1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 42 及答案与解析一、单项选择题1 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的( )。（A）平均利润（B）边际收益（C）超额利润（D）边际利润2 1932 年巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为( )模式。（A）星状环形（B）六边形（C）正方形（D）扇形3 房地产征收作为一种被许可的以( )为目的的行为，一定要有严格法定的限制条件。（A）取得他人合法的财产所有权（B）取得他人房产的所有权（C）取得他人的动产所有权（D）取得他人的不动产所有权4 关于房地产征收的限制条件，下列说法不正确的是( )。（A）房地产征
2、收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的（B）房地产征收应严格依照法律规定的程序（C）房地产征收应给予公正的补偿（D）房地产征收应征得被征收入的同意5 ( )是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为。（A）征用（B）征收（C）收缴（D）上交6 物权法规范征用制度，是为了( )的需要。（A）进行紧急救助（B）防止政府权力使用不当侵害公民、法人的财产权（C）获得使用权（D）获得所有权7 征用权是专属政府的( )，任何单位和个人不得享有。（A）公权力（B）公信力（C）影响力（D）控制力8 征用和征收的所有权转移的方式不同，征用的目的旨在获得_，而征收是为
3、了获得_。( )（A）使用权；所有权（B）使用权；收益权（C）所有权；转让权（D）所有权；使用权9 专为某项调研而搜集或实验所得到的资料是( )。（A）二手资料（B）一手资料（C）企业统计资料（D）企业调查报告10 考虑资金时间价值所计算出的动态投资同收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比，静态投资回收期( )。（A）总比动态投资回收期长（B）有时比动态投资同收期长（C）总比动态投资同收期短（D）与动态投资回收期相等11 下列关于投资的表述，错误的是( )。（A）投资的本质是投资者以牺牲一定即期消费来换取未来更多的预期消费的活动（B）政府部门、机构等不能作为投资主体（C）投资活动
4、是一种“现在的投入”与“ 未来的收益” 的交换（D）收益是投资活动的出发点和归结点12 按照( ) 的不同，投资可分为直接投资和间接投资。（A）投资主体（B）资金规模（C）资金筹集和运用（D）投资期限13 房地产开发：企业从事房地产开发投资，其主要目的是( )。（A）发展国民经济和改善民生（B）获取房地产增值收益（C）获取房地产开发利润（D）自用14 房产预售属于( ) 的投资风险应对方法。（A）风险预防（B）风险同避（C）风险转移（D）风险组合15 下列关于差额投资回收期法的表述正确的是( )。（A）差额投资回收期法应当考虑利息以确保评价结论的真实性（B）若差额投资回收期大于基准投资回收期，
5、则说明经济效益是好的（C）差额回收期的计算公式为 Pa=K/C（D）采用差额回收期法的评价结论与采用净现值率法的评价结论往往一致16 某房地产项目采用成本加成定价法确定的售价是 1650 万元，若预期成本利润率为 10，则该项目总成本为( )万元。（A）1485（B） 1490（C） 1500（D）181517 以市场上相互竞争的同类商品房价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法，属于房地产定价方法中的( )。（A）成本加成定价法（B）竞争导向定价法（C）顾客感受定价法（D）加权点数定价法18 下列各项不属于公共关系推广原则的是( )。（A）从企业利益出发（B）以维护企业
6、声誉，树立企业形象为主要目的（C）重视公共关系对象的广泛性（D）重视公共关系工作效应的滞后性19 房地产交易情况修正时应以( )为基准。（A）正常价格（B）选择某一可比实例的成交状况（C）可比实例自身的成交状况（D）市场价格20 某建筑物面积 1000m2，耐用年限 50 年，残值 40000 元，其完全重置价值为4000 元m 2，则直线法下该建筑物的年折旧额为 ( )元。（A）98000（B） 80800（C） 80000（D）7920021 下列各项不属于房地产估价报告封面内容的是( )。（A）标题（B）估价项目名称（C）估价机构（D）注册房地产估价师签章22 物业服务收费应遵循( )的
7、原则。（A）安全可靠（B）保本微利（C）费用与服务水平相适应（D）费用与业主承受能力相适应23 物业服务合同的受聘方是( )。（A）物业服务企业（B）业主委员会（C）业主（D）物业建没单位24 ( )是指抵押人以其合法拥有的房屋所有权或土地使用权向抵押权人提供担保，借以取得抵押权人提供的贷款。（A）房地产抵押贷款（B）房地产开发与经营贷款（C）住房基金（D）住房储蓄存款25 下列各项不属于房地产信托的作用的是( )。（A）房地产信托为房地产市场的发展融通了资金，提高了房地产资产的流动性（B）房地产信托为我国的投资者提供了新的投资渠道（C）盘活商业银行信贷资产，提高其流动性（D）房地产信托的发展
