1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题1 某城市区域中心商务高度指标和中心商务强度指标指标分别为下列情况，( )这种情况界定为中心商务区。（A）Cbhi=0.6 ，Cbii=70（B） Cbhi=0.7，Chii=60（C） Cbhi=1.1，Cbii=52（D）Cbhi=0.9 ，Cbii=802 房地产的不可移动性是指房地产的( )不可移动。（A）所有权（B）使用权（C）自然地理位置（D）社会经济位置3 根据克里斯塔勒的中心地理论，在一个均质平原上，组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖理论图式是( )。（A）梯形市场区（B）三角形市场区（C）正六
2、边形市场区（D）正方形市场区4 房地产价格与房地产( )正相关。（A）供给（B）需求（C）供求（D）成本5 因土地肥力不同而形成的差别地租是( )。（A）绝对地租（B）垄断地租（C）超额地租（D）级差地租6 西方发达国家在城市化过程中，大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程称为( )。（A）城市化（B）逆城市化（C）再城市化（D）郊区化7 下面关于房地产征收的限制条件的表述中，不正确的是( )。（A）房产征收只能以公共利益为目的（B）房地产征收应严格按照法律规定的程序（C）房地产征收应给予公正的补偿（D）房地产征收应征得被征收人同意8 房屋拆迁的法律凭证是( )。（A）房屋拆
3、迁计划（B）房屋拆迁方案（C）房屋拆迁许可证（D）房屋拆迁申请9 国有建设用地使用权出让合同的出让人是( )。（A）特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门（B）不特定的，可根据需要确定（C）特定的，必须是市、县人民政府（D）特定的，必须是市、县以上人民政府10 甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经 5 年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为( )年。（A）35（B） 40（C） 45（D）6511 下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是( )。（A）抵押（B）出售（C）互换（D）赠与12 办理建设用地使用权抵押
4、登记时，交验的文件一般不包括( )。（A）抵押合同（B）抵押登记申请书（C）国有建设用地使用权出让合同（D）国有土地使用证13 法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产应当按照国务院规定，报( )审批。（A）有批准权的人民政府（B）县级以上人民政府土地管理部门和规划管理部门（C）县级以上人民政府（D）县级以上人民政府土地管理部门14 购买欲望是需求的( )。（A）主体（B）动力（C）保障（D）结果15 一般耐用消费品市场调研的主要内容是调研消费者的( )。（A）个人行为（B）个人目的（C）个人偏好（D）个人动机16 侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地
5、产( )调研。（A）价格（B）促销（C）营销渠道（D）竞争情况17 当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用( )。（A）探测性调研（B）因果性调研（C）描述性调研（D）预测性调研18 向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的市场数据，这种定性研究方法属于( )。（A）深度访谈法（B）询问法（C）小组访谈法（D）浅度访谈法19 在房地产开发企业开发办公楼时，最合适的调研方法是( )。（A）人户询问法（B）路上拦截法（C）邮寄询问法（D）经理询问法20 房地产投资项目可行性研究是针对房地产( )进行的。（A）直接投资（B）
6、简介投资（C）直接投资和间接投资（D）以上都不对21 利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是( )。（A）NPV0（B） NPVi。，则投资大的方案为优（B） AIRRi。，则投资小的方案为优（C）基准收益率是独立确定的，不依赖于具体待比方案的差额内部收益率（D）在对互斥方案进行比选时，不能直接用各方案的内部收益率作为比选的标准，只能用差额投资内部收益率进行比选32 ( )是指从交付使用到规定的责任期结束为止。（A）项目的使用阶段（B）项目的前期策划和确立阶段（C）项目的设计阶段（D）项目的实施阶段33 施工准备阶段的收尾过程指的是( )。（A）设计图、规划许可（B）上报开工报告
