，让游客回归自然，亲临山水。 对生活方式的理解： 在优美舒适的自然环境中倡导和谐共处，在闲适安逸的生活状态下体验“闲云野鹤”，在浓郁厚重的传统文化里回到“外婆的家”。 对游客体验的理解： 通过休闲度假，游客不仅能够愉悦身心，净民盛集团地产营销策划中心 化灵魂，还可以产生敬畏自然，健康环保的生态体验。 2 总体功能分区 游客消费能力和出游动机的市场调查结果显示，度假区客源结构将以纯度假游客、周末休闲游客、商务会议游客和自驾车游客为主体。主体游客的购买动机和消费偏好是决定度假区功能分区的基本依据。根据是否主要服务于同类目标顾客群 (根据不同的目标顾客群
3、)，可将度假区划分为旅游集散区、主要吸引片区、次要吸引片区和支撑系统等几个板块。 而每个小屋或小庄园，将赋予一个特色作为主题，让每位游客每次来都可以享受到不同风格的感受，让“新鲜味道”不断延伸。 旅游集散区通过小游客集散区的方式来体现，是为所有来访的游客提供信息和服务的中心区域。 针对商务会议游客、纯度假游客、周末休闲游客和自驾车游客等不同目标顾客群的特殊需求，主要吸引片区可细分为 酒店 会议、庄园别墅 屋 、汽车营地三个片区。 次要吸引片区是通过系列旅游产品满足不同顾客群的共同需求。根据不同的产品类型，可将次要吸引片区细分为山地运动营、休闲游憩区、山顶观光区、山谷景观区和度假地产区。 支撑系
4、统的基本功能是为游客提供服务，并维持度假区的日常运营。 综上分析，我们可以得到本项目的功能框架如下： 总体功能分区框架功能分区的目的是要对游客进行分流，使同一类型的游客都能集中在某个片区，便于结 合游客的需求提供特色鲜明的度假项目及接待设施，保证不同类型游客能获得他们期望的体验并保证民盛集团地产营销策划中心 体验的完整性，也便于度假区的营运管理和游客管理，降低开发成本。 从不同市场结构的需求角度出发考虑不同类型的游客对环境、设施、服务的需求都有所不同，消费水平最高。 (针对不同市场的需求考虑不同类型的游客对环境 ,设施 ,消费水平 ,服务等的不同需求 ) 从资源对计划用途的适应性角度出发合理的
5、利用现场地形及景观特点，进行功能分区划分。 (因地制宜 ,合理的开发利用现场的地形以及景观特点来划分功能分区 ,)游客集散区及主停车场主要功能是服务于游客，设在 行政中心前 成为度假区的集散地，能使游客方便的到达每个功能片区；入口左侧的山上有高压线会给游客造成一种心里上无形的压力，使得这一大片用地不适宜安排 住宅别墅的开发 ， 但这片山势较高，视野宽， 所以把这里开发成 休闲、娱乐 的集中地，将成为人气最密集的片区； 山谷入口处高达十多米的土崖是天然的屏障，使得山谷腹地与水库视觉与交通上形成隔离的两处用地，也是 住宅地产 与大众休闲两个片区的自然分界线， 作用功能 分流，康体娱乐区和休闲游憩区
6、 作为整个度假区的公共配套功能区，处于两片区之间成为了可达性和便利性最突出的中间过渡区；山谷景观区占据了山谷的主要腹地，这一片区不适合建设 住宅别墅 ，但它做为开阔的景观带，则能打造出度假区的主题景观吸引片区；庄园别墅区要满足最高端游客的需求，它占据了整个规划范围内最好的用地，依山而建，朝向和景观都将是最理想的；酒店会议区要体现山地度假酒店的特色主题，座落在山谷尽头的两山体之间， 人工湖之前， 这里 为整个区的配套聚集中心 、地形最生动，交民盛集团地产营销策划中心 通 也将是最便利 ，能很好的满足商务会议及 各 度假游客的需求； 住宅地产区占据了 湖面的三个 山头 ，这里的朝向和坡度最适合未来
