1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 38 及答案与解析一、单项选择题1 韦伯认为工业生产过程中( )的失重程度愈大，原料指数也愈大。（A）失重性原料（B）遍布性原料（C）纯原料（D）限地性原料2 建设用地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目的完成日期( )。（A）不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期（B）可以超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期（C）是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让者和受转让者协商（D）是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让方决定3 在建设用地使用权转让的限制中，如需要改变原
2、出让合同的规划用途，必须事先向( )提出申请，经审核批准，调整土地使州权出让金，方呵进行转让。（A）土地主管部门和规划主管部门（B）土地主管部门和建设主管部门（C）计划主管部门和规划主管部门（D）土地主管部门和计划主管部门4 建设用地使用权转让的主要形式不包括( )。（A）出售（B）交换（C）赠与（D）租赁5 建设用地使用权转让程序中，在签汀合同之后、登记之前，一般还需( )。（A）申请（B）公证（C）审批（D）上报有关部门6 土地使用者通过( ) 方式取得的建设用地使用权可以出租。（A）划拨或出让（B）出让或转让（C）拍卖或转让（D）拍卖或出让7 从被调研总体中选择部分样本进行调研，并用样本
3、特性推断总体特性，称为( )。（A）实地调研（B）抽样调研（C）随机抽样调研（D）非随机抽样调研8 通常把“企业对 15 年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测” 称为( )。（A）短期预测（B）中期预测（C）宏观市场预测（D）微观市场预测9 在盈亏平衡分析中，固定成本是指( )。（A）长期内不随产量变化而变化的成本（B）在一定时期和产量范嗣内只发生一次的成本（C）在一定时期内不随产量变化而变化的成本（D）在一定时期和产量范围内不随产量变化而变化的成本10 单位产品的固定成本与产量的关系是( )。（A）单位产品的固定成本随产量增加而增加（B）单位产品的固定成本随产量增加而保持不变（C）单位产品
4、的固定成本随产量增加而减少（D）单位产品的同定成本随产量的减少而减少11 根据( ) 划分，固定成本可分为酌量性同定成本和约束性固定成本。（A）发生的方式（B）其支出数额是否可变（C）其支出数额大小（D）发生的性质12 ( )是将投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，以区分固定成本和变动成本。（A）目标规划法（B）费用分解法（C）高低点法（D）同归分析法13 某房产项目预计总产量 1500 套，成本总额为 660 万元。已知同类项目的最高产量为 2000 套。对应成本额为 800 万元；最低产量为 1000 套，对应成本额为 450 万元，则应用高低点法估算，该房产项目的总
5、固定成本为( )万元。（A）105（B） 135（C） 155（D） 16014 现有甲、乙、丙、丁四个独立方案，它们所需要的投资分别为 800 万元、500万元、450 万元和 100 万元。当资金总额限量为 1000 万元时，除甲方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。下列各项方案的组合中，无法实现的是( )。（A）甲方案（B）乙方案和丙方案的组合（C）乙方案和丁方案的组合（D）乙、丙、丁三个方案的组合15 关于房地产开发项目投资规划，下列说法错误的是( )。（A）在设计准备阶段，通过投资目标的风险分析、项目功能与使用要求的分析和确定，编制建设项目的投资规划，用以指导设计阶段的设计工作
6、以及相应的投资控制工作（B）在工程设计阶段，运用价值工程和限额设计方法等，以投资规划和批准的投资估算为计划投资的目标值控制初步设计（C）在工程施工阶段，以投资规划、施工图预算和工程承包合同价格等控制施工阶段的工作，编制资金使用计划，以作为工过程中进行工程计量和工程进度付款的计划目标（D）房地产开发项目规划是指确定或计算房地产开发项目的投资费用，以及制定房地产开发项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动16 新进入企业为了扩大影响，在市场中占有一席之地，可能要以( )为其定价目标。（A）维持营业（B）市场占有率（C）预期利润（D）维护企业形象17 根据房地产广告有关内容的规定，房地产中表现项
7、目位置应以从该项目到达某一具体参照物的( ) 表示。（A）乘坐公共交通所用时间（B）公交线路距离（C）所需时间（D）现有交通干道的实际距离18 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费- 开发利润-( )。（A）取得待开发房地产的税费（B）转让待开发房地产的税费（C）销售开发完成后的房地产的税费（D）取得待开发土地的费用19 下列关于建筑物重建价格与重置价格的说法正确的是( )。（A）估算重建价格时，应采用估价时点时的建筑材料、构配件、技术等。（B）估算重置价格时，应采用与被估价建筑物相同的建筑材料、构配件、技术等（C）重建价格与重置价格中都包
8、含应获得的利润（D）重建价格与重置价格所得出的价格往往相同20 采用( ) 的方式进行货币的时间价值处理的假设开发法称为传统方法。（A）折现（B）计算折旧（C）计算投资利息（D）还原21 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。（A）三个月（B）半年（C）一年（D）二年22 招标人应当至少在招标文件要求的提交投标文件截止时间前( )日，澄清或修改文件并将此作为招标文件的组成部分。（A）15（B） 18（C） 20（D）3023 根据国家规定，对空置( )年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（A）1（B） 2（C） 3（D）424 ( )指限定投资者范
