1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 36 及答案与解析一、单项选择题1 杜能的农业区位理论研究的主要问题是( )。（A）如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，以最大限度地增加利润（B）通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，以配置工业企业理想区位（C）各类城市用地趋于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展（D）基于社会生态学里入侵和继承概念来解释土地利用在空间上的排列形态2 人们通常对某种商品的需求量与该商品的价格是( )关系。（A）正相关（B）负相关（C）不相关（D）线性相关3 某公司 3 年前以法定最高出让年限取得一
2、宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于( )年。（A）37（B） 40（C） 47（D）504 甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5 年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为( )年。 （A）35（B） 40（C） 45（D）655 某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。（A）3（B） 5（C） 7（D）96 土地使用权出让招标公告的内容一般不包括( )。（A）投标人的名称和地址（B）投标人的资格要求（C）投标保证金（D）确定中标人的标准和方法7 下列关于土地使用权拍卖出让的说法
3、中，正确的是( )。（A）拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布（B）若竞买者不足两人，应当中止拍卖（C）竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交（D）拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价8 下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是( )。（A）协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制（B）协议出让价格不得低于协议出让最低价（C）协议出让价格不得低于协议出让底价（D）协议出让底价不得低于协议出让最低价9 通过向选定的样本对象寄送问卷的方式，获得收件人对有关问题看法的信息是( )。（A）路上拦截法（B）邮寄询问法（C）入户询问法
4、（D）电话询问法10 关于现金流量表的编制，下列表述错误的是( )。（A）在填报具体项目的现金流量表时，需要区别出售、出租和自营项目（B）在出售型房地产开发投资项目中，其经营成本项目内容在现金流出项目中可不填列（C）所有的房地产投资项目计算期都应包括建设期和生产经营期（D）净现金流量是项目当年现金流入与现金流出的代数和11 利润表主要用于( ) 。（A）考察项目资产、负债、所有者权益的结构（B）选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划（C）计算投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标（D）计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析12 下列关于资产负债表的表
5、述错误的是( )。（A）任何情况下都需要编制资产负债表（B）资产负债表由资产、负债和所有者权益 j 大部分组成（C）资产负债表主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析（D）在资产负债表中，所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权13 对于出售型房地产开发项目，下列不属于其动态盈利性指标的是( )。（A）动态投资回收期（B）成本利润率（C）财务内部收益率（D）财务净现值14 我国对企业投资的管理推行企业投资项目核准制始于( )年。（A）2003（B） 2004（C） 2005（D）200615 下列项目管理组织形式中，小型简单项目适合采用的组织形式是( )。（A）职能
6、型（B）项目型（C）矩阵型（D）综合型16 ( )观念认为消费者总是欢迎些质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会客户盈门。（A）生产（B）产品（C）推销（D）市场营销17 在房地产价格调整时，对基价进行调整属于( )方法。（A）直接的价格调整（B）付款方式调整（C）差价调整（D）系数调整18 某套商品住宅的建筑面积为 100 平方米，套内建筑面积为 80 平方米，套内建筑面积的价格为 4000 元平方米，则其建筑面积的价格为( )元/ 平方米。（A）2500（B） 3200（C） 4000（D）500019 运用市场法对房地产估价时，可能需对房地产状况进
7、行调整。其中，对土地面积大小、形状、基础设备程度等进行的调整属于( )。（A）实物状况调整（B）权益状况调整（C）区位状况调整（D）交易日期调整20 下列包括在房地产估价的运营费片 j 中，而不包括在会计的成本费用中的是 ( )。（A）房地产抵押贷款偿还额（B）会计上的折旧额（C）商业、工业、农业等经营者的正常利润（D）房地产改扩建费用21 临时管理规约是指由( )在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。（A）物业建设单位（B）物业买受人（C）物业管理部门（D）社区居委会22 贷款机构利用可变利率抵押贷款向借款人转移了( )。（A）流动性
8、风险（B）违约风险（C）期限性风险（D）利率风险23 某项房地产进行厂财产保险，遭受损失可获得保险公司赔偿的情形是( )。（A）战争（B）洪水（C）暴乱（D）地震24 征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是( )。（A）财政拨款（B）政腑性壤金（C）接受捐赠的收入（D）行政事业性收费二、多项选择题25 下列各项属于韦伯工业区位理论假设条件的有( )。（A）工业产品的消费地点和范围为未知，且需求量不断变化（B）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点已知（C）运费是重量与距离的函数（D）仅就同一产品讨论其生产与销售问题（E）劳动力供给亦为已知，劳动力不断流动，且在工资率固定情
