1、2017年成都房地产市场半年报,2017年7月7日,大变革的时代 一切很精彩,调控 一盘大棋,土地 王者荣耀,住宅 量跌价涨,第一部分,第二部分,第三部分,商业 蓄势待发,未来 补货时代,第四部分,第六部分,办公 求新求变,第五部分,目录,壹,调控 一盘大棋,调控深刻背景 专业手法,调控深刻背景,专业手法,2005-2017年一季度成都市GDP及其增速年度走势,低位盘整,近年来，全国GDP增速放缓，走势平稳，成都GDP增长率有上升趋势,货币增发,2016年至今，中国货币增发幅度不断增加，远超过2016年GDP总量74.4万亿,2016年1月至2017年5月人民币M2走势图,调控深刻背景,专业手
2、法,调控深刻背景,实体经济不振,当前我国制造业PMI指数在荣枯线附近长期徘徊，2017年有复苏迹象，但依然任重道远,2016年1月至2017年5月中国制造业PMI指数走势,PMI荣枯线,专业手法,调控深刻背景,2016年个人房贷余额迅速上涨，由于2016年宽松的信贷政策使得购房杠杆率上升,2012年至2016年中国个人房贷余额走势（单位：万亿）,宽松杠杆,专业手法,调控深刻背景,中国地方政府债务规模剧增，高达30万亿（中国社科院预估）的债务问题，只要房地产的价格上涨，抵押品的估价也上升，政府的土地好卖，财政税收也上升，地方政府的债务问题也就能轻松的解决,地方债剧增,专业手法,调控深刻背景,调控
3、地图,截止到6月底，全国已有48个城市进行了限购限贷等调控 本轮政策以长三角、珠三角、环京城市圈以及西部经济城市群为中心，周边二三四线城市乃至热点县区均在调控队列中，调控地理范围的扩大成为本轮调控重要的特点,专业手法,调控深刻背景,专业手法,调控逻辑,高位冻房、产业引导、实体休整、过剩输出,调控深刻背景,货币增发、实体经济不振、宽松信贷政策以及地方债剧增是2016年房价上涨的深刻背景 房价上涨过快引来史上范围最广、最严厉调控,专业手法,调控深刻背景,专业手法,【全国】六大端口同步调控，为楼市降温，维护市场稳定,土地端,供需端,全域 调控,决心端,城市端,金融端,覆盖 广泛,存量动态供地,指导价
4、 规范销售,信贷 紧缩,客户端,购买资格.成本双限定,调控深刻背景,专业手法,决心端：全域调控，分类指导，因城施政,政策原文 “为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持我市房地产市场平稳健康发展”,政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施政；政府调控范围广泛，调控手段多样，调控态度坚决。,【全国】,调控深刻背景,专业手法,决心端：全时调控，短期内不松绑,当前我国形势以稳定为主，不论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致调控措施迅速跟进。,重要节点 中国共产党第十八届中央委员会第六次全体会议决定，中国共产党第十九次全
5、国代表大会于2017年下半年在北京召开。,【全国】,调控深刻背景,专业手法,本轮政策以长三角、珠三角、环京城市圈、中部城市群为中心，周边二三线城市乃至热点县区均在调控队列中，调控地理范围由中心城市向外围扩散成为本轮调控重要的特点。,城市端：覆盖广泛，由中心城市向外围扩散,覆盖广泛，由中心城市向外围扩散 截止到6月底，全国已有48城加入限购大军。在一、二线调控不断加强的同时，三、四线城市也加入调控队列，主要是集中环三大经济圈的三、四线城市，这些城市受到核心城市圈经济发展一体化的带动及核心城市圈需求外溢，市场投资热度急剧攀升,【全国】,调控深刻背景,专业手法,2017年4月初，随着住建部、国土部联
6、合下发的“新十条”出台，从全国层面上展开了土地供给侧调控的大幕，土地供给与库存去化周期挂钩的长效机制建立。,土地端：存量动态供地,政策内容 国土资源部和住建部联合发布通知，通知要求对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。,【全国】,调控深刻背景,专业手法,本次调控政府除了限购限贷地产核心调控手段外，诸多城市先后实施“限价令”，严格管控预售证申报价格，另从土地源头上设置最高限价，控制供应总量。,供需端：控总量，指导价，规范销售,控总量 例如重庆，重庆市每年房地产投资不能超过全市固定资产投
7、资的25%。 指导价，规范销售 例如成都，土地设置最高限价；严格控制预售证申报价格,【全国】,调控深刻背景,专业手法,在限购基础上，房地产调控也启动了金融杀手锏“限贷”。各大热点城市相继收紧了房贷政策，利率上调，缩短贷款年限，利用金融政策降低炒房融资杠杆率。,金融端：信贷紧缩，降低炒房融资杠杆率,信贷政策紧缩 目前各大银行均提高贷款利率，缩短贷款年限，放款周期加长，审批条件更加严格。 例如成都，首套房首付30%以上，二套房首付60%以上，二套房以上不放贷,【全国】,调控深刻背景,专业手法,本次调控手段多样，诸多城市严格设置了商品住宅准入门槛。通过户籍要求、社保要求进一步提高购房门槛资格，从而抑
8、制投机炒房。,客户端：设置门槛，购房资格受限,提高购房门槛 例如成都，购房者需拥有限购区域内籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上,【全国】,调控深刻背景,专业手法,【四川-二级城市】库存积压、鼓励购房、刺激消费，去库存,绵阳： 公积金贷款首付比例降低。公积金贷款首次置业首付比例为20%，贷款已结清的二套房首付由30%调整为20%，商贷未结清的二套房首付由50%调整为20%。 商业去库存。对已开工建设但尚未预售的建设项目或者尚未开工建设的建设项目，均可申请调整商业建筑使用功能或者调整项目商业与居住建筑面积比例。 南充： 首付比例调整。市政府办公室下发“房六条”， 首套房商