9、围的债券发行方式。（A）私募债券（B）公募债券（C）直接发行债券（D）间接发行债券25 已知某房产的年租金收入为 25 万元，则依照房产租金收入计算应缴纳的房产税为( )万元。（A）003（B） 005（C） 03（D）05二、多项选择题26 一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括( )。（A）坐落（B）方位（C）距离（D）朝向（E）通达性27 关于逆城市化，下列说法不正确的有( )。（A）逆城市化现象主要出现在亚洲国家（B）逆城市化是大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程（C）逆城市化的结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的增长率为负值（D）20 世纪 60 年代
10、到 80 年代初期，英、美、日本等国都曾发生过逆城市化（E）逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化28 成交确认书对( ) 具有合同效力。（A）出让人（B）中标人（C）竞得人（D）主持人（E）有关专家29 下列( ) 情形下，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权。（A）抵押期满，抵押权人已受清偿（B）抵押期满，抵押人未能与抵押权人达成延期履行协议的（C）抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的（D）抵押人死亡或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的（E）抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的30 下列关于试验法的表述正确的有( )。（A）试验法又称因果关系调研法（B）
11、研究人员通过改变被调查者面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响，即为试验法（C）在房地产市场调研实践中经常采用试验法（D）在房地产市场上采取试验法涉及的因素较多，试验环境不易控制，因此成本高昂（E）通过实验所获得的结果不易控制，没有询问法的效果好31 利率调升为房地产投资者带来的风险主要有( )。（A）房地产实际价值贬值（B）房地产不易变现（C）结构性过剩（D）机会成本增加（E）投资者债务负担加大32 房地产投资项目可行性研究的主要依据有( )。（A）国家相关法律法规（B）国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划（C）交通行政主管部
12、门出具的交通影响评价文件的意见（D）项目申请报告（E）城市规划行政主管部门出具的规划意见33 房地产开发项目的全寿命周期包括( )。（A）前期策划阶段（B）设计阶段（C）实施阶段（D）使用阶段（E）评估阶段34 房地产定价的目标主要有( )。（A）实现预期利润（B）提高或维持市场占有率（C）维护企业形象（D）提高社会地位（E）维持营业35 物质折旧包括( ) 。（A）自然经过的老化（B）正常使用的磨损（C）意外破坏的损毁（D）延迟维修的损坏残存（E）交通的拥挤和环境的污染36 招标结束的备案资料应当包括( )等。（A）开标评标过程（B）确定中标人的方式及理由（C）评标委员会的评标报告（D）中标
13、人的投标文件等资料（E）招标文件37 在房地产抵押贷款中，应该明确的内容有( )。（A）最高贷款期限（B）提前还款的规定（C）还款方式和手续费（D）担保和保险（E）利率的变动水平38 下列关于房地产保险的说法正确的有( )。（A）房地产为企业的经营活动和人们日常生活提供安全保障，有利于社会稳定和人民安居乐业（B）房地产保险机制的建立可以降低与房地产抵押贷款相关的诸多风险，使房地产抵押贷款业务不断发展，促进房地产业的发展（C）房地产保险可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融通（D）房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险和房地产人身保险，以房地产人身保险为主（E）房地产信用保险主要承保在房
14、屋使用过程中产生的赔偿责任三、案例分析38 随着我国住房体制改革，商品房销售成为我国房产市场的主力军。与此相匹配，各地的房地产企业如雨后春笋般成长起来，据不完全统计，仅北京地区就有 2000多家，市场竞争异常激烈，而房产促销策略作为房产营销中不可少的一环，成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。39 实践中，常见的房地产促销方式有( )。（A）人员促销（B）营业推广（C）房地产广告（D）公共关系推广40 人员促销的特点表现为( )。（A）及时性（B）灵活性（C）选择性（D）经济适用41 若一房地产企业希望促销一宗特定房地产，不宜采用的方式为( )。（A）公共关系推广（B）
15、房地产广告（C）人员促销（D）营业推广42 公共关系工作效应的滞后性表现为( )。（A）公共关系推广的效果滞后于广告宣传的效果（B）公共关系效果不明显（C）公共关系效果不是立刻见效，需一定时间的积累才能产生相应效果（D）公共关系效果的时滞性经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 38 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 D【试题解析】 韦伯认为限地性原料的失重程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【试题解析】 建设用地转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得
16、超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。【知识模块】 建设用地使用制度3 【正确答案】 A【知识模块】 建设用地使用制度4 【正确答案】 D【试题解析】 建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。其中，建设用地使用权出售即建设用地使用权买卖，是指土地使朋者将建没用地使用权转移给他方，他方为此支付建设用地使用权转让金的行为；建没州地使用权交换又称为建设用地使用权互易，是指当事人双方约定互相转移建没用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为；建设用地使刚权赠与是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿
17、转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。【知识模块】 建设用地使用制度5 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地使用权转让的一般程序为：申请； 审批；签订转让合同；公证； 登记。【知识模块】 建设用地使用制度6 【正确答案】 B【知识模块】 建设用地使用制度7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场调研8 【正确答案】 B【试题解析】 中期预测是指房地产企业对 15 年的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是房地产企业制定发展规划的依据。例如，对 23 年的房地产市场各类物业的需求量进行预测，从而为房地产企业投资何种类型物业提供决策依据。【知识模块】 房地产市场调研9 【正确答案】
18、D【试题解析】 在盈亏平衡分析中，凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本，称为同定成本。从长期角度看，不存在任何固定成本，固定成本不受产量变动影响是有前提条件的，即产量在一定范围内变动，如果产量超过这一范围，固定成本就会发生跳跃性的变动。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析10 【正确答案】 C【试题解析】 固定成本是总额在一定时期和一定产量范围内不随产龄变化而变化的成本。此时随着产量的增加，单位产品分担的固定成本会逐渐减少，即单位产品的固定成本与产量的增减成反比例变动。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析11 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资项目不确定性
19、分析12 【正确答案】 B【试题解析】 固定成本与变动成本分解的方法包括费用分解法、高低点法和同归分析法。其中，费用分解法就是把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析13 【正确答案】 B【试题解析】 根据高低点法，该项目的单位变动成本可计算为：则该项目的总变动成本=单位变动成本产量 =0351500=525( 万元) ；项目总同定成本=总成本-总变动成本=660-525=135(万元)。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析14 【正
20、确答案】 D【试题解析】 乙、丙、丁三个方案的初始投资总额为 1050 万元，超过了资金总额限量的 1000 万元，该组合无法实现。【知识模块】 房地产投资项目方案比选15 【正确答案】 B【试题解析】 B 项，房地产开发项目投资规划在工程设计阶段，以投资规划控制方案设计阶段和初步没计阶段的设计工作，编制设计概算。以投资规划和设计概算控制施工图的设计工作，编制施工图预算，确定工程承包合同价格等。【知识模块】 房地产开发项目管理16 【正确答案】 B【试题解析】 市场占有率是指企业产品销售量(额)占同一市场上同类产品同期销售量(额 )的比重。市场占有率是企业经营状况和产品竞争力的综合反映，关系到
21、企业在市场中的地位和兴衰。市场中原有的企业为了维持或扩大其市场份额，新进入的企业为了扩大其影响，在市场中占有一席之地时，都可能要以市场占有率为其定价目标。【知识模块】 房地产市场营销17 【正确答案】 D【试题解析】 房地产中表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。【知识模块】 房地产市场营销18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价19 【正确答案】 C【试题解析】 A 项，重建价格采用的是与被估价建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等；B 项，重置价格采用的
22、是估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等；D 项，重建价格与重置价格所得出的重新购建价格往往不同。【知识模块】 房地产估价20 【正确答案】 C【试题解析】 考虑资金的时间价值的方式有：采用折现的方式，即现金流量折现法；采用计算投资利息的方式，即传统方法。【知识模块】 房地产估价21 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理22 【正确答案】 A【试题解析】 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少 15 日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。【知识模块】 物业管理23 【正确答案】
23、 C【试题解析】 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006 年 5 月 24 日国办发200637 号)规定，对空置 3 年以上的商鼎房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。【知识模块】 房地产金融24 【正确答案】 A【试题解析】 B 项，公募发行是指将债券发售给非特定投资者的一种发行方式；C 项，直接发行指由房地产开发公司自己组织发行工作，向投资者推销债券； D 项，间接发行指房地产开发企业通过证券中介机构发行债券。【知识模块】 房地产金融25 【正确答案】 C【试题解析】 依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额=房产年租金收入12 ，该房产应缴纳的房产
24、税=2512=0 3( 万元)。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题26 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：坐落，该宗房地产所在的具体地点；方位，该宗房地产所在的方向和位置，特别是在所在区域中的方向和位置；距离，该宗房地产与有关场所的远近；朝向，该宗房地产的建筑物正门或房间窗户等正对着的方向；楼层，当该宗房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层。E 项属于一宗房地产的交通因素。【知识模块】 房地产经济基本理论27 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 A 项，西方发达国家在城市化过程中一度出现了逆城市化现象； C项，逆城市化的结