9、况下，劳动力的供给是充裕的26 下列关于土地使用权出让合同的说法中，正确的有( )。（A）土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同（B）在取得土地使用权出让人的同意后，土地使用者可以改变土地用途（C）要改变土地用途必须重新签订土地使用权出让合同，原合同同时作废（D）改变土地用途后，土地使用权出让金需做相应调整（E）在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同27 关于建设用地使用权出让合同，下列说法证确的有( )。（A）建设用地使用权出让合同是指土地的出让方和受让方之间就出让建设用地使用权所达成的明确相互间权利和义务关系的协议（B）建设用地使用权出让合同中
10、的出让方是特定的，必须是出让人个人（C）建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订（D）建设用地使用权出让合同分为宗地出让合同、成片开发土地出让合同、划拨土地使用权补办出让合同（E）受让人对出让方不按照合同规定按期提供土地使用权，有权解除合同，并可请求违约赔偿28 国有建设用地使用权终止的原因有( )。（A）土地使用者抛弃使用的土地（B）土地灭失（C）土地使用者死亡（D）土地使用权转让（E）土地使用者抵押土地29 房地产市场调研计划的内容包括( )。（A）确定调研目标（B）确定资料搜集方法（C）制定调研时间进度（D）设计调查问卷（E）确定抽样方案30 房地产市场调研报告
11、中不能使用( )等词语。（A）可能（B）大概（C）也许（D）好像（E）尽管31 主观概率与客观概率都具有的重要特性为( )。（A）每一事件发生的概率在0，1之间（B）各种可能发生的概率总和等于 1（C）各种可能发生的概率总和可能小于 1（D）发生具有独立性（E）发生具有不可预测性32 关于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤，下列说法正确的有( )。（A）房地产投资项目可行性研究报告的编制并无固定不变的模式和程序（B）资料搜集与整理统计是可行性研究报告编制的第一步工作，主要是数据资料的搜集（C）在可行性研究报告中，对项目进度安排通常选用横道图的方式来表达（D）在编制的过程中，各个步骤是截然分
12、开的（E）基准收益率确定的合理与否直接关系到经济评价的结果，需要特别注意33 目前房地产开发项目工程招标的方式主要有( )。（A）公开招标（B）邀请招标（C）谈判招标（D）合同招标（E）契约招标34 房地产开发企业在进行房地产促销时，所进行的主要活动有( )。（A）向目标客户传递房地产产品信息（B）招聘企业员工（C）监督施工单位的建设（D）激发潜在客户购买欲望（E）促成潜在客户购买行为35 运用收益法估价的一般步骤包括( )。（A）求取报酬率（B）估算交易修正比例（C）选用适宜的收益法公式计算收益价格（D）预测被估价房地产的未来净收益（E）搜集有关被估价房地产的收入和费用资料36 实行物业服务
13、费用包干制的，物业服务费用的构成包括( )。（A）物业服务成本（B）法定税费（C）物业管理企业的利润（D）管理者酬金和固定税费（E）特殊费用37 采用阎定利率等额还款方式，还本与还息问的规律是( )。（A）还本金额是逐期递增的，开始占分期的一小部分，末了却占很大部分（B）由于月还本付息的金额是同定不变的，剩余本金随着时间的推移而增加，利息占分期付款的比出逐期递减，开始占很小部分，未了占极大部分（C）由于月还本付息的金额是同定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，利息占分期付款的比重逐期递减，开始占很大部分，末了占极小部分（D）等额辽款抵押货款在贷款初期每月还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间
14、的推移，每月还款额中本金逐渐增加（E）等额还款抵押债款在贷款初期每月还款额大部分刚于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金不变38 下列关于房地产保险费的说法正确的有( )。（A）房地产抵押贷款信用保险的主要目的是保护放款机构的利益（B）保险费是保险合同生效的重要因素（C）进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值不能相等（D）保险费数额取决于保险金额和保险费率（E）保险金额为房屋每平方米售价购房面积或按合理的评估价格或双方约定价格确定三、案例分析38 某房屋当时的购置价格为 130 万元，目前的评估价值为 110 万元。房主王某向甲公司投保该房屋的财产损失保险
15、金额 90 万元，同时向乙保险公司投保该房屋的财产损失保险金额 50 万元。39 该房屋若发生火灾损毁，王某获得的损失赔偿最多为( )万元。（A）90（B） 100（C） 110（D）13040 该房屋发生火灾损毁后，如果采用分摊方式赔付，王某从甲保险公司可获得的最高损失赔偿约为( ) 万元。（A）55（B） 71（C） 84（D）9041 该房屋因( ) 造成损失的，保险公司不负责赔偿。（A）地震（B）洪水（C）战争（D）王某纵火42 如果该房屋的损失属于保险责任内的损失，但依法应由第三者承担赔偿责任的，则( )。（A）保险公司不必赔偿（B）保险公司进行赔偿后，不可行使索赔权（C）保险公司进
16、行赔偿后，可进行物上代位（D）保险公司进行赔偿后，可进：行代位求偿经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 36 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 A【试题解析】 杜能的农业区位理论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。B 项是工业区位理沦的核心；CD 两项分别是城市空间结构理论中扇形理论和同心圆理论的核心。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 B【试题解析】 通常情况下，一般商品的需求量随着商品价格的上升而减少，随商品价格的降低而增加，即人们对某种商品的需求量与该商品的价格呈负相关关系。【知识模块】 房地产经
