1、银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）模拟试卷 7及答案与解析一、单项选择题1 下列关于房地产的类型，叙述有误的一项是( )。（A）按用途分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途(机场、车站、医院、学校等)和综合房地产(具有前述两种以上用途)（B）按土地性质分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房（C）按是否产生收益分为收益性和非收益性房地产（D）按使用方式分为销售、出租、营业和自用房地产2 ( )适用的对象是交易活跃的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法3 下列关于市场法的叙述有
2、误的一项是( )。（A）市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性以及如何对其各种因素进行修正或调整（B）如房地产市场不稳定，房价暴涨暴跌，则采用市场法估价的难度就很大（C）在出现房地产泡沫时，采用市场法有可能低估房价（D）对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价4 关于收益法，下列叙述有误的一项是( )。（A）收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期（B）收益法要求估价对象本身要具有收益（C）收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目“运营费用” 如何准确
3、界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率（D）在房地产市场繁荣时期，收益法容易高估预期收益从而高估房价5 关于房地产估价的方法，下列说法错误的是( )。（A）市场法适用的对象是交易活跃的房地产（B）假设开发法的难点在于如何确定合理的报酬率或资本化率（C）只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价（D）收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产6 根据监督部门现行文件规定商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限。目前个人住房贷款的贷款成数上限是( )。（A）70（B） 90（C） 80（D）607 贷款期限为 9 个月的个人住房贷款实行合同
4、利率，遇法定利率调整( )计息。（A）不分段（B）按年调整（C）按月调整（D）按季调整8 个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的( )倍。（A）06（B） 07（C） 11（D）159 关于房产税下列说法错误的是( )。（A）房产税采用从价计税计税依据为按计税余值计税和按租金收入计税两种（B）最新的房产政策规定如果房屋购买未满两年的应交“增值税”（C）国务院 2013 年下发的“国五条”细则中要求依法严格对个人转让住房所得(出售价与房屋原值差额) 征收 20个人所得税（D）依照房产余值计算缴纳，税率为 15；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 1510 下列关于个人住房贷款的还款方式的说法
5、，错误的是( )。（A）个人住房贷款的还款方式有分期还款和到期一次还本付息两大类（B）还款方式变更需要根据银行的有关规定执行（C）借款人采用何种还款方式，应根据贷款品种、贷款期限等条件，由银行决定（D）还款方式应在借款合同中予以明确11 下列关于个人住房贷款合同主体变更的说法，错误的是( )。（A）在合同履行期间，须变更借款合同主体的，借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行提出书面申请（B）经审批同意变更借款合同主体后贷款银行与变更后的借款人重新签订有关合同文本（C）变更借款合同主体后，担保人不变的不必重新签订有关合同文本（D）新合同借款利率按原合同利率约定执行12 下列不属于个人住房贷
6、款的是( )。（A）公积金个人住房贷款（B）自营个人住房贷款（C）个人住房组合贷款（D）个人商用房贷款13 按照住房交易形态划分，个人住房贷款不包括( )。（A）新建房个人住房贷款（B）个人二手房住房贷款（C）个人住房组合贷款（D）个人再交易住房贷款14 ( )率先在国内开办了个人住房贷款业务。（A）中国工商银行（B）中国建设银行（C）中国农业银行（D）中国银行二、多项选择题15 房地产的特性主要包括( )。（A）不可移动（B）独一无二（C）寿命长久：土地具有不可毁灭的特性，但是政府可规定土地使用期限（D）供给有限（E）价值量大16 房地产的估价原则包括( )。（A）合法原则（B）最高最佳使用
7、原则（C）估价时点原则（D）替代原则（E）公平原则17 下列关于成本法的叙述中，正确的有( )。（A）成本法的理论依据是生产费用价值论一商品的价格是由其生产所必要的费用决定的（B）只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价（C）成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易以及有独特设计需要的房地产的估价，如学校，图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、化工厂、码头、机场等（D）在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价（E）成本法的难点在于不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂，且折旧包含物质上、功能上和经济
8、上的价值减损，求取的难度较大18 关于假设开发法，下列叙述正确的有( )。（A）假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理（B）假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法（C）假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等（D）对于有城市规划设计条件要求，但规划设计条件尚未明确的待开发房地产。难以采用假设开发法（E）假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格19 个人住房贷款业务中，影响金融机构确定客户贷款利率、首付款比例的因素有( )。（A）借款人是否首次购房（B
9、）借款人所购住房是否是普通住房（C）借款人的年龄（D）借款人的信用记录（E）借款人的还款能力20 房地产估价方法主要有( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法（E）长期趋势法三、判断题21 房产税采用从价计税。计税依据为按计税余值计税和按租金收入计税两种。( )（A）正确（B）错误22 依照房产余值计算缴纳的，税率为 12；依照房产租金收入计算缴纳的税率为 12。( )（A）正确（B）错误23 房地产估价是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的
10、客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。( )（A）正确（B）错误24 目前我国政府规定土地使用权出让年限：居住用地 70 年，工用地 50 年，教育、科技、文化卫生、体育用地 40 年。( )（A）正确（B）错误25 房地产估价要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能，经济上可行，并经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种使用方式，包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。( )（A）正确（B）错误26 在实际估价中，各工作步骤之间是完全割裂的，相互之间不可以有交叉。( )（A）正确（B）错误27 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。(
