1、经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编 2 及答案与解析一、单项选择题1 熟地价值=开发完成后的房地产价值-( )-管理费用- 销售费用-投资利息-销售税费-开发利润- 取得熟地的税费。2004 年真题（A）将生地开发成熟地的成本（B）由生地建成房屋的开发成本（C）由毛地建成房屋的开发成本（D）由熟地建成房屋的开发成本2 在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)( )的时间。2005 年真题（A）取得估价对象（B）估价对象建成（C）估价对象开始施工（D）估价对象开始租售3 业主大会筹备组成员应由( )组成。2007 年真题（A）业主代表和建设单位（B）建设单位和物业管理企业（
2、C）业主代表、建设单位和房地产行政主管部门（D）业主代表、物业管理企业和街道办事处4 物业管理条例规定，业主委员会成立后 30 日内必须向物业所在地的( )备案。2008 年真题（A）社区工作站（B）市民政部门（C）县人民政府房地产行政主管部门（D）区、县人民政府房地产行政主管部门5 业主委员会应负责召集或召开的会议不包括( )。2008 年真题（A）业主大会定期会议（B）业主大会临时会议（C）首次业主大会会议（D）业主委员会会议6 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费月，应通过( )予以列支。2007 年真题（A）物业服务支出（B）物业服务成本（C）专项维修资金（D）物业管理
3、费用7 下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是( )。2000 年真题（A）物业服务企业是独立的企业法人（B）物业服务企业属于服务性企业（C）物业服务企业所提供的服务是非营利性的（D）物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能8 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。2008年真题（A）三个月（B）半年（C）一年（D）二年9 物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于( )个符合投标资格的投标人。2005 年真题（A）3（B） 5（C） 7（D）910 物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为 5 人以上单数，其中招标人代表不得多于成
4、员总数的( )。2004 年真题（A）12（B） 23（C） 13（D）1411 业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是( )。2005 年真题（A）包干制（B）佣金制（C）酬金制（D）分成制12 前期物业服务合同的委托人是( )。2003 年真题（A）业主委员会（B）业主大会（C）居委会（D）房地产开发商13 物业管理投标程序包括：(1)准备投标文件；(2)项目评估与风险防范；(3)评标；(4)接受招标方的资格审查；(5)获取招标信息；(6)签约并执行合同；(7)收到中标通知书。这几个步骤的正确顺序是( )。2007 年真题（A）(5)(1)
5、(2)(4)(3)(7)(6)（B） (5)(2)(1)(4)(3)(7)(6)（C） (5)(1)(2)(3)(4)(7)(6)（D）(5)(2)(1)(3)(4)(7)(6)14 下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是( )。2007 年真题（A）合理原则（B）公开原则（C）费用与消费者承受能力相适应原则（D）费用与服务水平相适应原则15 物业服务收费应遵循( )的原则。2005 年真题（A）安全可靠（B）保本微利（C）费用与服务水平相适应（D）费用与业主承受能力相适应16 不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是( )。2005 年真题（A）共用部位、共用设施设备专项维修基金（B
6、）物业管理处办公费（C）共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（D）物业管理企业固定资产折旧17 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位委托物业管理企业向业主收取费用，物业服务企业( )向业主收取手续费。2004 年真题（A）不可以（B）经业主委员会投票表决同意后可以（C）经业主委员会授权后可以（D）经这些业主同意后可以18 按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于( )。2008年真题（A）购买一级市场国债（B）国债回购（C）委托理财（D）购买股票19 下列关于房地产金融业务的说法中，错误的是( )。2007 年真题（A）住房基金是定向用于住房生产、经营、消
7、费的专项资金（B）只有房地产股份有限公司能够发行房地产债券（C）房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，一般要求房地产抵押（D）房地产投资信托基金是凭借房地产的未来收益进行融资的一种金融产品，可以解决房地产行业发展的长期资金问题，是房地产行业所特有的直接融资产品20 根据国家规定，对空置( )年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。2008 年真题（A）1（B） 2（C） 3（D）421 某人货款 60 万元，货款期限 10 年，贷款年利率为 6，若采用按月等本金还款方式，则第 11 个月的还款额为( )元。2005 年真题（A）7775（B） 7750（C）
8、7725（D）770022 住房公积金具有( ) 的特点。2005 年真题（A）自愿性（B）互助性（C）通用性（D）投资性23 房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是( ) 。2008 年真题（A）商业银行（B）房地产公司（C）保险机构（D）特殊目的机构二、多项选择题24 建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括( )。2008 年真题（A）统一付款方式（B）统一付款进度（C）统一成交日期（D）统一面积内涵（E）统一面积单位25 某房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。对该可比实例成交价格进行区位状况修正，
9、包括( )修正。2005 年真题（A）楼层（B）朝向（C）户型（D）层高（E）景观26 采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了( )等处理后才可视为估价对象的价值。2007 年真题（A）交易情况修正（B）调查核实（C）公开披露（D）交易日期调整（E）房地产状况调整27 房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有( )。2007 年真题（A）确定的收益期限长（B）预测的净收益大（C）选取的报酬率高（D）预测的运营费用高（E）考虑了净收益增长28 假设开发法中的开发期包括( )。2006 年真题（A）前期（B）建造期（C）租售期（D）保修期（E）经营期29 业主委员会的主
