1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 6（无答案）一、单项选择题1 土地的范围是( ) 。（A）多维空间（B）平面的（C）三维立体的（D）不包括地下空间2 对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是( )。（A）甲（B）乙（C）丙（D）丁3 决定某一房地产价格状况水平高低的供求状况主要是( )。（A）全国房地产总的供求状况（B）分本地区房地产总的供求状况（C）全国同类房地产的供求状况（D）本地区同类房地产的供求状况4 一般将( ) 称为地租的资本化价格。（A）每月取得的地租额（B）每年取
2、得的地租额（C）地价除以折现率（D）每年取得的地租额除以折现率5 20 世纪 90 年代以来的郊区化的主要特点是( )。（A）汽车郊区化时期（B）普遍郊区化时期（C）城市功能逐步完善时期（D）形成边缘新城时期6 房地产征收的主体是( )。（A）国家（B）行政主管部门（C）拆迁主管部门（D）政府7 在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是( )。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法8 建设用地按服务的产业类型分，可分为( )。（A）农业建设用地和非农业建设用地（B）国有建设用地和集体建设用地（C）工业建设用地和民用建设用地（D）新增建设用地和存量建设用地9 对未按建设
3、用地批准书和出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续( )以上未使用的，可无偿收回建设用地使用权。（A）1 年（B） 2 年（C） 3 年（D）5 年10 下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为 50 年的是( )。（A）别墅用地（B）图书馆用地（C）汽车装配厂用地（D）购物中心用地11 建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是( )。（A）新增建筑物属于抵押财产（B）在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分（C）新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让（D）实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿12 已作
4、抵押的土地使用权( )。（A）由抵押人占用和管理（B）由抵押权人占用和管理（C）由双方协商议定管理者（D）上述表述都不对13 房地产市场调研的内涵是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关房地产市场的各种信息和资料，为相关决策者的决策提供( )。（A）科学依据（B）理论体系（C）实用价值（D）一般知识14 运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的( )。（A）客观性（B）系统性（C）科学性（D）实践性15 房地产市场调研也具有很强的( )。（A）行为性（B）地域性（C）差异性（D）交通性16 进行房地产市场调研时，首先应明确( )
5、。（A）调研人员（B）调研计划（C）调研目标（D）调研方案17 房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有( )。（A）求教性原则（B）时效性原则（C）保密性原则（D）创造性原则18 在房地产市场需求表述中，市场需求由三部分组成。其中需求的实现条件，是需求行为的物质保障，这种属于( )。（A）购买者（B）购买能力（C）购买欲望（D）购买行为19 侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费( )调研。（A）行为（B）预期（C）动机（D）市场容量20 经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和( )两大部分组成。（A
6、）经营成本（B）土地取得成本（C）开发成本（D）开发费用21 随着通货膨胀的增大，考虑通货膨胀时，实际净现值与不考虑通货膨胀时的净现值相比( ) 。（A）前者比后者小（B）前者比后者大（C）两者相等（D）不能确定22 某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售，已知一个停车位的年租赁净收入为 5 万元，当投资者要求 20的年收益率时，每一停车位的净销售收入应为( )万元。（A）10（B） 20（C） 25（D）3023 已知某投资项目折现率为 13时，净现值为 1000 万元，折现率为 14时，净现值为-970 万元。则该投资项目的内部收益率为( )。（A）13.12（B） 13.30（C） 1
7、3.87（D）13.5124 对房地产开发投资项目进行单因素敏感性分析中，通常不用于作为分析指标的是( )。（A）成本利润率（B）财务内部收益率（C）资本金利润率（D）财务净现值25 临时管理规约是指由( )在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同利益、应当履行的义务等事项的约定。（A）基层政府（B）社区（C）物业建设单位（D）业主26 房地产投资风险中的系统性风险不包括( )。（A）变现风险（B）政策风险（C）周期风险（D）比较风险27 房地产投资风险中的业务风险指的是由于( )而引起的。（A）经营条件恶化（B）财务状况不良（C）经营管理不善（D）收益的变动28 降低房
