1、房地产解决方案规划文思海 辉房地产企业解决方案专家 组房地产业务重点 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 钱产品地房地产业务重点 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 3钱产品地投资发展收益辅助财务管理资金管理成本管理合同管理招标采购计划进度外部业务支持基础供应商管理 客户关系管理内部 OA系统 门户与移动应用人力资本管理 知识库管理主数据管理企业绩效 BI报表、经营仪表盘 决策房地产信息化规划蓝图 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 投资发
2、展收益辅助投资机会成本测算投标 报价财务管理应付应收总帐固定资产资金管理交易管理内部银行资金监控外部业务支持基础供应商 管理 认证 绩效改进 评级 客户关系 管理 营销 售价 会员 售后内部 OA系统 工作流 远程会议 门户与移动 应用 内外系统接口人力 资本 组织 工资 工时 绩效 知识库 管理 安全控制 文档库主 数据管理 （项目结构 产品 成本科目 合约包 ）企业绩效 BI报表、经营仪表盘 决策4成本管理目标成本合约预算动态成本合同管理合同补充变更结算付款招标采购规划寻源采购订单甲供计划进度模板计划填报现场管理主 数据管理 （项目结构 产品 成本科目 合约包 ）房地产信息化规划蓝图 -核
3、心业务信息系统 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 投资发展收益辅助投资机会成本测算投标 报价财务管理应付应收总帐固定资产资金管理交易管理内部银行资金监控外部业务支持基础供应商 管理 认证 绩效改进 评级 客户关系 管理 营销 售价 会员 售后内部 OA系统 工作流 远程会议 门户与移动 应用 内外系统接口人力 资本 组织 工资 工时 绩效 知识库 管理 安全控制 文档库企业绩效 BI报表、经营仪表盘 决策5核心业务信息系统成本管理目标成本合约预算动态成本合同管理合同补充变更结算付款招标采购规划寻源采购订单甲供计划进度模板计划填报现场管理12
4、3建立系统架构控制合同成本信息共享协作规范采购流程项目精益运营提升管理能力房地产关键能力提升 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 6投资规模 大开发周期 长影响因素 多管 控环境 多过程调整 密专业程度 高信息化重点： 提升效益成本管理 集中采购 控制风险变更流程 资金 计划 资源协同信息共享 人资管理 扩张重用主 数据 项目管理 BI第一期系统目标 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 7建立 可追溯、可控制、可预测 的成本管理系统支持决策降低风险单方成本 实时管控业务操作规范高效自动 统一
5、 信息 决策支持 可视化 协作 洞察力手工 零散 数据 主观判断成本管理阶段 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 8目标成本 合约规划合同执行 变更控制供应商 招标 甲供 材融资 利率资金预算工期控制压缩 费用税务规划价值提升 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 9V(产品价值 )= F(业主功能 )C(投入 成本 )开发成本 期间费用 税目标成本 合约规划合同执行 变更控制供应商 招标 甲供 材融资 利率资金预算工期控制压缩 费用税务规划价值提升 Pactera. Confidential
6、. All Rights Reserved. 10V(产品价值 )= F(业主功能 )C(投入 成本 )开发成本 期间费用 税土地获得价款主体建安 其他类别财务费用管理 费用营销 费用营业税增值税所得税目标成本 合约规划合同执行 变更控制供应商 招标 甲供 材融资 利率资金预算工期控制压缩 费用税务规划价值提升 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 11V(产品价值 )= F(业主功能 )C(投入 成本 )开发成本 期间费用 税土地获得价款主体建安 其他类别财务费用管理 费用营销 费用营业税增值税所得税信息化 提升 : 预算与执行成本业务总览基