7、，申领施工许可证（C）施工招标（D）编制建设准备工作计划34 与国内不同，在国际上把施工图设计归为( )阶段。（A）施工准备阶段（B）设计阶段（C）可行性研究阶段（D）施工阶段35 对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产( )。（A）战略策划（B）全程策划（C）品牌策划（D）产品策划36 土地储备贷款是指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款，贷款期限原则上不超过( )年。（A）1（B） 2（C） 3（D）537 在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费( )和税金。（A）措施费（B）预
8、备费（C）临时设施费用（D）利润38 在市场营销指导思想上，最早的观念是( )。（A）生产观念（B）推销观念（C）市场营销观念（D）社会营销观念39 下列( )不属于房地产市场营销的特点。（A）差异性（B）广泛性（C）局限性（D）环境相关性40 房地产市场营销活动涉及环节和( )。（A）阶段离奇（B）阶段单一（C）阶段复杂（D）阶段众多41 甲房地产开发公司委托乙房地产经纪机构销售商品房，乙在与丙签订购房合同时，合同的当事人是( )。（A）甲和乙（B）甲和丙（C）乙和丙（D）甲乙丙42 房地产代理的法律后果直接归属( )。（A）被代理人（B）代理人（C）承租人（D）出租人43 直接影响着房地产
9、产品的价格，是房地产商品特有属性的是( )。（A）社区环境（B）生态环境（C）景观环境（D）科学环境44 某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是 5000j 己m 20 根据市场调查结果，80的被调查者可接受的价格范围是 6000,。6500 元m 2，10的被调查者可接受的价格范围是 7000 元/m 2 以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价 6500 元/m 2。该项目采用的主要定价方法是( )。（A）目标利润定价法（B）需求导向定价法（C）竞争导向定价法（D）比较定价法45 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6和8。某宗房地产交易，卖方收取买
10、方 320 万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。（A）340（B） 350（C） 320（D）33046 风险识别是指在风险事故发生之前，人们运用各种方法系统地、连续地认识所面临的各种风险以及分析风险事故发生( )的过程。（A）内在原因（B）潜在原因（C）所有可能原因（D）外在原因47 用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。（A）该宗房地产的实际（B）类似房地产的客观（C）类似房地产的最高（D）类似房地产的最低48 在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是( )。（A）投资风险较大（B）利率较低（C）收益较小（D）收益较稳定49 在房
11、地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。（A）房地产价格（B）建筑物开发成本（C）建筑物市场价值（D）土地价值50 下列选项中，( ) 不属于业主享有的权利。（A）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定（B）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（C）监督物业管理企业履行物业服务合同（D）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用51 业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的( )机构。（A）执行（B）决策（C）管理（D）监督52 业主作为房屋的所有权人，应该履行的义务不包括( )。（A）遵守管理规约、业主大会议事规则（B）按
12、时交纳物业服务费用（C）按照国家有关规定交纳专项维修资金（D）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务53 在物业管理中，制定临时管理规约的主体是( )。（A）业主大会（B）业主委员会（C）物业建设单位（D）物业服务企业54 在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是( )。（A）降低首付款比例（B）降低贷款利率（C）降低抵押率（D）延长贷款期限55 某人贷款 30 万元，货款期限 10 年，贷款年利率为 6，若采用按月等本金还款方式，则第 10 个月的还款额为( )元。（A）3870（B） 3888（C） 3879（D）388056 贷款人对抵押物或质押物进行处置的，