7、开发大规模的 住宅 地产；预留用地片区朝北，视觉景观不理想，建议做为后期开发的预留用地；山顶观光区地处坡度大、暴露性强、植被少的片区，不适宜项目的开发建设，建议做部分植被培植，开设观光游线既可；规划用地南面的山谷是度假区发展过程中的控制范围，是未来度假区发展的主要预留用地及扩张空间。 休闲区的成功，不仅可以提高这区域的知名度，更能让人轻易接受这地方，所以建议休闲山庄不仅仅是一个随便的规划建设和经营，它带动地产发展的影响力是远大的。在这厦漳大桥的建设期间，刚好是我们山庄的发展之时，桥 通了，我们的知名度也已打开了，地产开发的价值也在无形和有形之间上升。 备注：在将建成的行政办公楼大厅，置放整个项
8、目的规划布局图 (模型 )，让游客在度假的同时，借机宣传项目，为以后的 住宅地产 开发做一个有力的伏笔。 纯度假游客需要私密安静的环境、享受更大的自由支配空间、有最好的地理朝向及观景视域 ，固将这个片区放于山势高、较为私密的一个区域中 ；商务会议游客需要集中的会议及服务设施，也同样需要私密安静的场所及特色鲜明的景观环境 ，所以规划在行政中心的左侧，交通便利，闹中取静 ；周末休闲游客对住宿设施要求不高，主要消费集中在餐饮、体验性活动、休闲娱乐上，他们集中的地方将是一个人气旺盛且相对喧闹的片区 ，固规划在娱乐、休闲、生活配套的周边 ；自驾车游客不仅需要旺盛的人气，同时还需要 停车方便 、小范围的私
9、有民盛集团地产营销策划中心 休闲空间 ，固规划在小区入口处大广场的上方 。针对所有游客的共同需求而设的公共配套功能区，对可达性和便利性有很高的要求，要使得每个功能分区的游客都能方便的到达并享用它的服务。 3 总体概念设计 总体概念设计 游客集散区重点提供停车接待与服务，同时提供少部分的主题购物、休闲餐饮及中档消费的客栈式住宿； 以农家特色民俗体验为主题，是提供餐饮、住宿、娱乐、参与性的中、高档的消费场所； 运动营是度假区的配套片区，大部分康体娱乐设施集中于此； 酒店会议区以度假住宿与商务会议功能为主，满足游客对高档的休闲度假产品的需求。 主流游客要通过体验区抵达度假区，而进入度假区的第一站便是
10、游客集散区。游客在集镇中了解到度假区的具体项目分布后，可结合自身需求及偏好选择路线，大部分车辆停留在集镇停车场，自驾车游客可以通过区内车行道直接到达 汽车营地，酒店会议区及庄园别墅区的游客也可直接开车进入他们的接待地，除此之外将限制其它车辆进入度假区，减少机动车辆对度假区氛围的破坏，度假区的车辆出口设在体验片区的东边，所有旅游车辆统一由此离开，整体构成一个交通大环线。除车行道以外，各片区之间有游客步行道及景观桥相连，并开设山顶观光区游览线。 游客体验设计 民盛集团地产营销策划中心 整体上看，整个白水生态旅游度假谷，是一个融“生态、绿色、自然、度假、娱乐、休闲、农家体验、野营、会议、人居、地产”
11、等诸多元素为一体的综合性园区。游客的行为千差万别，这里总结了四种最主要的游客类型，并为 他们分别设计了各自不同的游客体验。 纯度假游客体验线 这部分游客的消费水平最高，对度假区的要求也就最高，他们将主要集中在庄园别墅区和会议酒店区消费，更注重获得精神上的享受 .他们在酒店会议区除了能享受舒适的住宿环境及周到的服务之外，这里的山谷流水、 众果齐林 、空谷幽兰等触手可及的自然景色将使游客沉醉于闲云野鹤般的生活状态。庄园别墅区给游客一种体验庄园主人的生活方式，拥有宽阔的私人庄园别墅及山坡园林，不同的庄园主题还能提供世界各地的生活方式和休闲娱乐活动，充分满足游客高品位的心里诉求。 周末休闲游客体验线
