1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 37 及答案与解析一、单项选择题1 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( ) 。（A）级差地租 I（B）级差地租（C）绝对地租（D）垄断地租2 扇形理论的核心是( ) 。（A）城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心（B）各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展（C）如何最佳、最有效地使用城市土地（D）居民区要沿着城市交通主干道或河岸、湖滨、公同高地向外发展3 建设用地审查应当实行( )内部会审制度。（A）土地行政主管部门（B）土地
2、运营主管部门（C）土地税收管理部门（D）国务院4 被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持( )到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。（A）土地所有证明（B）土地权属证书（C）房产证明（D）土地使用许可证5 土地管理法第四十四条规定，征收农用地的，应先办理_，再办理_。( )（A）农用地转用审批；征地审批手续（B）征地审批手续；农用地转用审批（C）土地使用许可证；土地征用许可证（D）土地征用许可证；土地使用许可证6 3 公顷基本农田征收的审批权在( )。（A）国务院（B）省级人民政府（C）直辖市人民政府（D）县级人民政府7 关于城市房屋拆迁管理条例规定的房屋拆迁
3、管理的分工，下列说法正确的是( )。（A）国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理（B）地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是保证房屋拆迁管理工作的顺利进行（C）县级以上地方人民政府有关部门，是拆迁的协管部门，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作（D）县级以上人民政府土地行政主管部门应当依照有关法律、行政法规的规定，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理8 房屋拆迁的法律凭证是( )。（A）房屋拆迁计划（B）房屋拆迁方案（C）房屋拆迂许可证（D）房屋拆迁申请9 下列各项属于
4、次级资料来源的是( )。（A）学术单位（B）实地调查得到的资料（C）处理分析得到的资料（D）客户10 ( )是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。（A）房地产直接投资（B）房地产置业投资（C）房地产开发投资（D）房地产间接投资11 租赁型房地产投资是指( )。（A）投资者获取房地产的使用权，通过经营或转租获取预期收益（B）形成房地产增量资产的行为（C）获取房地产的所有权（D）通过出租或经营获取长期收益12 一项具体的房地产投资，其投资价值不仅仅取决于投资本身，还深受其他因素变化的影响。这体现房地产( )的特点。（A）投资区域的差异性（B
5、）投资变现的复杂性（C）投资价值的附加性（D）投资品种的多样性13 房地产投资决策的专业性特点，要求投资者( )。（A）在经营管理过程中，构建一支专业化程度较高，知识结构互补的决策队伍（B）对不同的市场区域和项目区位进行宏观和微观上的分析（C）在投资决策过程中进行科学缜密的可行性研究（D）有较强的部门资源综合能力和对房地产市场的综合判断能力14 目前，我国房地产开发投资活动主要由( )承担。（A）国家（B）外资机构（C）房地产开发企业（D）个人15 下列各项属于风险组合的是( )。（A）主动放弃风险大的房产项目（B）提前套期保值预防价格波动风险（C）成立房产投资信托机构（D）房产投资者同时投资
6、住宅和办公楼16 互斥方案 1、2、3、4 的现金流量如表 72 所示。则在基准收益率为 10的条件下，最优方案为( ) 。（A）方案 1（B）方案 2（C）方案 3（D）方案 417 工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的( )。（A）承包合同（B）一次性任务（C）管理工作（D）施工过程18 在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是( )。（A）调整楼宇基价（B）提高前期付款的比例（C）增大楼层之间的差价（D）增大朝向之间的差价19 一般而言，同幢楼的朝向差价额代数和必须为( )。（A）10（B） 5
7、（C） 1（D）020 房地产促销工作中，需要长期积累才能对企业经营产生积极影响的方式是( )。（A）房地产广告（B）公共关系推广（C）营业推广（D）人员促销21 房地产交易日期修正实际上是对( )进行的修正。（A）不同日期的市场汇率（B）房地产状况（C）房地产市场状况（D）非正常交易情况22 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( ) 年。（A）40（B） 42（C） 48（D） 5023 ( )是指白估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。（A）估价报告使用
8、期限（B）估价作业日期（C）估计报告的起止日期（D）估价报告出具日期24 不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是( )。（A）共用部位、共用设施设备专项维修基金（B）物业管理处办公费（C）共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（D）物业管理企业固定资产折旧25 物业管理服务期限由双方约定，通常为( )年。（A）13（B） 35（C） 57（D）71026 房地产抵押贷款关系中，提供抵押房地产的借款人或者第三人被称为( )。（A）贷款人（B）借款人（C）抵押人（D）抵押权人27 信托投资公司办理房地产信托业务时应当遵循的原则不包括( )。（A）有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施（