7、础设置报表业务操作成本科目集团层、公司层合约规划类型七大类下各公司自己维护类型公司映射表模板各公司建自己的分期、跨期模板项目分期分期规划指标、分期产品、面积指标一期目标成本目标成本 合约规划 合同执行及成本审核 成本拆分 待发生调整二期目标成本 每个 分期维护各自的目标成本 目标成本汇总表各产品主体建安六类公摊跨期一期合约规划二期合约规划三期合约规划跨期合约规划 目标成本自动转合约 分期跨期分开合同成本 审核变更指令单结算单无 合同成本审核签订合同 成本审核时提示可用余额合同变更结算无 合同 成本 4类业务拆分 自动拆到产品 支持手工指定金额 合约、合同两个维度调整 输入调整金额，自动根据目标
8、成本比拆分到产品 支持手工指定金额合同口径合约口径分期调整跨期调整 合约规划汇总表 跨期合同拆分明细表 合约口径待发生成本查询 科目口径待发生成本查询三期目标成本分期目标成本跨期合约规划合同执行 变更管理 结算管理合同管理目标成本编制 ： 成本核算科目：所有科目标准化编码管理，为公司间、项目间成本信息对比提供依据。合约规划编制 ： 根据映射表自动实现目标成本合约化的过程，在没有增加更多工作量的基础上实现了 成本管理的精细化 。 跨期分摊成本与跨期的合约规划均独立管理，达到对 跨期合同更为准确的成本控制 。 支持合约预算的版本管理，当目标成本修订时，能够及时将新版本目标成本转换为合约规划口径，从
9、而更准确的控制待发生成本。合同执行流程 ： 通过合约预算来指导、控制合同的签订、变更及无合同付款等业务， 达到“事前控制”的目的 ，覆盖合同执行全流程。统一工程、采购、成本管理的业务语言，建立财务口径目标成本科目体系与业务口径合约规划的映射关系体系，实现以合约规划为中心的过程成本管控。成本预算控制提升核心成本管理系统模块 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 14主 数据：统一数据口径颗粒度是信息化建设基础 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 15主数据建设思路 Pactera. Confid
10、ential. All Rights Reserved. 16主数据分类及业务系统关系 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 17主数据应用举例 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 18成本基础数据 成本核算设置成本核算科目 用于目标成本编制、动态成本归集、成本拆分等成本核算业务。 采用分层多级结构， 上层科目为 集团科目， 下层科目为 一线公司细分 的科目。合约规划类型 用于合约预算编制、待发生成本调整、成本拆分等成本核算业务。 一线公司结合 自身项目特点梳理各类合同，建立本公司的合约规划体
11、系。 合约规划类型由一线公司自行定义，系统对所有合约规划类型进行自动编码。映射表模板 各一线公司分别建立一套财务口径目标成本科目体系与业务口径合约规划的映射关系模板，作为目标成本合约化的基础。 模板类型：为满足分期与跨期目标成本分开管理的业务需求，模板类型分为两类：分期映射表模板、跨期映射表模板。成本基础数据 核算对象建立项目（一级结构） 项目分期（二级结构） 产品（三级结构）P0032 金 域蓝湾项目P0032-01 金 域蓝湾一期 住宅 -高层住宅 -小高层P0032-02 金 域蓝湾二期住宅 -高层住宅 -小高层住宅 -普通多层P0032-KQ 金 域蓝湾跨 期一期分摊二期分摊后期分摊成
