1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 4 及答案与解析一、单项选择题1 “某宗房地产位于汽车站的北侧” 表示的是该宗房地产的 ( )。（A）环境（B）方位（C）通达性（D）朝向2 韦伯提出的原料指数是指( )。（A）货物的绝对重量除以制成品总重量（B）限地性原料总重量除以制成品总重量（C）货物的相对重量除以制成品总重量（D）限地性原料总重量除以货物的绝对重量3 某块土地若每年取得地租额为 2 万元，折现率为 10，地价为( )。（A）20 万元（B） 200 万元（C） 5 万元（D）50 万元4 ( )是由于在同一土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的差别地租。（A）
2、级差地租 I（B）级差地租（C）绝对地租（D）垄断地租5 根据相关统计，当城市化水平为 3050时，人均 GNP 一般为( ) 。（A）1000 美元以下（B） 10003000 美元（C） 30007000 美元（D）7000 美元以上6 房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的( )。（A）所有权（B）使用权（C）处分权（D）收益权7 房地产征收的核心是( )房地产所有权人的同意而强制取得其房地产。（A）需要（B）不需要（C）征求（D）不征求8 3 公顷基本农田征收的审批权在( )。（A）国务院（B）省级人民政府
3、（C）直辖市人民政府（D）县级人民政府9 下列关于划拨土地使用权的说法中，错误的是( )。（A）转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金（B）转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理（C）满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格（D）因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性10 某公司 3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于
4、( )年。（A）37（B） 40（C） 47（D）5011 下列关于建设用地使用权受让的说法中，正确的是( )。（A）招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内公布结果（B）出让人公布结果需要向受让人收取一定的费用（C）所有投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金均无须退还（D）出让人有权自主改变竞得结果，不必承担责任12 以下关于挂牌出让的说法中，错误的是( )。（A）出让人将宗地的情况在土地交易所挂牌公布，挂牌时间不少于 10 个工作日（B）只有一个竞买人，且报价不低于底价，挂牌成交（C）挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交（D）竞买人不得少于 3 人13 下列关于土
5、地使用权招标出让的说法中，正确的是( )。（A）招标出让无须设定底价（B）若投标者不足 3 人，应当终止招标活动（C）出让人至少应当在投标开始日前 30 日发布招标公告（D）成立评标小组，按价高者得的原则确定中标人14 房地产市场是不断变化的，某一时点得出的房地产市场调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。房地产市场调研的这种特点属于( ) 。（A）实践性（B）时效性（C）实用性（D）主观性15 房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在( )。（A）市场调研的侧重点相同（B）市场调研的内容不同（C）市场调研的方法相同（D）市场调研的对象相同16
6、 房地产市场竞争隋况的研究主要包括竞争企业和( )两方面内容。（A）组织（B）个人（C）机构（D）竞争项目17 侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费( )调研。（A）行为（B）预期（C）动机（D）市场容量18 在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于( )调研。（A）经济环境（B）政治法律环境（C）区域环境（D）社会文化环境19 下列房地产市场调研内容中，属于房地产消费动机调研内容的是( )。（A）消费者对位置的要求（B）消费者的购买意向（C）消费者的收入水平（D）消费者可承受的价格20 小组访谈法中，被访者人数一般不宜超过( )人。（A）20（B） 15（C
7、） 10（D）521 SWOT 分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的( )。（A）风险因素（B）威胁因素（C）挑战因素（D）帮助因素22 将一笔资金按年利率 5存人银行要在 10 年后复本利和为 200 万元，则现在应存款( )万元。（A）133.33（B） 132.33（C） 130.33（D）134.3323 某城市某种商品住宅 2009 年 3 月 1 日至 11 月 1 日的价格平均每月比上月上涨0.2，其中某套商品住宅 2009 年 5 月 1 日的价格为 4000 元m 20 如将该套住宅的价格调整到 2009 年 11 月
