1、1999 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素( )。（A）开发成本的变化（B）收入的变化（C）价格的变化（D）开发商对未来的预期2 某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元，年租金增长的百分率为 5%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为( )万元。（A）8.0（B） 8.4（C） 9.0（D）10.03 根据( ) 的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。（A）房地产交易方式 B.房地产交易顺序（B）购买房地产目的（C
2、）房地产类型4 已知某笔贷款的名义利率为 12%，若年实际利率为 12.68%，则该笔贷款每年计息 ( )次。（A）2（B） 4（C） 6（D）125 房地产开发项目的建设过程是指( )的持续时间。（A）房地产开发全过程（B）获得土地后到全部工程竣工（C）从工程开工到全部工程竣工（D）从工程开工到项目租售完毕6 对于价格弹性的以下描述中，( )是正确的。（A）需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化越不敏感（B）在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样（C）供给弹性系数 PES=需求数量变化的百分比/ 价格变化的百分比（D）短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性7 自有资金现金流量表
3、是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把( )作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。（A）借款本金偿还和利息支出（B）开发建设投资（C）投资方向调节税（D）项目投资总额8 对承包商而言，在( ) 的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。（A）开工前对工程内容尚不十分清楚（B）没有施工图就开工（C）设计图纸和技术说明书相当详细（D）有施工图但对工程的某些条件尚不清楚9 为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期的( )。（A）最终付款（B）预付款（C）保留金（D）工程款10 假设某项目年净经营收
4、益为 60 万元，年经营成本为 20 万元，该项目投资的资本价值为 750 万元，则该项目的年投资收益率为( )。（A）10.7%（B） 8.0%（C） 5.3%（D）2.7%11 房地产开发商进行项目融资的目的是提高( )。（A）全投资收益率（B）抵御金融风险的能力（C）自有资金收益率（D）资信等级12 银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为( )。（A）10%/8%/12%（B） 12%/10%/8%（C） 8%/2%/10%（D）8%/10%/12%13 某刚建成的写字楼售价为 8000 元/m 2，月租金水平为 60
5、 元/m 2，若租客以一次性支付租金的方式承租 5 年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为( )元/m 2。（A）3600（B） 800（C） 2900（D）270014 按( ) 的不同，可将物业划分为自用物业和出租物业。（A）所有权性质（B）存在形式（C）占有形式（D）使用性质15 物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行( )。（A）项目融资（B）工程招标（C）市场定位（D）物业管理16 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。（A）买方代理（B）卖方代理（C）联合代理（D）双重代理17 施工图中的总平面图是( )的一部分。（
6、A）建筑施工图（B）专业施工图（C）结构施工图（D）给排水施工图18 将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按( )分类的。（A）安装组合情况（B）冷凝器冷却方式（C）设备设置情况（D）所用介质19 某墙身详图中所标明的尺寸为 660，表明其所对应的实际尺寸是( )。（A）660mm（B） 1320mm（C） 5500mm（D）13200mm20 某 4 层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m 2，则该大厅的建筑面积为( )m 2。（A）780（B） 520（C） 1040（D）260二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或
7、2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 关于房地产投资的风险，( )的说法是正确的。（A）风险意味着对于可能的情况无法估计其可能性大小（B）风险为投资的实际收益与预期收益的偏差（C）实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失（D）风险可以用各种可能收益与均值偏离的程度来描述22 进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括( )等。（A）政策因素（B）市场因素（C）通货膨胀（D）持有期23 分析房地产价格与供求数量的关系时，常做出的假设条件包括( )等。（A）在一定的时间周期内（B）仅限于开发投资（C）除价格外的其他影
8、响因素不发生变化（D）将供求曲线简化成直线24 下列因素的变动中，能提高项目技术经济效果的影响因素包括( )。（A）空置率下降（B）开发周期延长（C）租金水平下降（D）建造成本上升25 房地产开发项目财务评价中所使用的营业利润测算表，主要反映开发项目计算期内的利润总额和各年的( )。（A）所得税（B）贷款利息（C）项目投资（D）税后利润26 按照合同所包括的工程范围以及承包关系不同，合同形式可分为( )。（A）总包合同（B）分包合同（C）成本加酬金合同（D）独立承包合同27 工程项目管理的基本职能是计划、组织、( )。（A）决策（B）控制（C）协调（D）反馈28 建筑工程质量管理工作的内容包括
9、( )等。（A）对原材料进行检验（B）对工程配套设备进行检验（C）工程进度管理与工期控制（D）制定并执行控制工程质量的具体措施29 开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核( )等内容。（A）项目评估报告（B）贷款数量和期限（C）抵押或担保条件（D）企业资信等级30 当前普通商品住宅开发项目的资金来源主要有( )等几种途径。（A）企业自有资金（B）银行贷款（C）预售收入（D）承包商垫资31 对收益性物业来说，空置率提高将导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。（A）租金收入减少（B）附加支出增加（C）运营成本下降（D）物业资本价值下降32 除宏观因素和供求关系外，影响物业收益的因素包
10、括物业区位、( )等。（A）通货膨胀（B）物业类型（C）供给总量（D）临街状况33 地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图，其所记载的地籍要素包括( )等内容。（A）有关的房屋、道路和水系（B）地物和地理名称（C）权属界限（D）土地编号34 房产图是房屋产权产籍管理的重要基础资料，分为( )。（A）房产分幅图（B）房产分丘图（C）房产分户图（D）房产平面图35 建筑工程概算书的内容主要由封面、编制说明、( )和其他工程概算表组成。（A）工程概算造价汇总表（B）单项工程综合概算表（C）安装工程概算表（D）建筑工程概算表三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最
11、多扣至零分。36 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。 ( )（A）正确（B）错误37 房地产开发成本、价格方面的信息，均属于房地产市场供给方面的信息。 ( )（A）正确（B）错误38 房地产价格主要受地价、建造成本、利率、利润水平和税金等因素的影响。如短期内建造成本、利率、税金变动不大时，降低房价主要途径是降低地价和利润率。( )（A）正确（B）错误39 新开发居住区，市政基础设施和配套设施投资不能全部计入商品住宅的开发成本。 ( )（A）正确（B）错误40 某房地产开发项目的成本利润率为 30%，若开发周期为 3 年，则该项目的年成本利润率可