11、 )（A）正确（B）错误银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）模拟试卷 7答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 B【试题解析】 按开发程度分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房，而不是土地性质。选项 B 错误。【知识模块】 个人住房贷款2 【正确答案】 A【试题解析】 市场法适用的对象是交易活跃的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。【知识模块】 个人住房贷款3 【正确答案】 C【试题解析】 房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。在出现房地产泡沫时期，采用市
12、场法有可能高估房价。放大房地产泡沫。在这种情况下，市场法完全丧失了用武之地。选项 C 错误。【知识模块】 个人住房贷款4 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。【知识模块】 个人住房贷款5 【正确答案】 B【试题解析】 B 项，收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率。在房地产市场繁荣时期收益法容易高估预期收益从而高估房价。【知识模块】 个人住房贷款6 【正确答案】
13、C【试题解析】 商业银行房地产贷款风险管理指引第三十五条规定，商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限但所有住房贷款的贷款成数不超过 80。【知识模块】 个人住房贷款7 【正确答案】 A【试题解析】 住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行，贷款期限在 1 年以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。【知识模块】 个人住房贷款8 【正确答案】 B【试题解析】 个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的 07 倍。【知识模块】 个人住房贷款9 【正确答案】 D【试题解析】 房产税暂行条例第五条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 12；依照房产租金收入计算缴纳的
14、，税率为 12。【知识模块】 个人住房贷款10 【正确答案】 C【试题解析】 个人住房贷款的还款方式有分期还款和到期一次还本付息两大类。两大类方式中又有几种不同的还款方式，例如，一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。故 A 项正确。借款人在借款时采用何种还款方式，应根据个人住房贷款的贷款品种、贷款期限等条件，按借款人和银行双方协商结果在借款合同中予以明确。故 C 项错误D项正确。在贷款期内，借款人可以根据实际情况，提出变更还款方式。由于各种还款方式是在一定条件下，需要遵循不同的计息规
15、定的，因此，并不是所有的还款方式之间都可以随意互相变更。一种还款方式能否变更为另一种还款方式需要根据银行的有关规定执行。故 B 项正确。【知识模块】 个人住房贷款11 【正确答案】 C【试题解析】 经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。【知识模块】 个人住房贷款12 【正确答案】 D【试题解析】 按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。按照住房交易形态划分个人住房贷款可分为新建个人住房贷款、个人二手房住房贷款。【知识模块】 个人住房贷款13 【正确答案】 C【试题解析】 按照资金来源划分，个人住房
16、贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建个人住房贷款、个人二手房住房贷款。个人再交易住房贷款俗称二手房贷款。故选 C 项。【知识模块】 个人住房贷款14 【正确答案】 B【试题解析】 20 世纪 80 年代中期，随着我国住房制度改革、城市住宅商品化进程加快和金融体系的变革，为适应居民个人住房消费需求，中国建设银行率先在国内开办了个人住房贷款业务。【知识模块】 个人住房贷款二、多项选择题15 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 房地产的特性还包括流动性差、用途多样、相互影响：房地产的价值与周边房地产的状况密切相关。【
17、知识模块】 个人住房贷款16 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 房地产估价原则主要有：公平原则；合法原则；估价时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。【知识模块】 个人住房贷款17 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 选项 A 的说法是成本法的理论依据；选项 B、选项 C 和选项 D 的说法是成本法的适用对象和条件：选项 E 是成本法使用的难点。【知识模块】 个人住房贷款18 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。选项 B 错误。【知识模块】 个人住房贷款19 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 金融
18、机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房、借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。【知识模块】 个人住房贷款20 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 房地产估价方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法等。【知识模块】 个人住房贷款三、判断题21 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查房产税的纳税依据。房产税采用从价计税计税依据为按计税余值计税和按租金收入计税两种。【知识模块】 个人住房贷款22 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查房产税的税率，根据这个税
19、率可以计算应纳税额。【知识模块】 个人住房贷款23 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查房地产估价的基本概念。房地产估价是指专业房地产估价人员，以房地产为对象，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。【知识模块】 个人住房贷款24 【正确答案】 B【试题解析】 目前我国政府规定土地使用权出让年限：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年、综合或其他用地 50 年。【知识模块】 个人住房贷款25 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查房地产估价原则中的“最高最佳使用原则”，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大化。【知识模块】 个人住房贷款26 【正确答案】 B【试题解析】 在实际估价中，各工作步骤之间不是完全割裂的相互之间可以有一些交叉有时甚至需要一定的反复。【知识模块】 个人住房贷款27 【正确答案】 A【试题解析】 本题主要考查房地产估价方法中的市场法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。【知识模块】 个人住房贷款