17、济基本理论3 【正确答案】 A【试题解析】 建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，国务院规定商业、旅游、娱乐用地使用权出让的最高年限为 40 年。则该酒店的土地使用权最高年限不高于 37 年(40-3)。【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 C【试题解析】 国务院规定，工业用地最高出让年限为 50 年，开发期为 5 年，则剩余的土地使用年限为：50-5=45(年)。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 B【试题解析】 评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为 5 人以上的单数，因此成员至少为 5 人。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 A【试
18、题解析】 土地使用权出让，招标、拍卖、挂牌公告包括的内容有：出让人的名称和地址；出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标、拍卖、挂牌时间、地点，投标挂牌期限，投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 B【试题解析】 A 项，拍卖出让可以设定底价也可以不设定； C 项，竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖；D 项，拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情
19、况调整拍卖增价幅度。【知识模块】 建设用地使用制度8 【正确答案】 A【试题解析】 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。市、县人民政府国土资源行政主管部门编制建设用地使用权出让计划，并经过同级人民政府批准执行。【知识模块】 建设用地使用制度9 【正确答案】 B【试题解析】 邮寄询问法是通过向选定的样本对象寄送调查问卷，以获得收件人对有关问题看法的一种询问法。目前，由于电话、电子邮件和传真等的广泛使用，邮寄询问法的使用频率逐渐下降，并且由于回答率不易控制，在其他调研方法可行时不宜选用。【知
20、识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 C【试题解析】 在可行性研究中，一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。但房地产投资项目有所不同，出售型房地产开发投资项曰，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。【知识模块】 房地产投资项目经济评价11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资项目经济评价12 【正确答案】 A【试题解析】 并不是任何情况下都需要编制资产负债表。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。【知识模块
21、】 房地产投资项目经济评价13 【正确答案】 B【试题解析】 动态盈利性指标主要包括：财务净现值； 财务内部收益率；动态投资同收期。B 项属于静态盈利性指标。【知识模块】 房地产投资项目经济评价14 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资项目方案比选15 【正确答案】 A【试题解析】 目前在房地产开发项目中，项目管理组织结构的形式基本上有职能型、项目型和矩阵型三种。职能型组织结构方式适用于小型、简单而历时短的项目；项目型适用于大型复杂而历时长的项目；矩阵型组织结构方式适用范围较广，可以适用于同时承担多项目管理的企业，也可适用于分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂的项目。【知识模块
22、】 房地产开发项目管理16 【正确答案】 B【试题解析】 产品观念认为，消费者总足欢迎质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会客户盈门，而无须花力气推销。产晶观念本质上是开发什么房地产产品就销售什么房地产产品，但它比生产观念多了一层竞争色彩。【知识模块】 房地产市场营销17 【正确答案】 A【试题解析】 直接调整价格是指房屋价格的直接上升或下降。根据房地产价格确定的基本原理，直接调整价格的途径有：调整基价； 调整差价系数。【知识模块】 房地产市场营销18 【正确答案】 B【试题解析】 无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。设建筑面积价格为 x，根
23、据下列公式：建筑面积下的单价建筑面积= 套内建筑面积下的单价套内建筑面积，可得 100x=804000，解得：x=3200，即该商品住宅的建筑面积为3200 元平方米。【知识模块】 房地产估价19 【正确答案】 A【试题解析】 房地产状况凋整可以分为：区位状况调整，即对位置、交通、环境景观、外部配套设施等进行的调整；实物状况调整，即对土地 (面积大小、形状、地势、地质、基础设施完备程度、场地平整程度)和建筑物(建筑规模、建筑结构、设施、装饰装修等)进行的调整；权益状况调整，即对土地使用期限、城市规划限制条件(如容积率) 等进行的调整。【知识模块】 房地产估价20 【正确答案】 C【试题解析】
24、运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。【知识模块】 房地产估价21 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理22 【正确答案】 D【试题解析】 可变利率抵押贷款方式的贷款利率随市场利率指标的变化而调整，贷款机构利用该特点，向借款人转移了利率风险。【知识模块】 房地产金融23 【正确答案】 B【试题解析】 保险人依照有关规定的约定对保险标的的损失负责赔偿的情况包括：火灾、爆炸； 雷击、暴雨、洪水、暴风、冰雹、泥石流、滑坡、地断突然塌陷；飞行物体及其他空中运行的物体坠落，以及外来建筑物和其他同定物体的倒塌，由
