1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 21 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为( )。（A）评估对象所产生的收益（B）评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益（C）评估对象所产生为其产权主体所取得的收益（D）评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益2 采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为( )开发期。（A）四分之一（B）二分之一（C）三分之一（D）整个3 某块工业用地，土地取得费为 200 元平方米，相关税费为 50 元平方米，土地开发费是 300 元平方米，利息
2、为 2124 元平方米，利润率为 10，则土地投资利润是( ) 。（A）55 元平方米（B） 57 元平方米（C） 30 元平方米（D）25 元平方米4 剩余法评估中，确定开发完成后不动产价格的方法有( )。（A）通过市场比较法求取（B）通过收益还原法求取（C）根据估价师的经验确定（D）A 和 B5 土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。（A）替代原则（B）合法原则（C）贡献原则（D）变动原则6 在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为 4 万元年，市场租金标准为 6 万元年。通过这些信息，若要
3、针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是( )。（A）土地使用权出让，宗地地价 92 万元（B）土地使用权作价入股，宗地地价 92 万元（C）标定地价评估，宗地地价 106 万元（D）土地使用权转让，宗地地价 101 万元7 在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为 15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为 12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为 ( )。（A）33（B） 45（C） 48（D）788 某地块的取得费为 6 万元/亩，开发费为 1.8 亿元 /
4、平方千米，其中第一年投入了 40%，第二年投入了 60%，已知土地投资的回报率为 18%，土地增值收益率为20%，一年期贷款利率为 10%，则该地块投资利润为( )元/ 平方米。（A）48.6（B） 51.53（C） 53.99（D）54.69 某开发公司贷款开发 9000 平方米写字楼，各种修建费用预计 1300 元/平方米，开发周期 2 年，第一年投入 60%，其余的第二年投入，贷款年利率 12%，当地不动产综合还原利率 8%，则开发结束时，所需支付贷款利息为( )元。（A）1 042 627（B） 1 573 628（C） 1 276 457（D）2 347 48810 为保证样本分布的
5、( )以及便于分配工作量和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前必须划分调查区。（A）广泛性和代表性（B）安全性和准确性（C）安全性和普遍性（D）代表性和准确性11 地价动态监测的基本技术程序中，采集并处理监测数据的紧后工作是( )。（A）建立以地价监测点为基础的数据源（B）根椐监测目标建立地价动态监测指标体系（C）计算各类地价动态监测指标（D）对城市地价状况进行综合分析和评价12 土地资产流动涉及的土地估价较常见的服务内容是( )。（A）为土地交易双方提供谈判的价格基准（B）为企业股本变动提供土地价值依据（C）为土地征收提供价值基础（D）为土地置换双方提供谈判的价格基准13 土地确认过程中
6、技术性调查，只要不违反法定的技术规范，一般只是对价值的( )有影响，不会造成根本性的错误，对经济活动的影响是可以估量的。（A）现势性（B）准确性（C）合法性（D）合理性14 农用地定级考虑的因素中不包括（ ）因素。（A）自然经济（B）人文社会（C）区位差异（D）耕地便利15 由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标，且在实际评估中不能直接采用的是（ ）。（A）存款利率（B）贷款利率（C）实质利率（D）不动产租金与买卖价格的比率16 市场比较法如要强调容积率及使用年期的修正，其表现顺序为( )。（A）待估宗地价格比较案例宗地价格期日修正 情况修正区域因素修正容积
7、率修正个别因素修正使用年期修正（B）比较案例宗地价格情况修正期日修正容积率修正区域因素修正个别因素修正使用年期修正待估宗地价格（C）比较案例宗地价格情况修正容积率修正期日修正个别因素修正区域因素修正使用年期修正待估宗地价格（D）待估宗地价格使用年期修正期日修正 容积率修正区域因素修正个别因素修正情况修正比较案例宗地价格17 市场比较法估价的程序是( )。（A）收集交易资料进行市场交易情况修正区域、个别因素修正 期日修正使用年限修正容积率修正确定比较交易案例土地价格的确定（B）收集交易资料确定比较交易案例期日修正区域、个别因素修正使用年限修正进行市场交易情况修正容积率修正土地价格的确定（C）收集
8、交易资料确定比较交易案例进行市场交易情况修正期日修正区域、个别因素修正使用年限修正容积率修正土地价格的确定（D）收集交易资料期日修正土地价格的确定 进行市场交易情况修正使用年限修正区域、个别因素修正容积率修正确定比较交易案例18 关于是否进行年期修正的具体分析不包括( )。（A）当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正（B）当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正（C）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余所有权年期修正（D）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正19 一
9、般情况下，区域平均价与样点地价差异超过( )，且在土地使用价值上确有差异，样点分布成组团表现，满足数理统计推断的需要，可继续划分区域，分区域评估基准地价。（A）10（B） 20（C） 30（D）4020 基准地价修正系数表的验证工作中，要求至少抽查( )个以上的样点宗地地价。（A）5（B） 10（C） 15（D）2021 样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，应对一些( )数据进行剔除。（A）偏大（B）偏小（C）异常（D）个别22 依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的（ ）计。（A）27（B） 25（C） 37（D）3623 地产市场的核心是（ ）。（A）基准
10、地价（B）地价（C）土地使用价值（D）土地收益24 在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为 30 和 10，某一参评城镇对应指标为 25，则计算的因子分值为（ ）（A）20（B） 66.7（C） 75（D）5025 在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（ ）四者的内在联系。（A）估价原则（B）估价方法（C）不动产自身状况（D）不动产市场状况26 已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合( )原则。（A）预期收益（B）替代（C）贡献（