8、 1 日的价格，则调整后的价格是( )元m 2。（A）4000.1（B） 4033.0（C） 4032.1（D）4001.124 某开发项目的总投资为 1000 万元，其年销售收入为 1800 万元，年销售税及附加为 400 万元，年总成本费用为 1200 万元。则该项目的投资利润率为( )。（A）40（B） 20（C） 54（D）6325 投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的( ) 进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。（A）产量、价格、成本（B）产量、利润、价格（C）产量、成本、利润（D）成本、利润、价格26 对开发项目进行风险分析，一般而言，投
9、资者所获取收益( )。（A）随安全度增加而增加（B）与安全度同步（C）随安全度增加而减小（D）不受安全度影响27 房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和( )。（A）意外风险（B）预测风险（C）信用风险（D）利率风险28 某房地产开发企业对其开发的商品住房在明年内销售量超过 60Zi“m2 的可能性进行预测，共请了 5 位有经验的市场营销人员参与预测，其主观估计值分别为：3/4、2/3、4/5、1/3、3/5，则房地产开发企业明年商品住房销售量超过 50 万 m2 的主观概率为( ) 。（A）65（B） 63（C） 62（D）6429 建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占(
10、 )的比例。（A）用地面积（B）建筑面积（C）住宅基底面积（D）总建筑面积30 房地产项目招标是( )。（A）要约（B）要约邀请（C）承诺（D）以上都不对31 以下属于控制性详细规划内容的是( )。（A）竖向规划设计（B）建筑高度控制（C）工程量估算（D）防洪设计32 研究城市发展方向、性质和发展规模是城市( )规划的任务。（A）体系（B）总体（C）分区（D）详细33 房地产开发项目工程招标文件不包括( )。（A）评标委员会组成人员（B）工程量清单（C）合同专用条款（D）合同通用条款34 在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有( )是一种无须第三者介入的方式。（A）和解（B）调解（C
11、）仲裁（D）诉讼35 下列哪一项不属于商品房销售代理的特征( )。（A）代理人应当以被代理人的名义实施民事行为（B）代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示（C）代理的法律后果直接归属代理人（D）代理人应当在被代理人授权范围内实施代行为36 房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在( ) 方面。（A）营销成本控制（B）营销经验（C）对项目的熟悉程度（D）营销效果37 房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是( )。（A）有利于发挥销售专长（B）销售队伍建设成本低（C）销售策略调整快捷（D）销售效益好38 在增量房地产市场上，房地产定价主要方
12、式是( )。（A）政府定价（B）开发企业主导定价（C）双方协商议价（D）买方主导定价39 房地产销售中，采用现金折扣策略的主要目的是( )。（A）增加销售量（B）降低买方的风险（C）促销（D）鼓励购房者及早付现40 市场法是选取一定数量的( )并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。（A）买卖实例（B）成交案例（C）交易实例（D）可比实例41 低开高走定价策略的运用关键是掌握好起步价、调价频率和调价幅度。其中，调价幅度的关键是：调价的要点是小幅递涨，根据实践经验，一般每次调价的涨幅在( )较为合适。（A）13（B） 15（C） 24（D）35
13、42 住宅专项维修资金的专项用于住宅共用部分和( )保修期满后的维修和更新改造。（A）附属部分（B）维护部分（C）公共设施设备（D）配套设施43 地产市场调研工作的第一个阶段的第一项工作就是( )。（A）制定调研计划（B）确定调研目标（C）设计调查问卷（D）确定抽样方案44 在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)( )的时间。（A）取得估价对象（B）估价对象建成（C）估价对象开始施工_（D）估价对象开始租售45 业主委员会应负责召集或召开的会议不包括( )。（A）业主大会定期会议（B）业主大会临时会议（C）首次业主大会会议（D）业主委员会会议46 物业服务合同由( ) 与物业管理企业所签订
14、。（A）物业建设单位或社区委员会（B）业主或业主委员会（C）物业建设单位或业主大会（D）物业建设单位或居委会47 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过( )予以列支。（A）物业服务支出（B）物业服务成本（C）专项维修资金（D）物业管理费用48 下列关于房地产金融业务的说法中，错误的是( )。（A）住房基金是定向用于住房生产、经营、消费的专项资金（B）只有房地产股份有限公司能够发行房地产债券（C）房地产开发与经营贷款可以通过担保获得（D）房地产信托按照财产的不同分类，可以分为实物信托、资金信托以及资金债权信托49 根据国家规定，对空置( )年以上的商品房，商业银行不得接
