1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 因为土地具有（ ）优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。（A）价值（B）使用价值（C）区位（D）成本2 道路功能与宽度属于城镇土地定级的（ ）因素。（A）繁华度（B）城镇基础设施（C）交通通达度（D）城镇规划3 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接人供水；风井用电由企业投资自宗地外 5km 处的变电所接入，并由企业投资修建一条 2km 长的道路与区域
2、干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（ ）。（A）宗地红线外“ 一通”(通供水)及宗地内场地平整（B）宗地红线外“二通”( 通电、通路)及宗地内场地平整（C）宗地红线外“三通”( 通电、通路、通供水)及宗地内场地平整（D）宗地红线内外“ 三通”( 通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4 对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（ ），以初步划定城镇等别。（A）开展城镇土地分等准备工作（B）计算分等对象的综合分值（C）资料整理及定量化（D）验证、调整分等初步结果5 某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（ ）中心功能
3、扣除法。（A）高级（B）次级（C）中级（D）低级6 甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果 200 万元。时隔 3 个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为 250 万元。以下分析内容正确的是（ ）(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在 3 个月内的变化幅度为+1.0)。（A）估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格（B）评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求（C）估价对象未变，估价时
4、间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告（D）如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估7 在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度” 因素的修正系数范围为 3.04.0，并在市场比较法试算过程参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是（ ）。（A）两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致（B）根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为一4.0% 8.0（C）不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定（D）同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此
5、市场比较法中的修正系数取值范围也应为一 3.04.08 不考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三方面进行的，其中不包括（ ）。（A）设施类型是否齐备（B）设施水平（C）使用的保证率（D）人均使用率9 计算土地经济系数不包括（ ）。（A）计算“产量一成本 ”指数（B）确定指定作物的最高产量一成本指数（C）计算样点指定作物土地经济系数（D）计算等值区土地经济系数10 定级因素因子指标的量化方法为采用最大最小值或均值度法的是（ ）因素。（A）面状（B）线状（C）点状（D）有交叉影响的11 评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是（ ）。（A）商业用地商业繁华程度、工业用地工
6、业区域成熟度（B）商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况（C）商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况（D）商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度12 在工业企业或其他企业占主要成分的城市，评估的路线往往以（ ）为主。（A）租金剥离法（B）层次分析法（C）总分频率法（D）级差收益测算法13 政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据是（ ）。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）市场交易价14 土地等和级的调整和最终定案宜用（ ）。（A）定量计算（B）定性分析（C）定量分析（D）定性与定量相结合15 现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用
7、地建设情况如下。临街建有一栋 7 层综合楼，其中地上 2 层出租给某百货公司做超市，3、4 层为甲自用办公用房，综合楼后有 3 栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是（ ）。（A）遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估（B）若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估（C）在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估（D）若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估16 土地分等反映的是不同区域层次内（ ）的差异。（A）土地效益（B）土