8、完善了我国的金融信托体系，推动了我国金融信托业的发展二、多项选择题26 城市空间结构理论中，比较有代表性的有( )。（A）中心商务区土地利用模式（B）多核心理论（C）扇形理论（D）同心圆理论（E）条带理论27 下列各项属于建设用地使用权出让特征的有( )。（A）是一种国家垄断行为（B）有一定使用期限（C）是有偿的（D）建设用地使用权可分别设定（E）出让的年限是无限的28 建设用地使用权租赁合同应包括( )。（A）标的（B）租期（C）租金标准（D）土地用途（E）租赁地点29 房地产市场调研搜集的资料中，属于次级资料的有( )。（A）政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析材料（B）与房地产业相关
9、的银行提供的资料（C）客户满意度（D）来自行业协调机构的资料（E）来自本企业各部门的数据材料30 下列各项属于房地产间接投资形式的有( )。（A）购买房地产企业股票（B）购买房地产企业债券（C）开发房地产产品（D）购买住房抵押贷款支持证券（E）购买房地产投资信托基金31 项目对某种不确定性因素的敏感程度可表示为( )。（A）该不确定性因素的变动程度（B）该项目指标变化一定比例时所引起的该不确定性因素的变化幅度（C）该不确定性因素变化一定比例时所引起的该项目指标变化幅度（D）该不确定性因素变化一定比例时所引起的其他因素的变化幅度（E）评价指标达到临界点时，某个因素允许变化的最大幅度32 某房地产
10、开发企业现有三个独立方案甲、乙、丙，它们所需要的投资分别为1500 万元、600 万元、800 万元。当资金总额限量为 1500 万元时，可能选择的方案有( )。（A）甲（B）乙（C）丙（D）甲+ 乙（E）乙+ 丙33 工程建设其他费用包括( )。（A）设备购置费用（B）财务费用（C）与生产经营有关的费用（D）预备费用（E）与项目建设相关的费用34 从生产者角度出发的开发经营观念包括( )。（A）生产观念（B）推销观念（C）市场营销观念（D）社会营销观念（E）产品观念35 营业推广效果的评价方法包括( )。（A）竞争对等法（B）量人为出法（C）实验评价法（D）推广对象调查评价法（E）租售量变化
11、比较评价法36 房地产交易中的特殊交易情形包括( )。（A）交易双方曾经有过业务联系（B）出售方急于出售（C）交易税费全由买方承担（D）卖方不了解市场行情（E）特殊交易方式的交易37 假设开发法的最基本公式，按估价对象状况可具体细化为( )。（A）求生地价值的公式（B）求毛地价值的公式（C）求熟地价值的公式（D）求在建工程价值的公式（E）求重新购建价格的公式38 在业主委托书的授权范围内，业主代理人能行使的代理权有( )。（A）投票（B）竞选业主委员会委员（C）发表意见（D）参加表决（E）有关咨询39 下列属于房地产股票融资特点的有( )。（A）发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发
12、所需资金（B）促使房地产开发企业提高资金使用效益（C）降低房地产开发融资成本（D）融资能量大、伸缩弹性强，无还款年限的限制（E）房地产企业通过公开招股融入资金，有固定的股利支出40 下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有( )。（A）依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产余值 12（B）依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=租金收入12（C）依照房产余值计算缴纳，应纳税额=房产计税余值1 2（D）依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=房产年租金收入 12（E）依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额=房产计税原值 12三、案例分析40 某开发公司购买空地一块，拟开发住宅小区。地价 800 万元一次付清，预
13、计建设期为两年，第一年建设投资 600 万元，第二年建设投资 1000 万元，住宅总建筑面积 15000 平方米，预计平均售价为 2600 元平方米；销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的 10和 20，销售期第一、二年分别销售 40和 30，销售税、代理费等占销售收入的 10；基准收益率为 1 0。41 该项目的净现金流量图是( )。42 该项目的静态投资回收期为( )年。（A）330（B） 300（C） 296（D）19643 该项目的财务净现值为( )万元。（A）47118（B） 50141（C） 57414（D）7984544 判定该项目经济是否合理的依据有( )。（A）动态投资回
14、收期0（B）财务净现值0（C）财务内部收益率0（D）财务内部收益率1044 小张看好物业服务行业的发展前景，拟与其兄长合作成立一家物业管理公司，他们需要考虑以下问题：45 小张和其兄长以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任，那么他们成立的物业服务企业按股东出资形式来划分属于( )。（A）集体所有制公司（B）有限责任公司（C）股份有限公司（D）股份合作型公司46 该物业企业的设立程序包括( )。（A）工商注册登记（B）纳税登记（C）资质审批（D）行政审批47 该物业管理公司在领取营业执照之日起( )天内，须持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明