15、受其作为贷款的抵押物。（A）1（B） 3（C） 2（D）450 抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是( )。（A）借款人（B）抵押人（C）贷款人（D）抵押权人51 某人申请住房贷款 20 万元，贷款期限为 2 年，贷款月利率 4，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还的贷款本息为( )元。（A）8760（B） 8860（C） 8770（D）879052 征收作为政府的行政行为之一，必须体现合法行政的原则精神，而合法行政原则的一个基本要求，就是( )。（A）程序合法（B）依法办事（C）公平公正（D）行政为民53 凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，
16、这一点说明住房公积金是( )的住房储金。（A）专用性（B）公益性（C）互助性（D）强制性54 申请的住房公积金贷款，不可用于( )。（A）购买住房（B）翻建住房（C）大修住房（D）购买汽车55 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担( )。（A）行政责任（B）民事责任（C）刑事责任（D）赔偿责任56 房地产开发项目策划主要有作用不包括( )。（A）为企业科学决策提供保障，有助于增强项目竞争能力（B）有利于提高建设开发项目的利润率（C）有利于实现与开发商优势互补（D）能有效整合项目资源57 下列哪个环节不属于房地产项目策划( )。（A）房地
17、产市场定位（B）房地产开发项目营销策划（C）房地产经营策划（D）项目融资策划58 为了维护公共利益，保障被征收人的合法权益，保障房屋征收与补偿工作依法顺利进行，房屋征收条例明确规定了房屋征收与补偿的主体、主管部门和有关单位、个人的法律责任。承担法律责任的种类有( )。（A）行政责任和民事责任（B）民事责任和刑事责任（C）行政责任和刑事责任（D）民事责任、刑事责任和行政责任59 房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失，包括( )。（A）投资失败，项目亏损（B）低于预期收益（C）投入资本的损失和预期收益未达到的损失（D）不可预测的变化，造成的各种损失
18、的总和60 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的( )，具体比例及数额由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门根据本地区情况确定并公布。（A）25（B） 47（C） 58（D）69二、多项选择题61 区位的特征包括( ) 。（A）区位的综合性（B）区位的历史性（C）区位的层次性（D）区位的自然性（E）区位的确定性62 城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以( )为主的集市。（A）畜牧业（B）商业（C）制造业（D）手工业（E）服务业63 下列征地属于非
19、法征地、无效征地的是( )。（A）县级人民政府批准征收农地 20 亩（B）省级人民政府批准征收基本农田 10 亩（C）先办立项后征地（D）一般建设项目占用基本农田（E）乡镇政府批准征收四荒地64 下列关于协议出让建设用地使用权最低价的表述中，正确的有( )。（A）采取双方协议出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价（B）有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70（C）协议出让底价必须是协议出让最低价（D）协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地 (拆迁)补偿费以及按照国家规定应该缴纳的有关费用之和（E）与招标拍卖挂牌最低价确定的原则相
20、同65 通过划拨方式取得的土地使用权办理了( )手续后可以进行抵押。（A）调整规划用途（B）补签出让合同（C）补交出让金（D）领取土地使用证（E）重新规划66 房地产市场调研报告的正文包括( )。（A）导言（B）设计方法（C）调查成果（D）限制条件（E）结论和建议67 房地产市场预测的步骤包括( )。（A）确定预测对象和预测目的（B）制定预测方案（C）搜集和分析有关资料（D）进行实际预测术（E）进行房地产估价68 求取报酬率的两种基本方法是( )。（A）指数调整法（B）累加法（C）投资组合技术（D）市场提取法（E）加权平均法69 在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益
21、率法会得出相反的结论，其主要原因是( )。（A）计算方法的计算过程不同（B）计算方法对再投资利润率的假定不同（C）投资项目的投资规模不同（D）投资项目的类型不同（E）投资项目的持续时间不同70 对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用( )。（A）净现值法（B）高低点法（C）盈亏平衡图解法（D）费用分析法（E）回归分析法71 房地产投资风险识别的特点有( )。（A）系统性（B）连续性（C）可测性（D）潜在性（E）制度性72 下列对互斥方案的各种比选方法表述中，不正确的有( )。（A）净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性（B）净现值率法与
22、净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论总是具有一致性（C）净现值率法与净现值法、差额净现值法和差额投资内部收益率法评价结论有时会得出相反的结论（D）净现值从投资总额的效益角度评价，净现值率从单位投资的效益角度评价（E）在进行互斥方案比选时，应究竞选择哪个判据，主要看资金的限制条件，若资金为短缺要素，此时采用净现值作为比选判据较为合理73 下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有（A）发出招标公告与邀请函（B）发售招标文件（C）评标委员会向投标人介绍评标方法（D）对投标人进行资格复查（E）与承包商协商工期和付款方式74 房地产开发项目全面质量管理的程序包括( )。（A）计划（