8、地收益（C）土地质量（D）土地生产力17 由于政府是最大的地产主，（ ）为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）成交地价18 下列属于影响地价的因素的是（ ）。（A）股份制改组（B）清产核资（C）容积率（D）抵押和拍卖19 下列城镇土地定级因素分值计算原则表述中，错误的是（ ）。（A）作用分值与土地的优劣成正相关或负相关（B）作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应（C）分值体系采用 0100 分的封闭区间（D）因素分值的确定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上20 下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重的说法，错误的是（ ）。（A）
9、因素两两之间均要进行比较（B）为使结果更准确，可结合德尔菲测定法（C）某一待评因素权重有可能是零（D）可在因素集合中设置一虚拟因素21 下列关于路线价估价法的说法，错误的是（ ）。（A）路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁荣区域土地价格的评估（B）路线价估价法需要较多的交易实例，且对土地市场的规范性有一定要求（C）路线价估价法评估多宗土地的价格需要很长一段时间（D）路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关22 在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于（ ）形式。（A）线状因素线性衰减（B）线状因素非线性衰减（C）非线状因素线性衰减（D）非线状因素非线性衰减23 在城镇
10、基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（ ）。（A）考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度（B）考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平（C）基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定（D）考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定24 下列关于名义利率与实际利率关系的说法错误的是（ ）。（A）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（B）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大（C）当每年计息周期数 m1 时，名义利率 r
11、与实际利率 i 的关系为 i=ev 一 1（D）当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等25 通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为（ ）。（A）时值（B）点值（C）现值（D）未来值26 连续年金是按照（ ）来划分的。（A）年金的支付时间和支付金额是否确定（B）年金的支付期限长短（C）年金的支付周期不同（D）年金开始支付的时间不同27 营销分析对目标市场的（ ），是以项目所需的某种类型不动产市场的组合以及对细分后各子市场需求空间的比较为基础。（A）定位与规划（B）研究与规划（C）定位与选择（D）定位与研究28 全国社会经济统计指标中的动态指标，不包括（
12、 ）。（A）固定资产投资（B）价格指数（C）通货膨胀率（D）进出口总额29 建筑设计的主要内容不包括（ ）设计。（A）建筑平面（B）建设系统（C）建设剖面（D）建筑体形和立面30 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（ ）四者的内在联系。（A）估价原则（B）估价方法（C）不动产自身状况（D）不动产市场状况二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 城镇土地级别的划分方法包括（ ）。（A）总分数轴法（B）总分频率曲线法（C）因素成对比较法（D）总分剖面图法（E）层次分析法32 影响土地价格的人口因素包括
13、（ ）。（A）人口密度（B）人口素质（C）人口分布（D）人口自然增长率（E）家庭人口构成33 土地价格是由（ ）相互作用、相互影响所形成的。（A）不可移动 l 生（B）效用（C）相对稀缺性（D）相关政策（E）有效需求34 在土地估价法中，以下属于基本估价法的有（ ）。（A）剩余法（B）市场比较法（C）路线价估价法（D）标准宗地估价法（E）成本逼近法35 影响土地区位的主要因素包括（ ）因素。（A）区域（B）自然（C）社会经济（D）人文（E）行政36 土地估价是作为（ ）进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。（A）组织（B）国家（C）个人（D）单位（E）社会团体37 为满足全面、科学、合理地管
14、理土地、有效利用土地的要求，需要对（ ）进行评定。（A）土地价值（B）土地使用价值（C）土地价格（D）土地成本（E）土地增值收益38 农用地分等定级的任务，是根据农用地的（ ）属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等级与级别。（A）自然（B）社会（C）区域（D）人文（E）经济39 农用地分等定级的原则有（ ）原则。（A）综合分析（B）分层控制（C）多重因素（D）土地收益差异（E）需求与供给40 在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括（ ）。（A）实地踏勘，收集有关资料（B）签订土地估价合同或协议书（C）确定估价基准（D）选择适宜的估价方法（E）试算待估价宗地价格41 基准地价的
15、特点有（ ）。（A）全域性（B）分用途（C）无限期（D）平均性（E）有限期42 地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是（ ）的购买价格。（A）土地价值（B）土地使用价值（C）土地收益（D）土地权利（E）土地剩余价值43 由于（ ）的不同，形成了不同标准和起不同作用的地价形式。（A）土地质量（B）地产权利（C）土地区位（D）市场供求关系（E）政府土地管理政策44 土地分等定级一般应遵循的原则有（ ）原则。（A）地域分级（B）土地差异（C）综合分析（D）主导因素（E）定量与定性分析结合45 根据城镇土地定级规程的规定，城镇土地定级分为（ ）。（A）综合定级（B）分类定级（C）多项定级（D）多
16、用途定级（E）单项定级46 全部不动产对（ ）必须具有效用。（A）承租人（B）承租型所有人（C）所有权人（D）投资型所有人（E）自用型所有人47 对于（ ）等均需要对不动产资产进行估价。（A）企业兼并（B）投资（C）参股（D）企业解体（E）企业重组48 影响不动产价格的社会因素主要包括（ ）。（A）不动产价格政策（B）城市化进度（C）社会治安状况（D）财政收支与金融状况（E）政治治安状况49 影响土地价格因素中的经济因素有（ ）。（A）经济发展状况（B）居民收入和消费水平（C）房地产投机（D）财政收支与金融状况（E）物价变动50 可行性研究是（ ）的依据。（A）项目审批（B）资金筹措（C）编制