15、等资料向当地的房地产主管部门申请资质。（A）60（B） 45（C） 30（D）15经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 42 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 在房地产经济中，地租是土地所有权借以实现的经济形式，或者说，是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 A【试题解析】 1932 年，巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式，使同心圆理论更接近单中心小规模城市的真实情况。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产征收征用4
16、【正确答案】 D【试题解析】 房地产征收的限制条件包括：征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收；征收必须严格依照法律规定的权限和程序；政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收入的损失予以公正补偿。【知识模块】 房地产征收征用5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产征收征用6 【正确答案】 A【试题解析】 物权法第四十四条规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。”紧急需要是指抢险、救灾、战争等在社会整体利益遭遇危机的情况下，需要动用一切人力、物力进行紧急救助。【知识模块】 房地产征收
17、征用7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产征收征用8 【正确答案】 A【试题解析】 征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返还财产。【知识模块】 房地产征收征用9 【正确答案】 B【试题解析】 初级资料又称为原始资料、一手资料，是指专为某项调研而搜集或实验所得到的资料。初级资料是为特定目的而直接搜集的资料。【知识模块】 房地产市场调研10 【正确答案】 C【试题解析】 对于同一个投资项目(或同一个现金流量系统)来说，由于静态投资回收期没有考虑时间因素，所以比动态投资回收期短。【知识模块】 房地产投资项目经济评价11 【正确答案】 B【试题解析】 在现实生活中，除了企业、事业单位
18、或个人可以作为投资主体进行投资外，代表国家投资的政府部门、机构也可以作为投资主体。【知识模块】 房地产投资项目经济评价12 【正确答案】 C【试题解析】 按照资金筹集和运用的不同，投资可分为：直接投资，即投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资；间接投资，即投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。【知识模块】 房地产投资项目经济评价13 【正确答案】 C【试题解析】 不同投资主体从事房地产投资目的不同。代表国家投资的政府部门、机构从事房地产投资，主要是为了发展国民经济和改善民生；房地产开发企业从事房地产开发投资，其主要目的是获取房地产开发
19、利润；其他组织和个人进行房地产投资以自用或获取房地产增值收益为目的。【知识模块】 房地产投资项目经济评价14 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资风险应对的方法有六种：风险预防、风险同避、风险转移、风险组合、风险自留、风险利用。其中，风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。它又包括契约性转移和项目资金证券化两种方式，契约性转移主要包括预售、预租、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包等方式。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析15 【正确答案】 C【试题解析】 差额投资回收期是指在不计利息的条件下，一个方案比另一个方案多支出的投资，用年经营成本的节约额逐年回收
20、所需要的时间；若差额投资回收期小于基准投资同收期，则说明追加投资的经济效益是好的，选择投资大的方案；采用差额投资回收期法对互斥方案比选的结论往往与用净现值率法比选的结论不一致，原因在于评价角度的不同。【知识模块】 房地产投资项目方案比选16 【正确答案】 C【试题解析】 成本加成定价法公式为：商晶房单位价格=商品房单位总成本(1+成本加成率)，则该房地产总成本为：1650(1+10 )=1500(万元)。【知识模块】 房地产市场营销17 【正确答案】 B【试题解析】 竞争导向定价法足以市场上相互竞争的同类商品房价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。根据具体的运作过程，