23、B）协调（C）检查（D）执行（E）处理75 房地产项目广告策划的作用有( )。（A）广告目标（B）广告策略（C）广告培训（D）广告计划（E）广告效果76 假设开发法中的开发期包括( )。（A）前期（B）建造期（C）租售期（D）保修期（E）运营期77 下列主体中，能被判定具备业主身份的有( )。（A）房屋权属证书记载的房屋所有权人（B）房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶（C）尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人（D）房屋登记簿记载的房屋所有权人（E）房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶78 下列活动中，属于房地产金融范畴的活动有( )。（A）房地产验资（B）房地产筹资（C）房地产
24、信托（D）房地产保险（E）房地产担保79 住房公积金管理中心的职责范围包括( )。（A）制定和调整住房公积金的具体管理措施（B）负责住房公积金的核算（C）审批住房公积金的提取与使用（D）负责住房公积金的保值和归还（E）审批住房公积金归集与使用计划80 土地征收过程中，主要涉及的法律，包括( )。（A）土地管理法（B） 合同法（C） 物权法（D）基本农田保护条例（E）消费者权益保护法三、案例分析80 随着我国市场经济的发展，我国各种资本市场的日趋完善，北京就在 20 世纪90 年代形成了以中关村为核心的全国高技术工业中心区，成为了中国的“第一硅谷”，而在 21 世纪初，随着中国金融、保险、证券、
25、房地产的长足发展，在东直门国贸中心区形成了 CBD 中心区金融、商业区，再次标志着中国市场经济机制的日趋完善。根据区位理论，回答下列问题。81 面对( )因素相互作用的分析和计算，找出工业产品生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位工业区位理论的核心。（A）资本（B）劳力（C）集聚（D）运输82 集聚因素是影响中关村发展的关键因素，其中主要指( )。（A）社会集聚（B）生产或技术集聚（C）纯集聚（D）偶然集聚83 若北京 CBD 区的中心商务区用地建筑面积总和为 200 万平方米，总建筑面积为 500 万平方米，则其中心商务强度指标(CBII)为( )，其( )区域界定指标。（A）50；满足
26、（B） 250；满足（C） 40；不满足（D）无法计算84 CBD 土地利用空间结构的圈层一般包括( )。（A）零售业集中区（B）批发服务业集中区（C）商务活动区（D）零售服务业集中区84 某房地产投资公司欲在一繁华地段投资一项目，投资方案有：一投资兴建一高级公寓；二投资兴建一商业大厦。建成后两方案皆是出租方式经营。这两种投资方案的年净收益率和市场情况如下表所示：根据上述资料，回答下列问题。85 方案一的年净收益率期望值为( )。（A）10（B） 33.5（C） 30（D）4086 方案二的年净收益率期望值为( )。（A）32（B） 20（C） 30（D）4087 常用的概率分布类型包括( )
27、。（A）变异系数分布（B）泊松分布（C）指数分布（D）两项分布88 下列( )属于连续型随机变量的概率分布。（A）指数分布（B）泊松分布（C）均匀分布（D）正态分布89 房地产投资风险应对原则( )。（A）连续性（B）安全性（C）针对性（D）经济性90 房地产风险防范策略包括( )。（A）投资分散策略（B）保险策略（C）风险利用（D）融资策略90 某大型超市欲购买一栋临街旺铺用于出租经营，现有甲、乙、丙三个投资方案，经市场调研预计各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入如下表所示。各投资方案的计算期均为 6 年，基准收益率 ic=10。投资方案的现金流量表根据上述资料，回答下列问题。91 若
28、采用净现值法进行方案比选，最优方案为( )。（A）1（B） 2（C） 1 和 2（D）392 若采用净将来值法进行方案比选，最优方案为( )。（A）方案 2（B）方案 1（C）方案 2 和方案 3（D）方案 393 若采用净年值法进行方案比选，则最优方案为( )。（A）方案 1（B）方案 2（C）方案 1 和方案 2（D）方案 394 假设仍为 10，若采用净现值年率法进行方案比选，则最优方案为( )。（A）方案 1（B）方案 2（C）方案 1 和方案 2（D）方案 395 导致采用净现值法和净现值率法的结果不一致的原因是由于( )。（A）净转让收入的存在（B）净现值率法考虑的是投资总额收益（
29、C）评价角度的不同（D）净现值法考虑的是单位投资收益95 王某承租 F 房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为 60 万元市场价值为 100 万元，王某支付的月租金为 0.3 万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的 G 房屋互换，G 房屋的市场价值为 80 万元，96 F 房屋在互换前的房产税纳税人应为( )。（A）王某（B）乙公司（C）甲公司（D）F 房屋所在地地方政府97 F 房屋的房产税应纳税额为( )万元年。（A）0.032（B） 0.362（C） 0.432（D）0.84298 房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为( )万元。（A）20（B） 50（C） 90（D）10099 契税的基本特点有( )。