17、设计任务书（D）开发商与各方签订合同（E）确定项目金额三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 (一)甲企业于 2000 年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积为 4000m2，随后投入资金 200 万元进行厂房建设，厂房总建筑面积为2500m2。2003 年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款 80 万元和 100 万元，抵押期限均为三年，抵押贷款率均为 50。已知该城市基准地价成果于 2000 年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工
18、业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为 200 元m 2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在 2000 年、2004 年、2006年成交的土地出让金水平分别为 200 元m 2、230 元m 2、250 元m 2。51 甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估 V1 可以表达为（ ）。（A）V1=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格一建筑物折旧额一应交纳的土地出让金（B） V1=土地使用权出让价格+200 万元（C） V1=土地使用权出让价格+ 建筑物现值一应交纳的土地出让金（D）V1=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格成新度一应交纳的土地出让金52 在向银行申请抵押贷款的同时
19、，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财产价格评估，则评估值 2 为（ ）。（A）V2=土地使用权出让价格一应交纳的土地出让金+建筑物重置价格 成新度（B） V2=建筑物重置价格一折旧额（C） V2=土地使用权出让价格+ 建筑物重置价格一建筑物已使用年限的折旧额（D）V2=建筑物重置价格 成新度53 2006 年，由于经营不善，甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为（ ）万元。（A）180（B） 280（C） 360（D）46054 如果拍卖成功，所需支付的费用有：偿还乙、丙银行的贷款。 缴
20、纳土地使用权出让金。甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用。 处分房地产时发生的相关税费。则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是（ ）。（A）（B） （C） （D）55 如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为（ ）万元。（A）80（B） 88（C） 92（D）10055 某房地产开发公司于 2005 年 10 月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期 40 年，出让用途为商业，规划建设一座 6 层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为 3.0。2006 年 10 月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为 6500 元m 2(建筑面积 )，其余建筑
21、由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。上袁中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。该城市商业用地价格在 2006 年 6 月至 2008 年 6 月间，平均每月比 2006 年 6月的价格上涨 0.2 个百分点；2008 年 7 月至 2009 年 10 月间，平均每月比 2006 年6 月的价格上涨 0.1 个百分点，土地还原率取 6。根据以上内容，回答 5660 小题的问题。56 根据以上条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于 2009 年 10月所占
22、用土地的总价格为（ ）万元。（A）282.9（B） 308.6（C） 265.8（D）288.457 按乙公司首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算的乙公司应分摊土地面积为（ ）m 2。（A）687.83（B） 654.67（C） 666.67（D）676.8358 该商场第一层再出租时，测算其单位土地面积的市场年租金为（ ）元m 2。（A）290.20（B） 325.60（C） 285.60（D）310.3059 采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（ ）价格。（A）积算（B）比准（C）交易（D）参考60 建筑物的耐用年限有（ ）耐用年限之分。（A）主体建筑耐用年限和附属建筑（B）
23、物理耐用年限和经济（C）经济耐用年限和会计（D）自然耐用年限和经济四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 甲公司于 2004.年 6 月通过拍卖竞得一宗位于 K 市中心区的土地 50 年使用权。该宗土地面积为 800m2，经开发于 2005 年 6 月建成一座建筑面积为 950m2 的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司 2009 年 6 月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。 评估机构
24、调查资料显示，当时 K 市中心区同类写字楼月租金为 50 元 m2 建筑面积)，管理费支出为租金的 5，年支付各项税金平均为 35 元m 2 建筑面积 )。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。 假定该写字楼建筑物的重置价为 1600 元m 2，残值为零，年支出维修费为重置价的 2，年支出保险费为重置价的 0.2，土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，估价基准日定为 2009 年 6 月 30 日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价) 。 62 经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地 A 投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：(1)A
