1、2008 年房地产估价师（房地产估计理论与方法）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（B）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（C）房地产估价会有误差且难以控制（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格2 下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是( )。（A）最高最佳使用原则（B）合法原则（C）替代原则（D）谨慎原则3 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价
2、格是( )（A）该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金（B）该房改房现时上市交易的正常价格（C）现时该房屋的房改成本价（D）当时该房屋的房改成本价4 拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得( ) 。（A）抵押人无权优先受偿（B）抵押人有权对全部房地产优先受偿（C）抵押权人有权优先受偿（D）抵押权人无权优先受偿5 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整 15 元，则该地区“ 五通一平
3、 ”的正常费用为( )元/m 2。（A）98（B） 102（C） 108（D）1166 某居民 2008 年 1 月初购买一套建筑面积为 100m2 的住宅，单价为 5000 元/m 2，若 2008 年当地同类住宅价格月递增 0.5%，年通货膨胀率为 5%，则 2008 年底该套住宅实际增值额为( ) 元。（A）4296.96（B） 5560.86（C） 5839.91（D）30838.917 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体。（A）实体、权益、区位（B）实物、权益、区位（C）实物、权利、位置（D）实物、权益、位置8 某期房 1 年后能投入使用，与其类似的现房价格为 5
4、000 元/m 2，出租的年总收益为 500 元/m 2，管理费用等其他支出为 100 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%，则该期房目前的价格是( )元/m 2。（A）4395（B） 4486（C） 4636（D）48509 某抵押房地产的市场价值为 600 万元，已知注定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为 0.7。则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。（A）370（B） 385（C） 420（D）55010 一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1) 要求在成交日期时一次付清。(2) 如果在成交日期时一次付清，则给予折扣 5%。(
5、3) 以抵押贷款方式支付，首期支付 10 万元，余款在来来 10 年内按月等额支付。(4) 约定一年后一次付清。(5) 从成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。下列选项中，存在名义价格的是( )。（A）第(1)、第 (3)种情况（B）第 (3)、第(5)种情况（C）第 (1)、第(5)种情况（D）第(2)、第 (4)种情况11 一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。（A）上升（B）下降（C）保持相对稳定（D）先上升后下降12 为评估建筑面积为 120m2 的住宅在 2008 年 9 月的买卖价格，收集了以下 4 个交易
6、实例，最适合作为可比买例的是( )。 （A）甲（B）乙（C）丙（D）丁13 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的( )。（A）区位因素（B）社会因素（C）实物因素（D）权益因素14 房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的( )。（A）配套设施建设的限制（B）房地产使用管制（C）房地产权利的设立和行使的限制（D）房地产相邻关系的限制15 最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。（A）收益递增原理（B）收益递减原理（C）最佳效益原理（D）适合原理16 某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对
7、一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为( ) 。（A）估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去（B）估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在（C）估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在（D）估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去17 按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用( )的收益估计值。（A）较高（B）较低（C）最高（D）最低18 为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约
8、定买方支付给卖方 3500 元/m 2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为( )元/m 2。（A）3673.20（B） 3673.68（C） 3790.43（D）3792.9319 甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为 60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为 120 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( ) 万元。（A）40
9、（B） 48（C） 60（D）7020 某一交易实例房地产的使用面积为 3000 平方 ft2，成交总价为 110 万美元，分四次付款 (如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%)，首付 35万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为 1 美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为( )元人民币/m 2。(1ft 2=0.0929m2)（A）17484.19（B） 19019.99（C） 19753.57（D）20538.7721 某待开发土地，其土地取得
10、费为每亩 36 万元，土地开发费为 1.5 亿元/km 2。假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60%和 40%。银行贷款年利息为 8%，该土地的投资利息为( )元/m 2。（A）55.20（B） 103.22（C） 109.63（D）114.8222 某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 600 元/m 2，建筑物残值率为 5%，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是( ) 。（A）81.00%（B） 84.00%（C） 84.17%（D）84.80%23 某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 15
11、00m2，层高为 4.1m，土地剩余使用期限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为 2000 元/m 2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平方米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为 10%)（A）11.80（B） 16.07（C） 23.57（D）31.0724 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下