21、可以进一步细分为随行就市定价法和主动竞争定价法。【知识模块】 房地产市场营销18 【正确答案】 A【试题解析】 公共关系推广的原则有：从公众利益出发，房地产企业要与公众沟通，并为公众接受，必须为公众提供一定的利益；以维护企业声誉，树立企业形象为主要目的；重视公共关系对象的广泛性； 重视公共关系工作效应的滞后性。【知识模块】 房地产市场营销19 【正确答案】 A【试题解析】 房地产交易情况修正是把可比实例实际发生的，但可能是不正常的成交价格修正为正常的市场价格，故交易情况修正时应以正常价格为基准。【知识模块】 房地产估价20 【正确答案】 D【试题解析】 直线法下该建筑物的年折旧额为：【知识模块
22、】 房地产估价21 【正确答案】 D【试题解析】 房地产估价报告封面的内容一般包括：标题(估价报告名称)；估价项目名称；委托人 (名称或者姓名) ：估价机构 (名称)； 注册房地产估价师(姓名和注册号) ； 估价作业日期(估价的起止日期，具体是估价委托书出具日期至估价报告出具日期)；估价报告编号。【知识模块】 房地产估价22 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务收费与服务水平相适应，就是要求质价相符，物业服务企业提供的服务质量必须货真价实，不同档次的服务水平对应不同的收费；业主花钱买服务必须买得公平合理。【知识模块】 物业管理23 【正确答案】 A【试题解析】 业主大会成立之后，需要代表全体
23、业主确定物业服务企业，业主委员会经业主大会授权与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。合同的甲方是业主委员会(代表业主大会)，为聘用方；乙方是物业服务企业，为受聘方。【知识模块】 物业管理24 【正确答案】 A【试题解析】 房地产抵押贷款是指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿。【知识模块】 房地产金融25 【正确答案】 C【试题解析】 C 项属于房地产证券化的作用。【知识模块】 房地产金融二、多项选择题26 【正确答案】 A,B,C,D【
24、试题解析】 城市空间结构是在城市发展过程中，人们对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。代表性的理论有：同心圆理论；扇形理论；多核心理论； 中心商务区土地利用模式。【知识模块】 房地产经济基本理论27 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 建设用地使用权出让的特征有：土地使用权出让是一种国家垄断行为；出让的土地使用权是有使用期限的；土地使用权出让是有偿的；建设用地使用权可分别设定；土地使用者享有权利的范围是有限制的。【知识模块】 建设用地使用制度28 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定，并具有以下主要内
25、容：标的； 租期；租金标准及支付期限、方式；土地使用条件；土地用途。【知识模块】 建设用地使用制度29 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 次级资料主要有：政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析材料；与房地产业相关的银行、消费者组织、咨询机构以及新闻媒体所提供的资料；来自下级主管部门和行业管理机构、行业协调机构的资料； 一些专业和非专业研究机构提供的相关资料，以及来自本企业各部门的数据材料。【知识模块】 房地产市场调研30 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 房地产间接投资是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投
26、资的形式主要有购买房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等。C 项属于房地产直接投资形式。【知识模块】 房地产投资项目经济评价31 【正确答案】 C,E【试题解析】 项目对某种不确定闪素的敏感程度，可表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度(通常是列表表示)；也可表示为评价指标达到临界点(如财务内部收益率等于基准收益率；财务净现值为零等)时，某个因素允许变化的最大幅度。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析32 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从
27、中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。当资金总额限量为 1500 万元时，除甲方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。【知识模块】 房地产投资项目方案比选33 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产开发项目建设投资费用包括工程费用和工程建设其他费用，而工程建设其他费用包括：土地使用费、与项目建设有关的费用、与生产经营有关的费用、财务费用和预备费用。【知识模块】 房地产开发项目管理34 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 生产观念、产品观念和推销观念是从生产角度出发的开发经营观念，建立在“以产定销”的观念上。市场营销观念和社会营销观念的核心都是以客户为中心，以市场为出发