9、B）不得损害国家利益和社会公共利益（C）公开、公平进行（D）委托基金经理人担任房地产信托资金的保管人28 耕地占用税的基本特点不包括( )。（A）强调对耕地的保护（B）实行一次性征收（C）以省级行政区域为单位，分别规定单位税额（D）税额标准在不同地区不一样29 某公司 2009 年 5 月以 3000 万元购入一旧写字楼作为办公用房使用，该写字楼原值 6000 万元，累计折旧 2000 万元。适用的契税税率为 3，该公司应缴契税为( )万元。（A）30（B） 90（C） 120（D）1 80二、多项选择题30 形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。（A）消费者有购买房地产的意愿（B）消费者
10、能够承受并支付得起房地产价格（C）城市经济高速发展（D）人口急剧增长（E）房地产供给大于房地产需求31 地租与地价的关系为( )。（A）地价是地租的资本化（B）地租是地价的基础（C）对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和（D）对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和（E）若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率32 评标小组由( ) 组成。（A）出让人代表（B）投标申请人代表（C）市政府代表（D）有关专家（E）竞买人33 建设用地使用权抵押登记制度的作用有( )。（A）有效地保护抵押双方当事人的合法权益（B）防止重复抵押（C）保证债权人实现债权（D）保
11、证债务人履行债务（E）管理方便34 访谈指南主要包括( )。（A）解释小组访谈法及其基本规则，着重说明小组访谈法的性质，强调小组访谈重在阐述个人的观点，没有正确与否的问题（B）按一定的逻辑顺序组织的提问及操作步骤，提问尽可能全部、简明，操作步骤逻辑性强且注意不要给被访者任何倾向性的意见（C）对访淡中提供的各种备选方案，从总的角度进行评价，排列出优劣与差异，并说明各自的理由（D）向被访者提供一个无限制的并且模糊的情景，要求其做出反应（E）确定被访者人数35 房地产投资风险识别的特点有( )。（A）客观性（B）相关性（C）系统性（D）连续性（E）制度性：36 下列关于房地产投资项目可行性研究作用的
12、说法正确的有( )。（A）是申请项目核准的依据（B）是项目投资决策的依据（C）是筹集建设资金的依据（D）是房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据（E）可行性研究报告批准后，规划设计工作可据此进行，同时需要另作方案比较选择和重新论证37 房地产开发项目施工承包商的主要合同关系的有( )。（A）分包合同（B）运输合同（C）融资合同（D）加工合同（E）租赁合同38 房地产租售采用参与代理方式时，参与代理人可能与( )发生直接经济关系。（A）委托代理人（B）授权的共同代理人（C）授权的独家代理人（D）自由代理人（E）其他参与代理人39 成本法中，新开发土地价格在实际测算下的步骤为( )。（A）计
13、算开发区全部土地的平均价格（B）计算开发区可转让土地的平均价格（C）计算开发区某宗土地的价格（D）计算新开发区某宗土地的单价（E）计算开发土地的总管理费用40 物业管理招标中物业服务的需方有( )。（A）业主委员会（B）业主大会（C）建设单位（D）物业所有权人（E）物业管理企业41 在房地产抵押贷款中，抵押期内的抵押房地产( )。（A）占有权属于抵押权人（B）未经抵押权人同意，不得变卖（C）使用权归属抵押人（D）未经抵押权人同意，可以出租（E）收益权归属抵押权人42 房地产保险就是指在房屋( )环节中以房屋及相关利益与：责任为保险标的的保险。（A）设计（B）营建（C）销售（D）消费（E）应急4
14、3 根据我国印花税暂行条例的规定，印花税的纳税人不包括( )。（A）合同的证人（B）合同的担保人（C）合同的鉴定人（D）合同的立据人（E）立账簿人三、案例分析43 2005 年 4 月，某房地产开发公司通过出让方式取得了 A 地块 40 年的土地使用权。依据相关规划要求，该公司准备在 A 地块上兴建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金 1 亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押贷款。2005 年 7 月，该公司与某银行签订了抵押贷款合同，贷款金额为 5000 万元人民币、贷款期限 15 年、贷款年利率 48，还款方式为按月等额还款。根据题意，回答
15、下列问题：44 该公司取得 A 地块的可能方式是( )。（A）招标（B）拍卖（C）协议（D）挂牌45 在房地产抵押贷款关系中，该公司被称为( )。（A）抵押权人（B）担保人（C）抵押人（D）委托人46 采取按月等额还款方式，该公司的月还款额最接近( )元。（A）390207（B） 420000（C） 421200（D）43600047 还款方式还有按月等本金还款方式，其特点有( )。（A）借款人每月支付的本金是均等的（B）每月偿还利息越来越少（C）每月偿还利息越来越多（D）每月付款越来越多经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 37 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 B【试题解
16、析】 级差地租 I 是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态；绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租；垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 A【知识模块】 房地产征收征用4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产征收征用5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产征收征用6 【正确答案】 A【试题解析】 所有的基本农田无论大小都必须经国务院批准方可征收。这主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般