12、每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为( )万元。（A）95.40（B） 97.87（C） 98.55（D）99.3325 某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V 2、V 3，则三者关系是( )。（A）V 1=V2=V3（B） V3V 2V 1（C） V1V 3V 2（D）V 1V 2V 326 某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 1000m2 的面积，约定租赁期限为 20 年。第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上一年的基础增加1 万元，从第 8 年开始，租金保
13、持固定不变。现市场上类似办公楼月租金为 30 元/m2，假设折现率为 10%，则目前承租人在该房地产中的权益价值为( )万元。（A）45.39（B） 46.84（C） 40.68（D）53.9427 某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/m 2，出租率为 85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 12%，商场建筑面积为 40000m2，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收益价值为( )万元。（A）690.40（B） 8284.79（C） 8720.83（D）9746.8128 下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是( )。（A）（B）（C）（D）29 估
14、价人员通过市场调查获知，某地区 20032006 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/m 2，4887 元/m 2，5037 元/m 2，5192 元/m 2。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅 2008 年的价格为( )元/m 2。（A）5362（B） 5347（C） 5532（D）556330 下图是一块前后两面临街、总深度为 175ft，临街宽度为 30ft 的矩形地块。已知，前街路线价为 320 元/ft 2，后街路线价为 240 元/ft 2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( ) 万元。(采用四三二一法则) （A）144.6（B） 160.8（C） 17
15、0.8（D）180.831 下列关于地租的表述中，错误的是( )。（A）农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积（B）土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息（C）生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的（D）经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的32 某住宅房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元/m 2。后经规划调整，其容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为( )万元。（A）375（B） 450（C） 500（D）60033 二级资质房地产估价机构可以从事
16、的房地产估价业务有( )。（A）公司上市、企业清算（B）司法鉴定、城市房屋拆迁（C）企业清算、城市房屋拆迁（D）司法鉴定、公司上市34 估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和( )。（A）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号（B）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号（C）估价作业日期、估价报告编号、附件（D）估价时点、估价作业日期、估价报告编号35 若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( )。（A）谨慎价值（B）市场价值（C）快速变现价值（D）投资价值二、多
17、项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。（A）应做到诚实正直，公正执业（B）为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目（C）未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开（D）应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用（E）不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章37 在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的(
18、 )。（A）用途多样性（B）合法性（C）相互影响性（D）外部性（E）易受限制38 下列属于成本租金构成的内容有( )。（A）折旧费（B）维修费（C）管理费（D）保险费（E）房产税39 需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有( )。（A）炫耀性物品（B） “吉芬” 物品（C）低档商品（D）高档商品（E）急需商品40 影响房地产价值的权益因素包括( )。（A）房地产权利设立和行使的限制（B）房地产区位的限制（C）房地产使用管制（D）房地产通风采光的限制（E）房地产相邻关系的限制41 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，( ) 。（A）
19、估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致（B）期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值（C）期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值（D）期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准（E）在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的 20%42 下列房地产不得用于抵押的有( )。（A）无地上建筑物的出让土地使用权（B）无地上建筑物的划拨土地使用权（C）所有权或使用权有争议的房地产（D）依法查封扣押期间的房地产（E）幼儿园等公益教育设施43 下列房地产状况中属于区位状况的有( )。
20、（A）位置（B）房地产规模（C）环境景观（D）外部基础设施完备程度（E）朝向、楼层44 根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。（A）单位比较法（B）市场提取法（C）分解法（D）工料测量法（E）指数调整法45 下列费用中属于运营费用的有( )。（A）房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额（B）房地产税、人员工资、维修费、所得税（C）保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税（D）为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费（E）所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额46 假设开发法中求取在建工程价值应