12、能为 10%。 ( )（A）正确（B）错误41 在房地产开发项目可行性研究中，提高目标收益率，则项目的收益能力也相应提高。 ( )（A）正确（B）错误42 房地产开发项目的项目管理队伍，应该由投资管理人员、工程管理人员、营销策划人员等共同组成。 ( )（A）正确（B）错误43 房地产开发项目可行性研究中的盈亏平衡分析，主要是求取项目的盈亏平衡点，以考察项目的安全程度。 ( )（A）正确（B）错误44 金融机构向房地产开发项目贷款时，其贷款利息不能用分红的方式体现。 ( )（A）正确（B）错误45 市场推广费用投入越多，促销工作经济效益就越显著。 ( )（A）正确（B）错误46 提供好的物业管理
13、是房地产营销的有效手段，所以选择物业管理公司，是开发商工作内容的一部分。 ( )（A）正确（B）错误47 电梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然层计算建筑面积。 ( )（A）正确（B）错误48 平屋顶是指屋面坡度为 2%5%的屋顶。 ( )（A）正确（B）错误49 表明建筑物的朝向、平面形状、内部布置以及入口、走道和楼梯位置的图纸是建筑施工图中的平面图。 ( )（A）正确（B）错误50 建筑物给水系统分生产、生活、消防三种系统，排水系统分为生活污水、生产废水、雨水三类系统。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位
14、。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 某家庭欲购买一套面积为 80m2 的经济适用住房，单价为 3500 元/m 2，首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2%和 6.6%，期限均为 15 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?52 某开发商以 6000 万元购置了一宗商住用地 50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 4500m2，容积率为 7.5，建筑密度为 65%，建筑层数共 20 层，从-2 层至+3 层建筑面积均相等。地下两层中，-1 层为车库，有供出售的 95 个车
15、位，-2 层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上 3 层裙房为用于出租的商业用房，地上418 层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为 3.5 年(其中准备期为12 个月，建设周期为 24 个月，销售周期为 6 个月)；平均建造成本为 3500 元/m 2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8%和 5%；地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为 8000 元/m 2，商业用房年净租金收入为 2000 元/m 2，停车位售价为 12 万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2.5%和 6.0%。开发建设
16、贷款利率为 7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为 5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。53 某投资者以 1000 万元一次性付款方式取得一写字楼物业 20 年的经营收益权，第一年投入装修费用 200 万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为 200 万元，以后每年以 5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为 15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为 4%，计算项目的实际收益率。1999 年房地产估价师（房地产开
17、发经营与管理）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 D5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 A8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选
18、或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 【正确答案】 B,C,D22 【正确答案】 A,B,C23 【正确答案】 A,C,D24 【正确答案】 A,C25 【正确答案】 A,D26 【正确答案】 A,B,D27 【正确答案】 B,C28 【正确答案】 A,B,D29 【正确答案】 A,B,C,D30 【正确答案】 A,B,C31 【正确答案】 A,B,D32 【正确答案】 B,D33 【正确答案】 C,D34 【正确答案】 A,B,C35 【正确答案】 A,B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 【正确答案】
19、 A37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 A40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A43 【正确答案】 A44 【正确答案】 B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 A47 【正确答案】 A48 【正确答案】 A49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 【正确答案】 第 1 题已知：P=350080(1-25%)=21(万元)n=1512=180(月)i1=4.2%12=0.35%i2=6.6%12=0.55
20、%p1=10 万元 P2=11 万元求解 A：A1=P1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=1000000.35%(1+0.35%)180(1+ 0.35%)180-1=749.75(元)A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=1100000.55%(1+0.55%)180(1+0.55%)180-1=964.28(元)则 A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03(元)52 【正确答案】 解：A计算项目总开发价值： 项目总建筑面积：45007.5=33750(m2) 基底面积：450065%=2925(m 2) 住宅出售面积：33750-29255=19125(
21、m2) 商业用房建筑面积：29253=8775(m 2) 项目开发价值(分项)A住宅：800019125(1-6%)=14382(万元)B车位：1295(1-6%)=1071.6(万元)C商业： 200087755.5=9652.5(万元) 出租部分无销售现金 项目开发总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(万元)B计算开发成本： 购地费：6000万元 建造成本： 350033750=11812.5(万元) 专业人员费用：11812.58%=945(万元) 管理费：11812.55%=590.625(万元) 财务费： 购地款利息=6000(1+7.5%)3
22、.5-1=1728.24(万元) 建造成本、专业人员费、管理费、利息：(11812.5+945+590.625)(1+7.5%)1.5-1)=1529.48(万元 ) 财务费用总计：1728.24+1529.48=3257.72(万元) 销售费用：(800019125+12000095)2.5%=411(万元) 项目开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)C计算项目开发商利润：25106.1-23016.845=2089.255(万元)D计算项目开发成本利润率：2089.25523016.845100%=9.077% 53 【正确答案】 A计算项目 FNPV：