8、地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和( )等。（A）将风险损失返销计入成本（B）利用通货膨胀的影响（C）利用规模投资来限制竞争（D）充分把握国家金融政策29 房地产投资项目可行性研究的作用不包括( )。（A）申请项目核准的依据（B）项目投资决策的依据（C）筹资项目建设资金的依据（D）编制项目建议书的依据30 下列对方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是( )。（A）在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化（B）在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备
9、及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施（C）在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受（D）若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被淘汰31 施工阶段的收尾过程指的是( )。（A）设计图、规划许可（B）上报开工报告，申领施工许可证（C）验收报告（D）编制建设准备工作计划32 房地产开发项目建设完成后应进行竣工验收，由( )递交竣工报告。（A）施工单位向开发商（B）开发商向质量监督站（C）工程监理机构向开发商（D）施工单位向质量监督站33 下列招标方式中，招标程序简单灵活，但竞争性差，容易导致合同条件和价格有利于承包商的是( ) 。（A）公开招标（B）议标（C）邀
10、请招标（D）都差不多34 在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是( )。（A）承诺（B）议价（C）要约（D）邀约35 委托人与代理人之间的协调和佣金结算相对简单的代理方式是( )。（A）多家代理（B）独家代理（C）共同代理（D）参与代理36 房地产委托代理合同签订以后紧接着要进行的工作是( )。（A）委托方提交有关资料（B）代理方进行营销企划（C）代理方进行租售准备（D）委托方与代理方进行项目结算37 根据代理的法律特征，代理房地产租售时，房地产价格的确定方法是( )。（A）由委托方确定，受托方不得变更（B）由受托方自主确定（C）由受托方确定并报委托方批准（D）委托方确定价格界
11、限，受托方在其范围内确定38 某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是( )。（A）电视（B）路牌（C）广播（D）网络39 在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约 200 名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的( )。（A）人员推销（B）活动推广（C）营业推广（D）公共关系推广40 下列关于房地产价格研究的说法中，错误的是( )。（A）竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉（B）房地产市场供求情况的变化趋势（C）房地产商品
12、价格需求弹性和供给弹性的大小（D）国际、国内相关房地产市场的价格41 某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为 25 年，无残值。该类建筑物的经济寿命为 50 年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为( )。（A）40（B） 60（C） 50（D）6742 净收益=有效毛收入 -( )。（A）物业服务费（B）经营成本（C）运营费用（D）开发建设成本43 某宗房地产净收益每年 60 万元，建筑物价格 200 万元，建筑物资本化率12，土地资本化率 12，则该宗房地产总价值为( )万元。（A）416.67（B） 450（C） 500（D）10044 评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地
13、” 价值，适宜采用( )。（A）成本法（B）收益法（C）假设开发法（D）投资法45 物业管理实施的必要条件是产权清晰、( )、经费保障、管理科学。（A）平等协商（B）服务社会（C）权责明确（D）优质优价46 物业管理企业是指依法成立，具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据( )从事物业管理相关活动的经济实体。（A）行政许可（B）业主公约（C）物业管理法规（D）物业服务合同47 业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是( )。（A）包干制（B）佣金制（C）酬金制（D）分成制48 公有住房售房单位从售房款中提取的住宅专项维修资金属于( )所有。（
14、A）业主（B）建设单位（C）售房单位（D）财政49 为降低由于贷款利率变化带来的房地产投资金融风险，可在签订贷款合同时，选用( )。（A）单利（B）复利（C）浮动利率（D）固定利率50 房地产投资金融风险的影响因素不包括( )。（A）金融政策的调整（B）财政政策的调整（C）房地产政策的调整（D）取消抵押品赎回权的威胁51 住房抵押贷款证券化涉及的市场主体不包括( )。（A）中国证券监督管理委员会（B）个人投资者（C）保险公司（D）信用评级机构52 房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的( )确定。（A）评估价值（B）账面价值（C）历史成本（D）交易价格53 房屋投保合同中，属于投保人义务的是
15、( )。（A）出险通知（B）获得约定的保险赔偿（C）支付发生灾害性事故时的施救费用（D）收取保险费54 被保险房屋发生保险事故是由“第三者” 而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者” 行使索赔权，这种权利称为 ( )。（A）追溯权（B）代位求偿权（C）代理权（D）债权55 降低或者提高某地区的城镇土地使用税税额标准需要经过( )批准。（A）国务院（B）省级人民政府（C）市级人民政府（D）县级人民政府56 房地产开发项目策划主要作用不包括( )。（A）为企业科学决策提供保障，有助于增强项目竞争能力（B）有利于提高建设开发项目的利润率（C）有利于实现与开发商优势互补