9、贷最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；贷款已结清的二套房最低商贷首付比例调整为40%；三套房可商贷；公积金贷款首付20%。 宜宾： 首付比例调整。宜宾购房政策较为宽松，以扶持为主，首套房最低首付20%，二套房最低30%；且在市区购房可享受200元购房补贴。 泸州： 购房补贴。对在主城区范围内购买进入政府补助项目目录库商品住房的购房户，政府和房地产开发企业分别给予200元/的补助资金。农村居民在主城区购买新建商品住宅，且将户籍迁入购房所在地转为城镇户籍政府另给予每套1万元的补助。 乐山： 公积金贷款认贷不认房。公积金贷款实行“认贷不认房”政策，首套房首付比例20%，二套房
10、首付30%。 资阳： 购房补贴。对在2017年在资阳中心城区（一城三区）购买商品房的购房人，由受益财政给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。,2017年4月，成都市国土资源局公布2017-2019年经营性建设用地供应计划：,未来三年全市计划供应商品住宅用地：1800公顷（27000亩） 2017年全市商品住宅供地计划：587公顷（8800亩） 2017年供地计划较2016年实际供应量增长率：13% 2017年五城区及高新区计划商品住宅供地：2625亩 较2016年实际供应量增长率：30% 2017年天府新区商品住宅供地计划：超过2000亩,市国土局将根据各区县商品住房销售周期实行
11、动态监测，实时调整供地，对商品住房销售周期低于6个月的，加大供应规模，加快供地节奏；在6-12个月区间的，适度增加供应规模。,【成都-土地】成都加快供地节奏和供地量；触发熔断后土拍改抽签。,调控深刻背景,专业手法,【成都-住宅】遏制投机炒房，注重高端人才引进，促进产业发展。,调控深刻背景,专业手法,【成都-商办】跟风上海、北京政策，叫停类住宅产品，将刺激商业产品创新。,政策主要内容如下： 1、商办类项目严禁擅自改变为居住用途； 2、商办类项目宜采用公共卫生间，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型设计； 3、商办项目分隔的，层高不大于4.2米，不分隔的层高不大于4.6米； 4、商办类项目中的办公用
12、房不得接入天然气，水电气按商用标准收费； 5、商办类项目不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语； 6、禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商办类建设项目进行分割和销售。,4月21日，成都市规划局发布了关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知，成都商办管理新政正式出台。,调控深刻背景,专业手法,1.调控深刻背景：货币增发、实体经济不振、宽松杠杆、地方债剧增。 2.专业手法：决心端、城市端等六大端口全面调控，史上最严。 3调控逻辑：高位冻房、产业引导、实体休整、过剩输出 3.成都坚持“产业立城”，引进人才，为后续产业发展奠定人才基础。 4.中心城
13、区限购，购房需求将被挤压，将推动二级城市房地产发展。 5.商办政策将增加写字楼市场租售压力，同时刺激产品创新。,总结,贰,土地 王者荣耀,土地供销价 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告,2017年上半年大成都土地供应量与成交量较去年同期下跌；供销比约1:1.14，供销相对平衡，楼面价大幅上涨； 1-6月大成都土地供销价同比涨幅分别为-53%、-54%、134%。中铁建、北大资源、东原中海等品牌房企积极拿地布局，中南建设首次拿地进入成都。,【供销价】成都土地楼面地价大幅上涨，供应量急剧减少，一线房企积极入市拿地,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口
14、径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,【主城成交土地分布】主城上半年只举行一场“4月6日拍卖会”，首次引入抽签竞的的方式，平均楼面价13740元/，平均溢价率60%以上。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,【近郊成交土地分布】近郊拍卖的区域集中在新都、龙泉，溢价率均在70%以上，热度高。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,1,2,3,4,5,6,【远郊成交土地分布
15、】邛崃、蒲江为远郊热点区域，溢价率达到了40%以上，北大资源以113.11%高溢价在邛崃市拿地尤为抢眼。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,2010-2017.06大成都土地月溢价率走势图（单位：%）,2010- 2017.06大成都土地月流拍率走势图（单位：%）,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,【溢价和流拍】上半年平均溢价率38%，同比上涨131%；流拍率17%，同比下降47% 。,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住
