1、2002 年土地估价师（土地估价理论与方法）真题试卷及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。( )（A）正确（B）错误2 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。( )（A）正确（B）错误3 城镇土地等级应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等级不宜低于行政级别较低的城市。( )（A）正确（B）错误4 有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高
2、，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。( )（A）正确（B）错误5 根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。( )（A）正确（B）错误6 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。( )（A）正确（B）错误7 利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。( )（A）正确（B）错误8 采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为 60 年，待估宗地的剩余使用年期为 50 年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低 20%
3、。( )（A）正确（B）错误9 采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。( )（A）正确（B）错误10 建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。( )（A）正确（B）错误11 中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程于 2001 年 11 月 12 日发布，自2002 年 1 月 1 日起实施。( )（A）正确（B）错误12 采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素
4、修订系数。( )（A）正确（B）错误13 采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。( )（A）正确（B）错误14 路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价深度百分率 其他条件修正额宗地面积。 ( )（A）正确（B）错误15 国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物、其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。( )（A）正确（B）错误16 在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年期；对有年期但没有到法定最高
5、出让年限的，则以样点地价年期为准。( )（A）正确（B）错误17 评估设有地役权的土地使用权价格，关键是判断地役权对土地利用的影响程度。( )（A）正确（B）错误18 基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，针对城镇内某土地级别的不同区域类型，分用途评估出基准地价；并在此基础上，分析地价与其影响因素之间的关系，从而建立以基准地价为基础的宗地地价评估的修正体系。( )（A）正确（B）错误19 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )（A）正确（B）错误20 基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。( )（A）正
6、确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。21 根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自( )。（A）农业雇佣工人创造的剩余价值（B）社会其他部门工人创造的价值（C）农业工人利用肥沃土地创造的超额利润（D）农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润22 有一房屋，其重置价为 80 万元，成新度为 70%，现用于出租，年租金收入为8 万元，年出租总费用为 1 万元。又知土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%，则该宗土地的年纯收益为( )万元。（A）59.67（B） 58.67（C） 7（D）2.5223 采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利
7、用方式和当地房地产市场现状及未来如化趋势，一般采用( )和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。（A）市场比较法（B）收益还原法（C）成本法（D）标准法24 将标准深度 100 英尺 4 等分，每一等份的价值占路线价的比例分别为37.5%、 29.5%、 20.7%、12.3% 的路线法则是( )。（A）慎格尔法则（B）苏慕斯法则（C）霍夫曼法则（D）哈柏法则25 进行标定地价评估时，首先要( )。（A）确定影响地价的因素（B）确定估价方案（C）选择估价方法，估算土地价格（D）确定宗地估价额26 某城市四级工业用地基准地价为 300 元/m 2，设定的土地开发状况为“四通一平”(通上水、通
8、下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40 元/m 2、30 元/m 2。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到( )元/m 2。（A）300（B） 340（C） 370（D）33027 在评估划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的( )对价格的影响。（A）用途差别（B）区位差别（C）权利差别（D）使用者差别28 有一宗 1000m2 的工业用地，其土地取得费为 12 万元，土地开发费为 20 万元，开发期为一年。其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为 10%
9、，则在成本逼近法中计算的投资利息为( )元(利息计算按复利方式，结果保留到整数位)。（A）32000（B） 21762（C） 12000（D）976229 确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以( )、修正的结果为辅。（A）统计（B）分析（C）比较（D）选择30 某建筑物占地面积 3 亩，容积率为 4，自然耐用年限 70 年，经济耐用年限 60 年，已使用 15 年，残值率为 5%，重置价格为 2000 元/m 2，则该建筑物现值为( )万元。（A）1220（B） 1274（C） 1525（D）159331 采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的( )确定。
10、（A）贷款利息率（B）存款利息率（C）存贷利率平均值（D）安全利率32 某城市地价指数如下表所示： 若该市某宗地 1999 年 1 月 28 地价为 800 元/m 2，则该宗地 2002 年 1 月 28 的土地价格为( )元/m 2。（A）1440（B） 1360（C） 1309（D）100433 特尔斐权重测定法要求的专家人数一般以( )人为宜。（A）1020（B） 1030（C） 1040（D）153034 土地价格是土地权利和( )的购买价格。（A）价值（B）有效需求（C）使用价值（D）收益35 根据中心地理论，( )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。（A）三角形（B）四边形
11、（C）六边形（D）同心圆36 下面( ) 图可以反映土地还原率 R1、建筑物还原率 R2、综合还原率 R3 三者之间的大小关系。（A）（B）（C）（D）37 里地线是指( ) 。（A）宗地的边界线（B）标准深度的连线（C）距街道 18m 的连线（D）与街道的平行线37 采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为 8000 万元，开发商预付总资本为 4000 万元(不含地价款)，销售税费为 400 万元，假定开发商确定的投资回报率为 20%。根据上述条件回答下列问题。38 开发商的利润额为( )万元。（A）1600（B）地价 0.2+720（C）地价 0.2+800（D）地价0.