11、D）变动27 评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是( )。（A）商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度（B）商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况（C）商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况（D）商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度28 某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公(写字楼)用地按住宅用地基准地价的 125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的 70%计价” 。对此规定，以下判断不正确的是( )。（A）办公(写字楼) 用地价格高于住宅地价水平（B）体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，
12、制定定价标准无实质意义（C）制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施（D）基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途29 某房地产开发商于 2006 年 7 月经出让取得一宗住宅用地，2 年后取得房屋预售许可证，2009 年 2 月销售房产，其土地使用权最长截止日期为( )。（A）2079 年 7 月（B） 2079 年 2 月（C） 2076 年 7 月（D）2076 年 2 月30 某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通信电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为( )。（A）宗地红线外
13、“ 三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整（B）宗地红线外“五通”( 通路、通电、通上水、通信、通气 )及宗地内场地平整（C）宗地红线外“五通”( 通路、通电、通下水、通信、通气 )及宗地内场地平整（D）宗地红线外” 七通”(通路、通电、通上水、通下水、通信、通气、通热)及宗地内场地平整二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 关于运用市场比较法对不同用途土地进行估价应注意的事项，下列观点正确的有( )。（A）因素修正幅度要与基准地价修正体系中各用途土地宗地价格修正幅度相同或相近（B）在确定修正幅度时，不同用途
14、的地价影响因素、影响程度相同（C）工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小（D）商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度（E）住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低32 下列关于不同估价方法适用目的的说法正确的有( )。（A）估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上 (不含两种)进行估价（B）居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法（C）评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法（D）工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法（E）商服用地宜选用市场
15、比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法33 下列关于还原利率的说法正确的是( )。（A）土地还原利率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率（B）还原利率可分为土地还原利率和建筑物还原利率（C）对于投资风险大的房地产项目，其还原利率一般偏低（D）从理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率34 土地交易样本数据进行调查的步骤是( )。（A）获取土地交易的基本数据，填入土地交易样本调查表，并对土地交易样本数据进行实地市场调查、核实（B）按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将房屋交易样本按不同用地类别，分别标注在图上（C）招标拍卖挂牌出让的土地交易样本数据每季度采
16、集一次（D）按照城市地价监测点所在的不同地价级别与区段，将土地交易样本按不同用地类别，分别标注在图上（E）获取房屋交易的基本数据，填入房屋交易样本调查表，并对房屋交易样本数据进行实地市场调查、核实35 土地的空间布局调查包括( )。（A）观察地块内部各主要功能区的分布（B）调查土地用途转变的基本过程（C）考察建筑物的占地及利用情况（D）配套用地情况的考察（E）建筑物的利用情况进行考察36 电力供应的供电设施状况也反映供电能力和保障，具体包括( )。（A）供电线路（B）变压器（C）稳压器（D）供电房（E）配电室37 收益还原法具有严格的理论基础，( )是收益还原法的理论依据。（A）收益理论（B）
17、地租理论（C）收益途径评估理论（D）生产要素分配理论（E）价格理论38 计算土地纯收益时，从总收益中扣除( )，即为纯收益。（A）总费用（B）税收费用（C）房屋折旧费（D）维护费用（E）房屋收益39 土地还原率的种类包括( )。（A）综合还原率（B）建筑物还原率（C）经济还原率（D）收益还原率（E）土地还原率40 马克思关于地租资本化中的利息率提到的利息率的可能性包括( )。（A）平均利息率（B）普通利息率（C）资本增值率（D）贷款利息率（E）银行存款利率41 国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，包括( )等。（A）搬迁补助费（B）土地补偿费（C）青苗补偿费（D）地上附着物（E）
18、安置补助费42 土地开发费包括相应的( )。（A）土地开发利润（B）土地取得费（C）土地开发利息（D）土地增值收益（E）土地开发投资现值43 在确定定级因素时应遵循（ ）原则。（A）主导因素（B）差异性（C）最有效使用（D）绝对稳定性（E）可行性44 区域因素是指土地所在地区的（ ）条件。（A）自然（B）人文（C）社会（D）经济（E）政治45 在土地价格评估过程中，如果遇到（ ）等交易情况，需要进行交易情况修itio（A）通过房地产中介公司进行正常市场交易（B）母公司将土地作价转让给子公司（C）外籍华人购买先辈曾居住过的房屋（D）公司将单位职工宿舍作价出售给职工（E）经济适用房交易46 估价资
19、料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有（ ）。（A）建设用地规划许可证（B）控制性详细规划（C）平面图（D）规划设计条件通知书（E）房地产市场供求关系及走向分析47 土地估价方法中的基本估价法有（ ）。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）路线价估价法（E）综合估价法48 在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有( )。（A）多元统计聚类判别法（B）剖面图法（C）动态网格法（D）数轴法（E）主导因素判定法49 按照城市房屋拆迁管理条例的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有( )。（A）尚有半年到期的临时用地上的简易房屋（B）平房屋顶搭建的屋顶
