1、经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产估价）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题1 选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取被估价房地产价值的方法是( ) 。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）比较法2 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的( ) 。”（A）最高价格（B）最低价格（C）平均价格（D）市场价格3 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用( )的汇率。（A）价格所对应的日期时前一日（B）价格所对应的日期时的后一日（C）价格所对应的日
2、期时（D）价格所对应周4 需要评估的被估价房地产的价值应当是( )时的价值。（A）估价当年（B）估价当月（C）估价当周（D）估价时点5 取被估价房地产在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取被估价房地产价值的方法是( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）比较法6 成本估价法中，重新购建价格应是( )的价格。（A）预期（B）主观（C）客观（D）理论7 利用有关成本指数或变动率，将被估价建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新构建价格的方法是( )。（A）结构调整法（B）指数调整法（C）趋势调整法（D）成本调整法8 建筑物本身以外的各种不利因素所造成的
3、建筑物价值损失是( )。（A）自然折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）意外折旧9 建筑物的年龄可分为实际年龄和( )。（A）理论年龄（B）有效年龄（C）最大年龄（D）最小年龄10 下列哪个房地产估价，不适宜用收益法( )。（A）写字楼（B）旅店（C）加油站（D）学校11 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限为 50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8 万元：该类房地产的报酬率为 85。该宗房地产的收益价格为( )。（A）923 万元（B） 915 万元（C） 902 万元（D）1003 万元12 从潜在毛收入中扣除空置和收
4、租损失以后得到的归因于房地产的收入是( )。（A）潜在收入（B）经济收入（C）有效毛收入（D）有效净收入二、多项选择题13 采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。 【2009 年真题】（A）选取的报酬率偏低（B）预测的未来净收益偏大（C）估计的使用期限偏短（D）估计的运营费用偏大（E）估计的空置率偏高14 房地产估价报告通常由( )等组成。 【2009 年真题】（A）估价委托书（B）注册房地产估价师声明（C）估价委托合同（D）估价结果报告（E）估价技术报告15 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于哪些因素( ) 。（A）未来净收益的
5、大小（B）未来利润大小（C）未来风险的大小（D）获得净收益期限的长短（E）获得净收益的可靠性16 运用收益法估价一般分为哪些步骤( )。（A）搜集并验证可用于预测被估价房地产未来净收益的有关数据资料（B）预测被估价房地产的未来净收益（C）求取报酬率（D）选用适宜的收益法公式计算收益价格（E）对收益价格的修正17 运用假设开发法估价一般分为哪些步骤( )。（A）调查了解待开发房地产的状况（B）选择最佳的开发利用方式（C）求取报酬率（D）预测开发完成后的房地产价值（E）预测开发所必要的支出及应获得的正常利润18 运用假设开发法的基本公式综合起来，主要有以下几种情况( )。（A）被估价房地产为生地，
6、在生地上进行房屋建设（B）被估价房地产为生地，将生地开发成熟地（C）被估价房地产为毛地，在毛地上进行房屋建设（D）被估价房地产为毛地，将毛地开发成熟地（E）被估价房地产为熟地，在生地进行房屋建设19 投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息的项目包括( )。（A）未知、需要求取的待开发房地产的价值（B）取得待开发房地产的税费（C）开发成本、管理费用和销售费用（D）销售税费的利息（E）开发利润的利息20 房地产估价报告的组成包括但不限于( )。（A）封面（B）目录（C）致估价委托人函（D）注册房地产估价师声明（
7、E）注册房地产估价师照片21 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括( )。（A）交易实例房地产的状况（B）交易双方（C）成交日期（D）成交价格（E）付款方式22 在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式是( )。（A）建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积建筑面积（B）使用面积下的单价=建筑面积下的单价 建筑面积 使用面积（C）套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积套内建筑面积（D）套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积总建筑面积（E
8、）使用面积下的单价=建筑面积下的单价 建筑面积建筑面积23 交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下方面( )。（A）利害关系人之间的交易（B）急于出售或急于购买的交易（C）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易（D）交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易（E）特殊交易方式的交易24 实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到，下列选项正确的是( )。（A）当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当（B）当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄（C）当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改
9、造的，其有效年龄大于实际年龄（D）当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄（E）当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄小于实际年龄三、案例分析24 某建筑物的建筑面积 100m2，套内建筑面积 80m2，按套内建筑面积计算的重置价格为 4000 元m 2，经过年数 10 年，经济寿命 50 年，残值率 5。25 该建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元m 2。（A）3200（B） 4000（C） 4100（D）500026 采用直线法折旧，该建筑物的成新率为( )。（A）20（B） 50（C） 81（D）9527 采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为( )元。（A