28、点，建立在“以销定产”的观念上。【知识模块】 房地产市场营销35 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 常用的营业推广效果评价方法有：实验评价法，是通过选择一定的推，一对象进行实验，测定能够反映房地产开发企业营业推广目标的有关指标的变化情况，以评价营业推广效果的一种方法；租售量变化比较评价法，通过比较营业推广前、中、后各时期租售量的变化情况，来评价营业推广效果的一种方法；推广对象调查评价法，通过对推广对象进行调查，了解推广对象对营业推广促：销的反应和行动以评价营业推广效果的一种方法。【知识模块】 房地产市场营销36 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 房地产交易中的特殊因素较复杂，大体包
29、括：利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易； 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易；交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易； 特殊交易方式的交易；交易税费非正常负担的交易。【知识模块】 房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为：求生地价值的公式；求毛地价值的公式； 求熟地价值的公式； 求在建工程价值的公式；求旧的房地产价值的公式。【知识模块】 房地产估价38 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 在业主委托书的授权范围内，业主代理人能行使的代理权有投票、发表意见、参加表决、有关咨询等。业主委托代理人的
30、授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人的身份参加业主委员会成员的竞选。【知识模块】 物业管理39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产股票融资的优点是：发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金；促使房地产开发企业提高资金使用效益； 降低房地产开发融资成本；降低房地产融资的风险。 E 项房地产股票融资没有固定的到期日，不用支付固定的利息。【知识模块】 房地产金融40 【正确答案】 A,D【试题解析】 房产税按年征收、分期缴纳，其应纳税额的计算公式为：依照房产余值计算的应纳税额=房产余值12；
31、依照房产租金收入计算的应纳税额：房产年租金收入12。【知识模块】 房地产税收三、案例分析【知识模块】 房地产投资项目经济评价41 【正确答案】 D【试题解析】 初始投资现金流量=-800 万元；第一年现金流量=第一年税后销售收入-第一年投资 =(150(1002610 -150000261010)-600=-249(万元)；第二年现金流量=第二年税后销售收入-第二年投资 =(1500002620 -150000262010)-1 000=-298(万元)；第三年现金流量=第三年税后销售收入=1500002640 -150000264010=1404(万元) ；第四年现金流量=第四年税后销售收入
32、=1500002630 -150000263010=1053(万元) 。【知识模块】 房地产投资项目经济评价42 【正确答案】 C【试题解析】 由上题计算结果可得累计净现金流量，如表 58 所示。由表中数据知第 3 年累计净现金流第一次出现正值，所以该项目的静态投资同收期为：P b=(累计净现金流量出现正值的基数 -1)+上期累计净现金流量的绝对值 /当期净现金流量=(3-1)+ 1347/1404=296(年)【知识模块】 房地产投资项目经济评价43 【正确答案】 B【试题解析】 【知识模块】 房地产投资项目经济评价44 【正确答案】 B,D【试题解析】 财务净现值(FNPV) 0，说明该方
33、案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，项目可行。动态投资回收期基准投资回收期，说明项目能在要求的时间内收回投资，项目可行；财务内部收益率(FIRR)基准收益率(目标收益率) ，项目在经济上可以接受。【知识模块】 房地产投资项目经济评价【知识模块】 物业管理45 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债券承担责任。【知识模块】 物业管理46 【正确答案】 A,C【试题解析】 根据中华人民共和国公司法和物业服务企业资质管理办法，物业服务企业设立程序分为工商注册登记和资质审批两部分。【知识模块】 物业管理47 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业在领取营业执照之日起 30 天内，向当地的房地产主管部门申请资质须持有的资料有：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等。【知识模块】 物业管理