20、棚屋（C）占用公共设施用地建造的商业店铺（D）住宅小区建设的车棚（E）没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋50 下列房地产开发活动中，可采用剩余法进行评估的是( )。（A）开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格（B）投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价（C）投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本（D）投资者估算建设项目的预期利润（E）市政府办公楼改造的地价评估三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到 A、B 、C、D 四宗地，土地总面积为 20 000 m2。其中宗地 A
21、 为一旧住宅区，土地总面积为 8 500 m2；宗地 B 为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为 7 000 m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地 C 为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为 1 500m2，出让用途为商业，出让年期为 40 年，已使用 5 年；宗地 D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为 3 000 m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为 40 年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置 5 年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心。规划建筑容积率为 2035。回答 15 小题的问题。5
22、1 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，对该国有划拨土地价格进行评估的方法包括( )。（A）A（B） B（C） C（D）D52 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地 C 时，应将其用途设定为( )。（A）A（B） B（C） C（D）D53 该中心区域经整理后，属于经营性用地，可采用的出让方式包括( )。（A）A（B） B（C） C（D）D54 当采用剩余法进行评估时，应收集的资料有( )。（A）A（B） B（C） C（D）D四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程
23、保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。55 估价对象概况：本估价对象是一幢 2 层楼宾馆，1993 年 7 月建成完工并投入使用。该旅馆拥有 46 个客房，其中 32 个单人间，14 个标准间，客房使用面积为1158 平方米；位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近，离城中心约 15 公里，交通便利；年营业天数为 351 天。该旅馆的主要客人是商务旅游人士。旅馆占地3628 平方米，基准地价为 560 元/平方米，建筑成本约为 1 780 000 元。估价要求：评估该旅馆房地产 2001 年 7 月 20 日的市场价值。56 某市黄河大酒店所占用土地的
24、使用权于 2002 年 6 月 1 日取得，年限为 40 年，容积率为 200。酒店共 20 层，总建筑面积为 30 000m2。收集到酒店其他有关情况如下： (1)1 5 层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为 6 000m2，平均每天总经营收入为 10 万元，总经营成本为 6 万元。 (2)6 20 层为酒店客房，建筑面积为 22 500m2。其中：酒店客房有单间 68 间( 其中普通单间有 38间，118 元天；豪华单间 30 间，158 元天)、标准双人间 158 问(其中普通标间为 98 间，188 元天；豪华标间 60 间，258 元天)、套房 58 间(其中普通套
25、房为38 间，288 元天；豪华套房有 20 间，388 元天)、总统套房 8 问(988 元天)，全部入住率为 70。 (3)该酒店取得土地使用权后 2 年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经济耐用年限 50 年，建筑物残值率为 0。 (4)该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，预计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少 7 万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在 2008 年 6 月 1 日的使用权总价格和地面单位价格(假定：大堂等经营管理的利润为总收入的 10，其不动产综合还原率为 8；客房部分不考虑经营管理成本，其不动产的综合
26、还原率为 7；该酒店建筑物重新建造综合成本为 3 800 元m 2；未来资金贴现率固定设为 7)。57 某制药企业为扩大经营规模，准备将位于 W 市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。 经调查，该企业老厂区土地为 1987 年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000m2，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为 2.4。该办公楼建成后，预计售价为 11000 元/m 2，开发期为两年，建筑费为 4500 元/m 2，专业费和不可预见费分别为建筑费的 5%
27、和 3%，建造成本第一年投入 45%，第二年投入 55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产售价的 6%，年贷款利率为 8%，土地还原利率为 6%。 W 市郊区工业开发区周边地区近 3 年农作物的年平均亩产值为 1800 元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的 4%征收；耕地占用税按 5 元/m 2 计收；耕地开垦费按 10 元/m 2 计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平”( 通路、通水、通讯、通
28、电、排水，场地平整)，土地开发费为 60 元/m 2，开发周期为 1 年，开发费在开发周期内均匀投入；土地开发的投资回报率为 15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于 150 元/m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 300 元/m 2，商业用地出让金最低不得低于 600元/m 2。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于 300 元/m 2，住宅用地土地出让金最低不得低于 500 元/m 2，商业用地出让金最低不得低于 930 元/m 2。 1请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。2经协