25、于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所敛；核反应，核辐射和放射性污染；地震。【知识模块】 房地产金融24 【正确答案】 C【试题解析】 企业所得税收入总额中，不征税收入包括：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入，【知识模块】 房地产税收二、多项选择题25 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 韦伯工业区位理论的假设条件是：研究的对象是一个均质的国家或特定的地区；工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知；工业产品的消费地点和范围为已知，
26、且需求量不变；劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的；运费是重量和距离的函数；仅就同一产品讨论其生产与销售问题。【知识模块】 房地产经济基本理论26 【正确答案】 D,E【试题解析】 城市房地产管理法第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”在建设用地使用权出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约。【知识模块】 建设用地使用制度27 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 国有建设
27、用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互问权利和义务关系的协议。建设用地使用权出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。【知识模块】 建设用地使用制度28 【正确答案】 A,B【试题解析】 国有建设用地使用权终止的原因有：因土地灭失而终止，主要是由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变；由于土地使用者抛弃而终止，由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行，也造成土地使
28、用权的终止。【知识模块】 建设用地使用制度29 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 调研计划是市场调研工作的指导纲领。调研计划是关于资料搜集、样本选择、资料分析、研究预算及时间进度安排等方面的计划方案。一般来说，调研计划包括：确定调研目标和内容；确定资料搜集方法；制定调研时间进度；制定调研经费预算。DE 两项属于调研准备阶段的工作。【知识模块】 房地产市场调研30 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 调研报告的语言应力求严谨，在调研报告中既不能使用如“可能”、“大概”、“也许”等含糊词语，还要注意在选择使用表示强度的形容词或副词时，要把握词语的程度差异。【知识模块】 房地产市场调研31
29、 【正确答案】 A,B【试题解析】 主观概率与客观概率都具有两个重要特性：所有可能发生的事件Ei 中每一个事件发生的概率值 P(Ei)应大于或等于 0、小于或等于 1；各种可能发生的概率总和必须等于 1。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析32 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 资料搜集分为文字资料和数据资料两大类；在可行性研究报告的实际编制过程中，有些：步骤是结合在一起的，而不是截然分开的，这需要报告编制人员在对市场进行认真的调查研究和对项目的充分认识基础上合理编制。【知识模块】 房地产投资项目方案比选33 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发项目管理34 【正确答案】
30、A,D,E【试题解析】 房地产促销是指房地产开发企业旨在扩大其房地产产品销售所进行的向目标客户传递房地产产品信息、激发潜在客户购买欲望、促成潜在客户购买行为的全部活动的总称。促销活动实质上是一种沟通活动、激励活动。【知识模块】 房地产市场营销35 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 运用收益法估价的步骤主要有：搜集并验证可用于预测被估价房地产未来净收益的有关数据资料，例如被估价房地产及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料；预测被估价房地产的未来净收益； 求取报酬率；选用适宜的收益法公式计算收益价格。【知识模块】 房地产估价36 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 物业管理37
31、【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产金融38 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产金融39 【正确答案】 C【试题解析】 重复保险后，发生灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险公司那里获得的赔偿总值不能超过该保险标的的实际价值。本题中，实际价值为目前的评估价值为 110 万元，所以最多获得的损失赔偿为 110 万元。【知识模块】 房地产金融40 【正确答案】 B【试题解析】 采用分摊方式赔付，可以按保险金额比例分摊。甲保险公司赔偿额为：11090(90+50)=71(万元)。【知识模块】 房地产金融41 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产保险的除外责任包括：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所致；核反应、核辐射和放射性污染；地震。【知识模块】 房地产金融42 【正确答案】 D【试题解析】 被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。【知识模块】 房地产金融