10、要职责有( )。2007 年真题（A）召集业主大会会议（B）代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同（C）监督和协助物业管理企业履行物业服务合同（D）监督业主公约的实施（E）调解业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷30 下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有( )。2008 年真题（A）物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数（B）物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有（C）物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担（D）物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定（E）物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大
11、会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金31 物业服务成本包括( )等。2005 年真题（A）物业管理人员工资、福利费（B）清洁绿化费用（C）物业共用部位、共用设施设备的小修费用（D）物业共用部位、共用设施设备的中修费用（E）物业共用部位、共用设施设备专项维修基金32 采用按月等本金还款方式还款，借款人每月( )。2006 年真题（A）支付的本金是均等的（B）支付的利息是均等的（C）偿还利息越来越少（D）偿还利息越来越多（E）付款额越来越多33 房地产保险的作用包括( )等。2008 年真题（A）抵御意外不幸，实现经济补偿（B）促进房地产业和保险业的发展（C）改善居住条件，提高居民住房标
12、准（D）增强投保人的信用，促进资金融通（E）为抵押二级市场的发展提供基础三、案例分析33 某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。2008 年真题34 物业管理招标投标的原则有( )。（A）公开、公平、公正（B）等价有偿（C）诚实信用（D）保护弱者35 该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括( )。（A）陔房地产开发公司的名称、地址（B）应邀招标的物业服务企业（C）获取招标文件的办法（D）甲住宅小区的基本情况36 评标委员会的下列做法错误的有( )。（A）为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会（
13、B）否决所有投标（C）向招标人提交书面评标报告（D）推荐超过 3 名有排序的合格中标候选人36 某住宅小区共有 1400 个业主，其中 800 个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4 万平方米且每户建筑面积相等；600 个业主的住宅为大户型，总建筑面积为 6 万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。2007 年真题经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编 2 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价2 【正确答案】 A【试题解析】 在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得被估价房地产(
14、待开发房地产)的日期，即估价时点，终点：黾预计未来开发完成后房地产经营结束的日期。【知识模块】 房地产估价3 【正确答案】 A【试题解析】 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内予以公告。【知识模块】 物业管理4 【正确答案】 D【试题解析】 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案内容包括业主委员会成员的基本情况、管理规约、业主大
15、会议事规则等。【知识模块】 物业管理5 【正确答案】 C【试题解析】 业主大会筹备组应当自组成之日起 30 日内在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。因此，首次业主大会会议不是由业主委员会负责召集或召开的。【知识模块】 物业管理6 【正确答案】 C【试题解析】 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。【知识模块】 物业管理7 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征。【
16、知识模块】 物业管理8 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理9 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理邀请招标时，果取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。采取邀请招标方式的，应当向 3 个以上物业服务企业发出投标邀请书。【知识模块】 物业管理10 【正确答案】 C【试题解析】 物业管理招标中的评标委员会的人数一般为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的 23。由此推断，招标人代表不得多于评标委员会成员总数的 13。【知识模块】 物业管理11 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务
17、计费方式有两种：酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。【知识模块】 物业管理12 【正确答案】 D【试题解析】 前期物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业管理公司。因此，前期物业服务合同的委托人是房地产开发商。【知识模块】 物业管理13 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理14 【正确答案】 C【试题解析】 由业主和物业服务企业
18、按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定物业服务费收费。物业服务费收费原则具体包括：合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应原则。【知识模块】 物业管理15 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，物业服务企业提供的服务质量必须货真价实，不同档次的服务水平对应不同的收费；业主花钱买服务必须买得公平合理。【知识模块】 物业管理16 【正确答案】 A【试题解析】 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。【知识模块】 物业管理17 【