16、,2017.01-06大成都各性质土地成交面积占比,上半年大成都土地成交仍以住宅兼容商业为主，住兼商用地成交占比为49%； 纯商业用地成交面积高于商业兼容住宅用地，占总成交量的42%。,上半年大成都土地供应以住宅兼容商业用地为主； 纯商业用地供应面积超商兼住用地，商业供应比重高。,【土地性质】住兼商地块供销占据主导，商业供地比重高，成都商业地产压力巨大,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,2017.01-06大成都各性质土地供应面积占比,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,2007-2017.06年大成都土地市场住宅、商业楼面
17、价月走势图（单位：元/）,2007-2017.06年大成都土地市场住宅、商业溢价率走势图（单位：%）,【各性质土地对比】住宅楼面价明显上升，溢价率走高；商业地价不及住宅，但溢价率仍有上扬。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,【各区域对比】上半年各区域供不应求，近远郊土地为供销主力，武侯区楼面价领跑全城。,2017.01-06大成都各区域供销价走势图,主城区 楼面地价9929元/,近郊 楼面地价4971元/,远郊 楼面地价1508元/,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来
18、源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,【各区域对比】主城、近郊区地块溢价明显，流拍率由主城至远郊区逐步递增,2017.01-06大成都各区域流拍率走势图,2017.01-06年大成都各区域溢价率走势图,主城区,近郊,远郊,主城区,近郊,远郊,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,上半年大成都共计供应土地56宗，合计3120亩； 上半年近郊供应量接近半壁，供应面积为1204.23亩；远郊供应677.41亩，主城区最多，供应1238.69亩。,【各区域
19、供销对比】近郊为成都土地供销热点区域，远郊亦有发力，主城区将持续有地块供应,上半年大成都共计成交土地53宗，合计2732亩； 上半年成交主要分布在近郊，成交面积为1142.49亩，远郊成交908.71亩，主城区成交681.99亩。,2017.01-06年主城区及近、远郊供地面积占比,2017.01-06主城区及近、远郊土地成交面积占比,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,2017.01-06大成都成交总价TOP10地块情况,【成交总价排行】多个房企首次入蓉重金拿地，看好成都市场,土地供销,土
20、地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,2017.01-06大成都楼面价TOP10地块情况,【成交楼面价排行】主城楼面价几乎全面破万，东原、金茂等知名房企高价拿地。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,2017.01-06年大成都土地市场开发商拿地宗数榜,【开发商拿地数量】中南建设初入蓉连下三宗土地，在品牌房企中拔得头筹。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,2017.01-06年主城+近郊
21、土地市场开发商拿地宗数榜,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,2017.01-06大成都土地市场开发商拿地面积榜,2017.01-06大成都土地市场开发商拿地金额榜,【开发商拿地金额、面积】中南建设、中海拿地最多，金额最大。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,【土地供应面积】土地供应集中在华府、顺江村、大丰及十陵，成都各方位均有土地出让。,备注：永宁地块2017年7月5日挂牌出让,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来
22、源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,【土地成交面积】华府、顺江村、外光华、大丰、十陵等区域土地成交抢眼,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,【土地成交楼面价】顺江村、建设路、华府、大丰成交楼面价领跑成都,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,【土地溢价率】顺江村、外双楠、新都新城板块平均溢价率最高，竞价热度最高,土地供销,土地成交排行,土地热度
