1、万隆南岸花城 8#、9#楼定价策略方案,仅呈：泸州万隆房地产开发有限公司,根据万隆南岸花城项目定位，和泸州在售楼盘销售情况分析，结合项目开发成本参考，制定本8#9#楼定价策略方案。,序言：,2,市场背景 Activities overview,市场情况分析 Activities window,项目上市房源 Activity design,项目8、9号楼上市策略 Activity plan,项目上市房源执行价格测算 Activity control,目录,3,市场背景,根据目前泸州市场整体情况的调查及本项目进度情况的梳理，结合年底促销和春节返乡置业等综合因素，经重庆玄龙地产对万隆南岸花城项目部研
2、讨决定，首批推出新品8号、9号楼花园洋房，满足市场需求的同时，完成阶段性销售计划。,4,市场情况分析,5,碧桂园凤凰首府 南岸花城春天里 江南易居 蓝滨城 新恒基翡翠城 碧桂园生态城 张坝天府花园 世纪金源,市场情况,6,重点楼盘本周销售情况碧桂园凤凰首府,市场情况分析_碧桂园凤凰首府,7,重点楼盘本周销售情况碧桂园凤凰首府,市场情况分析_碧桂园凤凰首府,8,本次去化分析： 1）项目高层有两梯两户、三梯三户，多层为两梯两户打造私家电梯入户提升品质； 2）项目为低密度大盘，享一站式交通配套； 3）精装房销售，3.0智能物业管理；4）渠道数量多，拓客范围广。,市场情况分析_碧桂园凤凰首府,93,3
3、,6,13-38,39-84,86,85,89,90,91,92,95,97,98,99,100,102,103,104,9,重点楼盘本周销售情况南岸花城春天里,市场情况分析_南岸花城春天里,10,重点楼盘本周销售情况南岸花城春天里,市场情况分析_南岸花城春天里,本次去化分析： 1）项目渠道数量多，拓客范围广； 2）项目销售人员、渠道人员奖励较高（销售奖励3000元/套）： 3）网推效果明显。,11,重点楼盘本周销售情况江南易居,市场情况分析_江南易居,12,重点楼盘本周销售情况江南易居,市场情况分析_江南易居,13,重点楼盘本周销售情况蓝滨城,市场情况分析_蓝滨城,14,重点楼盘本周销售情况
4、蓝滨城,市场情况分析_蓝滨城,15,重点楼盘本周销售情况新恒基翡翠城,市场情况分析_新恒基翡翠城,16,市场情况分析_新恒基翡翠城,17,重点楼盘本周销售情况碧桂园生态城,市场情况分析_碧桂园生态城,18,市场情况分析_碧桂园生态城,19,重点楼盘本周销售情况张坝天府花园,市场情况分析_张坝天府花园,20,市场情况分析_张坝天府花园,21,重点楼盘本周销售情况金信世纪锦源,市场情况分析_金信世纪锦源,22,市场情况分析_金信世纪锦源,市场情况_市场总结,23,市场情况_市场总结,市场总结：目前泸州市场在售项目较多，且货源充足，产品业态多以高层、多层为主，市场整体均价在3600至4000元/m左
5、右，城南片区整体市场均价3300至3800元/左右，各项目所推出优惠政策手段较少，在市场越来越趋于理性消费的情况下，不利于客户逼单；同时区域市场洋房类产品相对较少，同质产品竞争压力较低，因在此期间推出本项目8、9号楼洋房冲击市场，并采用“优惠组合拳”弱化客户购房抗性，争取在年底前取得良好的销售业绩。,24,本次上市房源介绍,上市房源情况,请详见附件1：8、9号楼房源价格表 本次新品上市共计165套房源，总面积17047.12m；其中大部分为两室两厅及三室两厅和顶层跃层洋房。,26,市场分析法,项目8#9#楼定价策略,目前市场洋房类型物业相对较少，中心地段物业以高层为主，销售均价3600元/平米
6、4000元/平米；物业形态和地理位置与本项目有可比性的项目销售均价约为33003800元/平米；,均价制定 （1）、根据市场定价分析，目前泸州市场去化率较为理想的定价（根据项目地段不同）应在33003800元/平米之间； （2）、目前周边项目成交均价在3600元/平米4100元/平米左右，本次上市房源11+1电梯洋房区域市场匮乏产品，本次定价应适采用“低开高走”的价格整体策略制定，争取取得最大利润值。 结论：结合以上二种价格制定法，本项目即将推出的洋房产品，建议标准楼层成交价制定于3900元/平米，洋房顶跃复式结构，赠送屋顶私家花园和使用面积较大，建议成交均价为4400元/平米。总体成交均价为
7、4065元/平米。,27,本项目分析法,项目8#9#楼定价策略,楼栋底价根据项目新推房源的楼栋位置、视野情况、单元数量及面积区间进行制定，每栋房源的实际成交价格根据权重系数在制定底价的基础上进行上调，以达到一户一价，物有所值。,权重系数说明： 赠送面积（0-10分）：根据户型赠送空间的大小进行权重分分配，顶跃赠送屋顶露台的+8分； 面积（0-3分）：面积低于100平米以下的+0.5分，面积每减少8-10平米+0.5分（一室一厅除外）； 朝向（0-3分）：洋房窗户靠马路不加分，每栋楼端头户型位置+1分； 户型结构（0-3分）：标准层不加分，私家花园的+3分，顶层跃层赠送屋顶露台的+2分； 楼层位
8、置（0-5分）：洋房从一楼开始，每上一层+0.5分。 单价权重系数值说明：单价权重系数值为40元/分。 附件1：8、9号楼定价明细表。,楼栋示意图：,28,项目8#9#楼上市策略,（一）、策略思路 根据阶段及总体战略目标为基础，“强势销售”为主要思路，采取“多拓客，多优惠，促成交”为销售策略，弱化客户抗性，加大来客量和现场成交量。 （二）、上市时间 8、9号楼本次新品上市共计165套房源，总面积17047.12m；大部分为三室两厅和两室两厅，顶层为跃层洋房。 暂定2017年1月1日上市； （三）、优惠政策 1、蓄客优惠： （1）办卡优惠150号优惠100元/平米；51100号优惠80元/平米；101150号优惠50元/平米； 2、订房优惠政策：认筹享受交10000抵30000； 3、团购客户享受总房款9.8折优惠； 4、按时签约享受总房款9.9折优惠； 5、付款方式政策及优惠 （1）、一次性付款：享97折； （2）、按揭付款：享98折；,项目8、9号楼价格测算表,29,项目上市房源执行价格测算,报告结束 Thanks,30,