13、应当采取转让、拍卖或者法律、法规、规章允许的其他方式。处置抵押物所得的价款应当按下列顺序分配( )。(1)支付与处置抵押物或质押物有关的费用；(2)扣除与抵押物或质押物有关的税费；(3)如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人；(4)有第一抵押权人，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金等。（A）(1)(2)(3)(4)（B） (4)(3)(2)(1)（C） (2)(1)(3)(1)（D）(3)(1)(2)(4)57 决定房屋保险费的三大因素不包括( )。（A）保险金额（B）保险费率（C）保险期限（D）保险标的58 对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于( )而
14、遭受损失可获得保险公司赔偿。（A）战争（B）地震（C）滑坡（D）核辐射59 实行一次性征收的税种是( )。（A）耕地占用税（B）城镇土地使用税（C）房产税（D）城市房地产税60 下列征收土地方案，土地行政主管部门不予报人民政府批准的是( )。（A）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的（B）被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的（C）双方就补偿条件达成一致（D）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行二、多项选择题61 杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由( )因素所决定。（A）农业生产成本（B）农地的肥沃程度（C）农产品的市场价格（D）把农产品从产地运到市场的
15、费用（E）劳动者的经营能力62 中国的郊区化主要表现在( )。（A）19 世纪后期富人沿铁路外迁（B）人口郊区化（C）工业郊区化（D）汽车郊区化（E）外来人口郊区聚集63 征收耕地的补偿费用包括( )。（A）土地补偿费（B）征地管理费（C）地上附着物补偿费（D）青苗补偿费（E）安置补偿费64 拆迁人提出拆迁申请时，应向拆迁主管部门提交( )。（A）建设项目批准文件（B）建设项目开工证（C）拆迁计划（D）拆迁方案（E）房屋拆迁许可证65 下列情况土地使用权可以出租的是( )。（A）以出让方式取得土地使用权（B）以转让方式取得土地使用权（C）以划拨方式取得土地使用权（D）租赁者进行经营性房产开发（
16、E）国有企业破产时所涉及的划拨建设用地66 国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有( )。（A）适用范围不同（B）出让金形成方式不同（C）最低价确定的原则不同（D）协议出让无须公布出让计划（E）出让主体不同67 经济环境调研主要包括( )。（A）国家、地区或城市的经济特性（B）一般利率水平、获取贷款的可能性及预期的通货膨胀率（C）各级政府有关房地产开发经营的方针政策（D）居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等（E）居民收入水平、消费结构和消费水平68 深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的( )。（A）消费（B）感受（C）动机（D）态度（E）文化69 房地产市场调研报告
17、作为一种特殊的应用文，一般由( )组成。（A）公函（B）标题（C）目录（D）摘要（E）正文 70 与其他类型的投资相比，下列选项中属于房地产投资特点的有( )。（A）投资品种的多样性（B）投资变现的复杂性（C）投资价值的附加性（D）投资区域的差异性（E）投资收益的确保性71 下列选项中属于房地产投资系统风险的有( )。（A）通货膨胀风险（B）市场供求风险（C）周期风险（D）资本价值风险（E）时间风险72 工程项目目标系统是工程项目所要达到的状态的描述系统，包括( )。（A）功能目标（B）管理目标（C）实施目标（D）影响指标（E）控制目标73 房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序
18、是依据( )等阶段循环的原理建立起来的。（A）计划（B）协调（C）执行（D）检查（E）处理74 房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有( )。（A）反映项目特征的资料（B）项目销售执行计划（C）反映项目合法性的资料（D）委托书（E）房地产开发企业发展规划75 求取建筑物重新购建价格的方法有( )。（A）指数调整法（B）实际观察法（C）工料测量法（D）分部分项法（E）剩余法76 房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有( )。（A）确定的收益期限长（B）预测的净收益大（C）选取的报酬率高（D）预测的运营费用高（E）考虑了净收益增长77 物业