12、周 末进园区休闲游玩的游客主要分布在游客集散区、山地运动区、休闲游憩区等区域，游客在这里欣赏田园风光、享受垂钓趣味的同时，还在亲身的参与中体验到农家民俗风情和乡间野趣，找回童年“外婆家”的记忆，使游客在短短的一两天内能得到放松。 商务会议游客体验线 这里没有城市嘈杂的环境，能带给与会者轻松的气氛，既提高了工作效率，又得到一次身心的洗礼，会务之余，游客能享受酒店、庄园别墅 屋 等高品位的生活方式及休闲活动，工作休闲两不误。 民盛集团地产营销策划中心 自驾车游客体验线 自驾车爱好者主要集中在汽车营地、游客集散区等区域，汽车营地是满足现代人休闲时尚需求的旅游新产品，有周边各功能片区和自然环境的合理搭
13、配，自驾车游客从中可获得野外露营、朋友团聚、越野赛车、拓展训练和亲近大自然的乐趣。 4 项目总览 - 分区 -项目名称 -内容 旅游集散区、游客服务中心 、提供信息咨询服务、体验式购物、旅游小超市、纪念品店、日用品店、餐饮、主题酒吧、风情咖啡馆、闽南茶社、田园餐厅、乡村客栈、提供中档住宿服务、停车场、提供园区大部分停车服务。 接待中心： 提供接待、信息指引、商务服务等 客房： 提供度假住宿服务 餐饮： 满足客人各类宴会等餐饮需求 会议中心： 可为各层次需求的会议提供规范的服务 会所： 满足酒店住客的吃、住、服务、健身等一系列实用需求 娱乐休闲区： 提供新鲜、高层次的休闲产品 康体运动场： 攀岩
14、、 网球 、羽毛球运动场 等 停车场： 提供酒店及庄园别墅的停车服务 地主大院 : 以地主生活方式为主题的高档消费区 耕鱼居 : 提供捕鱼、吃鱼，住船屋等渔家风情体验 豆腐坊 : 提供豆腐制作展览与体验的传统农家 民盛集团地产营销策划中心 家禽园 :向游客提供以家禽文化为主题的乡村生活 青蔬园 : 以蔬菜、瓜果的种植、培养、工艺展示为主题的田园农家 百果园 : 体验住果农家，吃特色水果餐、摘农家果为主题的果树园 酿酒坊： 酿酒坊展示手工酿酒的各种工具和过程，并提供游客参与的采摘 杨梅等水果 、榨汁、风干、发酵、制作 水果 糕点、各种酒类的储藏、分类等项目。游客在此不仅可以了解到酒类的知识，更可
15、以体验自己动手的乐趣。 小院茶园： 小院茶园是清茶庄休闲、聚会的场所。大片的茶林之中，游客可以跟着采茶的姑娘学习如何选择采摘茶叶，听听采茶歌。闲坐在小院看看茶道表演，体验古老的茶文化。 炒茶间： 炒茶间是展现炒茶工艺的作坊，游客 们采茶之后可以到此亲自感受炒茶的乐趣，更可以将自己所炒的茶叶作为纪念品，不失为送给亲朋好友一份特殊的心意。 雕刻时光： 雕刻时光是一个石器手工作坊。这里展现了一些趣味石雕时刻打磨等手工艺。游客可以在这里小试身手，并买走自己的作品。 营舍区： 野营体验区域 。 汽车营地区： 拓展活动区、提供丛林穿梭、生存训练、团队活动等 。 自然生态的体验区域： 康体运动、迷你高尔夫、游泳池、滑草场 。 山地运动营： 体验摘果乐趣 。 家庭游憩 ：设有儿童游戏场、植物园、湖水泛舟项目 。 休闲游憩区 ：滨湖休闲茶座、提供少量的餐饮服务 。 特色步行街 ： 漳州的特色小吃及特有的土产品 民盛集团地产营销策划中心 山景观区 ：山顶观光区、凉亭观光台、山地休闲观光 。 小结：对于本项目的一个特性，虽为旅游，但实为地产开发 ，所以两个片区一定要统一规划，产生共鸣，借助休闲区前方之道，为以后的住宅区提升价值 。 而本身项目的运作不只是项目的运作，而是整个区域 概念的运作，所以 只有 做好项目的旅游，集聚人气，炒热 区域，炒热 项目，从而达到利益的最高点。