23、图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,6月27日成都市发布7宗共计563亩的土地出让公告，分别来自成华区、金牛区和武侯区，商业比例高，商住混合用地将采用“限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得”方式。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,主城即将出让的土地中5有宗对产业有明确要求，包含产业业态和自持比例有规定。成都将真正开启产业拿地的新时代，房企必须适应这种变化，打造产业联盟，形成产业+开发+运营的新模式。,土地供销,土地成交
24、排行,土地热度图,7月土拍预告,数据来源：锐理数据平台 备案口径 成交方式：招拍挂 土地性质：住宅、商业、住兼商、商兼住,总结,从整体成交结构层面看，土地市场竞相角逐态势火热。各路品牌房企纷纷入市众相角逐抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难。 从土地成交性质层面看，仍以住宅兼商业用地为主，但商业用地成交占比也表现突出。虽商业用地地块流拍有所减少，溢价率也得到了相应上升，但后期商业地产压力巨大。 公开市场拿地难度大，资源稀缺，各房企均面临土地储资源不足的问题，纷纷转向收并购、合作开发等模式，同时寻求产业拿地，多维度拿地模式扩大土地储备，保证市场份额。 7月土拍在熔断抽签的基
25、础上引入“竞自持比例模式”，紧跟一线城市步伐，未来对房企的招商也运营能力提出更高要求。,叁,住宅 量跌价涨,住宅供销存价 开盘和认购 面积和类型 住宅热度图,2010年-2017年1-6月大成都商品住宅供销价走势图,【大成都】调控政策下大成都上半年住宅销量下跌，但价格显著上涨。今年上半年与去年同期相比，供应面积减少8%，销售面积基本持平。,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,【大成都】住宅存量为近几年最低值，去库存效果明显，去化周期仅
26、为7.5个月，市场需要补货。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2017年1-6月成都市各城区商品住宅供销价对比,二圈层主力区,【大成都】二圈层是供销主力，双流、龙泉销量突出，高新、锦江价格居于全城前列。,数据来源：锐理数据平台 备案口径,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2010年-2017年6月成都主城区商品住宅供销价走势图,【主城区】住宅供不应求，均价超过1.3万/，比去年相比涨幅接近20%，并有持续上涨趋势。,数据来源：锐理数据平台 备案口径,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【主城区】存量不到500万方，按照近一年去化速度，去化周期为7
27、个月，存量偏低。,数据来源：锐理数据平台 备案口径,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2010年-2017年6月成都近郊商品住宅供销价走势图,【近郊】近郊住宅同样供不应求，销量在主城2倍以上，均价超过去年近1000元/，市场热度高。,数据来源：锐理数据平台 备案口径,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【近郊】存量持续下降，去化周期与主城相同，均为7个月。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,数据来源：锐理数据平台 备案口径,2012年-2017年6月成都主城、近郊、远郊商品住宅认购走势图,【认购】窗口期特征明显，预计三季度将阶段性上扬。,数据来源：
28、锐理数据平台 认购口径,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2010-2017年6月成都市商品房月度开盘个数走势图（开盘现场统计，单位：个）,开盘50个线,【开盘批次】上半年开盘批次的数量明显好于去年同期。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2011-2017年6月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计）,开盘认购率50%线,【月开盘认购率】上半年开盘认购率持续走高，显著高于往年水平，购房者热度不减。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2013年-2017年6月成都市商品住宅周开盘认购率走势图（开盘现场统计）,【周开盘认购率】上半年周开盘市场
29、认购率持续震荡走高。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2017年1-6月大成都范围内各建筑类型供销价对比图,【建筑类型】上半年住宅中高层的供销存量依然是主流。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2010年-2017年6月大成都范围内各建筑类型销售占比对比图,【建筑类型】高层、超高层产品占比逐年升高，中间产品占比显著下降，联排、叠拼别墅受青睐，与地块容积率升高有关，高低配项目增多。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新