29、商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%，给予补偿，试问该企业最高可以得到多少补偿？ 3该企业如以该补偿价购置开发区的土地，最多可以购买的土地面积是多少？五、判断题58 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。( )（A）正确（B）错误59 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。( )（A）正确（B）错误60 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。( )（A）正确（B）错误61 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。( )（A）正确（B）错误62 采用安
30、全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。( )（A）正确（B）错误63 收益还原法的关键是还原利率的确定。( )（A）正确（B）错误64 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。( )（A）正确（B）错误65 采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。( )（A）正确（B）错误66 成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。 ( )（A）
31、正确（B）错误67 成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。 ( )（A）正确（B）错误68 土地取得费按该地块被征用前 3 年平均产值的 610 倍计算。( )（A）正确（B）错误69 若土地取得费 10 万元亩，开发费用 10 万元亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为 10，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为 2 万元亩。( )（A）正确（B）错误70 土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。( )（A）正确（B）错误71 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据
32、未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。( )（A）正确（B）错误72 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。( )（A）正确（B）错误73 同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。( )（A）正确（B）错误74 路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积。 ( )（A）正确（B）错误75 路线价估价法是可同时对大量宗地进行评估的方法，但是只适用于城市的估价。( )（A）正确（B）错误76 各个估价方法得出的试算价格准确且唯一，估价结人员可以任选一个作为最后的估价结果。( )（A）正确（B）错误77 虽然最后的估价额主要取决于适
33、宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。( )（A）正确（B）错误土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 21 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 D【试题解析】 根据总收益的内容可以知道。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。【知识模块】 收益还原法2 【正确答案】 D【试题解析】 采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为整个开发期。【知识模块】 成本逼近法3
34、【正确答案】 A【试题解析】 投资利润(土地取得费+土地开发费 +税费) 投资回报率=（200+300+50）10=55 元平方米【知识模块】 成本逼近法4 【正确答案】 D【试题解析】 确定开发完成后不动产价格的方法为市场比较法、收益还原法。【知识模块】 剩余法5 【正确答案】 D【试题解析】 土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。【知识模块】 综合练习6 【正确答案】 C【试题解析】 标定地价评估，还原利率应当取 5.2%，工业用地还原利率为 50 年。6/5.2%1-1/(1+5.2%)50=106 万元【知识模块】 综合
35、练习7 【正确答案】 C8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B 13 【正确答案】 B 14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B 17 【正确答案】 C 18 【正确答案】 C 19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 B24 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得
36、分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 综合练习32 【正确答案】 D,E【知识模块】 综合练习33 【正确答案】 A,D34 【正确答案】 A,C,D35 【正确答案】 A，C，D，E 36 【正确答案】 A，B，D 37 【正确答案】 B,D 38 【正确答案】 A,C,E39 【正确答案】 A,B,E40 【正确答案】 A,B,C,D 41 【正确答案】 B，C ，D，E42 【正确答案】 A，C43 【正确答案】 A,B,E44 【正确答案】 A,B,D45 【正确答案】 B,C,D,E46 【正确答案】 A,B,D,E47 【正
37、确答案】 A,B,C48 【正确答案】 A,B,D49 【正确答案】 B,C,D50 【正确答案】 A,B,D三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,C,D 52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A,C,D 54 【正确答案】 A,B,D四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。55 【正确答案】 (一) 审题 (1) 明确估价对象，考