16、（D）能有效整合项目资源57 下列可以免征契税的情形是( )。（A）房屋交换（B）房屋赠与（C）国有土地使用权出让（D）事业单位承受房屋用于办公58 在商品房销售中，契税由( )交纳。（A）开发商（B）购房者（C）发放贷款的金融机构（D）房屋代理销售机构59 征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是( )。（A）财政拨款（B）政府性基金（C）接受捐赠的收入（D）行政事业性收费60 市场调研报告写作的基本要求不包括( )。（A）易于理解（B）简洁明了（C）有针对性（D）超前判断二、多项选择题61 墨菲等人把中心商务区的土地利用空间结构分为几个圈层，分别是( )。（A）以大型百货商场和
17、高档购物商店为主的零售业集中区（B）以底层为金融、上层为办公的零售服务业多层建筑集中区（C）以办公为主的区域（D）近郊的社区中心（E）需要占据较大面积低价土地的商服活动区62 决定房地产需求量的一般因素有( )。（A）房地产的价格水平（B）消费者的收入水平（C）消费者的偏好（D）相关物品的价格水平（E）房地产开发商对未来的预期63 拆除公益事业房屋及其附属物的补偿方式有( )。（A）产权调换（B）按照相关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建（C）货币补偿（D）当地政府统筹安排建设（E）通过房屋收益确定其补偿价格64 下列土地中，建设用地使用权出让的最高年限为 50 年的有( )。（A）居住用
18、地（B）商业、旅游用地（C）教育科技用地（D）综合用地（E）娱乐用地65 土地使用权出让金主要包括( )。（A）一定年限内的地租（B）土地使用权出让前国家对土地的开发成本（C）有关的土地安置补偿等费用（D）土地的预期收益的一部分（E）土地维护费用66 房地产市场调研的内容涉及消费者的( )等方面。（A）意见（B）观念（C）行为（D）习惯（E）姿态67 房地产市场调研资料搜集的途径主要有( )。（A）交易双方当事人（B）促成房地产交易行为的中间商（C）非同业间资料的交流（D）不熟悉房地产市场的人士（E）房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告68 在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误
19、，应掌握的原则有( )。（A）以增量现金流量为基础（B）沉没成本不应考虑（C）不要忽视机会成本（D）不应忽视项目实施产生的间接影响（E）不要忽视资金的时间价值69 房地产投资项目外部环境的不确定性来源包括( )。（A）政府的政策和规定的变化（B）市场环境的变化（C）通货膨胀和信贷风险（D）资金筹措方式与来源（E）工程价款估算或结算错误70 降低房地产投资变现风险的对策有( )等。（A）向保险公司投保房地产投资保险（B）关注通货膨胀对购买力的影响（C）搭配不同房地产投资种类比例（D）选好房地产投资地段（E）选择容易分割出售的房地产项目进行投资71 在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有
20、( )。（A）被比较方案的投资额相同或相近（B）被比较方案具有相同的不确定因素（C）被比较方案的费用及效益计算口径一致（D）被比较方案具有相同的计算期（E）被比较方案现金流量具有相同的时间单位72 房地产开发项目质量的内涵包括( )。（A）合理性（B）可靠性（C）经济性（D）与环境协调（E）特殊要求73 商品房销售代理主要有( )。（A）完全代理（B）独家代理（C）共同代理（D）连带代理（E）参与代理74 下列估价中宜采用假设开发法的有( )。（A）拆迁补偿估价（B）在建工程估价（C）房改售房估价（D）出让地块估价（E）可改变用途的旧房子75 业主大会会议可以采用( )的形式，但应当有物业管理
21、区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（A）集体讨论（B）记名投票表决（C）书面征求意见（D）分组讨论（E）无记名投票表决76 在业主委托书的授权范围内，业主代理人能行使的代理权有( )。（A）投票（B）咨询（C）发表意见（D）参加表决（E）竞选业主委员会委员77 在办理房地产抵押登记时，房地产管理部门需要对抵押物进行审查的内容有( )。（A）抵押物价值的大小（B）抵押物权证的真伪（C）抵押物的面积（D）抵押人的信誉（E）抵押物是否已经抵押78 房地产信托的主要特点有( )。（A）房地产信托投资的高收益性（B）房地产信托具有灵活性和多样性（C）房地产信托的财产具有非
22、独立性（D）房地产信托的收益归房地产开发商（E）房地产信托财产的高风险性79 房地产保险的作用包括( )等。（A）抵御意外不幸，实现经济补偿（B）促进房地产业和保险业的发展（C）改善居住条件，提高居民住房标准（D）增强投保人的信用，促进资金融通（E）为抵押二级市场的发展提供基础80 房地产税收的特征包括( )等。（A）征税对象特定，即土地和房屋（B）征收体系复杂，税种数量多（C）税源集中于城市（D）税收基础稳定（E）税收收入主要归中央财政三、案例分析80 某房地产市场调研人员在房交会上运用询问法获得下表所示的数据。根据上述资料，回答下列问题。81 根据上述调研结果可知，年龄在 3660 岁的被
23、访问者中有购房意向的单向频数百分比为( ) 。（A）80（B） 79（C） 78（D）7682 从上述数据可以得到的结论是( )。（A）受教育程度与购房意向呈同方向变动关系（B）家庭人员平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系（C）年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系（D）家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系83 该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误差的主要原因可能是( )。（A）年收入平均数计算不正确（B）抽样中对老年人赋予权重不足（C）询问地点选择不当（D）询问对象受教育程度不高83 某房地产开发项目的占地面积为 2000 平方米，容