25、果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负值；D 项，20 世纪 70 年代到 80 年代初期，英、美、日本等国都曾发生过逆城市化。【知识模块】 房地产经济基本理论28 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。【知识模块】 建设用地使用制度29 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权的情况有：抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履
26、行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的；抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的；抵押合同约定的其他情况。【知识模块】 建设用地使用制度30 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项，由于试验法本身的成本较高，在房地产市场上采取试验法涉及的因素较多，试验环境不易控制，通过试验所获得的结果也不易掌握，反而不如询问法的效果好，因此房地产市场调研实践中很少采用试验法。【知识模块】 房地产市场调研31 【正确答案】 A,E【试题解析】 利率的调升会对房地产投资者产生两方面影响：导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使
27、投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值；会加大投资者的债务负担，增加财务费用。另外，利率提高还会抑制房地产市场的需求，导致房地产价格下降。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析32 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 除 ABCE 四项外，可行性研究的主要依据还包括：国家宏观调控政策、产业政策、行业准人标准、地方政府法规及规定；国有建设用地使用权出让合同或国有土地使用权证书，或国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见； 项目建议书；委托人的意图等。【知识模块】 房地产投资项目方案比选33 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】
28、一个完整的房地产开发项目的全寿命周期包括：前期策划阶段，是在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策；设计阶段； 实施阶段，是房地产开发项目产品的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止；使用阶段，是从交付使用到规定的责任期结束为止。【知识模块】 房地产开发项目管理34 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产定价目标是房地产开发企业凭借房地产产品价格所要达到的具体目的。可供选择的定价目标主要有：实现预期利润，可分为利润最大化目标和预期投资收益率目标；提高或维持市场占有率，市场占有率是指企业产品销售量(额) 占同一市场上同类产品同期销售量(额) 的比
29、重；维护企业形象，稳定价格、维护消费者利益、响应政府号召等，都是维护企业形象的重要内容，应在产品定价中予以体现；维持营业，只能作为特定时期的过渡性目标。【知识模块】 房地产市场营销35 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 物质折旧(有形损耗)是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，包括：自然经过的老化； 正常使用的磨损；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。 E 项属于经济折旧的内容。【知识模块】 房地产估价36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 招标人应自确定中标人之日起 15 日内，向物业所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。备案资料应当包括：开标
30、评标过程； 确定中标人的方式及理由；评标委员会的评标报告； 中标人的投标文件等资料。【知识模块】 物业管理37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在房地产抵押贷款中，应该明确的内容有：最高贷款期限；提前还款的规定；还款方式； 手续费；担保和保险；抵押率； 贷款利率。【知识模块】 房地产金融38 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险和房地产人身保险，以房地产财产保险为主；房地产责任保险主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产市场营销39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产开发企
31、业进行促销活动的基本方式，有人员促销和非人员促销两类。非人员促销又包括广告、活动推广、营业推广和公共关系推广等方式。【知识模块】 房地产市场营销40 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产人员促销是指房地产开发企业派出促销人员在现场向客户做宣传，以达到销售商品房、实现企业营销目标的一种直接销售方式。人员促销的特点包括及时性、灵活性和选择性。【知识模块】 房地产市场营销41 【正确答案】 A【试题解析】 公共关系效应具有滞后性：，其活动的效果不是立即见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。所以，企业希望促销一宗特定房地产，不宜采用公共关系推广方式。【知识模块】 房地产市场营销42 【正确答案】 C【试题解析】 公共关系工作效应的滞后性是指公共关系本身不是一次或几次广告所能概括的，它依赖于企业长期形象的积累，而公共关系活动的效果通常也不是立刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。【知识模块】 房地产市场营销