12、2+88039 在不考虑利息因素的情况下，则开发商可支付的最高地价额为( )万元。（A）1267（B） 1360（C） 2333（D）280040 作为地价体系中最关键的参考指标，( )反映的是地产市场的现实。（A）交易底价（B）标定地价（C）成交地价（D）评估价格41 A 市原先下辖 B、C 两区， D 县及正经济技术开发区，于 1999 年编制基准地价，当时，工作范围包括 B、C 两区和 E 经济技术开发区。到 2002 年，B、C 两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D 县撤县成立 F 区，其中，邻近 C 区的 G地区成为 A 市新的房地产热点，正经济技术开发区由于引进大型项目，地价
13、也迅速上升。因此，A 市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是 ( )。（A）B 区、C 区、F 区、 E 经济技术开发区（B） B 区、 C 区、E 经济技术开发区（C） B 区、 C 区、G 地区、 E 经济技术开发区（D）G 地区、E 经济技术开发区42 宗地估价的一般程序为( )。（A）确定估价基本事项； 拟订估价作业计划； 收集资料实地踏勘；分析整理相关资料；选定方法试算价格； 确定宗地估价结果； 撰写估价报告书（B） 收集资料实地踏勘；拟订估价作业计划；确定估价基本事项；分析整理相关资料；选定方法试算价格； 确定宗地估价结果； 撰写估价报告书（C） 确定估价基本事项；收
14、集资料实地踏勘；分析整理相关资料；拟订估价作业计划；选定方法试算价格； 确定宗地估价结果； 撰写估价报告书（D）收集资料实地踏勘； 确定估价基本事项； 拟订估价作业计划；分析整理相关资料；选定方法试算价格； 确定宗地估价结果； 撰写估价报告书43 某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的年租金为 5 万元，租期 5 年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为 8 万元，承租土地使用权的还原率为 6%，则承租土地使用权价格为( )万元。（A）12.64（B） 15（C） 33.33（D）5044 一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于( )。（A）10%（B） 2%（C）
15、0（D）重置成本乘以折旧率44 某工业开发区土地总面积为 5km2，道路、绿化等基础、公用设施占地10.5km2，现已完成“七通一平” 开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为 400 元/m 2。另据调查，该区域土地增值收益率为 25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地 Y，出让年限 50 年，土地面积 10000m2，土地还原率为 7%。 根据上述条件回答以下问题(计算结果保留到整数位)。45 若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为( )元/m 2。（A）400（B） 500（C） 650（D）71446 若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为(
16、 )元/m 2。（A）350（B） 500（C） 650（D）71447 Y 宗地出让土地的总价为( )万元。（A）500（B） 647（C） 690（D）71448 在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为( )。（A）类似土地（B）比较宗地（C）标准宗地（D）交易宗地49 城市市区及近郊区非农业人口在 20 万50 万的城市划分商服中心的级别数目、最低级中心的建筑面积之和宜分别控制在( )的标准。（A）二四级，20001500m 2（B）二四级，15001000m 2（C）二三级，20001500m 2（D）二三级，15001000m 250 某一城市有 1 条区域干
17、线铁路通过，拥有 1 个二等客运站，并有 1 条国家干线公路、2 条省级干线公路和 2 条县级公路都在此经过。若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分标准为：有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得 6 分、区域干线铁路得 5 分，属一等客运站所在城镇加 4 分，属二等客运站所在城镇加 3分；每拥有一个方向的国家干线公路得 2 分、省级干线公路得 1.5 分、县级公路得1 分、其他公路得 0.5 分。该城镇交通条件指数为( )分。（A）12.5（B） 15（C） 17（D）2251 下列对土地估价的描述不正确的是( )。（A）土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与
18、方法并不完全一致（B）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响（C）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（D）土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来52 使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为( )。（A）广义地租（B）狭义地租（C）准地租（D）经济地租53 在对矿井、矿区用地进行底价评估时，宗地外开发程度最低应设定为( )。（A）实际配套状况（B）达到可开工条件（C）区域平均状况（D）满足理想生产状况54 一宗商业用地，目前的纯收益为 50 万元，还原率
19、为 5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于( )万元。（A）1860（B） 1380（C） 1250（D）102554 某开发公司现以 1200 万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在 1 年内建成一栋建筑面积为 3 万 m2 的住宅楼，预计总售价可达到 6000 万元，现实一年期贷款利息率为 5.85%，销售税费率控制在 6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。 根据上述条件回答下列问题(利息按复利计算)。55 建筑物的开发建造成本应控制在( )元/m 2 建筑面积以下。（A）33.60（B） 3282（C） 112
20、0（D）109456 该项目的总利息支出为( )万元。（A）165（B） 167（C） 354（D）36057 对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于( )种。（A）1（B） 2（C） 3（D）458 地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的( )。（A）一般因素（B）个别因素（C）区域因素（D）特殊因素58 某市和平路商业街于 2000 年 9 月底制定的路线价为 1000 元/m 2，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为 1.5。和平路的地价从制定之初到2002 年 5 月底期间，每月上涨 0.6 个百分点，此后到 2002 年 9 月底每月都环比增长 0.