10、）4000（B） 6080（C） 6400（D）760028 计算该建筑物现值可采用的公式为( )。（A）建筑物现值=建筑物重置价格 年折旧额（B）建筑物现值= 建筑物重置价格 成新率（C）建筑物现值= 建筑物重置总价折旧总额（D）建筑物现值=建筑物重置总价 (1经过年数经济寿命)28 某写字楼在建工程的用地是 3 年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为 50年，预计该写字楼 2 年后建成出租，月毛租金为 50 元平方米，出租率为 90，运营费用为毛租金的 40。29 采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去( )。（A）土地取得成本（B）已投入的开发建设成本（C）
11、后续开发建设的必要支出（D）后续开发建设应获得的正常利润30 该写字楼建成后的年净收益为( )元平方米。（A）300（B） 360（C） 540（D）60031 求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有( )。（A）累加法（B）成本法（C）市场提取法（D）直线法32 假设报酬率为 8，该写字楼建成后的价值为( )元平方米。（A）3000（B） 3633（C） 3750（D）4500经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产估价）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 A【试题解析】 房地产估价方法的区分。【知识模块】 房地产估价2 【正确答案】 D【试题解
12、析】 市场法理论依据的考查。【知识模块】 房地产估价3 【正确答案】 C【试题解析】 建立可比价格中汇率的确定。【知识模块】 房地产估价4 【正确答案】 D【试题解析】 房地产评估价值时点的确定。【知识模块】 房地产估价5 【正确答案】 B【试题解析】 成本法概念的考查。【知识模块】 房地产估价6 【正确答案】 C【试题解析】 成本估价法中，重新构建价格应该是客观价格。【知识模块】 房地产估价7 【正确答案】 B【试题解析】 指数调整法的概念。【知识模块】 房地产估价8 【正确答案】 C【试题解析】 建筑物折旧的分类。【知识模块】 房地产估价9 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物年龄的内容考
13、查。【知识模块】 房地产估价10 【正确答案】 D【试题解析】 学校为公益性房地产，不产生收益。【知识模块】 房地产估价11 【正确答案】 B【试题解析】 直接使用收益年限有限年且其他因素不变公式。【知识模块】 房地产估价12 【正确答案】 C【试题解析】 有效毛收入的内容考查。【知识模块】 房地产估价二、多项选择题13 【正确答案】 A,B【试题解析】 此题考查房地产估价的收益法。可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y1-1(1+Y) n，预测未来的净收益偏大即 A 大，则 V 大；选取的报酬率低，即 Y 小，则 V 大。估计的使用期限偏短，即 n 小，则 V 小。另外根据净
14、收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE 会导致结果偏小。【知识模块】 房地产估价14 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 本题考查房地产估价报告的内容。房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。【知识模块】 房地产估价15 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 房地产价值的影响因素。【知识模块】 房地产估价16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 收益法估价的步骤。【知识模块】 房地产估价17 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 运用估价法的步骤。【知识模块】
15、 房地产估价18 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 假设开发法基本公式的各种情况。【知识模块】 房地产估价19 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 销售税费和开发利润一般不计息。【知识模块】 房地产估价20 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 不包括估价师照片。【知识模块】 房地产估价21 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 搜集交易实例时应包含的内容。【知识模块】 房地产估价22 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产交易中，转换面积的考查。【知识模块】 房地产估价23 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 房地产交易中特殊因素的考查。【知识模块】 房
16、地产估价24 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 实际年龄与有效年龄的区分。【知识模块】 房地产估价三、案例分析【知识模块】 房地产估价25 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价使用面积套内建筑面积，所以该建筑单位建筑面积的重置价格为 4000(10080)=3200 元 m2。【知识模块】 房地产估价26 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查成新率的计算。成新率=1 (1R)t/R100=1(15)1050100=81。【知识模块】 房地产估价27 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查年折旧额的计算。
17、年折旧额 D=C (1R)N=3200100(15)50=6080(元)。【知识模块】 房地产估价28 【正确答案】 B,C【试题解析】 本题考查建筑物现值的计算公式。计算该建筑物现值可采用的公式为：建筑物现值=建筑物重置价格成新率，建筑物现值=建筑物重置总价折旧总额。【知识模块】 房地产估价【知识模块】 房地产估价29 【正确答案】 C,D【试题解析】 根据假设开发法的概念，假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测被估价房地产开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。因此选择 C 和 D。【知识模块】 房地产估价30 【正确答案】 A【试题解析】 501290501240 =300 元平方米。【知识模块】 房地产估价31 【正确答案】 A,C【试题解析】 求取报酬率的方法有：累加法、市场提取法。【知识模块】 房地产估价32 【正确答案】 B【试题解析】 根据题意，已知 Y=8A=300 n=5032=45 求 V 根据可以求得 V=363252 元平方米，近似为 3633 元平方米。【知识模块】 房地产估价