25、宗地周围地区 2006 年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为 35 万元hm 2。(2)与 A 宗地位于同一区域的于 2005 年 5 月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“ 七通一平 ”，年出租净收益为 23 元m 2。(3)与 A 宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003 年 4 月出让，出让年期为 40 年，开发程度为“五通一平” ，出让地价为 224 元m 2。(4)当地土地“ 三通一平”开发费用平均为 50 元m 2，从征地到完成“三通一平 ”的开发周期一年，土地开发资金利息率为 12，投资回报率为 10，土地增值收益率为 20，土地还原率为 8。(5)当地同一宗
26、地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平” 时地价比“三通一平”时地价高 100 元m 2，“七通一平” 时地价比“三通一平”时地价高 l50 元m 2。(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为请根据上述资料评估该宗地在 2006 年 6 月达到“三通一平” 条件的 50 年土地使用权价格。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 C3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】
27、 D8 【正确答案】 D9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的
28、每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,B,D32 【正确答案】 A,C,D33 【正确答案】 B,C,D34 【正确答案】 A,B,E35 【正确答案】 B,C,E36 【正确答案】 B,C,D37 【正确答案】 B,C38 【正确答案】 A,E39 【正确答案】 A,B,D40 【正确答案】 B,C41 【正确答案】 A,B,D,E42 【正确答案】 C,D43 【正确答案】 A,B,D,E44 【正确答案】 C,D,E45 【正确答案】 A,B46 【正确答案】 A,D,E47 【正确答案】 A,B,C48 【正确答案】 B,C,E49 【正确答案】 A,B,D,E50 【正确答案
29、】 A,B,C,D三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C,D52 【正确答案】 B,D53 【正确答案】 D54 【正确答案】 C55 【正确答案】 D56 【正确答案】 A57 【正确答案】 C58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 D四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 【正确答案】 1、解题思路与
30、方法选用 估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。 2、解题步骤 (1)计算房地年总收益 50 元m 2950m212=570000 元 (2)计算年总费用 1)年管理费=50 元m 2950m2125=28500 元 2)年维修费=1600 元m 2950m22：30400 元 3)年保险费=1600 元m 2950m20.2=3040 元 4) 年税金=35 元m 2950m2=33250元 5)年折旧费=1600 元m 2950m2(501)=31020.41 元 6)年总费用=1)+2)+3)+4)+5)=(28500+-30400+3040+3
31、3250+31020)元=126210 元 (3)计算建筑物年纯收益 建筑物年纯收益=建筑物现值建筑物还原率 =( 建筑物重置价一年折旧费已使用年限)建筑物还原率 =(1600950-310204)元8 =111674 元 (4)计算土地年纯收益 土地纯收益=房地总收益一房地总费用一建筑物纯收益=(570000126210111674)元=332116 元 (5)计算 2009 年 6 月的土地价格 土地总价格=6416 元/ m3 土地单位价格=5133129 元 800m2=6416 元m 2 (6)建筑物现值 建筑物现值一建筑物重置价一年折旧费已使用年限 =1600 元m 2950m2-
32、31020 元 4=1395920 元 (7)土地及建筑物一体总价格 土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值 =(5133129+1395920)元 =6529049 元 土地及建筑物一体单价=6529049 元800m 2=8161 元m 2 62 【正确答案】 1、方法选用 适宜采用成本逼近法和收益还原法估价。 2、解题步骤 第 1 步：根据征地资料用成本逼近法计算“三通一平” 征地案例 50 年价格作为比较案例一的价格。 取得费=35 万元hm 2=35 元m 2 开发费=50 元 m 2 开发利息=35 元 m2(1+12)1 一 1+50 元m 2(1+12)0.5 一 1=7
33、.12 元m 2 开发利润一(35+50)元 m。10=8.5 元m 2 地价=(35+50+7.12+8.5)元m 2(1+20)11(1+8) 50=118.17 元m 2 第 2 步：根据出租资料用收益还原法计算出租案例“三通一平”50 年价格作为比较案例二的价格 (23-8)1 一 l(1+8) 50一 150元m 2=131.37 元m 2 第 4 步：进行比较修正 评估宗地价格(1)=118.17 元m 2100/80118/1109585100/100100=147.71 元m 2 评估宗地价格(2)=131.37 元m 2100/112118/10695/95100/102=132.75 元m 2 评估宗地价格(3)=129.8 元m 2100/102118/10095/105100/105=117.84 元m 2 第 5 步：估算宗地价格 评估宗地价格=(147.71+132.75+117.84)元m 23=132.77 元m 2