17、性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。【知识模块】 房地产征收征用7 【正确答案】 A【试题解析】 地方一级的房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理；县级以上地方人民政府有关部门，是拆迁的协管部门，其在拆迁管理中的职责是保证房屋拆迁管理工作的顺利进行；县级以上人民政府土地行政主管部门应当依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。【知识模块】 房地产征收征用8 【正确答案】 C【试题解析】 房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受
18、法律保护。【知识模块】 房地产征收征用9 【正确答案】 A【试题解析】 内部次级资料来源主要包括房地产开发企业或销售代理机构每个项目方案的执行过程报告或分析报告；外部次级资料来源主要包括官方、学术单位、产业三大部分，官方以统计资料居多，学术单位以调研报告或论文居多，产业以房地产市场资料居多。【知识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资项目经济评价11 【正确答案】 A【试题解析】 房地产置业投资主要有购买型房地产投资和租赁型房地产投资两种。其中，租赁型房地产投资是投资者获取房地产的使用权，通过经营或转租获取预期收益。【知识模块】 房地产投资项目经济评价12 【正确
19、答案】 C【知识模块】 房地产投资项目经济评价13 【正确答案】 A【试题解析】 房地产投资决策的专业性特点，要求投资者在经营管理过程中，要构建一支专业化程度较高，知识结构互补的决策队伍，同时要具有较强的对企业内外专业机构和专业人才的整合能力。【知识模块】 房地产投资项目经济评价14 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资项目经济评价15 【正确答案】 D【试题解析】 风险组合是将那些类似的但不会同时发生的风险集中起来考虑，例如，房地产投资者分别将资金投入住宅与办公楼，如果投入住宅的部分遭受损失，而投入办公楼的部分不但没有遭受损失，而且获得较高的收益，则投入力、公楼部分的收益就可以补偿投资于
20、住宅遭受的损失。A 项属于风险同避； B 项属于风险预防；C 项属于风险转移。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析16 【正确答案】 C【试题解析】 净年值法是通过计算各方案净效益的等额年值(NAV)：进行比较，以净年值较大的方案为优。计算过程如下：通过比较，方案 3 的净年值最大，为 7565 万元，是最优方案。【知识模块】 房地产投资项目方案比选17 【正确答案】 B【试题解析】 工程建设项目是指在一定的质量、时间和费用要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，按照特定的程序完成的一次性任务。房地产开发项目是一种类型的工程建设项目。【知识模块】 房地产开发项目管理18 【正确答案
21、】 B【试题解析】 直接调整价格是指房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。直接调整价格的途径有：调整基价； 调整差价系数。B 项属于调整付款方式。【知识模块】 房地产市场营销19 【正确答案】 D【试题解析】 朝向差价是指同幢楼不同朝向商品房之间的加价额和减价额。一般而言，同幢楼的朝向：差价额代数和必须为零。【知识模块】 房地产市场营销20 【正确答案】 B【试题解析】 公共关系本身不是一次或几次广告所能概括的，它依赖于企业长期形象的积累，而公共关系活动的效果通常也不是立刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。【知识模块】
22、房地产市场营销21 【正确答案】 C【试题解析】 由于可比实例的成交日期与估价时点通常不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了被估价房地产或可比实例这类房地产的市场供求关系发生了变化，以至于即使两宗完全相同的房地产，在这两个不同时间的价格也会不同。因此，交易日期修正实际上是对房地产状况进行的修正。【知识模块】 房地产估价22 【正确答案】 C【试题解析】 建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间，故该建筑物折旧的经济寿命为：40+8=48(年)。【知识模块】 房地产估价23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价24 【正确答案】 A【试题解析】 物
23、业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。【知识模块】 物业管理25 【正确答案】 B【试题解析】 物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为 35 年。【知识模块】 物业管理26 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷款人为债权人；提供抵押房地产的借款人或者第 i 人为抵押人，贷款人为抵押权人。【知识模块】 房地产金融27 【正确答案】 D【试题解析】 信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循的原则包括：公开、公平进行；有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施
24、； 委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；维护委托人和受益人的最大利益； 不得损害国家利益和社会公共利益。【知识模块】 房地产金融28 【正确答案】 C【试题解析】 耕地占用税具有下列基本特点：属于财产税； 实行一次性征收；以县级行政区域为单位，以人均耕地面积为标准，规定不同的税额标准；税额标准在不同地区可能不同。【知识模块】 房地产税收29 【正确答案】 B【试题解析】 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，计税依据为成交价格。则该公司应缴纳契税=30003=90(万元)。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题30 【正确答案】 A,B【试题解析】 房地产需求是指消费者在某一特定