38、虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。 (2)明确估价时点。要求估价时点为 2004 年 11 月，与土地使用权取得的时间存在 5 年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。 (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积，房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率，有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率，土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 分析估价对象
39、，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本；市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2解题思路 (1)根据房屋出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)计算步骤 (1)选择估价方法。该宗房地产是用于经营的旅馆，为收益性不动产，适用于收益法估价，故：选用收益
40、法。 (2)搜集有关资料。通过调查研究，搜集的有关资料如下。 客房部： 单人间价格为 500 元 /夜，标准间为 650 元/ 夜，平均入住率为 50%，团体客人优惠 10%。 旅馆参数： 旅馆的全部使用年限为 50 年，维护成本占建筑物成本的比例约为 0.6%，管理成本约占毛收益的 3%，租金损失风险为毛收益的 4%。 (3)测算该旅馆的年有效毛收益： 年有效毛收益(50032+65014)35150%4 405 050(元) (4)测算年运营成本。 维护成本： 维护成本1 780 0000.6%10 680( 元) 管理成本： 管理成本4 405 0503%132 151.5(元) 租金损
41、失： 租金损失：4 405 0504%176 9.02(元) 可以得出： 年运营成本：+ +10 680+132 151.5+176 202319 033.5(元) (5)计算年净收益： 年净收益年有效毛收益年运营成本 4 405 050319 033.5 4 086 017( 元) (6)确定还原利率，在调节市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上确定还原利率为 10%。 (7)计算旅馆价格，判断净收益基本上每年不变，且因收益年限为有限年限，故具体的收益法计算公式为： Pa/r1-1/(1+r) n 上述公式中的收益年限 n 等于 41 年(因为旅馆于 1993 年建成，使用年限为 50
42、年，在估价时点已使用 9 年)，则： P4 086 017/10%1-1/(1+10%) 41 P40 039 436( 元) (8)估价结果：根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于 2001 年 7 月20 日的市场价值为 4000 万元。 (四)难点与常见错误分析 1难点 (1)估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。 (2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有几个难点： 计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。 计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收
43、益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。 (3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。 2常见错误分析 (1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必
44、须说明的。 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算。这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。 (3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益二建筑物现值建筑物还原率。有的答卷以建筑物重置价格为基数
45、，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为 50-545 年。56 【正确答案】 1计算 1 一 5 层房地产价值 (1)经营收益=(10 万元天-6 万元天-10 万元天10)365 天=1 095(万元) (2)15 层的价值=1095 万元1-1(1+8)m 348=12 68769 万元 2计算 620 层房地产价值 (1)单间年潜在毛收入=(381
46、18+30158)万元天365 天=33668 万元 (2)标准间年潜在毛收入=(98188+60258)万元天365 天=1 23750 万元 (3)套房年潜在毛收入；(38288+20388)万元天365 天=682 70 万元 (4)总统套房年潜在毛收入=8988万元天365 天=288 50 万元 (5)620 层年净收益=(336 68+1 23750+682 70+288 50)万元70=1 78177 万元 (6)620 层价值=1 78177万元1-1 (1+7) 347 =22 90289 万元 3计算估价对象房地产在估价基准日的收益价值 (12 68769+22 90289
47、) 万元=35 59058 万元 计算房屋现值： 1计算建筑物重置价 建筑物重置造价=3 800 元m 230 000m2=11 400 万元 2计算建筑物折旧 (1)物理折旧=4 3811 400 万元=1 200 万元 (2)功能折旧=771-1(1+7) 34=8998 万元 3房屋现值=(11 400-1 200-8998)万元=10 11002 万元 计算地价： 1土地总价=(35 59058-10 11002)万元=25 48056 万元 2土地单价=25 48056 万元10 00030 000m 2200=16 98704 元m 257 【正确答案】 1适用公式 (1)老厂区规
48、划条件下，出让土地使用权价格评估公式为： 土地价格=开发完成后的楼价-建筑费- 专业费-不可预见费-利息- 利润-销售税费 (因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费) (2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式： 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金 (3)工业开发区土地市场价格评估公式： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 2计算步骤 1) 测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格 老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。 (1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。 (2)计算开发后的不动产总价。 不动产总价=110002.43000=7920(万元) (3) 计算建造成本。建筑费用=45002.43000=3240( 万元) 专业费=32405%=162(万元) 不可预见费=32403%=97.2(万元) 建筑成本合计=3240+162+97.2=3499.2(万元)