21、扣减的项目有( )。（A）续建前已建成本（B）续建管理费用（C）续建投资利息（D）续建完成后房地产销售费用（E）取得在建工程的税费47 长期趋势法的作用主要有( )。（A）用于收益法中预测来来的租金、空置率等（B）用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整（C）用于成本法计算重置价格（D）用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力（E）用来填补某些房地产历史资料的缺乏48 城镇基准地价内涵包括( )。（A）容积率（B）土地使用税（C）土地开发程度（D）土地使用年限（E）征地补偿费49 某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为 200 万元，其中一层价值是二层价值的 2 倍，三层价值是二
22、层价值的 0.7 倍。若建筑物总价值为 120 万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。（A）按建筑面积分摊二层占有土地的份额为 33.33%（B）按房地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57%（C）按房地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03%（D）按土地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57%（E）按土地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03%50 附件是估价报告的有机组成部分，通常包括( )。（A）估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明（B）估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件（C）估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件（D）估价对象
23、权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件（E）估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。( )（A）正确（B）错误52 在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。( )（A）正确（B）错误53 某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。( )（A）正确（B）错误54 房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。( )（A）正确（B）错
24、误55 房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。( )（A）正确（B）错误56 一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。( )（A）正确（B）错误57 在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。( )（A）正确（B）错误58 某房地产于 2 年前以抵押贷款的方式，贷款 200 万元，贷款期限 5 年，贷款成数六成，贷款利率 8%，以等本金方式按月偿还本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为 500 万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为 300 万元。( )（A）正确（B）错误59 在采用市场法进行拆迁估价时
25、，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立可比实例比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。( )（A）正确（B）错误60 在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。( )（A）正确（B）错误61 某房地产的年有效毛收入为 10 万元，运营费用为 2.5 万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为 7.5%。( )（A）正确（B）错误62 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发后房地产价值以及需支出的成本、费用、税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。( )（A）正确（B）错误63 根据市场调查研究，获
26、知某类房地产 20032007 年价格逐年上涨，分别为 3500元/m 2，3700 元/m 2，3950 元/m 2，4250 元/m 2，5500 元/m 2，运用平均发展速度法预测，则该类房地产 2008 年的趋势值大于 4800 元/m 2。( )（A）正确（B）错误64 划分路线价区段时，将可及性相当，地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段一定是同一个路线价区段。( )（A）正确（B）错误65 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公
27、式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 1000m2 的面积，约定租赁期限为 20 年。第一年租金为 24 万，以后每年租金在上一年的基础上增加1 万元，从第 8 年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为 30元/m 2，假设折现率为 10%。请计算目前该承租人权益价值。67 某宗拟出让的熟地面积为 10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为 5，出让年限为 40 年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需 2 年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为 1100
28、 元/m 2，专业费用为建筑安装工程费的 6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的 3%，上述三项费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为 8000 元/m 2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为 800 元/m 2，精装修公寓售价为 10000 元/m 2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为 200 元/m 2，设计宾馆正常经营的年净收入为 5100 万元，报酬率为 10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的 3%和 6%，销售费用在毛坯房、精装修公
29、寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的 4%，折现率为 12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。2008 年房地产估价师（房地产估计理论与方法）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B【试题解析】 成本价购买的房改房在上市时是有一定限制的，具体限制内容全国各地情况不尽相同，对于需补交的土地使用权出让金是由受让方承担的，排除 A，法院委托评估是该套房的现时市场价格而不是其房改成本价，更不是房改当时的成本价，排除 C、D，因此选 B
30、。4 【正确答案】 D5 【正确答案】 A【试题解析】 “五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。20 元/m 2+14 元/m 2+16 元/m 2+25 元/m 2+8 元/m 2+15 元/m 2=98 元/m 2。6 【正确答案】 B【试题解析】 开发教材有实际收益率(R r)、名义收益率 (Ra)和通货膨胀率(R d)三者关系式：(1+R a)=(1+Rr)(1+Rd)，此题中，2008 年年底的 Rr=1+(1+0.5%)12-1(1+5%)-1=0.0111217，增值额=5000 元100R r=5560.86 元。7 【正确答案】 B8 【正确答