19、正确答案】 A【试题解析】 物业管理条例明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可向委托单位收取手续费。【知识模块】 物业管理18 【正确答案】 A【试题解析】 代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债；但不得从事国债同购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。【知识模块】 物业管理19 【正确答案】 B【试题解析】 房地产债券是企业债券的一种，是各类房地产经营企业在城
20、市房地产经营过程中，为筹集长期资金，而以债券的形式向社会发行的一种债权凭证，并不局限于房地产股份有限公司。【知识模块】 房地产金融20 【正确答案】 C【试题解析】 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006 年 5 月 24 日国办发200637 号)规定，对空置 3 年以上的商鼎房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。【知识模块】 房地产金融21 【正确答案】 B【试题解析】 假设 a，为第期月付款额；n 为按月计算的贷款期数；p 为贷款额：i 为按月计算的利率。则 at=pn+p(n-t+1)ni=600000120+600000(120-11+1)
21、120612=7750( 元) 。【知识模块】 房地产金融22 【正确答案】 B【试题解析】 我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金，具有专用性、强制性、互助性等特点。【知识模块】 房地产金融23 【正确答案】 D【试题解析】 住房抵押贷款证券化的主体一共有五个，分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中，特殊目的机构(SPV)是进行住房抵押贷款证券化业务的载体，由它组织进行贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券。【知识模块】 房地产金融二、多项选择题
22、24 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。【知识模块】 房地产估价25 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在被估价房地产区位状况下的价格。区位状况比较、调整的内容主要包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等影响房地产价格的因素。CD 两项属于房地产实物状况的修正。【知识模块】 房地产估价26 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 采用市场法进行房地产估价时，经过交易情况修
23、正之后，就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格；经过交易日期调整之后，就把可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。【知识模块】 房地产估价27 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：未来净收益的大小。未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短。获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益的可靠性。获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，
24、反之就越低。【知识模块】 房地产估价28 【正确答案】 A,B【试题解析】 对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期分为前期和建造期。前期是指从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间；建造期是指从动工开发到房屋竣工验收合格的这段时间。经营期可根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而具体化。【知识模块】 房地产估价29 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 业主委员会的职责包括：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责，
25、包括：业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管；对管理规约、业主大会议事规则修订文本的起草；对有关印章、财产的保管；对业主之间和业主与物业服务企业之间纠纷的调解等。【知识模块】 物业管理30 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项，物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无需物业服务企业承担。【知识模块】 物业管理31 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。【知识模块】 物业管理32 【正确答案】 A,C【试题解析】 同定还本法的规律是：借款人每月支付的本金是
26、均等的，每月偿还利息越来越少，每月还款也越来越少。【知识模块】 房地产金融33 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 除 ABDF 四项外，房地产保险的作用还包括有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 物业管理34 【正确答案】 A,C【试题解析】 物业管理招投标的原则包括公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。【知识模块】 物业管理35 【正确答案】 B【试题解析】 该房地产开发公司采用的是公开招标方式进行招标，招标公告必须载明招标人的名称和地址，招标项目(甲住宅小区)的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。【知识模块】 物业管理36 【正确答案】 A,D【试题解析】 A 项，在评标过程中，现场答辩部分必须公开，其它评标过程应在严格保密下进行；B 项，评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标；C 项，向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一；D 项，应该推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人。【知识模块】 物业管理【知识模块】 物业管理