30、区+近郊+远郊,2017年1-6月大成都范围内各面积段供销价对比图,【面积段】上半年90-110为供销主力，单价与面积基本成正比。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2010年-2017年6月大成都范围内各面积段销售占比对比图,【面积段】近2年90-130成交占比增加明显，70-90成交占比持续下滑，改善特征明显。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,【成交面积热度图】2017上半年成都在售项目成交面积分布图,住宅供销
31、存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【成交均价热度图】2017上半年成都在售项目成交均价分布图,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【存量热度图】2017上半年成都在售项目存量分布图,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,总结,受限购影响，成都住宅供应下滑，成交量萎缩，购买资格和首付的提高隔绝了部分投资者。 虽然政府有限价措施，但价格依然保持坚挺，锐理认为未来价格稳中有升，涨幅减缓。 近半年开盘认购率为最近几年最高，几乎位置和品牌略好的楼盘开盘即售罄，一房难求。一方面购房者有需求，另一方面限价导致房子备案价低于市场价格，购房者看好未来增值潜力，投资因素仍然是购房
32、重要考量。 改善产品增多，进入深水区，考验房企的产品研发和创新能力。 主城地价飙升，豪宅项目频出，普通刚需和改善客户将向主城外围挤压。,肆,商业 砥砺前行,商业供销价 区域对比 类型对比 商业热度图,【年度供销存价】因住宅受政策打压，商业投资有所好转，存量去化周期93个月，压力巨大。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,【月度供销】近年商业去化呈低位震荡走量，2017年上半年供销基本均衡。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,【
33、区域对比】上半年供销存集中在主城及近郊，天府新区供销比最高，其余区域基本均衡。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,注：商业按类型统计的范围为主城区+近郊（含天府新区）,【各类型供销存对比】底商为主要供销存商业类型，底商价格最高，均价23000元/。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,注：统计范围为主城区+近郊（含天府新区）,【底商供销存价】今年上半年供销基本持平，库存量高，后期去化压力大。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,注：统计范围为主城区+近郊（含天府新区）,【底商面积段】50以下的小铺销量及价格最高，大面积商铺存量大。,商业供销存价,区域对比,类型对
34、比,商业热度图,注：统计范围为主城区+近郊（含天府新区）,【集中式商业供销价】供应减少，去化缓慢，14年开始存量呈下滑趋势，去化压力大。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,注：统计范围为主城区+近郊（含天府新区）,【集中式商业面积段】90以下产品去化相对较好，大面积商铺存量大。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,注：统计范围为主城区+近郊（含天府新区）,【商业街供销存价】近期无供应，去化慢，库存高企，后期去化压力大。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,注：统计范围为主城区+近郊（含天府新区）,【商业街面积段】近期无供应，200以上大铺去化最多，大面积商铺存量
35、最大。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【供应热度图】大源和站南等板块是商业供应热点区域,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【成交热度图】新都城区、大源板块为成交热点区域,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【存量热度图】大源、新都城区以及站南等板块库存积压严重,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【价格热度图】商业价格从主城向郊区递减，南延线区域价格略高于同圈层片区,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,总结,住宅限购后，部分投资者转向商业物业，商业销量略有上升。 商业存量大依然是成都商业市场老生常谈的话题，中心城区面临巨大的去化压力。
36、最近土地出让规则要求企业竞自持比例，未来更加考验企业对于商业的招商运营能力。,伍,办公 求新求变,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO,2010-2017年上半年大成都办公市场供销存量,供销量递减，2017年有所上升，预计全年销售约280万，同比高于去年销售,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2010-2017年上半年大成都写字楼市场供销存量,【年度供销】供应量下跌，2017年全年销量预计与去年持平，存量集中在主城区,2017年上半年大成都各区域市场供销存量,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源