25、的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。形成房地产有效需求必须具备的条件有：消费者愿意购买，即有购买欲望； 消费者能够购买，即有支付能力。【知识模块】 房地产经济基本理论31 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项，对于永久租期的土地，地租与地价的关系为：。式中，P 0 为第 1 年初的地价； R1 为第 t 年末的地租(t=1，2，3，n)；i 为折现率。若每年取得地租额为定值 R，并且折现率 i 不变，则地租与地价的关系为：P 0=R/i，并不是简单相加的关系。【知识模块】 房地产经济基本理论32 【正确答案】 A,D【试题解析】 评标小组由出让人代表、
26、有关专家组成评标小组进行评标，评标小组人数为 5 人以上的单数组成。【知识模块】 建设用地使用制度33 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 建设用地使用权抵押登记是建设用地使用权抵押发生法律效力的必要条件之一。通过建设用地使用权抵押登记，可以有效地保护抵押双方当事人的合法权益，防止重复抵押，保证债权人实现债权和债务人履行债务。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。【知识模块】 建设用地使用制度34 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项，投射法在具体操作中，一般是向被访者提供一个无限制并且模糊的情景，要求其作出反应，根据被访者的反应进行判断；E 项，在小组访谈法的准备过程中要选择适当
27、的被访者人数，一般不宜超过 10 人。【知识模块】 房地产市场调研35 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 房地产投资风险识别的特点有系统性、连续性和制度性。系统性是指房地产投资项目的风险识别不能局限在投资过程的某个阶段、某个环节中，而是要把投资项目作为一个完整的系统，去识别其所具有的全部风险；连续性：是因为房地产投资过程相对较长，面临的投资环境又处于不断变化之中，风险的质和量也在不断发生变化，若非连续性的工作，就很难及时发现投资项目所面临的潜在风险；制度性是指房地产投资风险分析作为一项科学的管理活动，本身要有组织、有制度。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析36 【正确答案】 A,B,
28、C,D【试题解析】 除 ABCD 四项外，房地产投资项目可行性研究的作用还包括：是下阶段规划设计工作的依据。可行性研究报告批准后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证；是项目考核和后评价的依据。【知识模块】 房地产投资项目方案比选37 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 在房地产开发项目合同体系中，施工承包商的主要合同关系有：分包合同；货物采购合同； 运输合同；加工合同；租赁合同； 劳务供应合同；保险合同。【知识模块】 房地产开发项目管理38 【正确答案】 B,C【试题解析】 参与代理是指房地产经纪机构参与已授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由
29、独家代理机构或共同代理人按参与代理协议分配佣金的行为。参与代理人与授权的独立代理人或共同代理人发生经济关系。委托人与参与代理人之间没有直接的关系，委托人的协调工作量取决于具体采用的独家代理或者共同代理的形式。【知识模块】 房地产市场营销39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 新开发的土地在实际测算时，通常分为三个步骤进行：计算开发区全部土地的平均价格；计算开发区可转让土地的平均价格，这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率；计算开发区某宗土地的价格，这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。【知识模块】 房地产估价40 【
30、正确答案】 B,C,D【试题解析】 物业管理招标是指由物业建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理招标中物业管理服务的需方是建设单位、业主大会或物业所有权人。【知识模块】 物业管理41 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地产金融42 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。【知识模块】 房地产金融43 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 印
31、花税的纳税人是在中同境内书立、领受印花税暂行条例所列举的凭证的单位和个人，具体有立合同人、立据人、立账簿人、领受人。【知识模块】 房地产税收三、案例分析【知识模块】 房地产金融44 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 获取土地使用权的方式有招标、拍卖和挂牌。【知识模块】 房地产金融45 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产抵押贷款关系中，提供抵押品的一方称为抵押人，贷款方称为抵押权人。该公司以房地产作为抵押物进行贷款，公司为抵押人，当地银行为抵押权人。【知识模块】 房地产金融46 【正确答案】 A【试题解析】 根据等额还款抵押贷款盼计算公式 a= ，已知贷款本金 p=5000 万元，贷款月利率 i=04(4 812)，贷款期数 n=1512=180，则该公司的月还款为【知识模块】 房地产金融47 【正确答案】 A,B【试题解析】 按月等本金还款方式的规律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月付款也越来越少。【知识模块】 房地产金融