19、管理规约对( ) 具有约束力。（A）全体业主（B）物业承租人（C）借住在业主家的亲戚（D）物业建设单位和物业服务企业（E）物业的继受人78 下列关于住房公积金贷款与一般个人住房贷款的描述正确的是( )。（A）两者性质和资金来源不同（B）两者贷款人和贷款风险相同（C）两者贷款对象不同（D）两者贷款条件不同（E）两者贷款人和贷款风险不同79 房地产股票融资的优点有( )。（A）股利可以从税前利润中支付（B）促使房地产开发企业提高资金使用效益（C）可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金（D）降低房地产融资的风险（E）降低房地产开发融资成本80 地产投资风险的类型是进行房地产投资风险识别的基础。下列各
20、种风险中属于系统风险的有( ) 。（A）通货膨胀风险（B）变现风险（C）政策风险（D）比较风险（E）资本价值风险三、案例分析80 某房地产公司欲建设一住宅项目，委托一社会调研公司进行住宅项目调研，该调研公司设定了开放式的调研问卷，进行调研工作，其调研问卷的内容如下：(1)您能想象美化小区的好处吗?(2)您认为精装房的优缺点在哪儿? 您愿意买吗?(3)若您买房您最看重哪一点?(4)您认为小区环境设计应注意哪些内容?根据上述资料，回答下列问题。81 若要了解居民的购买意向，确定市场需求，最合适的调研方法是( )。（A）经理询问法（B）邮寄询问法（C）人户询问法（D）路上拦截法82 在确定住宅小区规
21、划、户型及相关配套服务的质量研究中( )最适合。（A）电话询问法（B）投射法（C）实验法（D）小组访谈法83 小组访谈法的被访者一般( )。（A）至少 50 人（B）至少 30 人（C）不超过 10 人（D）不少于 10 人83 经过经济分析，某房地产开发项目的现金流量表如下表所示，试采用现金流量评估方法进行评估。其中基准收益率为 10。单位：万元请根据上述资料，回答下列问题。84 根据开发项目各年的现金流量情况，其静态投资回收期为( )年。（A）3.71（B） 2.71（C） 4.71（D）6.7185 该房地产开发项目的财务净现值为( )万元。（A）530.2（B） 535.2（C） 54
22、5.2（D）555.286 该项目的内部收益率为( )。（A）12（B） 14（C） 15（D）1687 该房地产公司采用现金流量方法进行评估的原因不包括( )。（A）现金流量法的经济意义易于理解（B）现金流量评估法使用简单、方便（C）现金流量评估法中考虑了资金时间价值（D）现金流量考虑了投资风险因素87 某房产商取得一块居住用地，预计开发面积 10000m2。已知该地皮购置费用为25000 万元，前期开发费用 400 万元，建筑安装工程费为 2000 元m 2，施工管理费 300 万元，基础设施建设费 500 万元，各种税费为销售收入的 5。其他成本可忽略不计，商品住宅售价为 8000 元m
23、 2。请根据以上资料，回答下列问题。88 该项目的总固定成本为( )万元。（A）25300（B） 23400（C） 24500（D）2620089 该项目的保本开发面积为( )m 2。（A）46786（B） 46770（C） 46789（D）4657890 该项目的保本销售单价( )元m 2。（A）29680（B） 29684（C） 29674（D）2958491 该项目的保本销售额为( )万元。（A）37425（B） 37329（C） 37430（D）3742992 假设该地皮的最大开发面积为 110000m2，开发商可获得的最大利润为 ( )万元。（A）36800（B） 35400（C）
24、35600（D）3650092 在科技局工作的小崔，要购买一套价值 60 万元的自有住房，拟申请个人住房公积金贷款。其公积金账户上本息余额为 6000 元，上月存储额为 200 元，距退休年龄有 30 年。根据上述资料，回答下列问题。93 小崔在退休年龄内可缴存的住房公积金总额为( )。（A）78000（B） 76000（C） 77000（D）7900094 若该市住房公积金管理中心每年公布的最高额贷款总额为 10 万元，则小崔可申请的个人住房公积金贷款最高额为( )万元。（A）60（B） 42（C） 10（D）7895 小崔又向银行申请个人住房组合贷款，则其所能贷得的最高商业贷款限额为( )
25、。（A）42（B） 10（C） 32（D）6095 王先生转让一幢三年前自建的洋楼，其转让该洋楼所得的收入为 500 万元，此洋楼实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费为 3007 元，王先生按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用合计 110 万元，有关税金为 50 万元。根据上述资料，回答下列问题。96 转让房产的个人所得税应纳所得额的计算公式为( )。（A）应纳税所得额=财产转让收入（B）应纳税所得额= 财产转让收入-财产原值（C）应纳税所得额= 财产转让收入-财产原值-合理费用（D）应纳税所得额：财产转让收入-财产原值-合理费用 -有关税金97 转让房产扣减的合理费用包括( )。（A）物业费（B）住房贷款利息（C）手续费（D）公证费98 王先生应纳税所得额为( )万元。（A）40（B） 45（C） 25（D）099 王先生应缴纳的个人所得税税额为( )万元。（A）0（B） 8（C） 5（D）10