21、5%；另按统计分析，每当容积率上升 0.1，地价上升 5 个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地(见下图)，出让年限均为 40 年，宗地具体情况、临街地深度指数表和袋地深度指数表见下表，里地线标准深度为 18m。土地还原率取 6%。 根据上述条件回答下列问题。 59 A 宗地从成交之时到 2002 年 9 月底，按 40 年出让年期计算，地价上涨了 ( )。（A）6%（B） 6.5%（C） 6.9%（D）7.2%60 假定以 A 宗地容积率作为基准容积率考虑，2000 年 9 月，和平路路线价应比原来水平高出( ) 。（A）0（B） 5%（C） 10%（D）15%61 B 宗地于 20
22、02 年 9 月底的转让价格应为( )元/m 2。（A）1396（B） 1399（C） 1425（D）142862 C 宗地当初成交的楼面地价应在( )元/m 2 左右。（A）434（B） 496（C） 758（D）78263 D 宗地于 2002 年 9 月底的单位面积转让价格可能比 B 宗地同期单位面积价格低( )。（A）33%（B） 36%（C） 39%（D）64%64 采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出( ) 。（A）0.5 个百分点左右（B） 1 个百分点左右（C） 2 个百分点左右（D）标准未规定65 评估别墅等独立居住用地，一般应首选
23、( )。（A）市场比较法（B）收益还原法（C）成本逼近法（D）剩余法66 在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。（A）区域平均地价（B）市场价格的平均值（C）成交地价的平均水平（D）评估价格的平均值67 采用平均深度百分率编制深度百分率表时，百分率呈( )现象。（A）递减（B）递增（C）剧减（D）剧增68 某旅社占地面积 150m2，建筑物面积 200m2，月正常经营性收入为 45000 元，月经营总费用、建筑物纯收益均为 15000 元，若土地还原率取 10.0%，则该旅社所使用土地的单价为( ) 元/m 2。（A）10000（B） 12000（C） 20000（D）2
24、500069 下列( ) 因素不是工业区位论主要讨论的内容。（A）运输成本（B）产品质量（C）劳动力成本（D）分散与集聚因素70 某一房地产，已知建筑物的重置价格为 1000 元/m 2，成新率为 70%，房地产净收益为 140 元/m 2，土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%，则该房地产的价格为( )元/m 2。（A）1700（B） 2000（C） 2100（D）240071 一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。（A）高于（B）等于（C）低于（D）无法判断72 城镇土地定级的对象是( )。（A）城镇建成区的所有土地（B）城镇建成区和
25、近郊区范围内的所有土地（C）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围，不能包括城镇附近的独立工矿用地、开发区、旅游区等所有土地（D）土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围，可以包括城镇附近的独立工矿用地、开发区、旅游区等所有土地73 采用市场比较法进行地价评估时，所选用的交易案例与待估宗地应具有( )。（A）一致性（B）代表性（C）替代性（D）普遍性74 采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按( )求取。（A）宗地内外开发投入的费用总和（B）宗地外开发投入的费用总和（C）宗地内开发投入的费用总和（D）宗地内外受益分摊的开发费用总和75 建筑物折旧是指( )。（A）建
26、筑物因时间经过所造成的损耗（B）建筑物的新旧程度（C）对建筑物的人为破坏（D）建筑物重置成本与残值率的乘积76 在中等城市进行基准地价评估，其工作底图的比例尺一般为( )。（A）1:100001:100000（B） 1:100001:50000（C） 1:50001:10000（D）1:10001:500077 某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%，该不动产的还原率为 8%，则该不动产的价格为( )万元。（A）100（B） 77（C） 63（D）4278 将带有租赁契约的土地进行转让、收回、征收或调整租金时，一般要进行( )评估
27、。（A）土地租赁权价格（B）承租土地使用权价格（C）地役权价格（D）划拨土地使用权价格79 以下( ) 不属于宗地价格评估中的复审工作内容。（A）分析方法与技巧是否恰当（B）分析各试算价格的可用程度如何（C）所选用的最高最佳用途是否正确（D）估价过程所用程序是否符合逻辑80 甲宗土地楼面地价为 700 元/m 2，建筑容积率为 5，乙宗土地楼面地价为 500 元/m2，建筑容积率为 7，则两宗土地的总价相比，( )。（A）甲等于乙（B）甲高于乙（C）甲低于乙（D）难以判断81 阿兰索的主要贡献在于：将( )作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。（A）交通（