37、：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2014-2017年上半年大成都写字楼供销月度走势,【月度供销】受到大宗交易影响，近半年销售逐渐走强，新增量锐减,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2017年上半年大成都各区域写字楼供销存分析,【区域对比】高新区库存压力持续，远郊市场活跃度低,主城,近郊,远郊,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2017年上半年大成都各区域写字楼供销存分析,【面积段】近几年面积段趋势变
38、化不大，500以上库存最大，比去年减少约2万,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2010-2017年上半年大成都LOFT市场供销存量,【年度供销】近两年活跃度较高，商业层高限制，未来供应将减少，存量集中在主城,2017年上半年大成都各区域市场供销存量,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2014-2017年上半年大成都LOFT供销月度走势,【月度供销】销售量波动上涨，2017年5月份恒大曹家巷广场大量供应，推高新增面积,整体办公市场,
39、写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2017年上半年大成都各区域LOFT供销存分析,【区域对比】金牛区供应和存量双高，高新区依然库存高企，远郊市场基本无供销,主城,近郊,远郊,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2017年上半年大成都各区域LOFT供销存分析,【面积段】基于产品层高可做两层，主力面积段集中在50-90小户型,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2010-2
40、017年上半年大成都SOHO市场供销存量,【年度供销】近两年为去库存阶段，供销量均衡，库存主力集中在主城,2017年上半年大成都各区域市场供销存量,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2014-2017年上半年大成都SOHO供销月度走势,【月度供销】2017年上半年活跃度上升，由于龙湖紫宸等项目近大量供应，新增面积持续较高,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2017年上半年大成都各区域SOHO供销存分析,【区域对比】覆盖范围较广，主城
41、区及近郊活跃度较高，存量最高，远郊供销量低,主城,近郊,远郊,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,2017年上半年大成都各区域SOHO供销存分析,【面积段】基于产品投资属性，供销主要集中在70以下小户型，50以下供销存三高,整体办公市场,写字楼,LOFT,SOHO,数据来源：锐理数据平台 备案口径 统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,整体办公市场受住宅限购影响，整体层面有所回暖，预计全年销售同比高于去年 写字楼市场近半年供应锐减、存量依旧高企，其中高新区存量大 LOFT新增量相对较大，市场活跃度提升，高新区依然
42、销售和库存双高，小户销量较好 SOHO供销均衡，5、6月份新增面积推高；主城区与近郊较为活跃 2017年上半年受到住宅限购影响，成都办公市场有所回暖，其中LOFT和SOHO市场活跃度较高；但随着公寓叫停政策出台，类住宅办公产品将受到冲击，去库存速度阶段性加快，但新增量将锐减。,总结,陆,未来 补货时代,政策预判 市场走势 成都新规划 未来补货,政策预判,市场走势,成都新规划,成都政府换届、十九大即将召开，限购短期不松绑,根据近十年政策变化来看，2-3年为一个调控周期，且政府换届、重要会议举行时都会出台打压政策。 今年成都政府换届，城市规划风向转变，加上十九大召开在即，短期内政策不会松绑，预计将
43、持续到2018年年中。,未来补货,政策预判,市场走势,近几年销量螺旋上升，三年一周期，2018年下半年反弹,近十年成都住宅成交量成螺旋式上升，3年左右位一个周期。 前两个周期波谷分别为2011年和2014年，预计本轮周期波谷为2017年。 2018年下半年预计成交量将出现回升。,成都新规划,未来补货,2017年大成都住宅成交量预计2800-3000万方，主城+近郊成交量预计2300万方。,方式一：波谷成交量同比例预测法 近十年住宅成交量城螺旋上升趋势，三年左右一个周期，预计本轮周期波谷为2017年，2011年和2014年销量比它们各自前一年平均减少16%，按此比例推导：,2017年成交量,20