24、积率为 2.5，楼面地价为 1600元平方米，建造费用为 3000 元平方米；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为 0.75，初步确定项目的租金水平为 250 元平方米?月(可出租面积)，出租费用为毛租金收入的 25；项目开发周期为 2 年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为 15，专业人员费用为建造费用预算的 10；广告宣传及市场推广费为 40 万元；该类项目的投资收益率为20，试进行项目的财务分析：根据上述资料，回答下列问题。84 项目的预期总开发价值( )万元。（A）5545.21（B） 4312.5（C） 4218.75（D）4315.7585
25、土地费用为( ) 万元。（A）1058（B） 1158（C） 1059（D）105786 开发总费用为( ) 万元。（A）1278.65（B） 2526.46（C） 2929.37（D）2995.587 开发总利润为( ) 万元。（A）755.56（B） 897.58（C） 1005.23（D）1383.1288 开发商利润率为( ) 。（A）40.8（B） 45.2（C） 45.5（D）47.288 甲开发公司(以下简称甲公司)2005 年 5 月拟在某地投资建设一处用地规模的综合小区，该地块原有工业生产用地、仓储用地、居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。
26、甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司) 提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺一次性付款 5优惠。当地契税税率 4。丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为 40 万元的新建商品住宅(期房)，并一次性交纳了房价款。根据上述资料，回答下列问题。89 乙公司的咨询报告中，表述正确的是( )。（A）养牛场的那块土地由于是盐碱地，不是耕地，所以无须办理征地手续（B）原有的工业生产用地和仓储用地，必须经规划部门同意改变用途为居住用地后，才能进行建设（C）甲公司应优先考虑通过招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用
27、地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权（D）原来国有划拨性质的土地，必须经过出让手续，才能在其上建设综合住宅小区90 甲公司制订的预售期间一次性付款 5优惠，在市场营销中称为( )。（A）数量折扣（B）现金折扣（C）心理定价策略（D）整数定价策略91 下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是( )。（A）银行书面承诺的贷款资金不到位造成动工迟延（B）甲公司认为开发时机不够完全成熟造成动工迟延（C）因水泥、钢筋等主要建材价格上涨且供应不及时造成动工迟延（D）地质勘探时发现地下有古墓葬造成动工迟延92 甲开发公司委托丙经纪公司的代理方式为( )方式。（A）共同代理（B）联合代理（C）参与代理（D
28、）独家代理93 丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是( )元人民币。（A）7220（B） 7600（C） 14440（D）1520093 某建筑物的建筑面积 120m2，套内建筑面积 100m2，按套内建筑面积计算的重置价格为 4000 元m 2，经过年数 10 年，经济寿命 50 年，残值率 5。94 该建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元m 2。（A）3200（B） 3333（C） 4100（D）500095 采用直线法折旧，该建筑物的成新率为( )。（A）20（B） 50（C） 81%（D）9596 采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为( )元。（A）4000.24（B） 6
29、080.24（C） 6400.24（D）7599.2497 计算该建筑物现值可采用的公式为( )。（A）建筑物现值=建筑物重置价格 -年折旧额（B）建筑物现值= 建筑物重置价格 成新率（C）建筑物现值= 建筑物重置总价-折旧总额（D）建筑物现值=建筑物重置总价 (1-经过年数经济寿命)97 李某决定于 2005 年 11 月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为120 万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为 30000 元，李某在 10 月份缴纳的住房公积金为 400 元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有 30 年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为 30 万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为 15 万元。根据上述资料，回答下列问题。98 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。（A）11.8（B） 31.8（C） 18.8（D）20.899 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。（A）50（B） 10（C） 15（D）25