28、B）时间（C）距离（D）空间82 空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益=租金-( )+ 管理费+维护费（A）保险费（B）税金（C）折旧费（D）利息82 某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积 121km2，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心 1 个，营业收入平均为 9 万元/(m 2.年)；三级商业中心 30 个，营业收入平均为 1.2 万元/(m 2.年)。某 L 地块离一级商业中心的距离为5km，离二级商业中心的距离最近为 1km，和最近的三级商业中心只有一路之隔。 根据上述条件回答下列问题。83 二级商业中心的规模指数 I2M 为( )。（A）100（B） 66
29、.7（C） 33.3（D）13.384 商业中心二级功能的功能分 f2M 为( )。（A）66.7（B） 33.3（C） 20.0（D）13.385 商业中心二级功能的影响半径为( )km。（A）6.21（B） 5.5（C） 3.1（D）2.7886 L 地块的商服繁华影响度分值为( )。（A）13.3（B） 15.6（C） 22.4（D）33.387 采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为 1000 元/m 2，若交易形式的情况修正系数为：协议 0.5；招标 0.75；拍卖1.0，则修正后的交易案例价格为( )元/m 2。（A）500（B） 1500（C
30、） 1666.7（D）200088 采用收益还原法以外方法对机场、码头用地进行地价评估时，应考虑( )修正。（A）级差地租（B）垄断地租（C）级差地租（D）经济地租89 采用收益还原法评估土地价格时，如果( )，则选择如下公式： （A）土地纯收益按某一常量逐年递增（B）土地纯收益按某一常量逐年递减（C）土地纯收益按某一固定比率逐年递增（D）土地纯收益按某一固定比率逐年递减90 在城镇土地住宅用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于( )形式。（A）线状因素线性衰减（B）线状因素非线性衰减（C）非线状因素线性衰减（D）非线状因素非线性衰减91 土地价格水平由同一供需圈内具有( )的替
31、代性土地的价格所决定。（A）相同区域（B）相同性质（C）相同级别（D）相同用途92 采用收益还原法评估地价时，其关键在于( )。（A）正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期（B）合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期（C）正确测定土地纯收益并合理确定土地还原率（D）科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势93 某公司于 2000 年 10 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2001 年10 月在此地块上建成建筑物 B，其经济耐用年限为 50 年。2002 年 10 月该类建筑重置价格为 1600 元/m 2，残值率为 5%，则房屋的年折旧费为( )元/m 2。（
32、A）31.02（B） 32.00（C） 32.65（D）33.3394 成本逼近法一般适合于( )的估价。（A）有建筑的土地（B）有开发潜力的土地（C）建成区已开发的土地（D）新开发的土地95 审核地价调查资料时，应将缺少统计主要项目、数据明显偏离正常情况的样本( )。（A）补充（B）修正（C）增加（D）剔除96 关于某土地评估公司，下列观点不正确的是( )。（A）该公司可以接受某国有土地使用权人的代理人的委托对该国有土地使用权人的土地进行地价评估（B）该公司可以对自己拥有的土地进行评估（C）该公司可以接受银行的委托对本公司自己拥有的土地进行评估，从而提供抵押贷款的参考价格（D）该公司可以接受
33、某宗土地拟受让方的委托，对该宗土地进行地价评估97 采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括( ) 。（A）职工工资（B）改扩建费用（C）房屋火灾保险（D）维修费用98 以下因素中，( ) 是土地价格存在的根源。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）相对地租99 某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道 D 路，影响半径为 5km，有一条支路穿过定级单元 j，直通 D 路，j 定级单元中心点距 D 路的垂直距离为 2km。按照城镇土地分等定级规程 ，该定级单元内道路通达度分值 FjR 可能为( ) 。（A）60（B） 54.6（C） 48.6（D）15.8100 X 省省会 Y 市所辖的 Z 县级市已完成了基准地价成果编制，根据城镇土地估价规程规定，该成果应由( )组织验收。