12、本核算对象分为项目、分期、产品类型三级结构 一级结构：项目作为成本核算对象的 一级 结构；项目 立项后 需要 在 运营管理平台维护项目信息，后 通过接口传送 到 核心业务 系统 建立成本核算对象一级结构；项目全期规划指标数据作为项目的详细资料在系统中手工录入 。 二级结构：项目分期作为成本核算对象的二级结构 ； 为实现跨期合同更为精细准确的过程成本控制，将跨期也作为一个独立的管理对象，采取与项目分期相同的管理方式；项目分期规划指标数据作为项目分期的详细资料在系统中手工录入 。 三级结构：产品类型作为成本核算对象的三级结构，每个分期下包含多个产品类型。跨期分别建立对应不同分期的三级结构，以便于单
13、独管理跨期分摊成本和业务过程中的成本控制 ；成本基础数据 核算对象管理项目（一级结构） 项目分期（二级结构）金域蓝湾 项目金域蓝湾一期金域蓝湾二期金域蓝湾跨期项目分期规划指标用途 ： 部分指标会作为目标成本测算原始指标值部分指标自动计算： 总占地面 积 =产品占地之和， 建筑用地面积 =建筑物基地面积 +道路用地合计 +景观用地合计， 总 建筑面 积 =产品建筑面积之和， 建筑密度 =建筑物基底面 积 /建筑 用地面 积， 道路用地合 计 =沥青 (砼 )路面车行 道 +露天停车 位， 景观用地 合计 =绿地面积 +硬质铺 装+水景占地面 积 +室外泳池用 地产品规划指标可售产 品 ： 包括高
14、层（ 21F）、洋房（ 6+1F）、豪华独栋别墅、沿街商 业、 可售车 位等，这些产品在目标成本中会独立进行主体建安费得测算。公共配套 ： 包括幼儿园、会所等，这些产品不会在目标成本中独立进行主体建安费测算。产品指标 ： 包括占地、建筑、可售、楼栋等，也会作为目标成本测算原始指标值。特殊情况说明 ： 1：产品一旦参与目标成本测算，则不能被删除。2：目标成本一旦核准，产品及产品指标不能更改。3：增加了参数 车 库成本分摊系数面积指标更新用 来录入不同阶段产品面积指标值。（获取规证、图测、预售查账、竣工实测）用 途 ：成本拆分时归属标准如果选择了占地或可售面积，该面积比会取面积规划指标中的最新面积
15、。特殊情况说明 ： 1：获取规证阶段面积会取产品上维护的面积。2：最新建筑面积默认取最后阶段有值的面积，但是也可以手工进行维护。跨 期项目跨期项目的产品为各个分期及后期。跨期项目及其各产品由系统自动生成，不需要手工操作。目标 成本管理目标成本编制对于分期，在分产品类型的主体建安工程费、六类公摊及期间费的界面上输入测算数据，系统自动计算生成分期的目标成本汇总表。对于跨期，需单独编制跨期分摊成本，与普通分期的目标成本并列，跨期需分别编制分摊到当期和后期的成本。目标成本修订当因政策变化 等原因 需要进行目标成本修订时，成本人员打开项目分期当前有效版本的目标成本数据进行调整。当目标成本修订涉及产品面积
16、指标数据变化时，须先进行产品的面积指标的修订，再修订目标成本；同时，目标成本修订后，需要按新版的目标成本重新进行合约化。目标成本分析目标成本测算汇总表用于 查看分期 +跨期的目标成本汇总 数据 ,按照成本用户习惯的报表格式展示。系统自动汇总分期测算表和跨期分摊表中分摊到该期的数据 。原始指标 产品测算表 六 类公摊测算表1 可售建筑面积 产品的建筑面积 所有可售产品的建筑面积之和2 可售占地面积 产品的占地面积 所有可售产品的占地面积之和3 计容积率面积 - 项目分期规划指标中的计容积率面积4 可售面积 产品的可售面积 所有可售产品的可售面积之和5 户数 产品的户数 -6 单元数 产品的单元数
17、 -7 楼栋数 产品的楼栋数 -8 层数 产品的层数 -9 总占地面积 - 项目分期规划指标中的总占地面积10 总建筑面积 - 项目分期规划指标中的总建筑面积11 建筑物基底面积 产品的建筑物基底面积 -目标成本计算公式目标成本 (科目 ) = 单价 (历史 ) 地区系数 工程量原始指标 配比系数（产品类型）代码 成本科目（举例）5001.05 装饰及环保工程费5001.05.01 建筑 立面及部品5001.05.01.01 外 立面工程5001.05.01.02 栏杆 百叶工程5001.05.01.03 门窗 工程5001.05.01.03.01 公共 区域出入门5001.05.01.03.