31、案】 B【试题解析】 期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿= 5000 元/m 2-(500-100)元/m 2/10%1-1/(1+10%)-5000 元/m23%=4486.36 元/m 2。9 【正确答案】 B【试题解析】 抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=600 万元-50 万元 =550 万元。抵押贷款额度=抵押价值贷款成数=550 万元0.7=385 万元。10 【正确答案】 D11 【正确答案】 A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C17 【正确
32、答案】 B18 【正确答案】 B【试题解析】 正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)，正常成交价格= 3500 元/m 2/(1-3%)=3608.25 元/m 2，该可比实例修正调整后的价格 3608.25元/m 2(1+0.3%)6=3673.68 元/m 2。19 【正确答案】 B【试题解析】 甲乙两地块合并后产生的增值=120 万元-(60+40)万元=20 万元，则乙地块的合理要价=40+20/10040=48 万元。20 【正确答案】 B【试题解析】 建筑面积=30000.929m 2/0.65=428.77m2，该交易实例的单位实际价格=7.71000035+
33、35/(1+7%) 0.5+30/(1+7%)+10/(1+7%)1.5/428.77=19019.72 元人民币/m 2。21 【正确答案】 A【试题解析】 土地取得费用=36 万元666.67m 2=540 元/m 2，土地开发费用=150 元/m2，该土地的投资利息=(540+150)元/m 260%(1+8%)0.5+40%(1+8%)1.5-(540+150)=50.02 元/m 2。22 【正确答案】 B【试题解析】 d=D/C100%=1400 元/120m 2600 元/m 2=2%，当 R0 时，q=100%-dt=100%-2%8=84%。23 【正确答案】 D【试题解析】
34、 功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，无效成本=51500m 210 元/m 2=7.5 万元，超额持有成本=(2.5/10%)/1-1/(1+10%) 30=23.57 万元，则折旧额=31.07 万元。(收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值)24 【正确答案】 C【试题解析】 80/1-1/(1+8%) 55=98.55(万元) 。25 【正确答案】 B【试题解析】 在投资额相同情况下，投资回报与报酬率正相关，报酬率与投资风险正相关。26 【正确答案】 C【试题解析】 承租人权益价值=无租约限制下价值-有租约限制下
35、价值，无租约限制下价值= 则承租人权益价值=40.68 万元。27 【正确答案】 D【试题解析】 40 元/m 21240000m265%95%/12%1-(1+12%)38=9746.81 万元。28 【正确答案】 A29 【正确答案】 A【试题解析】 d=(205+150+170)元/m 23=170 元/m 2，V 2008=P0+di=4682 元/m 2+170元/m 24=5362 元/m 2。30 【正确答案】 A【试题解析】 前街影响深度=总深度前街路线价(前街路线价+后街路线价)=175ft320 元/ft 2(320+240)元/ft 2=100ft，则后街影响深度 =75
36、ft，根据四三二一法则，V 总价 =320 元/ft 2(40%+ 30%+20%+10%)30ft100ft+240 元/ft2(40%+30%+20%)30ft75ft=144.60 万元。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 D【试题解析】 补地价=楼面地价(新容积率-旧容积率)土地面积=1500 元/m 2(1.6-1.2)10000m2=600 万元。33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答
37、案】 A,C,E37 【正确答案】 C,D38 【正确答案】 B,C,D,E39 【正确答案】 A,B40 【正确答案】 A,C,D,E41 【正确答案】 A,D42 【正确答案】 B,C,D,E43 【正确答案】 A,C44 【正确答案】 A,D,E45 【正确答案】 C,D46 【正确答案】 B,C,D47 【正确答案】 A,B,D,E48 【正确答案】 A,C,D49 【正确答案】 A,C【试题解析】 按建筑面积分摊：二层土地份额=1/3=33.33%按房地价值分摊：根据题意得出二层房地总价=54.05 万元，二层土地份额=54.05/200=27.02%按照土地价值分摊：土地总价=20
38、0 万元-120 万元 =80 万元，二层土地总价=80 万元33.33%=26.67 万元，二层土地份额=26.67 万元/80 万元=33.33%。50 【正确答案】 D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。52 【正确答案】 B【试题解析】 确定是最低价。53 【正确答案】 B【试题解析】 中华人民共和国物权法规定，住宅用地期限届满后可以自动续期。54 【正确答案】 A【试题解析】 在用价值一般低于市场价值，但如果现状利用是最高最佳利用时，则在用价值
39、等于市场价值。55 【正确答案】 B【试题解析】 应采用正常市场价值标准估价。56 【正确答案】 A57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B【试题解析】 再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/ 贷款成数，其中的已抵押贷款余额的确定是此题的难点。题意给出的是以等本金方式按月偿还本息，可以先考虑已偿还的本金额，应为 200 万元2/5=80 万元，则，再次抵押价值=500 万元-200-(80+应支付的 2 年利息万元/0.6=500 万元-200 万元+ 应支付的 2 年利息/0.6=300 万元+应支付的 2 年利息/0.6300 万元。59 【正确答案】 A60 【
40、正确答案】 B61 【正确答案】 A【试题解析】 (10-2.5)/100=7.5%。62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【试题解析】 较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 承租人权益价值=无租约限制下价值-有租约限制下价值，无租约限制下价值 则承租人权益价值=40.68 万元。67 【正确答案】 当项目建成毛坯房情形时的地价： 1) 该项目开发完成后的价值=8000
41、 元/m 25 万 m2=4 亿元 2) 销售税费=4 亿元6%=2400 万元 3) 续建成本 建安成本、专业费用和管理费=1100 元/m 25 万 m2(1+6%)(1+3%)=6004.9 万元 销售费用=4 亿元 3%=1200 万元 4) 设地价为 X 万元，则取得税费=4%X 得：X=22653.32 万元 (2) 当项目建成精装修公寓情形时的地价： 1) 该项目开发完成后的价值=10000 元/m 25 万 m2=5 亿元 2) 销售税费=5 亿元6%=3000 万元 3) 续建成本 建安成本、专业费用和管理费=1100 元/m 25 万 m2(1+6%)(1+3%)=6004
42、.9 万元 装修及其专业费用、管理费用等=800 元/m 25 万 m2=4000 万元 销售费用=5 亿元 3%=1500 万元 4) 设地价为 X 万元，则取得税费=4%X 得：X=24722.14 万元 (3) 当项目建成宾馆情形时的地价： 2) 销售税费=49570万元6%=2974.2 万元 3) 续建成本 建安成本、专业费用和管理费=1100 元/m 25万 m2(1+6%)(1+3%)=6004.9 万元 装修及其专业费用、管理费用等=800 元/m 25万 mm2=4000 万元 购置设施设备费用=200 元/mm 25 万 mm2=1000 万元 销售费用=49570 万元 3%=1487.1 万元 4) 设地价为 X 万元，则取得税费=4%X 得：X=23843.94 万元 将三种开发方式计算出的土地价值进行简单算术平均，得出合理地价为 23739.8 万元。