44、16年成交量 3284万方,84%,2760万方,2017年成交量预测，采用两种方式进行：,方式二：年度比例预测法 2007-2016年，每年前半年成交量占全年成交量的平均比例为46%，根据2017年前半年成交量推导全年成交量：,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【成都国家中心城市规划建设新举措政府解读会议关键词】,“11+2”区,一山连两翼,双城时代,五大分区,东西轴线,产业布局,先落户后就业,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【规划-空间布局】成都中心城区扩大至“11+2”； “一山连两翼”，成都进入双城时代,圈层式的发展格局打破，中心城区范围扩大至原一二圈层的11个行政区
45、加高新区、天府新区，形成“11+2”的区域结构,红线范围内为调整后的中心城区,龙泉山由原来的生态屏障转变为城市绿心，而两侧分别是中心城区和东部城市新区。,龙泉山,东部城 市新区,中心城区,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【规划-五大分区-整体定位】五大分区发展定位确定 将规划城市东西轴线,（东西城市轴线的具体线路还在选择当中）,南北轴线,东西轴线,按照中心城区范围调整的要求，“中优”区域从绕城高速以内扩展到规划的五环路以内，包括现有中心城区五城区，涉及龙泉驿区、郫都区、新都区、双流区、温江区、天府新区及高新区。,中优,西控,南拓,北改,东拓,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,
46、【规划-五大分区-整体产业布局】优化产业布局，五大分区差异化发展,全市将布局20个工业园区和10个工业集中区。未来5年，成都将打造2-3个具有全球影响力和国际产业竞争力的园区，争创1-2个国家制造业创新中心，建设10个省级新型工业化产业示范基地。促进简州新城、淮州新城、空港新城等重点区域工业加快发展，东侧成为开辟“成都制造”第二战场。,西控,北改,中优,东进,南拓,中优,西控,南拓,北改,东拓,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【规划-五大分区-具体产业布局】,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【规划-五大分区-具体产业布局】,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【规划-
47、五大分区-具体产业布局】,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【规划-五大分区-具体产业布局】,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【规划-人才政策】先落户后就业、7天免费入住青年人才驿站、人才服务一卡通,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,【规划-产业发展政策】土地、金融、物流等6方面全方位促进产业发展,科技成果转化政策：八大科技成果转化相关扶持政策，保证产业发展科技化、创新度。 知识产权政策：加强对知识产权的保护，针对重点产业知识产权加以补贴。 土地政策：保障现有产业功能用地，引导相关产业匹配选址。 能源政策： 着力为重点产业功能区和优势企业提供个性化综合用能服务，给予价
48、格优惠和政策倾斜。 财政金融政策：构建财政资金引导投资机构和社会资本系统联动机制，发挥财政资金杠杆作用。 物流政策：减免相关关卡物流费用，采用现代科技运输方式、搭建物流公共信息服务平台。,政策预判,市场走势,未来补货,成都新规划,首都区：北京/天津/河北等 湾区：广州/香港/澳门等 洲区：上海/南京/杭州等 中区：郑州/武汉/长沙等 西区：成都/重庆/西安等,城市定格,一二三四五线城市定格，难以突破,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,数据来源于2016年各市统计公报，洲区为长三角16城GDP之和，湾区为珠三角9城+港澳之和，首都区为京津冀之和，西区为成渝西之和，中区为郑武长之和。,城市
49、定格,中国进入中区、西区城市时代,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,空间定格,老城城市更新,城市新区,二级城市群,核心区+超级新区+外围区时代定格，难以突破,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,空间定格,核心区发展模式,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,空间定格,双核时代、四大新城,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,空间定格,天府新区2.0时代：三翼齐飞,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,空间定格,外围区发展模式-四川城市群、成渝城市群,成都平原城市群,攀西城市群,川南城市群,成渝城市群空间格局示意图 ”一轴两带，双核三区”,四川城市群空间格局示意图,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,发展逻辑定格,老城-新城-产城-小镇时代，难以突破,老城,新城,产城,小镇,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,补货区域,成都常规地产补货机会：11+2时代,政策预判,市场走势,成都新规划,未来补货,补货区域,成都产业地产补货机会：六环时代,政策预判,