18、02 入户 门5001.05.01.03.03 公共 区域防火门、卷帘5001.05.01.03.04 窗 、阳台门5001.05.01.04 标识 牌 （楼栋 /门牌等）5001.05.01.05. 信 报箱（保洁箱、送奶箱）5001.05.02 公共 部位精装修5001.05.03 室内弱电系统5001.05.04 环保 系统费. 目标成本业务管理项目（一级结构） 项目分期（二级结构）金域蓝湾项目金域蓝湾一期金域蓝湾二期金域蓝湾跨期目标成本编制编制规则：1：区分版本，核准生效。2： 某个科目不能同时为六类公摊及跨期科目。3：科目金额会根据科目上默认的分配方式（占地面积、可售面积、直接归属）
19、自动分摊到产品，但是也可以手工修改。4：汇总表是本目标成本中所有主体、六类、跨期（本期）的汇总。跨期处理 ：1：在每期的跨期分摊中录入合价及本期分摊金额。2： 每期的前期金额 =前面所有期的目标成本 +调整成本 （即动态成本）3：创建第二期的初始版本时，会复制第一期核准的跨期合价金额。4：如果存在多期，跨期总金额会以最后一期的合价为准。一期中，车库在主体建安中进行测算，但是希望有一半金额能放在配套设施费中体现。1：在主体建安中对车库进行成本测算。2：在一期的产品维护上，将车库的车库成本分摊系 数设置为 0.53：在六类中相应的科目（车库公共面积）中，录入希望进配套金额。4：在汇总表上看到车库的
20、成本来源于主体和六类两部分。特殊场景主体 -1梯 4高层 金额铝合金门窗 549.91六类 金额展示区绿化 1493.42跨期 总价 前期 本期 后期会所 2516 750.59 734.41 1031学校建设及引入 3939.18 1073.72 1149.83 1715.63物业管理用房 322 96.06 93.99 131.95架空层 100 29.71 0 70.29目标成本版本控制 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 25结 （竣工）预 （施工）概 （扩初）估 （方案）匡 （投资）精准粗估合约 预算管理建立映射表模板一线公司需各自
21、建立一套相对稳定的、针对大多数项目都可使用的映射关系模板。在为具体项目分期编制目标成本后，成本人员需为该分期建立映射表，可以通过引用模板的方式建立。该映射表用于建立成本核算科目与合约规划的映射关系，为目标成本转为合约预算搭好桥梁。映射关系可以是一对一、多对一、一对多合约预算编制针对分期，目标成本合约化时，先根据分期映射表中合约类型与成本科目的映射关系进行合约类型金额的转换。如果科目同合约为多对一，系统根据模板自动将科目金额归属到合约下。如果一个科目对应多个合约，则需要手工分配每个合约的比例。在确定合约类型金额后，系统根据产品的目标成本比计算出各产品的合约金额。针对跨期，目标成本合约化时，先根据
22、跨期映射表中的合约类型与成本科目的映射关系进行合约类型金额的转换，方法同普通分期；在确定合约类型金额后，根据目标成本分期占比计算出各期分摊的合约预算金额。合约预算修订当出现政策变化等原因导致目标成本修订后，合约预算也需要随之进行修订。 需要 成本人员依据最新版本的目标成本和映射表重新进行合约化，形成新版本合约预算。系统始终以最新版本的合约预算进行合同可用预算的校验控制。当新增项目分期导致跨期分摊成本表修订时，需要同步进行跨期合约预算的修订。映射表目标 成本合约化举例5001.03.02.01.01 混凝土5001.03.02.01.02 钢筋200300总包工程合同5005001.07.07
23、物业管理用房300 总包工程合同物业用房装修合同200100根据映射表自动生成需要手工分配每个合约的比例目标成本 合约预算多对一一对多成本科目维度和合约维度的比较 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 28科目体系 合约体系语言 成本 跨专业架构 多层次 单层 :合同分类制定 成本分类 工作类型时点 事前、事后 事中合约预算业务管理主体 -1梯 4高层 金额铝合金门窗 3019.07725六类 金额展示区绿化 97.1跨期 总价 前期 本期 后期会所 2516 750.59 734.41 1031学校建设及引入 3939.18 1073.72
24、1149.83 1715.63物业管理用房 322 96.06 93.99 131.95架空层 100 29.71 0 70.29分期映射表模板跨期映射表模板五龙山公园 H地块合约规划门窗工程合同 总成本 住宅 -高层 住宅 -小高层 住宅 -普通多层 可售车位铝合金门窗 30190772.5 5499112.5 6469010.8 13450096.8 0单元门 971000 81000 54000 684000 0五龙山公园跨期合约规划总包工程合同 总成本 一期分摊 二期分摊 三期分摊 后期分摊会所 25160000 5507681.6 1998227.23 7344100 1030999
25、1.17学校建设及引入 39391800 7608633.93 3128530.5 11498300 17156335.57物业管理用房 3220000 704878.18 255734.96 939900 1319486.86架空层 1000000 218030.64 79103.11 0 702866.25合约预算合约预算类型 ：分期合约规划来源于分期目标成本的主体和六类科目金额。跨 期合约规划来源于各分期目标成本的跨期科目。自 动拆分逻辑 ：合约金额摊到各产品 /各分期都是来源于各产品目标成本。动态成本公式 Pactera. Confidential. All Rights Reserved. 30动态成本已发生成本合同成本已结算成本签约金额 变更签证 结算调整未结算成本签约金额 变更签证 预估变更非合同成本在途成本 待发生成本
